Le zonage à Bali : zones vertes, plan d’aménagement et pourquoi il décide de ce que vous pouvez construire et louer
Le zonage est la première question juridique à se poser pour toute parcelle à Bali, et celle que nous vérifierions avant toute autre. Un terrain situé en zone agricole ou en zone verte ne peut pas légalement accueillir une villa. Depuis février 2026, le règlement provincial de Bali Perda 4/2026 restreint la conversion des terres agricoles productives (cultures vivrières, horticulture et plantations) à un usage commercial, et en septembre 2025 le gouverneur a annoncé l’arrêt des nouveaux hôtels, villas et projets similaires sur les terres productives et dans les zones de captage d’eau.
Un bon bail ou un certificat irréprochable n’y change rien. La zone décide si un bâtiment peut être construit, s’il peut être utilisé et s’il peut être loué à des clients. Si la réponse est non, le reste des documents décrit un bâtiment qui ne devrait pas exister, et Bali a déjà démoli de tels bâtiments.
Nous passons en revue ci-dessous les plans qui fixent les zones, les règles de 2025 et 2026, le contrôle de conformité KKPR, les autorisations de construire et les vérifications que nous ferions sur n’importe quelle parcelle, en date d’octobre 2026.
Les plans qui fixent les zones
Le plan d’aménagement provincial de Bali est le Perda Provinsi Bali n° 2/2023, le RTRWP, qui couvre la période de 2023 à 2043. En dessous viennent des plans d’aménagement détaillés (RDTR) pour des secteurs précis. Là où un RDTR numérique a été intégré à OSS, le système national de licences en ligne, il peut confirmer automatiquement la conformité. Ailleurs, il faut à la place une approbation.
Pour un acheteur, l’étape concrète est une vérification de zone sur la parcelle elle-même. La vérification de zone « ITR » fait partie des toutes premières démarches, avec la vérification du certificat au bureau foncier. La zone d’une parcelle voisine, ou du « secteur », ne vous dit rien de la vôtre. Une villa éclairée juste à côté ne prouve pas que votre parcelle peut en accueillir une.
La taille de la parcelle est une limite distincte pour les acheteurs étrangers qui passent par un Hak Pakai. Un étranger peut détenir une parcelle par personne ou par famille pour une maison individuelle, dans la limite de 2 000 mètres carrés, sauf autorisation ministérielle permettant davantage. Une grande parcelle conforme à la zone peut ne pas respecter les règles de propriété : vérifiez les deux avant de négocier.
Zones vertes et terres agricoles productives : les règles de 2025 et 2026
Les règles actuelles se sont mises en place rapidement. En septembre 2025, après des inondations qui ont fait 18 morts, le gouverneur Wayan Koster a annoncé l’arrêt des nouveaux hôtels, villas, restaurants et projets commerciaux similaires sur les terres productives et dans les zones de captage d’eau. Il a déclaré que les terres productives ne pourraient plus être converties à un usage commercial à partir de 2025, et il a demandé aux régents et aux maires de ne délivrer aucun permis contraire à cette règle.
Le parlement provincial a ensuite adopté le Perda 4/2026 le 29 décembre 2025, et le texte a été signé le 24 février 2026. Son intitulé complet couvre deux sujets : le contrôle de la conversion des terres productives et l’interdiction des transferts de propriété foncière par prête-nom. Côté foncier, il encadre la conversion des terres productives consacrées aux cultures vivrières, à l’horticulture et aux plantations. Les sanctions prévues sont administratives (avertissements écrits, suspension, fermeture du site, retrait ou annulation du permis, démolition, remise en état du terrain et amendes), auxquelles s’ajoutent les sanctions pénales du droit existant.
Le gouvernement provincial justifie cette politique par la sécurité alimentaire, la protection du paysage culturel et la prévention des pratiques de prête-nom. Ce dernier objectif est justement le second sujet du règlement. Le Perda 4/2026 interdit les transferts de propriété foncière par prête-nom (« pinjam nama »), et ses sanctions visent aussi quiconque agit comme intermédiaire ou facilitateur, ou fournit les moyens, pour qu’un étranger contrôle un terrain par un prête-nom. Une parcelle dont les papiers reposent sur un prête-nom est donc exposée sur deux fronts par le même règlement : l’usage du sol et la propriété.
Si vous envisagez une villa construite sur une ancienne rizière, demandez à un avocat comment le Perda 4/2026 traite les bâtiments existants sur cette parcelle, et quelles amendes s’appliquent, avant de vous fier aux assurances de quiconque.
Ces règles frappent le plus fort là où villas et terres agricoles se côtoient. Canggu était autrefois entourée de rizières. Ubud est entourée de fermes, de rizières et de parcelles d’agroforesterie. Tabanan est en grande partie agricole, et ses rizières en terrasses de Jatiluwih font partie du paysage culturel des subak inscrit par l’UNESCO en 2012. Notre guide des quartiers présente chacun de ces secteurs.
Qu’est devenu le moratoire ?
Les discussions sur un « moratoire » balinais visant les nouvelles villas remontent à 2024. En septembre 2024, le gouvernement central prévoyait un moratoire sur les nouveaux hôtels, villas et lieux de vie nocturne dans le sud de Bali, dont la portée et la durée n’étaient pas encore connues à l’époque. Il a ensuite été formalisé par un arrêté du ministre coordinateur (163/2024) qui fermait pour deux ans, à partir d’octobre 2024, les nouvelles demandes OSS pour des hôtels, villas, restaurants, bars et beach clubs à Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan et Nusa Penida.
En janvier 2025, le gouverneur réélu a déclaré : « Il n’y a pas besoin de moratoire. Ce qu’il faut, c’est un contrôle plus strict ». L’arrêt de septembre 2025 sur les terres productives et le Perda 4/2026 montrent la forme qu’a prise ce contrôle plus strict jusqu’ici. Pour un acheteur, les restrictions qui comptent sont celles qui visent précisément les terres productives et les zones de captage d’eau. Les deux ans de l’arrêté de 2024 s’achèvent en octobre 2026.
KKPR : le contrôle de conformité de l’usage du sol
Le KKPR est la confirmation qu’une activité envisagée est conforme au plan d’aménagement. Selon le PP 28/2025, il prend deux formes. Là où un RDTR numérique est intégré à OSS, la confirmation (KKKPR) est automatique. Ailleurs, une approbation (PKKPR) est nécessaire.
Le KKPR n’a pas été supprimé. Les rumeurs en ce sens venaient des retards de traitement dans OSS après le PP 28/2025. Pour un projet sur plan, demandez au promoteur quelle forme s’applique et réclamez le document lui-même.
De la zone au bâtiment : PBG et SLF
Une zone qui autorise une villa n’est qu’un point de départ. La construction ne peut commencer qu’une fois délivrée l’autorisation de construire, le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Le PBG a remplacé l’ancien IMB en application de la loi sur la création d’emplois et du PP 16/2021, et les IMB délivrés avant le PP 16/2021 restent valables jusqu’à leur expiration.
Avant d’être utilisé, un bâtiment doit obtenir un certificat de fonction, le SLF (Sertifikat Laik Fungsi), délivré par l’administration régionale. Le SLF est valable 20 ans pour les maisons individuelles et les maisons en bande, et cinq ans pour les autres bâtiments. Son renouvellement exige une inspection technique, et les sanctions peuvent aller jusqu’à la démolition. Pour une villa déjà construite, vérifiez que les deux documents existent et correspondent à ce qui se dresse réellement sur le terrain.
Pour les maisons et appartements sur plan vendus dans le cadre des lois sur le logement, la séquence est intégrée à la vente elle-même : un promoteur ne peut signer le compromis de vente (PPJB) qu’une fois qu’il détient le certificat foncier et le permis de construire, et que 20 % au moins de la construction sont achevés. La plupart des villas sur plan de Bali sont vendues sous forme de baux, auxquels ce règlement peut ne pas s’appliquer : pour celles-là, c’est à vous de demander les documents.
Les démolitions ont bien lieu. À partir du 21 juillet 2025, les autorités de Bali et de Badung ont commencé à démolir 48 constructions à Bingin Beach, à Pecatu, dont des villas, des homestays et des restaurants, bâties sans permis sur des terrains côtiers protégés ou appartenant à l’État.
Zonage et location : l’usage autorisé
Le zonage vous suit jusqu’à la question de la location. L’usage autorisé par un bail, résidentiel ou location commerciale, doit être cohérent avec le zonage et avec les licences. La location de courte durée est une activité d’hébergement soumise à licence, qui exige un numéro d’identification d’entreprise (NIB) et un code de classification (KBLI) obtenus via OSS, et en 2026 le ministère du Tourisme a commencé à retirer les annonces sans licence des plateformes de réservation. Une licence d’exploitation ne rend pas légale une villa construite sur un terrain dont la zone l’interdit : réglez donc la question de la zone avant de planifier la location. Notre article sur la location légale d’une villa traite du volet licences.
Les documents qui répondent à la question du zonage
| Vérification | Ce qu’elle vous apprend | Quand l’obtenir |
|---|---|---|
| Vérification de zone (ITR) sur la parcelle | La zone selon le RTRWP et tout plan détaillé | Avant tout acompte |
| Statut de terre productive | Si le Perda 4/2026 et l’arrêt de 2025 s’appliquent | Avant tout acompte |
| KKPR (KKKPR ou PKKPR) | Que l’activité prévue est conforme au plan d’aménagement | Avant la construction |
| PBG, ou un ancien IMB encore valable | Que ce bâtiment a été autorisé | Avant la construction ; pour une villa déjà construite, avant d’acheter |
| SLF | Que le bâtiment est certifié apte à son usage | Avant l’usage ou la livraison |
| Bail : usage autorisé | Si le propriétaire du terrain autorise la location commerciale | À la signature du contrat |
Ce qu’il faut vérifier avant de payer une parcelle ou une villa
- Faites vérifier la zone de la parcelle elle-même par un avocat ou un notaire, pas par le vendeur.
- Demandez clairement si le terrain est une terre agricole productive ou s’il se trouve dans une zone de captage d’eau. Les cultures vivrières, l’horticulture et les plantations sont les catégories visées par le Perda 4/2026.
- Pour une villa existante sur une ancienne terre agricole, demandez à un avocat comment les nouvelles règles traitent les bâtiments existants.
- Pour les parcelles côtières ou en haut de falaise, vérifiez qu’aucune partie du terrain n’est protégée ou n’appartient à l’État.
- Obtenez le KKPR, le PBG et le SLF, et vérifiez qu’ils correspondent au projet ou au bâtiment.
- Assurez-vous que l’usage autorisé par le bail couvre ce que vous prévoyez de faire, et que la zone le permet aussi.
Les structures juridiques sont expliquées dans ce que les étrangers peuvent posséder à Bali, et les étapes de l’achat dans acheter sur plan à Bali, étape par étape. Nos biens à Bali et notre page Indonésie expliquent notre façon de travailler sur ce marché.
