Bali secteur par secteur pour les acheteurs : Canggu, Pererenan, Seminyak, Uluwatu, Ubud, Sanur, Nusa Dua, Jimbaran
La plupart des secteurs de ce guide se trouvent dans une seule régence, Badung : Canggu, Berawa et Pererenan sur la côte sud-ouest, Seminyak un peu plus au sud, et Uluwatu, Jimbaran et Nusa Dua sur la péninsule de Bukit et à ses abords. Ubud se trouve à l’intérieur des terres, dans la régence de Gianyar, Sanur sur la côte est, dans la ville de Denpasar, et Tabanan est la régence en grande partie agricole située à l’ouest de Badung. La régence compte plus qu’il n’y paraît, car chacune fixe ses propres montants de droits de mutation et de taxe foncière, et les règles d’urbanisme de 2025 et 2026 frappent le plus fort là où villas et terres agricoles se côtoient.
Ce guide ne donne en revanche aucun prix au mètre carré, aucun taux d’occupation ni aucun rendement par secteur. Aucun indice ne suit les prix, l’occupation ou les rendements des villas de Bali, et les prix affichés par les agences ne sont pas des données de marché. Quiconque vous cite des « rendements à Canggu » vous cite une fiche commerciale.
La comparaison qui suit repose donc sur la géographie, l’accès, les infrastructures et les points réglementaires propres à chaque secteur, en date d’octobre 2026.
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Trois éléments concernent tous les secteurs. D’abord, un arrêté de moratoire de 2024 visait Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan et Nusa Penida et fermait pour deux ans, à partir d’octobre 2024, les nouvelles demandes pour des hôtels, villas, restaurants, bars et beach clubs dans le système national de licences. Ces deux ans s’achèvent en octobre 2026 : demandez s’il est toujours appliqué. Ensuite, les règles provinciales sur les terres productives : en septembre 2025, le gouverneur a annoncé l’arrêt des nouveaux projets commerciaux sur les terres productives et dans les zones de captage d’eau, et le Perda 4/2026, signé en février 2026, restreint la conversion des terres agricoles à un usage commercial. Enfin, les transports. Bali compte une seule autoroute à péage en service, la Bali Mandara, autour de l’aéroport et de Nusa Dua, et aucun rail urbain en construction.
L’aéroport international, Ngurah Rai, se trouve à Tuban, juste au nord de Jimbaran, et a accueilli 22,1 millions de passagers de janvier à novembre 2025, dont environ 63 % de passagers internationaux. Un aéroport dans le nord de Bali est évoqué depuis des années, mais en 2026 aucun site n’a été officiellement désigné et aucun chantier n’a commencé.
| Secteur | Régence ou ville | Situation | Point à vérifier |
|---|---|---|---|
| Canggu et Berawa | Badung | Côte sud-ouest, environ 10 km de plage | Circulation sur les grands axes ; anciennes rizières |
| Pererenan | Badung | Côte à l’ouest de Canggu | Limites à la conversion des terres agricoles sur les parcelles en rizière |
| Seminyak | Badung | Côte ouest, au nord de Kuta et de Legian | Secteur mixte, touristique et résidentiel |
| Uluwatu, Bingin, Ungasan | Badung | Falaises calcaires de la péninsule de Bukit | Terrains côtiers et protégés ; démolitions à Bingin en 2025 |
| Jimbaran | Badung | Côte juste au sud de l’aéroport | Proximité de l’aéroport |
| Nusa Dua | Badung | Enclave balnéaire fermée d’environ 350 ha | Domaine géré ; accès par l’autoroute à péage |
| Sanur | Denpasar | Secteur de plages de la côte est | Statut de Zone économique spéciale de l’immeuble visé |
| Ubud | Gianyar | Intérieur des terres, entouré de fermes et de rizières | Zonage des terres agricoles ; pas d’autoroute à péage |
| Tabanan | Tabanan | Régence en grande partie agricole à l’ouest de Badung | Règles sur les terres agricoles ; autoroute à péage de l’ouest de Bali non construite |
Canggu, Berawa et Pererenan : la côte sud-ouest
Canggu est un village côtier doté d’une plage d’environ 10 km sur la côte sud-ouest de Bali, dans le district de North Kuta, à Badung. Autrefois entouré de rizières, il compte parmi les destinations les plus prisées de Bali depuis le début des années 2020. Batu Bolong concentre une bonne partie de ses bars et restaurants, et Echo Beach est sa plage la plus à l’ouest, juste avant Pererenan.
Le secteur est sous tension. La Jalan Raya Canggu et le « raccourci » à sens unique entre Canggu et Berawa sont réputés pour leurs embouteillages, et les routes locales, le drainage et la gestion des déchets n’ont pas suivi le rythme du tourisme. Une ligne ferroviaire reliant l’aéroport à Cemagi via Kuta, Seminyak et Berawa n’existe qu’à l’état de projet, sans investisseur ni chantier en janvier 2026. Si vous achetez ici, faites le trajet en voiture entre la villa et les endroits où vous irez réellement, à l’heure où vous vous y rendrez.
Berawa fait partie du grand Canggu, auquel le relie ce raccourci encombré, et figure comme secteur de station sur la ligne de Cemagi, qui n’est pas construite. Pererenan se trouve directement à l’ouest de Canggu, au-delà d’Echo Beach. Pour un acheteur, les deux font partie de la côte de Canggu.
Sur cette portion de côte, le point d’urbanisme, ce sont les terres agricoles. Canggu s’est développé sur des rizières, et les parcelles qui restent des terres productives sont précisément celles dont le Perda 4/2026 restreint la conversion à un usage commercial. Une vue sur les rizières et un permis de villa en règle sont deux questions distinctes. Notre guide du zonage explique comment vérifier.
Seminyak
Seminyak est un kelurahan, c’est-à-dire un village urbain, du district de Kuta, à Badung, sur la côte ouest juste au nord de Kuta et de Legian. C’est un secteur mixte, touristique et résidentiel, connu pour ses boutiques haut de gamme, ses restaurants, ses spas et ses hôtels, et apprécié des expatriés. Il se trouve aussi sur le tracé prévu de la ligne ferroviaire entre l’aéroport et Cemagi, qui, comme les autres projets ferroviaires de Bali, n’a pas d’investisseur début 2026.
Si vous achetez ici une villa existante plutôt qu’un terrain, la question foncière passe de « cette rizière peut-elle accueillir une villa ? » à « ce bâtiment existant a-t-il ses autorisations ? ». Pour une villa déjà construite, demandez l’autorisation de construire (PBG, ou un ancien IMB encore valable) et le certificat de fonction (SLF), et vérifiez que les deux correspondent à ce qui est réellement construit.
Uluwatu et le Bukit : Pecatu, Bingin et Ungasan
Uluwatu se trouve dans le village de Pecatu, district de South Kuta, à Badung, à la pointe sud-ouest de la péninsule de Bukit. Le temple d’Uluwatu se dresse au sommet d’une falaise, à environ 70 mètres au-dessus de la mer. Le secteur est connu pour ses spots de surf et pour les complexes hôteliers et villas qui bordent les falaises calcaires, et la pression environnementale, la circulation et les constructions de grande ampleur inquiètent de plus en plus.
Bingin, également à Pecatu, offre l’exemple le plus net de contrôle à ce jour. Le 21 juillet 2025, les autorités de Bali et de Badung y ont commencé la démolition de 48 constructions, dont des villas, des homestays et des restaurants, bâties sans permis sur des terrains côtiers protégés ou appartenant à l’État. Pour qui s’intéresse à un terrain en haut de falaise ou en bord de mer sur le Bukit, la leçon est directe : faites confirmer le statut du terrain et les permis auprès du bureau foncier et de l’administration régionale, pas auprès du vendeur.
Ungasan, également sur le Bukit, appelle les mêmes vérifications pour toute parcelle côtière ou en haut de falaise.
Jimbaran et Nusa Dua
Jimbaran est une communauté de pêcheurs et une destination de vacances de South Kuta, à Badung, juste au sud de l’aéroport Ngurah Rai, sur l’isthme de la péninsule de Bukit. Le secteur est connu pour ses étals de fruits de mer sur la plage et pour plusieurs hôtels de luxe. L’aéroport, à Tuban, se trouve immédiatement au nord.
Nusa Dua est une enclave balnéaire fermée située à Benoa, dans le district de South Kuta, à environ 22 km de Denpasar. Construite à partir des années 1970, elle couvre environ 350 hectares et compte plus de 20 complexes hôteliers ; son cœur est géré par ITDC, devenue l’InJourney Tourism Development Corporation. L’autoroute à péage Bali Mandara la relie à l’aéroport et à Benoa : 12,7 km, en grande partie au-dessus de la mer, ouverte le 23 septembre 2013 et exploitée par PT Jasamarga Bali Tol. C’est la seule autoroute à péage en service à Bali.
Un tronçon ferroviaire prévu entre l’aéroport, Jimbaran et Nusa Dua est dans la même situation que les autres : sur le papier, en attente d’un investisseur.
Sanur
Sanur est un secteur de plages de la côte est, à l’est de Denpasar, à environ 30 minutes en voiture de Ngurah Rai, et c’est la plus ancienne destination balnéaire de Bali. Son évolution récente est institutionnelle. La Zone économique spéciale de Sanur (KEK Sanur), consacrée à la santé et au tourisme, a été inaugurée par le président Prabowo le 25 juin 2025, en même temps que le Bali International Hospital, conçu avec la participation de la Mayo Clinic et géré par Pertamina Bina Medika-IHC.
Il y a aussi un aspect juridique. Les Zones économiques spéciales font partie des types de zones auxquels le droit indonésien rattache la détention d’appartements en copropriété par des étrangers. Même dans ce cas, ne supposez pas qu’un immeuble est éligible du seul fait de son adresse. Demandez au notaire du promoteur de le confirmer par écrit. Notre guide de la propriété explique le titre de copropriété (strata title).
Ubud et Tabanan : l’intérieur et le pays des rizières
Ubud est une ville du district d’Ubud, dans la régence de Gianyar, qui comptait 74 800 habitants au recensement de 2020. Présentée comme un centre des arts et de la culture, elle est entourée de fermes, de rizières et de parcelles d’agroforesterie, et abrite l’Ubud Monkey Forest et le palais Puri Saren Agung. Son économie dépend du tourisme, avec plus de trois millions de visiteurs étrangers par an. Il n’y a pas d’autoroute à péage à l’intérieur des terres, et un tronçon ferroviaire Renon-Sukawati-Ubud n’existe que sur le papier.
Tabanan est la régence située à l’ouest de Badung : 839 km², 478 390 habitants en 2024, en grande partie agricole et surnommée « le grenier à riz ». Son littoral s’étend de Nyanyi Beach à Selabih Beach, elle abrite le temple de Tanah Lot, et les rizières en terrasses de Jatiluwih font partie du paysage culturel des subak inscrit par l’UNESCO en 2012. L’autoroute à péage Gilimanuk-Mengwi prévue à travers Tabanan n’a pas été construite. En 2026, le gouvernement la restructurait en partenariat public-privé avec une section à péage plus courte, en visant un appel d’offres auprès des investisseurs fin 2026 et une mise en service en 2031.
Dans les deux cas, les règles sur les terres agricoles sont le premier filtre. Une terre agricole productive relève du Perda 4/2026, et l’arrêt annoncé par le gouverneur en septembre 2025 visait les terres productives et les zones de captage d’eau. Une parcelle de l’intérieur entourée de rizières peut être précisément ce que les règles protègent désormais de toute conversion.
Ce qu’il faut vérifier avant de choisir un secteur
- La régence, car c’est elle qui fixe les montants des droits de mutation (BPHTB) et de la taxe foncière (PBB). Demandez au notaire les taux locaux.
- La zone de la parcelle précise, et non celle du secteur. Une parcelle côtière ou en rizière peut se trouver dans une zone où une villa est interdite.
- Pour les terrains côtiers et en haut de falaise, si une partie est protégée ou appartient à l’État, compte tenu des démolitions de Bingin.
- Pour une villa déjà construite, le PBG ou un IMB valable et le SLF, rapprochés du bâtiment.
- Pour un appartement à Sanur ou ailleurs, une confirmation écrite que l’immeuble est ouvert à la copropriété étrangère.
- Les temps de trajet avec lesquels vous vivrez, testés en voiture aux heures qui comptent, plutôt que les distances sur une carte. Les projets de transport qui ne sont pas en construction ne doivent pas peser dans votre décision.
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