Bali per gebied voor kopers: Canggu, Pererenan, Seminyak, Uluwatu, Ubud, Sanur, Nusa Dua, Jimbaran
De meeste gebieden in deze gids liggen in één regentschap, Badung: Canggu, Berawa en Pererenan aan de zuidwestkust, Seminyak iets zuidelijker, en Uluwatu, Jimbaran en Nusa Dua op en rond het schiereiland Bukit. Ubud ligt landinwaarts in Gianyar, Sanur ligt aan de oostkust in de stad Denpasar, en Tabanan is het grotendeels agrarische regentschap ten westen van Badung. Het regentschap doet er meer toe dan het lijkt, want elk regentschap stelt zijn eigen overdrachtsbelasting en grondbelasting vast, en de ruimtelijke regels van 2025 en 2026 raken het hardst waar villa's en landbouwgrond elkaar ontmoeten.
Wat deze gids niet bevat, is een prijs per vierkante meter, een bezettingsgraad of een rendement voor welk gebied dan ook. Geen index houdt de prijzen, bezetting of rendementen van villa's op Bali bij, en vraagprijzen van makelaars zijn geen marktgegevens. Wie u "rendementen in Canggu" noemt, citeert een verkoopblad.
De vergelijking hieronder steunt daarom op ligging, bereikbaarheid, infrastructuur en de regels die per gebied gelden, naar de stand van oktober 2026.
Zo leest u de kaart van Bali als koper
Drie zaken spelen in elk gebied. Ten eerste noemde een moratoriumbesluit uit 2024 Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan en Nusa Penida, waarmee in het landelijke vergunningssysteem vanaf oktober 2024 voor twee jaar nieuwe aanvragen voor hotels, villa's, restaurants, bars en beachclubs werden gesloten. Die twee jaar lopen in oktober 2026 af, dus vraag na of het besluit nog wordt toegepast. Ten tweede de provinciebrede regels voor productieve grond: in september 2025 kondigde de gouverneur een stop aan op nieuwe commerciële ontwikkeling op productieve grond en in gebieden voor wateropvang, en Perda 4/2026, ondertekend in februari 2026, beperkt de omzetting van landbouwgrond naar commercieel gebruik. Ten derde het vervoer. Bali heeft één tolweg in gebruik, de Bali Mandara-tolweg rond de luchthaven en Nusa Dua, en er is geen stedelijk spoor in aanbouw.
De internationale luchthaven, Ngurah Rai, ligt in Tuban net ten noorden van Jimbaran en verwerkte 22.1 miljoen passagiers van januari tot en met november 2025, van wie ongeveer 63% internationaal reisde. Over een luchthaven in het noorden van Bali wordt al jaren gesproken, maar in 2026 is er nog geen locatie formeel aangewezen en is er niet met de bouw begonnen.
| Gebied | Regentschap of stad | Ligging | Aandachtspunt |
|---|---|---|---|
| Canggu en Berawa | Badung | Zuidwestkust, ongeveer 10 km strand | Verkeer op de hoofdwegen; voormalige rijstvelden |
| Pererenan | Badung | Kust ten westen van Canggu | Grenzen aan de omzetting van landbouwgrond op percelen met rijstvelden |
| Seminyak | Badung | Westkust ten noorden van Kuta en Legian | Gemengd toeristisch en woongebied |
| Uluwatu, Bingin, Ungasan | Badung | Kalksteenkliffen van het schiereiland Bukit | Kustgrond en beschermde grond; sloop bij Bingin in 2025 |
| Jimbaran | Badung | Kust net ten zuiden van de luchthaven | Nabijheid van de luchthaven |
| Nusa Dua | Badung | Afgesloten resortenclave van ongeveer 350 ha | Beheerd terrein; bereikbaar via de tolweg |
| Sanur | Denpasar | Strandgebied aan de oostkust | Status als speciale economische zone van een specifiek gebouw |
| Ubud | Gianyar | Landinwaarts, omringd door boerderijen en sawa's | Zonering van landbouwgrond; geen tolweg |
| Tabanan | Tabanan | Grotendeels agrarisch regentschap ten westen van Badung | Regels voor landbouwgrond; de niet aangelegde tolweg door West-Bali |
Canggu, Berawa en Pererenan: de zuidwestkust
Canggu is een kustdorp met een strand van ongeveer 10 km aan de zuidwestkust van Bali, in het district Noord-Kuta van Badung. Het was ooit omringd door rijstvelden en is sinds het begin van de jaren 2020 een van de populairste bestemmingen van Bali. In Batu Bolong zitten veel van de bars en restaurants, en Echo Beach is het westelijkste strand, vlak voor Pererenan.
Het gebied staat onder druk. Jalan Raya Canggu en de eenrichtings-"shortcut" van Canggu naar Berawa staan berucht om hun files, en lokale wegen, afwatering en afvalverwerking hebben het toerisme niet bijgehouden. Een spoorlijn van de luchthaven via Kuta, Seminyak en Berawa naar Cemagi bestaat alleen als plan, en had in januari 2026 geen investeerder en geen bouw. Koopt u hier, rijd dan de route van de villa naar de plekken waar u echt heen gaat, op het uur waarop u er heen gaat.
Berawa hoort bij het grotere gebied van Canggu, verbonden via die drukke shortcut, en wordt genoemd als stationsgebied aan de niet aangelegde lijn naar Cemagi. Pererenan ligt direct ten westen van Canggu, voorbij Echo Beach. Voor een koper horen beide bij de kust van Canggu.
Het ruimtelijke aandachtspunt op dit stuk kust is de landbouwgrond. Canggu groeide op rijstvelden, en percelen die nog productieve grond zijn, zijn precies wat Perda 4/2026 niet zomaar naar commercieel gebruik laat omzetten. Uitzicht op rijstvelden en een rechtmatige villavergunning zijn twee aparte vragen. Onze gids over zonering legt uit hoe u dat controleert.
Seminyak
Seminyak is een kelurahan, een stedelijk dorp, in het district Kuta van Badung, aan de westkust net ten noorden van Kuta en Legian. Het is een gemengd toeristisch en woongebied, bekend om luxe winkels, restaurants, spa's en hotels, en populair bij expats. Het ligt ook aan de geplande spoorroute van de luchthaven naar Cemagi, die net als de rest van de spoorplannen op Bali begin 2026 geen investeerder had.
Koopt u hier een bestaande villa en geen perceel, dan verschuiven de grondvragen van "mag op dit rijstveld een villa" naar "heeft dit bestaande gebouw zijn vergunningen". Vraag bij een bestaande villa om de bouwvergunning (PBG, of een oudere IMB die nog geldig is) en het certificaat van functie (SLF), en controleer of beide overeenkomen met wat er staat.
Uluwatu en de Bukit: Pecatu, Bingin en Ungasan
Uluwatu ligt in het dorp Pecatu, district Zuid-Kuta, Badung, op de zuidwestpunt van het schiereiland Bukit. De tempel van Uluwatu staat op een klif zo'n 70 meter boven zee. Het gebied staat bekend om zijn surfspots en om resorts en villa's langs de kalksteenkliffen, en de druk op het milieu, het verkeer en grootschalige bouw zijn groeiende zorgen.
Bingin, ook in Pecatu, is tot nu toe het duidelijkste voorbeeld van handhaving. Op 21 juli 2025 begonnen de autoriteiten van Bali en Badung daar met de sloop van 48 bouwwerken, waaronder villa's, homestays en restaurants, die zonder vergunning op beschermde kustgrond of staatsgrond aan de kust waren gebouwd. Voor wie naar grond op een klif of aan het strand op de Bukit kijkt, is de les duidelijk: laat de status van de grond en de vergunningen bevestigen door het kadaster en de regionale overheid, niet door de verkoper.
Ungasan, ook op de Bukit, vraagt bij elk perceel op een klif of aan de kust om dezelfde controles.
Jimbaran en Nusa Dua
Jimbaran is een vissersgemeenschap en vakantiebestemming aan de kust in Zuid-Kuta, Badung, net ten zuiden van luchthaven Ngurah Rai op de hals van het schiereiland Bukit. Het staat bekend om de visrestaurantjes op het strand en een aantal luxehotels. De luchthaven, in Tuban, ligt er direct ten noorden van.
Nusa Dua is een afgesloten resortenclave in Benoa, Zuid-Kuta, ongeveer 22 km van Denpasar. Het is vanaf de jaren 1970 gebouwd, beslaat ongeveer 350 hectare met meer dan 20 resorts, en de kern wordt beheerd door ITDC, tegenwoordig de InJourney Tourism Development Corporation. De Bali Mandara-tolweg verbindt het met de luchthaven en Benoa: 12.7 km, grotendeels over zee, geopend op 23 september 2013 en geëxploiteerd door PT Jasamarga Bali Tol. Het is de enige tolweg op Bali die in gebruik is.
Een geplande spoorfase van de luchthaven naar Jimbaran en Nusa Dua verkeert in dezelfde positie als de andere: op papier, wachtend op een investeerder.
Sanur
Sanur is een strandgebied aan de oostkust, ten oosten van Denpasar, zo'n 30 minuten met de auto van Ngurah Rai, en de oudste strandbestemming van Bali. De recente verandering is institutioneel. De speciale economische zone Sanur (KEK Sanur), gericht op gezondheid en toerisme, werd op 25 juni 2025 door president Prabowo ingehuldigd, samen met het Bali International Hospital, dat is ontworpen met betrokkenheid van Mayo Clinic en wordt gerund door Pertamina Bina Medika-IHC.
Ook hier speelt een juridisch aspect. Speciale economische zones zijn een van de zonetypen waaraan het Indonesische recht buitenlands appartementseigendom koppelt. Ga er toch niet van uit dat een gebouw in aanmerking komt vanwege zijn adres. Vraag de notaris van de ontwikkelaar om schriftelijke bevestiging. Onze gids over eigendom legt de strata-titel uit.
Ubud en Tabanan: het binnenland en het rijstland
Ubud is een stad in het district Ubud, regentschap Gianyar, met 74,800 inwoners bij de volkstelling van 2020. Het wordt gepromoot als centrum van kunst en cultuur, is omringd door boerderijen, sawa's en agroforestry, en is de thuisbasis van het Ubud Monkey Forest en het paleis Puri Saren Agung. De economie draait op toerisme, met meer dan drie miljoen buitenlandse bezoekers per jaar. Landinwaarts is er geen tolweg, en een spoorfase van Renon via Sukawati naar Ubud bestaat alleen op papier.
Tabanan is het regentschap ten westen van Badung: 839 km², 478,390 inwoners in 2024, grotendeels agrarisch en met de bijnaam "rijstschuurregio". De kustlijn loopt van Nyanyi Beach tot Selabih Beach, er staat de tempel Tanah Lot, en de rijstterrassen van Jatiluwih horen bij het subak-cultuurlandschap dat UNESCO in 2012 op de lijst plaatste. De geplande tolweg van Gilimanuk naar Mengwi door Tabanan is niet aangelegd. In 2026 herstructureerde de overheid het project tot een publiek-private samenwerking met een korter tolgedeelte, met als doel een aanbesteding voor investeerders eind 2026 en ingebruikname in 2031.
Op beide plaatsen zijn de regels voor landbouwgrond het eerste filter. Grond die productieve landbouwgrond is, valt onder Perda 4/2026, en de stop die de gouverneur in september 2025 aankondigde, gold voor productieve grond en gebieden voor wateropvang. Een perceel in het binnenland tussen de sawa's kan precies het soort grond zijn dat de regels nu tegen omzetting beschermen.
Wat u controleert voordat u een gebied kiest
- Het regentschap, want daar worden de overdrachtsbelasting (BPHTB) en de grondbelasting (PBB) vastgesteld. Vraag de notaris naar de lokale tarieven.
- De zone van het specifieke perceel, niet van het gebied. Een perceel aan de kust of in de rijstvelden kan in een zone liggen waar geen villa mag staan.
- Bij grond aan de kust of op een klif: of een deel ervan beschermde grond of staatsgrond is, gezien de sloop bij Bingin.
- Bij een bestaande villa: de PBG of een geldige IMB en de SLF, afgestemd op het gebouw.
- Bij een appartement in Sanur of waar dan ook: schriftelijke bevestiging dat het gebouw in aanmerking komt voor buitenlands appartementseigendom.
- De reistijden waarmee u gaat leven, gereden op de uren die ertoe doen, in plaats van afstanden op een kaart. Vervoersprojecten die niet in aanbouw zijn, horen niet mee te wegen in uw besluit.
De verhuurkant van de beslissing staat in legaal een villa verhuren op Bali, en de bredere cijfers in de vastgoedmarkt van Bali in 2026. U kunt ons aanbod op Bali bekijken, en op onze pagina over Indonesië leest u hoe wij werken.
