Bali região por região para compradores: Canggu, Pererenan, Seminyak, Uluwatu, Ubud, Sanur, Nusa Dua, Jimbaran
A maioria das regiões deste guia fica numa só regência, Badung: Canggu, Berawa e Pererenan na costa sudoeste, Seminyak um pouco mais ao sul, e Uluwatu, Jimbaran e Nusa Dua na península de Bukit e em volta dela. Ubud fica no interior, em Gianyar, Sanur fica na costa leste, na cidade de Denpasar, e Tabanan é a regência em grande parte agrícola a oeste de Badung. A regência importa mais do que parece, porque cada uma fixa os próprios valores do imposto de aquisição e do imposto territorial, e as regras urbanísticas de 2025 e 2026 pesam mais onde villas e terras agrícolas se encontram.
O que este guia não traz é preço por metro quadrado, taxa de ocupação ou rentabilidade de nenhuma região. Nenhum índice acompanha os preços, a ocupação ou a rentabilidade das villas de Bali, e os preços de anúncio das imobiliárias não são dados de mercado. Quem lhe cita a “rentabilidade de Canggu” está citando um material de vendas.
Por isso, a comparação abaixo se baseia em geografia, acesso, infraestrutura e nos pontos regulatórios que se aplicam a cada região, na situação de outubro de 2026.
Como ler o mapa de Bali como comprador
Três fatores atravessam todas as regiões. O primeiro é um decreto de moratória de 2024 que citou Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan e Nusa Penida e fechou, no sistema nacional de licenciamento, novos pedidos para hotéis, villas, restaurantes, bares e beach clubs por dois anos a partir de outubro de 2024. Esses dois anos terminam em outubro de 2026, então pergunte se ele ainda está sendo aplicado. O segundo são as regras sobre terras produtivas, que valem para toda a província: em setembro de 2025, o governador anunciou a suspensão de novos empreendimentos comerciais em terras produtivas e em áreas de captação de água, e a Perda 4/2026, assinada em fevereiro de 2026, restringe a conversão de terras agrícolas para uso comercial. O terceiro é o transporte. Bali tem uma única rodovia com pedágio em operação, a Bali Mandara, em torno do aeroporto e de Nusa Dua, e nenhum trem urbano em construção.
O aeroporto internacional, o Ngurah Rai, fica em Tuban, logo ao norte de Jimbaran, e movimentou 22.1 milhões de passageiros de janeiro a novembro de 2025, cerca de 63% deles em voos internacionais. Fala-se há anos de um aeroporto no norte de Bali, mas em 2026 nenhum local foi oficialmente definido e nenhuma obra começou.
| Região | Regência ou cidade | Localização | Ponto a verificar |
|---|---|---|---|
| Canggu e Berawa | Badung | Costa sudoeste, cerca de 10 km de praia | Trânsito nas vias principais; antigos arrozais |
| Pererenan | Badung | Litoral a oeste de Canggu | Limites à conversão de terras agrícolas em lotes de arrozal |
| Seminyak | Badung | Costa oeste, ao norte de Kuta e Legian | Região mista, turística e residencial |
| Uluwatu, Bingin, Ungasan | Badung | Falésias de calcário da península de Bukit | Terras costeiras e protegidas; demolições em Bingin em 2025 |
| Jimbaran | Badung | Litoral logo ao sul do aeroporto | Proximidade do aeroporto |
| Nusa Dua | Badung | Enclave de resorts fechado, com cerca de 350 ha | Área com administração própria; acesso pela rodovia com pedágio |
| Sanur | Denpasar | Região de praia na costa leste | Status de Zona Econômica Especial de cada edifício |
| Ubud | Gianyar | Interior, cercada de fazendas e arrozais | Zoneamento de terras agrícolas; sem rodovia com pedágio |
| Tabanan | Tabanan | Regência em grande parte agrícola a oeste de Badung | Regras sobre terras agrícolas; a rodovia com pedágio do oeste de Bali, ainda não construída |
Canggu, Berawa e Pererenan: a costa sudoeste
Canggu é uma vila litorânea com uma praia de cerca de 10 km na costa sudoeste de Bali, no distrito de Kuta Norte, em Badung. Já foi cercada de arrozais e está entre os destinos mais procurados de Bali desde o início dos anos 2020. Batu Bolong concentra boa parte dos bares e restaurantes, e Echo Beach é a praia mais a oeste, logo antes de Pererenan.
A região está sob pressão. A Jalan Raya Canggu e o “atalho” de mão única entre Canggu e Berawa são famosos pelos congestionamentos, e as estradas locais, a drenagem e o sistema de coleta de lixo não acompanharam o turismo. Uma linha de trem do aeroporto, passando por Kuta, Seminyak e Berawa até Cemagi, existe apenas como plano, sem investidor nem obras em janeiro de 2026. Se você vai comprar aqui, faça de carro o trajeto da villa até os lugares aonde realmente vai, no horário em que vai.
Berawa faz parte da grande Canggu, ligada a ela por aquele atalho congestionado, e aparece como área de estação na linha de Cemagi, que não foi construída. Pererenan fica logo a oeste de Canggu, depois de Echo Beach. Para o comprador, as duas fazem parte da costa de Canggu.
O ponto urbanístico deste trecho são as terras agrícolas. Canggu cresceu sobre arrozais, e os lotes que ainda são terra produtiva são exatamente aqueles cuja conversão para uso comercial a Perda 4/2026 restringe. Uma vista para o arrozal e uma licença válida para a villa são duas questões diferentes. Nosso guia de zoneamento explica como verificar.
Seminyak
Seminyak é uma kelurahan, um bairro urbano, no distrito de Kuta, em Badung, na costa oeste, logo ao norte de Kuta e Legian. É uma região mista, turística e residencial, conhecida pelo comércio sofisticado, restaurantes, spas e hotéis, e procurada por expatriados. Também fica na rota planejada do trem do aeroporto a Cemagi, que, como os demais planos ferroviários de Bali, não tinha investidor no início de 2026.
Se você vai comprar aqui uma villa já existente, e não um lote, as perguntas sobre o terreno passam de “este arrozal comporta uma villa?” para “esta construção tem as aprovações?”. No caso de uma villa pronta, peça a aprovação da construção (PBG, ou um IMB antigo ainda válido) e o certificado de funcionamento (SLF), e confira se os dois correspondem ao que está construído ali.
Uluwatu e o Bukit: Pecatu, Bingin e Ungasan
Uluwatu fica na vila de Pecatu, distrito de Kuta Sul, em Badung, na ponta sudoeste da península de Bukit. O templo de Uluwatu fica no alto de uma falésia, a cerca de 70 metros acima do mar. A região é conhecida pelas ondas para o surfe e pelos resorts e villas ao longo das falésias de calcário, e a pressão ambiental, o trânsito e as construções de grande porte preocupam cada vez mais.
Bingin, também em Pecatu, é até agora o exemplo mais claro de fiscalização. Em 21 de julho de 2025, as autoridades de Bali e de Badung começaram a demolir ali 48 estruturas, entre villas, homestays e restaurantes, construídas sem licença em terras costeiras protegidas ou do Estado. Para quem avalia terrenos no alto das falésias ou à beira-mar no Bukit, a lição é direta: confirme a situação do terreno e as licenças no cartório de terras e com o governo regional, não com o vendedor.
Ungasan, também no Bukit, pede as mesmas verificações em qualquer lote no alto das falésias ou no litoral.
Jimbaran e Nusa Dua
Jimbaran é uma comunidade de pescadores e destino de férias à beira-mar em Kuta Sul, Badung, logo ao sul do aeroporto Ngurah Rai, no istmo da península de Bukit. É conhecida pelas barracas de frutos do mar na praia e por vários hotéis de luxo. O aeroporto, em Tuban, fica imediatamente ao norte.
Nusa Dua é um enclave de resorts fechado em Benoa, Kuta Sul, a cerca de 22 km de Denpasar. Foi construído a partir dos anos 1970, ocupa cerca de 350 hectares com mais de 20 resorts, e o seu núcleo é administrado pela ITDC, hoje InJourney Tourism Development Corporation. A rodovia com pedágio Bali Mandara a liga ao aeroporto e a Benoa: 12.7 km, quase todos sobre o mar, inaugurada em 23 de setembro de 2013 e operada pela PT Jasamarga Bali Tol. É a única rodovia com pedágio em operação em Bali.
Uma etapa ferroviária planejada do aeroporto a Jimbaran e Nusa Dua está na mesma situação das outras: no papel, à espera de um investidor.
Sanur
Sanur é uma região de praia na costa leste, a leste de Denpasar, a cerca de 30 minutos de carro do Ngurah Rai, e é o destino de turismo de praia mais antigo de Bali. A mudança recente é institucional. A Zona Econômica Especial de Sanur (KEK Sanur), voltada para saúde e turismo, foi inaugurada pelo presidente Prabowo em 25 de junho de 2025, junto com o Bali International Hospital, projetado com participação da Mayo Clinic e operado pela Pertamina Bina Medika-IHC.
Há também um aspecto jurídico. As Zonas Econômicas Especiais estão entre os tipos de zona aos quais a lei indonésia vincula a propriedade de apartamentos por estrangeiros. Mesmo assim, não presuma que um edifício se qualifica por causa do endereço. Peça ao notário da incorporadora que confirme isso por escrito. Nosso guia sobre propriedade explica o título de unidade em condomínio (strata title).
Ubud e Tabanan: o interior e a terra do arroz
Ubud é uma cidade do distrito de Ubud, na regência de Gianyar, com 74,800 moradores no censo de 2020. É divulgada como centro de artes e cultura, é cercada de fazendas, arrozais e sistemas agroflorestais, e abriga a Ubud Monkey Forest e o palácio Puri Saren Agung. A economia depende do turismo, com mais de três milhões de visitantes estrangeiros por ano. Não há rodovia com pedágio no interior, e uma etapa ferroviária de Renon a Sukawati e Ubud só existe no papel.
Tabanan é a regência a oeste de Badung: 839 km², 478,390 moradores em 2024, em grande parte agrícola e apelidada de “região celeiro de arroz”. O litoral vai da praia de Nyanyi à praia de Selabih, ali está o templo de Tanah Lot, e os terraços de arroz de Jatiluwih fazem parte da paisagem cultural do subak, inscrita pela UNESCO em 2012. A rodovia com pedágio planejada de Gilimanuk a Mengwi, passando por Tabanan, não foi construída. Em 2026, o governo estava reestruturando o projeto como parceria público-privada, com um trecho pedagiado mais curto, mirando uma licitação para investidores no fim de 2026 e a operação em 2031.
Nos dois lugares, as regras sobre terras agrícolas são o primeiro filtro. Terras agrícolas produtivas caem na Perda 4/2026, e a suspensão anunciada pelo governador em setembro de 2025 abrangeu terras produtivas e áreas de captação de água. Um lote no interior cercado de arrozais pode ser exatamente o que as regras agora protegem da conversão.
O que verificar antes de escolher uma região
- A regência, porque é ela que fixa os valores do imposto de aquisição (BPHTB) e do imposto territorial (PBB). Peça ao notário as alíquotas locais.
- A zona do lote específico, não da região. Um lote no litoral ou num arrozal pode estar numa zona onde a villa não é permitida.
- Em terrenos no litoral e no alto das falésias, se alguma parte é área protegida ou terra do Estado, dadas as demolições em Bingin.
- No caso de uma villa pronta, o PBG ou um IMB válido e o SLF, conferidos com a construção.
- No caso de um apartamento em Sanur ou em qualquer outro lugar, a confirmação por escrito de que o edifício permite a propriedade de unidades por estrangeiros.
- Os tempos de deslocamento com que você vai conviver, percorridos nos horários que importam, em vez das distâncias no mapa. Projetos de transporte que não estão em obras não devem entrar na sua decisão.
O lado do aluguel está em como alugar uma villa em Bali legalmente, e os números mais amplos em o mercado imobiliário de Bali em 2026. Você pode ver nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos.
