本指南涉及的区域大多属于同一个县，即 Badung：西南海岸的 Canggu、Berawa 和 Pererenan，稍往南的 Seminyak，以及位于 Bukit 半岛及其周边的 Uluwatu、Jimbaran 和 Nusa Dua。Ubud 位于内陆的 Gianyar 县，Sanur 位于东海岸的登巴萨市，Tabanan 则是 Badung 以西、以农业为主的县。县这一层级比听起来更重要，因为每个县都自行设定购置税和土地税标准，而 2025 年和 2026 年的规划规定，在别墅与农田交界的地方影响最大。
本指南不包含任何区域的每平方米价格、入住率或收益率。没有任何指数追踪巴厘岛别墅的价格、入住率或收益率，中介的挂牌价也不是市场数据。任何向您报出“Canggu 收益率”的人，引用的都只是销售资料。
因此，下面的比较依据的是截至 2026 年 10 月各区域的地理、交通、基础设施和适用的监管要点。
买家如何看巴厘岛地图
有三件事贯穿所有区域。第一，2024 年的一项暂停令点名了登巴萨、Badung、Gianyar、Tabanan 和 Nusa Penida，自 2024 年 10 月起 2 年内，全国许可系统不再受理这些地方新的酒店、别墅、餐厅、酒吧和海滩俱乐部申请。这 2 年将于 2026 年 10 月届满，所以请问清楚它是否仍在执行。第二，全省范围的生产性土地规定：2025 年 9 月，省长宣布在生产性土地和集水区内暂停新的商业开发；2026 年 2 月签署的 Perda 4/2026 限制将农田改为商业用途。第三，交通。巴厘岛只有一条运营中的收费公路，即连接机场和 Nusa Dua 一带的 Bali Mandara 收费公路，也没有在建的城市轨道交通。
国际机场 Ngurah Rai 位于 Tuban，就在 Jimbaran 以北，2025 年 1 月至 11 月旅客吞吐量为 2,210 万人次，其中约 63% 为国际旅客。在巴厘岛北部新建机场的设想已讨论多年，但截至 2026 年，官方尚未正式确定选址，也没有动工。
| 区域 | 所属县或市 | 位置特点 | 核查要点 |
|---|---|---|---|
| Canggu 与 Berawa | Badung | 西南海岸，约 10 公里海滩 | 主干道交通；原稻田地块 |
| Pererenan | Badung | Canggu 以西的海岸 | 稻田地块的农田转用限制 |
| Seminyak | Badung | 西海岸，Kuta 和 Legian 以北 | 旅游与居住混合区 |
| Uluwatu、Bingin、Ungasan | Badung | Bukit 半岛的石灰岩悬崖 | 海岸土地和受保护土地；2025 年 Bingin 的拆除行动 |
| Jimbaran | Badung | 紧邻机场南侧的海岸 | 靠近机场 |
| Nusa Dua | Badung | 约 350 公顷的封闭式度假区 | 统一管理的园区；收费公路通达 |
| Sanur | 登巴萨 | 东海岸海滩区 | 具体建筑是否属于经济特区 |
| Ubud | Gianyar | 内陆，被农场和稻田环绕 | 农业用地的分区；没有收费公路 |
| Tabanan | Tabanan | Badung 以西、以农业为主的县 | 农田规定；尚未建成的巴厘岛西部收费公路 |
Canggu、Berawa 与 Pererenan：西南海岸
Canggu 是巴厘岛西南海岸的一个海滨村庄，拥有约 10 公里长的海滩，隶属 Badung 县 North Kuta 区。这里曾经被稻田环绕，自 2020 年代初以来一直是巴厘岛最热门的目的地之一。许多酒吧和餐厅集中在 Batu Bolong，Echo Beach 是其最西端的海滩，再往西就是 Pererenan。
这一带已不堪重负。Jalan Raya Canggu 以及 Canggu 至 Berawa 的单行“捷径”拥堵是出了名的，当地的道路、排水和垃圾处理系统都没能跟上旅游业的发展。一条从机场经 Kuta、Seminyak 和 Berawa 通往 Cemagi 的轨道线路只停留在规划中，截至 2026 年 1 月既没有投资方，也没有动工。如果您在这里购房，请在您实际出行的时段，亲自从别墅开车到您真正要去的地方走一趟。
Berawa 属于大 Canggu 地区，靠那条拥堵的捷径与 Canggu 相连，也是尚未建设的 Cemagi 线上规划的车站区域之一。Pererenan 位于 Canggu 正西方，在 Echo Beach 以外。对买家来说，两者都属于 Canggu 海岸。
这一带的规划要点是农田。Canggu 是在稻田上发展起来的，而仍属于生产性土地的地块，恰恰是 Perda 4/2026 限制改作商业用途的对象。稻田景观和合法的别墅许可是两个不同的问题。我们的分区指南介绍了核查方法。
Seminyak
Seminyak 是 Badung 县 Kuta 区的一个 kelurahan（城镇村），位于西海岸，就在 Kuta 和 Legian 以北。这里是旅游与居住混合区，以高端购物、餐厅、水疗和酒店著称，深受外籍人士欢迎。它也在规划中的机场至 Cemagi 轨道线路上，而这条线路和巴厘岛其他轨道规划一样，截至 2026 年初仍没有投资方。
如果您在这里购买的是现有别墅而不是地块，土地方面的问题就从“这块稻田能不能建别墅”变成了“这座现有建筑有没有取得审批”。对于已建成的别墅，请索要建筑审批（PBG，或仍然有效的旧 IMB）和功能合格证（SLF），并核对两者是否与地上的实际建筑相符。
Uluwatu 与 Bukit：Pecatu、Bingin 和 Ungasan
Uluwatu 位于 Badung 县 South Kuta 区的 Pecatu 村，地处 Bukit 半岛的西南端。Uluwatu 神庙矗立在高出海面约 70 米的崖顶上。这一带以冲浪点以及石灰岩悬崖沿线的度假村和别墅闻名，而环境压力、交通和大规模建设正日益令人担忧。
同样位于 Pecatu 的 Bingin，是迄今最清楚的执法案例。2025 年 7 月 21 日，巴厘省和 Badung 当局开始在那里拆除 48 座建筑，其中包括别墅、民宿和餐厅，它们都未经许可建在受保护的海岸土地或国有海岸土地上。对于在 Bukit 物色崖顶或海滨土地的人来说，教训很直接：土地性质和许可要到土地局和地方政府核实，而不是听卖方的说法。
同在 Bukit 的 Ungasan，任何崖顶或海岸地块都需要做同样的核查。
Jimbaran 与 Nusa Dua
Jimbaran 是 Badung 县 South Kuta 区的一个海滨渔村和度假地，位于 Ngurah Rai 机场以南、Bukit 半岛的颈部。这里以海滩海鲜排档和几家豪华酒店闻名。位于 Tuban 的机场就在它的正北面。
Nusa Dua 是 South Kuta 区 Benoa 的一处封闭式度假区，距登巴萨约 22 公里。它自 1970 年代开始建设，占地约 350 公顷，拥有 20 多家度假村，核心区域由 ITDC（现为 InJourney Tourism Development Corporation）管理。Bali Mandara 收费公路把它与机场和 Benoa 连接起来：全长 12.7 公里，大部分路段建在海上，于 2013 年 9 月 23 日通车，由 PT Jasamarga Bali Tol 运营。这是巴厘岛唯一一条运营中的收费公路。
规划中的机场至 Jimbaran 和 Nusa Dua 轨道线路，处境与其他线路相同：停留在纸面上，等待投资方。
Sanur
Sanur 是登巴萨以东的东海岸海滩区，距 Ngurah Rai 机场约 30 分钟车程，也是巴厘岛历史最悠久的海滨旅游目的地。它最近的变化在于制度层面。以医疗和旅游为重点的 Sanur 经济特区（KEK Sanur）于 2025 年 6 月 25 日由普拉博沃总统主持落成，同时落成的还有 Bali International Hospital，这家医院在 Mayo Clinic 参与下设计，由 Pertamina Bina Medika-IHC 运营。
这里还涉及一个法律角度。经济特区是印尼法律允许外国人拥有公寓分层产权的区域类型之一。即便如此，也不要因为地址就认定某栋建筑符合条件。请开发商的公证人书面确认。我们的产权指南解释了分层产权。
Ubud 与 Tabanan：内陆与稻米之乡
Ubud 是 Gianyar 县 Ubud 区的一个城镇，2020 年人口普查时有 74,800 名居民。它以艺术和文化中心的形象对外推广，四周是农场、稻田和农林复合用地，Ubud Monkey Forest 和 Puri Saren Agung 王宫都在这里。当地经济依赖旅游业，每年接待外国游客超过 300 万人次。内陆没有收费公路，Renon 经 Sukawati 至 Ubud 的轨道线路只存在于纸面上。
Tabanan 是 Badung 以西的县：面积 839 km²，2024 年有 478,390 名居民，以农业为主，素有“稻米粮仓”之称。其海岸线从 Nyanyi Beach 延伸到 Selabih Beach，境内有 Tanah Lot 神庙，Jatiluwih 梯田则属于 2012 年列入联合国教科文组织名录的 subak 文化景观。规划中穿越 Tabanan 的 Gilimanuk 至 Mengwi 收费公路尚未建设。2026 年，政府正将其重组为政府和社会资本合作项目，并缩短收费路段，目标是在 2026 年底进行投资方招标、2031 年投入运营。
在这两个地方，农田规定都是第一道筛选。属于生产性农田的土地受 Perda 4/2026 管辖，省长在 2025 年 9 月宣布的暂停措施也涵盖生产性土地和集水区。一块被稻田环绕的内陆地块，可能恰恰是现行规定保护起来、不许转用的土地。
选择区域之前要核查什么
- 所属的县，因为购置税（BPHTB）和土地税（PBB）的标准由县一级设定。请向公证人询问当地税率。
- 具体地块的分区，而不是整个区域的分区。海岸或稻田地块可能位于不允许建别墅的分区内。
- 鉴于 Bingin 的拆除行动，对于海岸和崖顶土地，要核查是否有任何部分属于受保护土地或国有土地。
- 对于已建成的别墅，核查 PBG 或有效的 IMB 以及 SLF，并与建筑本身相符。
- 对于 Sanur 或其他任何地方的公寓，取得该建筑符合外国人分层产权条件的书面确认。
- 您日后要面对的实际通行时间，请在关键时段亲自开车测一测，而不是看地图上的距离。尚未动工的交通项目，不应纳入您的决策。
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