您在巴厘岛的下一笔投资，
从一次交谈开始。

可以，但不是永久产权。印尼的永久产权 Hak Milik 只限印尼公民持有，任何直接或通过代持人把它交给外国人的安排，在法律上都是无效的。外国个人可以向印尼地主取得租赁产权（Hak Sewa），这是巴厘岛最常见的方式；也可以取得 Hak Pakai，即经登记的土地使用权。公寓可以在符合外国人持有条件的楼盘中以分层产权持有，具体某栋楼是否符合，需要开发商的公证人确认。

合同写多长就是多长。行业指南给出的巴厘岛常见租期是25至30年，只有契约里写明了续期，才有续期可言，最好同时约定固定价格或定价公式。像“30加30”这样的总年限，是合同里的选项，并不是法定权利。租期届满时，除非事先约定了续期，土地和建筑都归还业主。根据《印度尼西亚民法典》，任何一方去世，租约依然有效；土地出售时租约同样延续，除非租约另有规定。

Hak Pakai 是在固定期限内使用土地的权利，也是外国个人唯一可以登记在自己名下的土地产权。“最长80年”这个数字只适用于国有土地：首期30年，可延长20年，再续期30年，每一步都要申请并获批，从不自动生效。在印尼人私有的土地上（巴厘岛通常是这种情况），期限最长30年，只能由业主同意签订新契约来续期。外国买家在巴厘岛还要满足最低价格要求：独栋住宅50亿印尼盾（IDR 5B），公寓20亿印尼盾（IDR 2B）；请向公证人确认当前标准。

已登记产权的买方需缴纳 BPHTB，这是一种购置税，按成交价与政府评估价孰高计算，税率最高5%，并扣除各县自定的免征额。卖方缴纳2.5%的最终所得税。向开发商购买新房需缴纳增值税（VAT），2025年和2026年大多数住宅的实际税率为11%。土地契约官的费用上限为契约所载价值的1%，每年的土地与建筑税（PBB）最高为评估价的0.5%。各县税率不一，所以我们会逐个项目核实这些数字。

只能作为持证经营。每一家住宿经营主体都需要通过全国 OSS 系统取得许可，即带有正确 KBLI 代码的 NIB，同时要缴纳最高10%的地方酒店税。2026年，旅游部要求九个预订平台下架无证房源，其中包括 Airbnb 和 Booking.com，截至2026年8月1日已下架259个；与平台对接的自动许可核查，目标定在2027年6月。对外国业主来说，合法途径有两条：设立有外国股东的公司（PT PMA），或者通过持证的印尼运营方出租。

单靠买房不行：购买租赁产权别墅不会带来任何签证。第二家园签证（Second Home Visa）要求在印尼国有银行存入至少 US$130,000，或购买价值至少100万美元（US$1M）的公寓，可获得最长5年的居留许可，可延至10年，政府费用合计1300万印尼盾（IDR 13M）。黄金签证（Golden Visa）与投资政府债券、上市股票或存款挂钩，官方资料中没有房产途径。

因为面向外国买家的巴厘岛项目通常以美元报价，您也可以在页面顶部切换币种。合同本身则以印尼盾计价：印尼央行（Bank Indonesia）规定，在印尼境内的交易必须使用印尼盾，所以美元数字只是换算结果，绝不是合同价格。

买方无需支付任何费用。我们的佣金由开发商支付，所以您的购买价格和直接向开发商购买一样。税费、公证费以及各类许可费用另计，签约前我们会全部列明。对于任何租约或产权，我们都建议由您自己聘请的独立公证人或律师核查土地证书、分区规划和各项许可。