Su próxima inversión en Bali
empieza con una conversación.

Sí, pero no en plena propiedad. El Hak Milik, la plena propiedad indonesia, está reservado a los ciudadanos indonesios, y cualquier acuerdo que lo ponga en manos de un extranjero, directamente o a través de un testaferro, es nulo de pleno derecho. Una persona extranjera compra o bien un leasehold (Hak Sewa) a un propietario indonesio, la vía más habitual en Bali, o bien un Hak Pakai, un derecho de uso inscrito. Un apartamento puede tenerse en régimen de propiedad horizontal en un edificio apto para la propiedad extranjera, algo que el notario de la promotora tiene que confirmar para ese edificio en concreto.

Lo que diga el contrato. Las guías del sector sitúan los plazos habituales en Bali entre 25 y 30 años, y solo hay prórroga si figura en la escritura, idealmente con un precio fijo o una fórmula para calcularlo. Totales como «30 más 30» son opciones del contrato, no un derecho legal. Al terminar el plazo, el terreno y el edificio vuelven al propietario, salvo que se haya pactado una prórroga. Según el Código Civil indonesio, el arrendamiento sobrevive a la muerte de cualquiera de las partes y a la venta del terreno, salvo que el contrato diga otra cosa.

El Hak Pakai es el derecho a usar un terreno durante un plazo fijo, y el único título sobre tierra que una persona extranjera puede tener a su nombre. La cifra de «hasta 80 años» solo vale para terrenos del Estado: 30 años, prorrogables 20 y renovables 30, cada paso solicitado y aprobado, nunca automático. En terrenos de un propietario indonesio, el caso habitual en Bali, el plazo es de hasta 30 años y solo se renueva con una nueva escritura que el propietario acepte. Los compradores extranjeros en Bali también deben respetar precios mínimos, 5 mil millones de IDR para una casa y 2 mil millones de IDR para un apartamento; confirme la cifra vigente con el notario.

Sobre un título inscrito, el comprador paga el BPHTB, un impuesto de adquisición de hasta el 5% sobre el mayor entre el precio y el valor fijado por el Gobierno, menos una deducción que establece cada regencia. El vendedor paga un impuesto final sobre la renta del 2.5%. Una vivienda nueva comprada a una promotora lleva IVA, con un tipo efectivo del 11% para la mayoría de las viviendas en 2025 y 2026. Los honorarios del funcionario de escrituras de tierras tienen un tope del 1% del valor que consta en la escritura, y el impuesto anual sobre terrenos y edificios (PBB) llega hasta el 0.5% del valor catastral. Cada regencia fija sus propios tipos, así que confirmamos las cifras de cada proyecto.

Solo como negocio con licencia. Toda actividad de alojamiento necesita una licencia del sistema nacional OSS, un NIB con el código KBLI correcto, y paga un impuesto hotelero regional de hasta el 10%. En 2026 el Ministerio de Turismo hizo retirar los anuncios sin licencia de nueve plataformas de reservas, entre ellas Airbnb y Booking.com, con 259 anuncios dados de baja a 1 de agosto de 2026, y prevé para junio de 2027 un control automático de licencias junto con las plataformas. Para un propietario extranjero, las vías legales son una sociedad con accionistas extranjeros (una PT PMA) o el alquiler a través de un operador indonesio con licencia.

Por sí solo, no: comprar una villa en leasehold no da derecho a ningún visado. La Second Home Visa exige al menos US$130,000 depositados en un banco estatal indonesio, o la compra de un apartamento de al menos US$1 millón, y concede un permiso de estancia de hasta 5 años, ampliable a 10, con unas tasas oficiales de 13 millones de IDR. La Golden Visa está ligada a la inversión en bonos del Estado, acciones cotizadas o depósitos, y su documentación oficial no recoge ninguna vía inmobiliaria.

Porque los proyectos de Bali pensados para compradores extranjeros suelen comercializarse en dólares, y usted puede cambiar la divisa en la parte superior de la página. El contrato, en cambio, se rige por la rupia: Bank Indonesia exige que las operaciones en Indonesia se hagan en rupias, así que una cifra en dólares es una conversión, nunca el precio del contrato.

Nada al comprador. Nuestra comisión la paga la promotora, así que usted paga el mismo precio que si comprara directamente. Los impuestos, los honorarios notariales y el coste de las licencias van aparte, y se los detallamos por completo antes de firmar. En cualquier arrendamiento o título le recomendamos que su propio notario o abogado independiente revise el certificado, la calificación urbanística y los permisos.