Vivir en Bali como propietario: la Second Home Visa, el KITAS y el KITAP
Comprar una villa en Bali no le da derecho a vivir allí. No se concede ningún visado por comprar una villa en leasehold, y la única vía de residencia vinculada a un inmueble es una de las opciones de la Second Home Visa: comprar un apartamento de al menos 1,000,000 USD. Lo habitual es que un propietario consiga una estancia larga con la Second Home Visa y un depósito de al menos 130,000 USD en un banco estatal indonesio o, si tiene 55 años o más, con una versión que pide un depósito menor y una prueba de ingresos.
La relación entre residencia e inmueble también funciona en sentido contrario. Si compra un Hak Pakai, el único título sobre terreno que un extranjero puede tener a su propio nombre, la ley exige que tenga documentos de inmigración, y los notarios suelen esperar un permiso de estancia KITAS o KITAP. Por eso, para algunos compradores, resolver la residencia va antes de la compra y no después.
Las condiciones que siguen son las que aplica en 2026 la Dirección General de Inmigración de Indonesia. Inmigración decide cada solicitud, y nada de esto es asesoramiento migratorio.
Por qué un permiso de estancia importa a un propietario
Según el artículo 69(1) del PP 18/2021, los extranjeros «que tengan documentos de inmigración conforme a la ley» pueden ser propietarios de una vivienda. Las normas de desarrollo del ministerio de tierras incluyen un visado, un pasaporte o un permiso de estancia entre los documentos válidos, así que sobre el papel un KITAS o un KITAP ya no es un requisito previo y puede obtenerse después de adquirir el inmueble. En la práctica, los notarios y la oficina de tierras suelen pedir un KITAS o un KITAP. Cuente con tener un permiso de estancia válido (un KITAS, un KITAP o una Second Home Visa) y confírmelo con el notario antes de firmar.
La residencia también influye en cuánto tiempo conserva el derecho. Un Hak Pakai se extingue cuando el titular deja de cumplir los requisitos para tenerlo (art. 61), y un heredero extranjero que herede la casa también debe tener documentos de inmigración. Las normas de 2015 daban a un propietario que dejaba de residir un año para transmitir el inmueble. No dé por hecho que hoy se aplica el mismo plazo. Si su situación de residencia va a cambiar, hable con el notario antes de que cambie.
Un permiso de estancia importa también para la financiación. Un Hak Pakai inscrito puede pignorarse legalmente a favor de un banco, pero los pocos bancos indonesios dispuestos a estudiar a prestatarios extranjeros exigen un KITAS o un KITAP y un pago inicial del 30 al 50%. Estos préstamos son raros, así que la mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado o usan un plan de cuotas del desarrollador, tengan el visado que tengan.
Conviene revisar también con un asesor su situación migratoria junto con su situación fiscal. Los ingresos por alquiler tributan a un tipo final del 10% para los arrendadores residentes, mientras que para los no residentes sin establecimiento permanente lo prudente es suponer un 20% sobre el bruto. En qué lado de esa línea se encuentra usted es una cuestión fiscal, y un visado por sí solo no la responde.
Nada de esto se aplica de la misma manera a un leasehold, que es un contrato con el propietario del terreno y no un derecho sobre el terreno. Nuestra guía sobre la titularidad explica la diferencia.
La Second Home Visa (E33)
Inmigración fija estas condiciones para la Second Home Visa, índice E33:
- No se necesita patrocinador.
- Una garantía migratoria, a elegir entre dos: al menos 130,000 USD, o su equivalente, en una cuenta de un banco estatal a nombre del solicitante; o la compra de una unidad de apartamento (rumah susun) de al menos 1,000,000 USD.
- La prueba de la garantía debe presentarse en un plazo de 90 días, y la garantía debe mantenerse mientras dure el permiso.
- El primer permiso de estancia dura hasta cinco años y puede prorrogarse, hasta un total de diez años como máximo.
- Los titulares no pueden trabajar de forma incompatible con el permiso ni vender bienes o servicios.
Esta última condición merece leerse junto a cualquier plan de alquilar su villa. Un alquiler de corta duración en Bali es una actividad de alojamiento con licencia, que normalmente gestiona un operador con licencia o su propia PT PMA, como explica nuestro artículo sobre cómo alquilar una villa legalmente. Cómo encaja su propio papel en esa actividad con las condiciones de una Second Home Visa es algo que debe consultar con un asesor migratorio antes de firmar nada.
Las tasas oficiales (PNBP) suman 13,000,000 IDR para un periodo de hasta cinco años y no son reembolsables:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Visado | 500,000 IDR |
| Verificación | 2,000,000 IDR |
| Permiso de estancia de cinco años (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Permiso de reingreso | 3,500,000 IDR |
| Total | 13,000,000 IDR |
El depósito: ¿130,000 USD o 2 mil millones de IDR?
El depósito se fijaba antes en 2 mil millones de IDR y ahora es de 130,000 USD o su equivalente. Las dos cantidades son aproximadamente iguales. Compruebe la cifra vigente con Inmigración antes de hacer la transferencia, ya que ya ha cambiado de forma una vez.
La opción inmobiliaria: solo un apartamento
La opción inmobiliaria es una unidad de apartamento de 1,000,000 USD o más. Una villa en leasehold no sirve, cueste lo que cueste. Y como la propiedad horizontal para extranjeros está ligada a edificios situados en determinadas zonas económicas, el apartamento tiene que ser uno que un extranjero pueda poseer, algo que el notario del desarrollador debe confirmar por escrito.
Familiares
El cónyuge, los hijos y los padres pueden acompañarle como dependientes sin un depósito aparte. Compruebe las condiciones vigentes para los dependientes cuando presente la solicitud.
La Second Home Visa para mayores de 55 años (E33E)
Para solicitantes de 55 años o más, la versión E33E pide un depósito de 50,000 USD en un banco estatal a nombre del solicitante, con prueba en un plazo de 90 días, e ingresos de al menos 3,000 USD al mes. El permiso dura cinco años, prorrogables hasta diez en total, las tasas son de 13,000,000 IDR y no se necesita patrocinador.
Para un comprador jubilado con pensión, de las vías aquí descritas es la que menos capital exige. Va en paralelo a la compra del inmueble y no depende de ella.
KITAS y KITAP
El KITAS (también escrito ITAS) es el permiso de estancia limitada que se expide con los visados del índice E, como el E33. Es el documento que un notario suele querer ver para una compra con Hak Pakai.
El KITAP (ITAP) es el permiso de estancia permanente. Los titulares del E33 pueden solicitarlo al cabo de tres años, pero confírmelo con Inmigración antes de hacer planes contando con ello.
La Golden Visa: inversión, no inmuebles
La Golden Visa de Indonesia, lanzada el 25 de julio de 2024, está vinculada a estos importes de inversión:
- Un inversor individual que no constituye una sociedad (E28C): 350,000 USD para cinco años o 700,000 USD para diez, colocados en bonos del Estado indonesio, acciones cotizadas o ahorros y depósitos.
- Un inversor individual que constituye una sociedad (E28B): 2.5 millones de USD para cinco años o 5 millones de USD para diez.
- Inversores corporativos, para directores y comisarios: 25 millones de USD o 50 millones de USD.
Comprar un inmueble no es una de las vías de la Golden Visa, aunque un agente le diga lo contrario. A 18 de mayo de 2026 se habían emitido 1,274 Golden Visas en todo el país, con unos 52.1 billones de IDR invertidos, la mayor parte por inversores corporativos, y los titulares no necesitan patrocinador en Indonesia.
Las vías comparadas
| Vía | Qué exige | Duración | ¿Cuenta un inmueble? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 USD en un banco estatal, o un apartamento de 1,000,000 USD o más | Hasta 5 años, hasta 10 en total | Solo un apartamento |
| Second Home Visa, mayores de 55 (E33E) | Depósito de 50,000 USD e ingresos de 3,000 USD al mes | 5 años, hasta 10 en total | No |
| Golden Visa, individual (E28C) | 350,000 USD o 700,000 USD en bonos, acciones cotizadas o depósitos | 5 o 10 años | No |
| Golden Visa, con sociedad (E28B) | 2.5 millones de USD o 5 millones de USD | 5 o 10 años | No |
| Compra de una villa en leasehold | Nada en la legislación migratoria | Ninguna | No se concede ningún visado por ello |
Un detalle menor: la tasa turística
Los turistas extranjeros pagan una tasa única de 150,000 IDR por persona y visita, vigente desde el 14 de febrero de 2024 y abonada en línea a través del sistema oficial Love Bali. Los titulares de permisos de residencia como un KITAS o un KITAP están exentos. A octubre de 2026 no se ha aprobado ninguna subida.
Qué comprobar antes de comprar
- Qué visado tendrá y si lo tendrá antes de la compra. Para un Hak Pakai, pregunte al notario qué documentos de inmigración aceptará.
- Si piensa usar la opción inmobiliaria de la Second Home Visa, que el inmueble sea un apartamento de al menos 1,000,000 USD y que el edificio admita la propiedad horizontal para extranjeros.
- El depósito vigente para el E33 o el E33E el día en que presente la solicitud.
- Qué pasa con su Hak Pakai si cambia su situación de residencia, y qué necesitarían sus herederos para heredarlo.
- Que nadie, ni agente ni desarrollador, le diga que la compra de una villa incluye un visado. No lo incluye.
Las estructuras que hay detrás de estas normas están en qué pueden poseer los extranjeros en Bali, y los mitos habituales en los riesgos que encuentran los compradores en Bali. Puede consultar apartamentos y villas en nuestros inmuebles en Bali, y nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos.
