Als Eigentümer auf Bali leben: Second Home Visa, KITAS und KITAP
Der Kauf einer Villa auf Bali gibt Ihnen kein Recht, dort zu leben. Für den Kauf einer Leasehold-Villa wird kein Visum erteilt, und der einzige an Immobilien geknüpfte Weg zum Aufenthalt ist eine Option des Second Home Visa: der Kauf eines Apartments im Wert von mindestens 1,000,000 US$. Üblicherweise kommen Eigentümer zu einem langen Aufenthalt über das Second Home Visa mit einer Einlage von mindestens 130,000 US$ bei einer staatlichen indonesischen Bank oder, ab 55 Jahren, über eine Variante mit geringerer Einlage und einem Einkommensnachweis.
Der Zusammenhang zwischen Aufenthalt und Immobilie wirkt auch in die andere Richtung. Wenn Sie ein Hak Pakai kaufen, den einzigen Landtitel, den ein Ausländer auf eigenen Namen halten kann, verlangt das Gesetz, dass Sie Einwanderungsdokumente besitzen, und Notare erwarten in der Regel einen Aufenthaltstitel KITAS oder KITAP. Für manche Käufer kommt die Klärung des Aufenthalts daher vor dem Kauf und nicht danach.
Die folgenden Bedingungen wendet die indonesische Generaldirektion für Einwanderung Stand 2026 an. Über jeden Antrag entscheidet die Einwanderungsbehörde, und nichts davon ist eine Beratung in Einwanderungsfragen.
Warum ein Aufenthaltstitel für Eigentümer wichtig ist
Nach PP 18/2021 Artikel 69(1) dürfen Ausländer, „die im Einklang mit dem Gesetz Einwanderungsdokumente besitzen“, ein Wohnhaus besitzen. Die Durchführungsbestimmungen des Landministeriums nennen Visum, Reisepass oder Aufenthaltstitel als ausreichende Dokumente. Auf dem Papier ist ein KITAS oder KITAP also keine Voraussetzung mehr und kann auch nach dem Erwerb der Immobilie ausgestellt werden. In der Praxis verlangen Notare und das Grundbuchamt häufig einen KITAS oder KITAP. Planen Sie daher einen gültigen Aufenthaltstitel ein (KITAS, KITAP oder Second Home Visa) und klären Sie das vor der Unterzeichnung mit dem Notar.
Der Aufenthalt beeinflusst auch, wie lange Sie das Recht behalten. Ein Hak Pakai endet, wenn der Inhaber die Voraussetzungen dafür nicht mehr erfüllt (Art. 61), und auch ein ausländischer Erbe, der das Haus erbt, muss Einwanderungsdokumente besitzen. Die Regeln von 2015 gaben einem Eigentümer, der nicht mehr im Land wohnte, ein Jahr Zeit, die Immobilie zu übertragen. Gehen Sie nicht davon aus, dass diese Frist heute noch gilt. Wenn sich Ihr Aufenthaltsstatus ändern wird, sprechen Sie vorher mit dem Notar.
Auch für die Finanzierung zählt ein Aufenthaltstitel. Ein eingetragenes Hak Pakai kann rechtlich an eine Bank verpfändet werden, doch die wenigen indonesischen Banken, die ausländische Kreditnehmer überhaupt in Betracht ziehen, verlangen einen KITAS oder KITAP und eine Anzahlung von 30 bis 50%. Solche Kredite sind selten. Die meisten ausländischen Käufer zahlen deshalb bar oder nutzen den Ratenplan eines Bauträgers, unabhängig von ihrem Visum.
Ihren Einwanderungsstatus und Ihre steuerliche Lage sollten Sie ebenfalls gemeinsam mit einem Berater prüfen. Mieteinnahmen werden bei ansässigen Vermietern mit 10% abgeltend besteuert, bei Nichtansässigen ohne Betriebsstätte geht man sicherer von 20% der Bruttoeinnahmen aus. Auf welcher Seite dieser Linie Sie stehen, ist eine Steuerfrage, und ein Visum allein beantwortet sie nicht.
Für ein Leasehold gilt all das nicht in gleicher Weise, denn es ist ein Vertrag mit dem Landeigentümer und kein Landrecht. Unser Leitfaden zum Eigentum erklärt den Unterschied.
Das Second Home Visa (E33)
Für das Second Home Visa mit dem Index E33 legt die Einwanderungsbehörde diese Bedingungen fest:
- Ein Sponsor ist nicht nötig.
- Eine Einwanderungsgarantie, eine von zwei Möglichkeiten: mindestens 130,000 US$ oder der Gegenwert auf einem Konto bei einer staatlichen Bank auf den Namen des Antragstellers, oder der Kauf einer Apartmenteinheit (rumah susun) im Wert von mindestens 1,000,000 US$.
- Der Nachweis der Garantie ist innerhalb von 90 Tagen fällig, und die Garantie muss während der gesamten Laufzeit des Titels bestehen bleiben.
- Der erste Aufenthaltstitel gilt bis zu fünf Jahre und kann verlängert werden, insgesamt auf höchstens zehn Jahre.
- Inhaber dürfen weder einer Arbeit nachgehen, die mit dem Titel unvereinbar ist, noch Waren oder Dienstleistungen verkaufen.
Diese letzte Bedingung sollten Sie neben jeden Plan legen, Ihre Villa zu vermieten. Kurzzeitvermietung auf Bali ist ein lizenzpflichtiges Beherbergungsgewerbe, das normalerweise über einen lizenzierten Betreiber oder Ihre eigene PT PMA läuft, wie unser Artikel zur legalen Vermietung einer Villa erklärt. Wie Ihre eigene Rolle in diesem Geschäft zu den Bedingungen eines Second Home Visa passt, sollten Sie mit einem Einwanderungsberater klären, bevor Sie etwas unterschreiben.
Die staatlichen Gebühren (PNBP) betragen für bis zu fünf Jahre insgesamt 13,000,000 IDR und werden nicht erstattet:
| Gebührenposten | Betrag |
|---|---|
| Visum | 500,000 IDR |
| Verifizierung | 2,000,000 IDR |
| Aufenthaltstitel für fünf Jahre (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Wiedereinreisegenehmigung | 3,500,000 IDR |
| Gesamt | 13,000,000 IDR |
Die Einlage: 130,000 US$ oder 2 Milliarden IDR?
Früher war die Einlage auf 2 Milliarden IDR festgesetzt, heute beträgt sie 130,000 US$ oder den Gegenwert. Beide Beträge sind ungefähr gleich hoch. Klären Sie den aktuellen Wert vor der Überweisung mit der Einwanderungsbehörde, denn seine Form hat sich schon einmal geändert.
Die Immobilienoption: nur ein Apartment
Die Immobilienoption ist eine Apartmenteinheit im Wert von 1,000,000 US$ oder mehr. Eine Leasehold-Villa erfüllt die Bedingung nicht, egal zu welchem Preis. Und weil ausländisches Wohnungseigentum (Strata) an Gebäude in bestimmten Wirtschaftszonen gebunden ist, muss das Apartment selbst eines sein, das ein Ausländer besitzen darf. Das sollte der Notar des Bauträgers schriftlich bestätigen.
Familienangehörige
Ehepartner, Kinder und Eltern können als Angehörige ohne eigene Einlage mitkommen. Prüfen Sie bei der Antragstellung die aktuellen Bedingungen für Angehörige.
Das Second Home Visa ab 55 Jahren (E33E)
Für Antragsteller ab 55 Jahren verlangt die Variante E33E eine Einlage von 50,000 US$ bei einer staatlichen Bank auf den eigenen Namen, nachgewiesen innerhalb von 90 Tagen, und ein Einkommen von mindestens 3,000 US$ im Monat. Der Titel gilt fünf Jahre und lässt sich auf insgesamt zehn verlängern, die Gebühren betragen 13,000,000 IDR, und ein Sponsor ist nicht nötig.
Für Käufer im Ruhestand mit Rente ist das von den hier beschriebenen Wegen derjenige mit dem geringsten Kapitalbedarf. Er besteht neben dem Immobilienkauf und hängt nicht von ihm ab.
KITAS und KITAP
Ein KITAS (auch ITAS geschrieben) ist der befristete Aufenthaltstitel, der zu Visa mit E-Index wie dem E33 ausgestellt wird. Dieses Dokument wird ein Notar bei einem Hak-Pakai-Kauf in der Regel sehen wollen.
Ein KITAP (ITAP) ist der unbefristete Aufenthaltstitel. Inhaber eines E33 können ihn nach drei Jahren beantragen. Lassen Sie sich das aber von der Einwanderungsbehörde bestätigen, bevor Sie damit planen.
Das Golden Visa: Investition, keine Immobilie
Indonesiens Golden Visa, eingeführt am 25. Juli 2024, ist an diese Investitionsbeträge gebunden:
- Einzelinvestoren, die keine Gesellschaft gründen (E28C): 350,000 US$ für fünf Jahre oder 700,000 US$ für zehn Jahre, angelegt in indonesischen Staatsanleihen, börsennotierten Aktien oder Spar- und Termineinlagen.
- Einzelinvestoren, die eine Gesellschaft gründen (E28B): 2.5 Millionen US$ für fünf Jahre oder 5 Millionen US$ für zehn.
- Unternehmensinvestoren, für Direktoren und Kommissare: 25 Millionen US$ oder 50 Millionen US$.
Der Kauf einer Immobilie gehört nicht zu den Wegen zum Golden Visa, auch wenn ein Makler Ihnen etwas anderes erzählt. Bis zum 18. Mai 2026 wurden landesweit 1,274 Golden Visa erteilt, bei Investitionen von etwa 52.1 Billionen IDR, überwiegend von Unternehmensinvestoren, und die Inhaber brauchen keinen Sponsor in Indonesien.
Die Wege im Vergleich
| Weg | Voraussetzungen | Laufzeit | Zählt eine Immobilie? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 US$ bei einer staatlichen Bank oder ein Apartment ab 1,000,000 US$ | Bis zu 5 Jahre, insgesamt bis zu 10 | Nur ein Apartment |
| Second Home Visa, ab 55 (E33E) | 50,000 US$ Einlage und 3,000 US$ Monatseinkommen | 5 Jahre, insgesamt bis zu 10 | Nein |
| Golden Visa, Einzelperson (E28C) | 350,000 US$ oder 700,000 US$ in Anleihen, börsennotierten Aktien oder Einlagen | 5 oder 10 Jahre | Nein |
| Golden Visa, mit Gesellschaft (E28B) | 2.5 Millionen US$ oder 5 Millionen US$ | 5 oder 10 Jahre | Nein |
| Kauf einer Leasehold-Villa | Nichts im Einwanderungsrecht | Keine | Dafür wird kein Visum erteilt |
Ein kleinerer Punkt: die Touristenabgabe
Ausländische Touristen zahlen eine einmalige Abgabe von 150,000 IDR pro Person und Besuch. Sie gilt seit dem 14. Februar 2024 und wird online über das offizielle System Love Bali bezahlt. Inhaber von Aufenthaltstiteln wie KITAS oder KITAP sind befreit. Bis Oktober 2026 wurde keine Erhöhung beschlossen.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- Welches Visum Sie haben werden und ob Sie es schon vor dem Kauf haben. Fragen Sie bei einem Hak Pakai den Notar, welche Einwanderungsdokumente er akzeptiert.
- Wenn Sie die Immobilienoption des Second Home Visa nutzen wollen: dass die Immobilie ein Apartment im Wert von mindestens 1,000,000 US$ ist und das Gebäude für ausländisches Wohnungseigentum (Strata) zugelassen ist.
- Die aktuelle Einlage für E33 oder E33E am Tag Ihres Antrags.
- Was mit Ihrem Hak Pakai geschieht, wenn sich Ihr Aufenthaltsstatus ändert, und was Ihre Erben bräuchten, um es zu erben.
- Dass Ihnen niemand, weder Makler noch Bauträger, erzählt, mit dem Kauf einer Villa gebe es ein Visum. Das ist nicht so.
Die Strukturen hinter diesen Regeln finden Sie in Was Ausländer auf Bali besitzen dürfen, die verbreiteten Mythen in Die Risiken für Käufer auf Bali. Apartments und Villen finden Sie in unseren Angeboten auf Bali, und unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir arbeiten.
