Cum locuiți în Bali ca proprietar: Second Home Visa, KITAS și KITAP
Cumpărarea unei vile în Bali nu vă dă dreptul să locuiți acolo. Nu se acordă nicio viză pentru cumpărarea unei vile în leasehold, iar singura cale de rezidență legată de proprietate este una dintre opțiunile Second Home Visa: cumpărarea unui apartament de cel puțin 1,000,000 USD. De obicei, un proprietar obține o ședere lungă prin Second Home Visa, cu un depozit de cel puțin 130,000 USD într-o bancă de stat indoneziană, sau, dacă are 55 de ani ori mai mult, printr-o versiune cu un depozit mai mic și o condiție de venit.
Legătura dintre rezidență și proprietate funcționează și invers. Dacă cumpărați un Hak Pakai, singurul titlu funciar pe care un străin îl poate deține pe propriul nume, legea vă cere să aveți documente de imigrare, iar notarii se așteaptă de regulă la un permis de ședere KITAS sau KITAP. Așadar, pentru unii cumpărători, rezolvarea rezidenței vine înainte de achiziție, nu după.
Condițiile de mai jos sunt cele aplicate de Direcția Generală de Imigrare a Indoneziei în 2026. Serviciul de imigrare decide asupra fiecărei cereri, iar nimic din acest text nu constituie consultanță în materie de imigrare.
De ce contează un permis de ședere pentru un proprietar
În temeiul PP 18/2021, articolul 69(1), străinii „care dețin documente de imigrare în conformitate cu legea” pot deține o casă de locuit. Normele de aplicare ale ministerului funciar enumeră viza, pașaportul sau permisul de ședere ca documente acceptate, deci pe hârtie un KITAS sau KITAP nu mai este o condiție prealabilă și poate fi emis după dobândirea proprietății. În practică, notarii și oficiul funciar cer de regulă un KITAS sau KITAP. Planificați să dețineți un permis de ședere valabil (KITAS, KITAP sau Second Home Visa) și confirmați cu notarul înainte de semnare.
Rezidența influențează și cât timp păstrați dreptul. Un Hak Pakai încetează atunci când titularul nu mai îndeplinește condițiile pentru a-l deține (art. 61), iar un moștenitor străin care moștenește casa trebuie să aibă și el documente de imigrare. Regulile din 2015 îi dădeau proprietarului care nu mai locuia în țară un an pentru a transfera proprietatea. Nu presupuneți că același termen se aplică astăzi. Dacă statutul dumneavoastră de rezidență urmează să se schimbe, vorbiți cu notarul înainte de schimbare.
Permisul de ședere contează și pentru finanțare. Un Hak Pakai înregistrat poate fi ipotecat legal în favoarea unei bănci, însă puținele bănci indoneziene dispuse să ia în calcul împrumutați străini cer un KITAS sau KITAP și un avans între 30% și 50%. Asemenea credite sunt rare, așa că majoritatea cumpărătorilor străini plătesc cash sau folosesc planul de plată în rate al dezvoltatorului, indiferent de viză.
Statutul de imigrare și situația fiscală merită verificate împreună, cu un consultant. Venitul din chirie este impozitat cu o cotă finală de 10% pentru proprietarii rezidenți, în timp ce pentru nerezidenții fără sediu permanent ipoteza mai prudentă este 20% din venitul brut. De ce parte a acestei linii vă aflați este o chestiune fiscală, iar o viză singură nu o lămurește.
Nimic din toate acestea nu se aplică în același fel unui leasehold, care este un contract cu proprietarul terenului, nu un drept funciar. Ghidul nostru despre proprietate explică diferența.
Second Home Visa (E33)
Serviciul de imigrare stabilește următoarele condiții pentru Second Home Visa, indicele E33:
- Nu este nevoie de sponsor.
- O garanție de imigrare, la alegere: cel puțin 130,000 USD, sau echivalentul, într-un cont la o bancă de stat pe numele solicitantului; sau cumpărarea unei unități de apartament (rumah susun) în valoare de cel puțin 1,000,000 USD.
- Dovada garanției trebuie prezentată în 90 de zile, iar garanția trebuie menținută pe toată durata permisului.
- Primul permis de ședere este valabil până la cinci ani și poate fi prelungit, pentru o durată totală de cel mult zece ani.
- Titularii nu pot lucra într-un mod incompatibil cu permisul și nu pot vinde bunuri sau servicii.
Această ultimă condiție merită citită alături de orice plan de a vă închiria vila. O închiriere pe termen scurt în Bali este o activitate de cazare care necesită licență, gestionată de regulă printr-un operator licențiat sau prin propria dumneavoastră PT PMA, așa cum explică articolul nostru despre închirierea legală a unei vile. Felul în care rolul dumneavoastră în această afacere se împacă cu condițiile Second Home Visa este o întrebare pentru un consultant în imigrare, înainte să semnați ceva.
Taxele guvernamentale (PNBP) însumează 13,000,000 IDR pentru până la cinci ani și nu se returnează:
| Taxa | Suma |
|---|---|
| Viză | 500,000 IDR |
| Verificare | 2,000,000 IDR |
| Permis de ședere pe cinci ani (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Permis de reintrare | 3,500,000 IDR |
| Total | 13,000,000 IDR |
Depozitul: 130,000 USD sau 2 miliarde IDR?
Depozitul era stabilit înainte la 2 miliarde IDR, iar acum este de 130,000 USD sau echivalentul. Cele două sume sunt aproximativ egale. Verificați cifra actuală la serviciul de imigrare înainte să faceți transferul, pentru că forma ei s-a mai schimbat o dată.
Opțiunea prin proprietate: doar un apartament
Opțiunea prin proprietate este o unitate de apartament în valoare de 1,000,000 USD sau mai mult. O vilă în leasehold nu se califică, la niciun preț. Și pentru că proprietatea străină pe apartamente (strata) este legată de clădiri din anumite zone economice, apartamentul trebuie să fie unul pe care un străin îl poate deține, lucru pe care notarul dezvoltatorului ar trebui să îl confirme în scris.
Membrii familiei
Soțul sau soția, copiii și părinții pot veni ca persoane aflate în întreținere, fără un depozit separat. Verificați condițiile actuale pentru membrii familiei atunci când depuneți cererea.
Second Home Visa pentru persoanele de peste 55 de ani (E33E)
Pentru solicitanții de 55 de ani și peste, versiunea E33E cere un depozit de 50,000 USD la o bancă de stat, pe numele solicitantului, cu dovadă în 90 de zile, și un venit de cel puțin 3,000 USD pe lună. Permisul este valabil cinci ani, cu prelungire până la zece ani în total, taxele sunt de 13,000,000 IDR și nu este nevoie de sponsor.
Pentru un cumpărător pensionar, aceasta este, dintre căile prezentate aici, cea cu cel mai mic necesar de capital. Funcționează în paralel cu achiziția proprietății și nu depinde de ea.
KITAS și KITAP
Un KITAS (scris și ITAS) este permisul de ședere temporară emis împreună cu vizele din indicele E, precum E33. Este documentul pe care un notar vrea de obicei să îl vadă la cumpărarea unui Hak Pakai.
Un KITAP (ITAP) este permisul de ședere permanentă. Titularii E33 pot solicita unul după trei ani, dar confirmați acest lucru cu serviciul de imigrare înainte să vă faceți planuri în funcție de el.
Golden Visa: investiții, nu proprietăți
Golden Visa a Indoneziei, lansată pe 25 iulie 2024, este legată de următoarele sume de investiție:
- Un investitor persoană fizică ce nu înființează o companie (E28C): 350,000 USD pentru cinci ani sau 700,000 USD pentru zece ani, plasați în obligațiuni de stat indoneziene, acțiuni listate sau economii și depozite.
- Un investitor persoană fizică ce înființează o companie (E28B): 2.5 milioane USD pentru cinci ani sau 5 milioane USD pentru zece.
- Investitorii corporativi, pentru directori și comisari: 25 de milioane USD sau 50 de milioane USD.
Cumpărarea unei proprietăți nu este una dintre căile Golden Visa, chiar dacă un agent vă spune altceva. Până la 18 mai 2026 fuseseră emise la nivel național 1,274 de Golden Visa, cu investiții de aproximativ 52,100 de miliarde IDR, în mare parte din partea investitorilor corporativi, iar titularii nu au nevoie de sponsor în Indonezia.
Căile, una lângă alta
| Calea | Ce cere | Durata | Contează proprietatea? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 USD la o bancă de stat sau un apartament de cel puțin 1,000,000 USD | Până la 5 ani, în total până la 10 | Doar un apartament |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | Depozit de 50,000 USD și venit de 3,000 USD pe lună | 5 ani, în total până la 10 | Nu |
| Golden Visa, persoană fizică (E28C) | 350,000 USD sau 700,000 USD în obligațiuni, acțiuni listate sau depozite | 5 sau 10 ani | Nu |
| Golden Visa, cu o companie (E28B) | 2.5 milioane USD sau 5 milioane USD | 5 sau 10 ani | Nu |
| Cumpărarea unei vile în leasehold | Nimic în legea imigrației | Niciuna | Nu se acordă nicio viză pentru aceasta |
Un aspect mai mic: taxa turistică
Turiștii străini plătesc o taxă unică de 150,000 IDR per persoană per vizită, în vigoare din 14 februarie 2024 și achitată online prin sistemul oficial Love Bali. Titularii de permise de ședere precum KITAS sau KITAP sunt scutiți. Până în octombrie 2026 nu a fost adoptată nicio majorare.
Ce verificați înainte să cumpărați
- Ce viză veți avea și dacă o veți avea înainte de achiziție. Pentru un Hak Pakai, întrebați notarul ce documente de imigrare acceptă.
- Dacă intenționați să folosiți opțiunea prin proprietate a Second Home Visa, că proprietatea este un apartament de cel puțin 1,000,000 USD și că clădirea permite proprietatea străină pe apartamente (strata).
- Depozitul în vigoare pentru E33 sau E33E în ziua în care depuneți cererea.
- Ce se întâmplă cu Hak Pakai dacă statutul dumneavoastră de rezidență se schimbă și de ce ar avea nevoie moștenitorii pentru a-l moșteni.
- Că nimeni, agent sau dezvoltator, nu vă spune că achiziția unei vile vine cu o viză. Nu vine.
Structurile din spatele acestor reguli sunt prezentate în ce pot deține străinii în Bali, iar miturile frecvente în riscurile cu care se confruntă cumpărătorii în Bali. Puteți consulta apartamente și vile în ofertele noastre din Bali, iar pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm.
