العيش في بالي بصفتك مالكًا: تأشيرة Second Home Visa وتصريحا KITAS وKITAP
شراء فيلا في بالي لا يمنحك حق العيش فيها. فلا توجد تأشيرة تُمنح مقابل شراء فيلا بعقد إيجار طويل الأمد، والمسار الوحيد للإقامة المرتبط بالعقار هو أحد خيارات تأشيرة Second Home Visa: شراء شقة لا تقل قيمتها عن 1,000,000 دولار أمريكي. والطريقة المعتادة التي يحصل بها المالك على إقامة طويلة هي تأشيرة Second Home Visa مع إيداع لا يقل عن 130,000 دولار أمريكي في بنك إندونيسي حكومي، أو، لمن بلغوا 55 عامًا فأكثر، نسخة بإيداع أصغر واشتراط حد أدنى من الدخل.
والعلاقة بين الإقامة والعقار تسير في الاتجاه المعاكس أيضًا. فإذا اشتريت Hak Pakai، وهو سند الأرض الوحيد الذي يستطيع الأجنبي حيازته باسمه، يشترط القانون أن تحمل وثائق هجرة، وعادةً ما يتوقع الكتّاب العدل تصريح إقامة KITAS أو KITAP. لذلك يأتي ترتيب الإقامة عند بعض المشترين قبل الشراء لا بعده.
الشروط الواردة أدناه هي التي تطبقها المديرية العامة للهجرة في إندونيسيا في 2026. ودائرة الهجرة هي التي تبت في كل طلب، ولا يُعد شيء مما يلي استشارة في شؤون الهجرة.
لماذا يهم تصريح الإقامة للمالك
وفق المادة 69(1) من اللائحة الحكومية PP 18/2021، يجوز للأجانب «الذين يحملون وثائق هجرة وفقًا للقانون» تملّك منزل سكني. وتذكر قواعد التنفيذ الصادرة عن وزارة الأراضي التأشيرة أو جواز السفر أو تصريح الإقامة ضمن الوثائق المقبولة، فمن الناحية النظرية لم يعد KITAS أو KITAP شرطًا مسبقًا، ويمكن إصداره بعد امتلاك العقار. لكن في الواقع العملي كثيرًا ما يطلب الكتّاب العدل ومكتب الأراضي KITAS أو KITAP. لذا خطّط لأن تحمل تصريح إقامة ساريًا (KITAS أو KITAP أو Second Home Visa)، وتأكد من ذلك مع الكاتب العدل قبل التوقيع.
وتؤثر الإقامة أيضًا في المدة التي تحتفظ فيها بالحق. فحق Hak Pakai ينتهي عندما يتوقف صاحبه عن استيفاء شروط حيازته (المادة 61)، والوارث الأجنبي الذي يرث المنزل يجب أن يحمل هو الآخر وثائق هجرة. وكانت قواعد 2015 تمنح المالك الذي توقف عن الإقامة مهلة عام واحد لنقل العقار. لا تفترض أن المهلة نفسها سارية اليوم. وإذا كان وضع إقامتك سيتغير، فتحدث إلى الكاتب العدل قبل أن يتغير.
ويهم تصريح الإقامة في التمويل كذلك. فحق Hak Pakai المسجل يجوز قانونًا رهنه لدى بنك، لكن البنوك الإندونيسية القليلة المستعدة للنظر في طلبات المقترضين الأجانب تشترط KITAS أو KITAP ودفعة أولى من 30 إلى 50%. ومثل هذه القروض نادرة، لذا يدفع معظم المشترين الأجانب نقدًا أو يستخدمون خطة الأقساط لدى المطوّر، أيًّا كانت تأشيرتهم.
ومن المفيد أيضًا أن تراجع وضعك في الهجرة ووضعك الضريبي معًا مع مستشار. فدخل الإيجار يخضع لضريبة نهائية بنسبة 10% للملاك المقيمين، أما غير المقيمين الذين ليست لديهم منشأة دائمة فالافتراض الأسلم لهم 20% من الإجمالي. وتحديد الجانب الذي تقع فيه من هذا الخط مسألة ضريبية، والتأشيرة وحدها لا تحسمها.
ولا ينطبق شيء من هذا بالطريقة نفسها على الإيجار طويل الأمد، فهو عقد مع مالك الأرض وليس حقًا عينيًا على الأرض. ويشرح دليل الملكية لدينا الفرق.
تأشيرة Second Home Visa (E33)
تضع دائرة الهجرة الشروط التالية لتأشيرة Second Home Visa، ذات الرمز E33:
- لا حاجة إلى كفيل.
- ضمان للهجرة بإحدى صيغتين: 130,000 دولار أمريكي على الأقل، أو ما يعادلها، في حساب لدى بنك حكومي باسم مقدم الطلب نفسه، أو شراء وحدة سكنية في مبنى شقق (rumah susun) لا تقل قيمتها عن 1,000,000 دولار أمريكي.
- يجب تقديم إثبات الضمان خلال 90 يومًا، والاحتفاظ بالضمان طوال مدة التصريح.
- يسري تصريح الإقامة الأول لمدة تصل إلى خمس سنوات ويمكن تمديده، على ألا يتجاوز المجموع عشر سنوات.
- لا يجوز لحامل التأشيرة أن يعمل بما يتعارض مع التصريح، ولا أن يبيع سلعًا أو خدمات.
هذا الشرط الأخير يستحق أن يُقرأ إلى جانب أي خطة لتأجير الفيلا. فالتأجير قصير الأمد في بالي نشاط إقامة مرخص، يُدار عادةً عبر مشغّل مرخص أو عبر شركتك PT PMA، كما يشرح مقالنا عن تأجير الفيلا بشكل قانوني. أما كيف يتوافق دورك في هذا النشاط مع شروط Second Home Visa، فهذا سؤال تطرحه على مستشار هجرة قبل أن توقّع أي شيء.
تبلغ الرسوم الحكومية (PNBP) ما مجموعه 13,000,000 IDR لمدة تصل إلى خمس سنوات، وهي غير قابلة للاسترداد:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| التأشيرة | 500,000 IDR |
| التحقق | 2,000,000 IDR |
| تصريح إقامة لخمس سنوات (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| تصريح إعادة الدخول | 3,500,000 IDR |
| المجموع | 13,000,000 IDR |
الإيداع: 130,000 دولار أمريكي أم 2 مليار IDR؟
كان الإيداع محددًا في السابق بمبلغ 2 مليار IDR، وأصبح الآن 130,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها. والمبلغان متقاربان تقريبًا. تحقق من الرقم الساري لدى دائرة الهجرة قبل التحويل، فقد تغيّرت صيغته مرة من قبل.
الخيار العقاري: شقة فقط
الخيار العقاري هو وحدة سكنية في مبنى شقق تبلغ قيمتها 1,000,000 دولار أمريكي أو أكثر. ولا تؤهل الفيلا المستأجرة بعقد طويل الأمد، مهما كان سعرها. ولأن تملّك الأجانب للوحدات في المباني المشتركة مرتبط بمبانٍ في مناطق اقتصادية معينة، يجب أن تكون الشقة نفسها مما يجوز للأجنبي تملّكه، وينبغي أن يؤكد الكاتب العدل الذي يتعامل معه المطوّر ذلك كتابةً.
أفراد الأسرة
يمكن للزوج أو الزوجة والأبناء والوالدين الانضمام بصفة مُعالين دون إيداع منفصل. تحقق من الشروط السارية للمعالين عند تقديم الطلب.
تأشيرة Second Home Visa لمن تجاوزوا 55 عامًا (E33E)
لمقدمي الطلبات الذين بلغوا 55 عامًا فأكثر، تشترط نسخة E33E إيداع 50,000 دولار أمريكي في بنك حكومي باسم مقدم الطلب نفسه، مع تقديم الإثبات خلال 90 يومًا، ودخلًا لا يقل عن 3,000 دولار أمريكي شهريًا. ويسري التصريح خمس سنوات قابلة للتمديد حتى عشر سنوات إجمالًا، والرسوم 13,000,000 IDR، ولا حاجة إلى كفيل.
وبالنسبة لمشترٍ متقاعد له معاش، هذا هو المسار الأقل اشتراطًا لرأس المال بين المسارات المذكورة هنا. وهو قائم إلى جانب شراء العقار ولا يعتمد عليه.
KITAS وKITAP
تصريح KITAS (ويُكتب أيضًا ITAS) هو تصريح الإقامة المحدودة الذي يصدر مع تأشيرات الفئة E مثل E33. وهو الوثيقة التي سيطلب الكاتب العدل رؤيتها عادةً عند شراء Hak Pakai.
أما KITAP (ITAP) فهو تصريح الإقامة الدائمة. ويمكن لحاملي E33 التقدم بطلب للحصول عليه بعد ثلاث سنوات، لكن تأكد من ذلك لدى دائرة الهجرة قبل أن تبني خططك عليه.
التأشيرة الذهبية: استثمار لا عقار
أُطلقت التأشيرة الذهبية الإندونيسية في 25 يوليو 2024، وهي مرتبطة بمبالغ الاستثمار التالية:
- المستثمر الفرد الذي لا يؤسس شركة (E28C): 350,000 دولار أمريكي لخمس سنوات أو 700,000 دولار أمريكي لعشر سنوات، تُستثمر في السندات الحكومية الإندونيسية أو الأسهم المدرجة أو المدخرات والودائع.
- المستثمر الفرد الذي يؤسس شركة (E28B): 2.5 مليون دولار أمريكي لخمس سنوات أو 5 ملايين دولار أمريكي لعشر سنوات.
- المستثمرون من الشركات، للمديرين وأعضاء مجالس المفوضين: 25 مليون دولار أمريكي أو 50 مليون دولار أمريكي.
شراء العقار ليس من مسارات التأشيرة الذهبية، حتى لو قال لك وكيل غير ذلك. وبحلول 18 مايو 2026 صدرت 1,274 تأشيرة ذهبية على المستوى الوطني، مع استثمارات بلغت نحو 52.1 تريليون IDR، معظمها من مستثمرين من الشركات، ولا يحتاج حاملوها إلى كفيل في إندونيسيا.
المسارات جنبًا إلى جنب
| المسار | ما الذي يتطلبه | المدة | هل يُحتسب العقار؟ |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 دولار أمريكي في بنك حكومي، أو شقة بقيمة 1,000,000 دولار أمريكي أو أكثر | حتى 5 سنوات، وبحد أقصى 10 سنوات إجمالًا | الشقة فقط |
| Second Home Visa لمن بلغوا 55 عامًا فأكثر (E33E) | إيداع 50,000 دولار أمريكي ودخل شهري 3,000 دولار أمريكي | 5 سنوات، وبحد أقصى 10 سنوات إجمالًا | لا |
| التأشيرة الذهبية للأفراد (E28C) | 350,000 أو 700,000 دولار أمريكي في السندات أو الأسهم المدرجة أو الودائع | 5 أو 10 سنوات | لا |
| التأشيرة الذهبية مع تأسيس شركة (E28B) | 2.5 مليون أو 5 ملايين دولار أمريكي | 5 أو 10 سنوات | لا |
| شراء فيلا بعقد إيجار طويل الأمد | لا شيء في قانون الهجرة | لا مدة | لا تُمنح مقابله أي تأشيرة |
نقطة أصغر: رسوم السياحة
يدفع السياح الأجانب رسمًا لمرة واحدة قدره 150,000 IDR للشخص عن كل زيارة، وهو سارٍ منذ 14 فبراير 2024 ويُدفع إلكترونيًا عبر نظام Love Bali الرسمي. ويُعفى منه حاملو تصاريح الإقامة مثل KITAS أو KITAP. وحتى أكتوبر 2026 لم تُعتمد أي زيادة.
ما الذي تتحقق منه قبل الشراء
- أي تأشيرة ستحملها، وهل ستحملها قبل الشراء. وفي حالة Hak Pakai، اسأل الكاتب العدل عن وثائق الهجرة التي سيقبلها.
- إذا كنت تنوي استخدام الخيار العقاري في Second Home Visa، فتأكد من أن العقار شقة لا تقل قيمتها عن 1,000,000 دولار أمريكي، وأن المبنى مؤهل لتملّك الأجانب للوحدات.
- مبلغ الإيداع الساري لتأشيرة E33 أو E33E في يوم تقديم الطلب.
- ما الذي يحدث لحق Hak Pakai إذا تغيّر وضع إقامتك، وما الذي يحتاجه ورثتك ليرثوه.
- ألّا يقول لك أحد، وكيلًا كان أو مطوّرًا، إن شراء الفيلا يأتي معه تأشيرة. فهذا غير صحيح.
تجد الصيغ التي تقوم عليها هذه القواعد في مقال ما يمكن للأجانب تملّكه في بالي، والخرافات الشائعة في مقال المخاطر التي يواجهها المشترون في بالي. ويمكنك تصفح الشقق والفلل في عقاراتنا في بالي، وتشرح صفحة إندونيسيا طريقة عملنا.
