هل يستطيع الأجانب شراء عقار في بالي؟ شرح الإيجار طويل الأمد وHak Pakai وPT PMA لعام 2026

نعم، لكن ليس بالتملك الحر. فالتملك الحر في إندونيسيا، ويسمى Hak Milik، مقصور على المواطنين الإندونيسيين، وأي بيع أو ترتيب ينقله إلى أجنبي، بشكل مباشر أو غير مباشر، باطل بحكم القانون. وما يستطيع المشتري الأجنبي حيازته قانونًا في بالي واحد من ثلاثة: إيجار أرض من مالك إندونيسي، أو حق استخدام محدد المدة يسمى Hak Pakai مسجل باسمه، أو حق بناء (HGB) يُحاز عبر شركة إندونيسية ذات مساهمين أجانب تُعرف بـPT PMA.

معظم عمليات شراء الأجانب للفلل في بالي عقود إيجار طويل الأمد. وHak Pakai هو سند الأرض الوحيد الذي يستطيع الفرد الأجنبي حيازته مباشرةً، وله شروط: حد أدنى للسعر، وسقف لمساحة الأرض، واشتراط وثائق هجرة. ومسار الشركة ينجح، لكنه نشاط تجاري له التزامات، وليس وعاءً لحيازة منزل عطلات. أما الترتيب الرابع، أي تسجيل الأرض باسم صديق إندونيسي، فهو ما ننصح كل مشترٍ بالابتعاد عنه. فهو باطل، ومنذ فبراير 2026 تحظره اللائحة الإقليمية في بالي نفسها.

فيما يلي نستعرض كل صيغة كما كان القانون في أكتوبر 2026. ولا يغني شيء من ذلك عن استشارة كاتب عدل أو محامٍ إندونيسي بشأن عقار بعينه.

لماذا لا يتاح التملك الحر للأجانب

ينص القانون الزراعي الأساسي لعام 1960 (UUPA) على أن المواطنين الإندونيسيين وحدهم يحق لهم حيازة Hak Milik، ولا يحق ذلك أيضًا لمن يحمل جنسية أخرى إلى جانب الإندونيسية (المادة 21). وتذهب المادة 26(2) أبعد من ذلك: فالبيع أو الهبة أو الوصية أو أي تصرف آخر يُقصد به نقل Hak Milik إلى أجنبي، بشكل مباشر أو غير مباشر، باطل، وتؤول الأرض إلى الدولة. وترتيبات الملكية الاسمية تقع تحت هذه القاعدة.

لذلك عندما يعد إعلان في بالي بـ«تملّك حر للأجانب»، فهو يصف شيئًا آخر. في الغالب ترتيب ملكية اسمية، وأحيانًا شركة تحمل HGB، وأحيانًا Hak Pakai. ولا شيء من ذلك Hak Milik باسم أجنبي، لأنه لا يوجد طريق قانوني إلى ذلك.

الإيجار طويل الأمد: الصيغة التي يستخدمها معظم المشترين الأجانب

الإيجار (Hak Sewa untuk Bangunan) حق استخدام أرض يملكها شخص آخر لإقامة مبانٍ مقابل إيجار. ووفق المادتين 44 و45 من UUPA يمكن دفع الإيجار دفعة واحدة أو على أقساط، قبل الاستخدام أو بعده، و«الأجانب المقيمون في إندونيسيا» من بين المستأجرين المؤهلين.

وعقد الإيجار اتفاق مع مالك الأرض الإندونيسي، يوقَّع عادةً كمحرر رسمي لدى كاتب عدل. والمدد المعتادة في بالي من 25 إلى 30 عامًا، ولا يوجد تمديد إلا إذا نص عليه العقد. أما مجاميع «حتى 80 عامًا» التي تُعلن أحيانًا فهي خيارات تعاقدية مجموعة معًا، وليست حقًا يمنحك إياه القانون. وعند انتهاء الإيجار تعود الأرض والمباني إلى المالك ما لم يُتفق على تمديد.

وتعمل قاعدتان من القانون المدني لصالح المستأجر. فعقد الإيجار لا ينتهي بوفاة أي من الطرفين، فيحل الورثة محله لبقية المدة (المادة 1575)، وبيع الأرض لا يُنهي الإيجار ما لم ينص العقد على ذلك (المادة 1576).

ونقطة الضعف أن عقد الإيجار ليس سندًا مسجلًا للأرض مثل Hak Pakai أو HGB. فكثير من المشترين الأجانب يعتمدون فعليًا على إيجار طويل الأمد غير مسجل، ولا ينبغي أن تعوّل على قرض عقاري مصرفي بضمان عقد إيجار طويل الأمد في بالي. وحمايتك هي العقد، لذا فصياغته أهم من أي شيء آخر في عملية الشراء. ويتناول دليل الإيجار طويل الأمد في بالي لدينا المدد وبنود التمديد وما يحدث عند انتهاء المدة.

Hak Pakai: السند الوحيد باسمك

تذكر اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021 (PP 18/2021) الأفراد الأجانب ضمن من يحق لهم حيازة Hak Pakai، وهو حق استخدام أرض لمدة محددة (المادة 49). ويسري عند تسجيله لدى مكتب الأراضي، ويحصل صاحبه على سند. والمنزل المقام على أرض بصيغة Hak Milik أو HGB يجب تحويله إلى Hak Pakai قبل أن يتمكن أجنبي من الاستحواذ عليه.

مدته تعتمد على نوع الأرض تحته

رقم «80 عامًا» مصدره Hak Pakai على أرض الدولة: حتى 30 عامًا، قابلة للتمديد حتى 20 عامًا، ثم للتجديد حتى 30 عامًا أخرى. ويتبع Hak Pakai على أرض Hak Pengelolaan (HPL) النمط نفسه، بموافقة صاحب HPL.

أما الحالة الشائعة في بالي فمختلفة. فمعظم الأراضي مملوكة ملكية خاصة بصيغة Hak Milik، وحق Hak Pakai الذي يمنحه المالك الإندونيسي عليها يمتد حتى 30 عامًا. ولا يمكن تجديده إلا بعقد منح جديد، وفقط إذا وافق المالك. ولا يوجد في هذه الصيغة تمديد تلقائي لمدة 20 عامًا. وعلى الأرض الخاصة، الثلاثون عامًا الأولى وحدها مؤكدة.

وحتى على أرض الدولة، التمديد والتجديد قراران إداريان يجب تقديم طلب بهما والحصول على موافقة، ولا يوجد ما يضمن منحهما.

الشروط المرتبطة به

• قطعة واحدة لكل شخص أو عائلة لمنزل مقام على أرض، بحد أقصى لمساحة الأرض قدره 2,000 متر مربع ما لم يسمح ترخيص وزاري بأكثر من ذلك.
• يجب أن تكون المنازل من فئة «الفاخرة» والوحدات السكنية في مباني الشقق من فئة «التجارية».
• حد أدنى للأسعار للمشترين الأجانب، يحدده القرار الوزاري 1241/SK-HK.02/IX/2022، النافذ منذ 12 سبتمبر 2022. وفي بالي يبلغ الحد الأدنى 5 مليارات IDR للمنزل المقام على أرض و2 مليار IDR للشقة.
• يجب أن يحمل المشتري وثائق هجرة (PP 18/2021، المادة 69(1)).

اثنان من هذه الشروط يستدعيان الحذر. بالنسبة للحد الأدنى للسعر، تعامل مع 5 مليارات IDR و2 مليار IDR على أنهما رقما بالي، وتأكد من الرقم الساري لدى الكاتب العدل قبل أن تلتزم. لا توجد عقوبة محددة على الشراء بأقل من الحد الأدنى، لكن الكاتب العدل أو مكتب الأراضي قد يرفض تسجيل الحق، لذا لا نخطط أبدًا لعملية شراء دونه.

أما وثائق الهجرة، فقواعد التنفيذ تذكر التأشيرة أو جواز السفر أو تصريح الإقامة ضمن الوثائق المقبولة، فمن الناحية النظرية لم يعد KITAS أو KITAP شرطًا مسبقًا. لكن في الواقع العملي كثيرًا ما يطلب الكتّاب العدل ومكاتب الأراضي تصريح إقامة. والخطة الآمنة أن تحمل تصريحًا، مثل KITAS أو KITAP أو Second Home Visa، وأن تتأكد من ذلك مع الكاتب العدل قبل التوقيع.

وينتهي Hak Pakai أيضًا عندما يتوقف صاحبه عن استيفاء شروط حيازته (المادة 61). ووفق قواعد 2015، كان للمالك الذي توقف عن الإقامة عام واحد لنقل العقار. لا تفترض أن المهلة نفسها سارية اليوم. وإذا تغيّرت ظروفك، يجب أن ينتقل الحق إلى شخص مؤهل، والكاتب العدل هو من يخبرك كيف ومتى.

الشقق: سند الملكية في المباني المشتركة ومسألة المنطقة

يستطيع الأجنبي تملّك وحدة سكنية في مبنى شقق بسند ملكية في المباني المشتركة (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun، HMSRS) في مبنى قائم على أرض Hak Pakai أو HGB. فأنت تملك الوحدة، لا الأرض التي تحت المبنى، وعندما ينتهي حق الأرض هذا في النهاية، ينتهي سند الملكية في المبنى المشترك معه.

والعقبة هي النطاق. فقانون خلق فرص العمل واللائحة PP 18/2021 يربطان تملّك الأجانب للوحدات في المباني المشتركة بمبانٍ في المناطق الاقتصادية الخاصة ومناطق التجارة الحرة والمناطق الصناعية و«المناطق الاقتصادية الأخرى»، وهي عبارة يمكن تفسيرها تفسيرًا ضيقًا أو واسعًا. وقبل دفع مقدم لشقة في بالي، اطلب من الكاتب العدل الذي يتعامل معه المطوّر أن يؤكد كتابةً أن المبنى مؤهل لتملّك الأجانب للوحدات.

HGB عبر شركة PT PMA: مسار الشركة

حق البناء Hak Guna Bangunan لا يحوزه إلا المواطنون الإندونيسيون والكيانات القانونية الإندونيسية. فلا يستطيع الفرد الأجنبي حيازته، لكن شركة PT PMA تستطيع. وعلى أرض الدولة أو أرض HPL، يمتد HGB حتى 30 + 20 + 30 عامًا. وعلى أرض Hak Milik يمتد حتى 30 عامًا، ولا يتجدد إلا بعقد جديد. وتعود الأرض عند انتهاء الحق.

خفّضت لائحة BKPM رقم 5 لسنة 2025، الصادرة في مطلع أكتوبر 2025، الحد الأدنى لرأس المال المدفوع لشركة PT PMA من 10 مليارات IDR إلى 2.5 مليار IDR. لكن خطة الاستثمار لا يزال يجب أن تتجاوز 10 مليارات IDR لكل نشاط تجاري من خمسة أرقام (KBLI) في كل موقع مشروع، ويجب أن يبقى رأس المال المدفوع في حساب الشركة 12 شهرًا إلا لشراء الأصول والبناء والتشغيل. ولا يزال غير محسوم هل تُحتسب تكاليف الأرض والبناء ضمن مبلغ 10 مليارات IDR، فاطرح هذا السؤال على مستشارك القانوني.

وشركة PT PMA نشاط تشغيلي له التزامات في الترخيص والضرائب والتقارير والتوظيف، ما يجعلها غير عملية لمنزل عطلات واحد. وهي المسار المناسب للأجانب الذين يريدون إدارة نشاط تأجير، ويرتبط ذلك بقواعد الترخيص التي يشرحها مقالنا عن تأجير الفيلا في بالي بشكل قانوني.

صفقات الملكية الاسمية: باطلة، ومحظورة الآن في بالي

في ترتيب الملكية الاسمية يُسجَّل Hak Milik باسم شخص إندونيسي، مع اتفاق جانبي ينص على أن الأجنبي هو المالك الحقيقي. ولا تعترف إندونيسيا بالملكية الانتفاعية (beneficial ownership)، فهذه الاتفاقات غير قابلة للتنفيذ. ففي إحدى قضايا محكمة Denpasar الابتدائية (872/Pdt.G/2020)، أبطلت المحكمة اتفاق استعارة الاسم، وأقرّت بيع الطرف الإندونيسي الأرض لطرف ثالث، فخرج الأجنبي بلا شيء. وهذه هي النتيجة التي يشير إليها القانون.

والمنطق نفسه ينطبق على أسهم الشركات. فالمادة 33 من قانون الاستثمار 25/2007 تُبطل أي اتفاق تُحاز بموجبه أسهم في شركة PT لحساب شخص آخر، ويمكن لـBKPM فرض عقوبات تصل إلى إلغاء ترخيص الشركة. ومنذ فبراير 2026 تحظر اللائحة الإقليمية Perda 4/2026 في بالي صراحةً نقل ملكية الأراضي عبر مالك اسمي، وتطال الوسطاء والميسّرين أيضًا. ويتناول مقالنا عن المخاطر التي يواجهها المشترون في بالي كيف تُسوَّق هذه الصفقات.

الصيغ جنبًا إلى جنب

الصيغة	من يحوزها	المدة	سند مسجل	القيد الرئيسي
الإيجار طويل الأمد (Hak Sewa)	أنت، بعقد مع المالك الإندونيسي	حسب الاتفاق، والمعتاد من 25 إلى 30 عامًا	لا	لا تمديد إلا إذا كان مكتوبًا في العقد
Hak Pakai على أرض خاصة (Hak Milik)	أنت، باسمك	حتى 30 عامًا	نعم	التجديد يتطلب عقدًا جديدًا يوافق عليه المالك
Hak Pakai على أرض الدولة أو أرض HPL	أنت، باسمك	حتى 30 + 20 + 30 عامًا	نعم	كل مرحلة تتطلب طلبًا وموافقة
سند الملكية في المبنى المشترك (HMSRS)	أنت، باسمك	يتبع حق الأرض التي يقوم عليها المبنى	نعم	يجب أن يكون المبنى مؤهلًا لتملّك الأجانب
HGB عبر شركة PT PMA	شركتك الإندونيسية	حتى 30 + 20 + 30 عامًا على أرض الدولة، وحتى 30 عامًا على أرض Hak Milik	نعم	التزامات الشركة وقواعد رأس المال
الملكية الاسمية	شخص إندونيسي، من الناحية القانونية	لا مدة لك	باسمه	باطلة ومحظورة

والتسجيل يهم في التمويل أيضًا. فحق Hak Pakai المسجل يمكن رهنه لدى مُقرض عبر رهن Hak Tanggungan، لكن البنوك القليلة المستعدة للنظر في طلبات المقترضين الأجانب تشترط KITAS أو KITAP. ومعظم المشترين الأجانب في بالي يدفعون نقدًا أو يستخدمون خطة أقساط لدى المطوّر.

ما الذي تتحقق منه قبل اختيار الصيغة

• اسأل البائع كتابةً عن الحق الذي تشتريه: عقد إيجار، أو Hak Pakai، أو سند ملكية في مبنى مشترك، أو أسهم في شركة. وإذا كان الجواب «تملّك حر»، فاسأل باسم من سيصدر السند.
• في عقد الإيجار، اقرأ المدة وبند التمديد وسعره، وما يحدث للمبنى عند انتهاء المدة. فالعقد هو سندك.
• في حالة Hak Pakai، اعرف نوع الأرض التي تحته. وعلى الأرض الخاصة، احسب حساب 30 عامًا مؤكدة.
• تأكد من الحد الأدنى الساري للسعر ومن وثائق الهجرة التي سيطلبها الكاتب العدل قبل أن تدفع مقدمًا.
• في حالة الشقة، احصل على تأكيد مكتوب بأن المبنى مؤهل لتملّك الأجانب للوحدات.
• في حالة الشركة، اطلب من مستشارك القانوني دراسة رأس المال والتراخيص والضرائب قبل أن تلتزم، وتحقق من تصنيف الأرض مقارنةً بالنشاط الذي تنوي إدارته.

تشرح صفحة إندونيسيا طريقة عملنا في هذا السوق، ويمكنك تصفح العقارات المعروضة حاليًا. وللتكاليف التي تُضاف إلى السعر، راجع مقال التكلفة الحقيقية لشراء فيلا في بالي وتملّكها.