التكلفة الحقيقية لشراء فيلا في بالي وتملّكها: BPHTB وضريبة القيمة المضافة ورسوم الكاتب العدل وPBB وضريبة الإيجار

عند شراء عقار في بالي بسند مسجل، مثل Hak Pakai أو شقة في مبنى مشترك، يدفع المشتري رسوم الاستحواذ (BPHTB) بنسبة تصل إلى 5%، وضريبة القيمة المضافة إذا كان البائع مطوّرًا مسجلًا فيها (نسبة فعلية قدرها 11% لمعظم المنازل الجديدة في 2026)، وتُضاف إلى ذلك رسوم موظف توثيق عقود الأراضي، التي يحدد القانون سقفها بنسبة 1% من قيمة المعاملة. ويدفع البائع ضريبة دخل نهائية بنسبة 2.5%. وبعد التملك، تبلغ ضريبة الأرض والمباني السنوية (PBB) ما يصل إلى 0.5% من القيمة المقدّرة، ولدخل الإيجار ضريبته الخاصة، إضافة إلى ضريبة إقليمية تصل إلى 10% على خدمات الإقامة.

ويسري تحفّظان على كل ذلك. الأول أن BPHTB وPBB ضريبتان إقليميتان. فالقانون الوطني يضع الحدود القصوى والإعفاءات الدنيا، وكل مقاطعة (Badung وGianyar وTabanan وDenpasar) تحدد أرقامها بنفسها، لذا فالنسب أدناه حدود قصوى. والثاني أن معظم المشترين الأجانب في بالي يشترون بعقد إيجار طويل الأمد، وعدة مسائل في الإيجار طويل الأمد لا تزال مفتوحة. ونشير إليها حيث تنطبق.

كل ما هنا يعكس القواعد كما كانت في منتصف 2026. إنه خريطة لوضع الميزانية، وليس استشارة ضريبية.

عند الشراء: رسوم الاستحواذ على المشتري (BPHTB)

يدفع BPHTB من يستحوذ على العقار، بنسبة تصل إلى 5% من القيمة الأعلى بين قيمة المعاملة والقيمة المقدّرة حكوميًا (NJOP)، بعد خصم مبلغ معفى من الضريبة. ووفق قانون المالية الإقليمية لعام 2022 (UU 1/2022، المعروف بـHKPD)، لا يقل هذا المبلغ المعفى عن 80 مليون IDR للاستحواذ العادي و300 مليون IDR للميراث أو الهبة داخل العائلة. ويجوز للأقاليم رفعه، وهو ينطبق على أول استحواذ في ذلك الإقليم.

وتنطبق الرسوم على الاستحواذ على Hak Milik وHGB وHak Pakai وسند الملكية في المباني المشتركة (HMSRS) وHPL، سواء كان بالبيع أو الهبة أو الميراث أو منح حق جديد. وعقد الإيجار (Hak Sewa) ليس في هذه القائمة، لكن لا يوجد كذلك نص صريح يُخرجه من نطاق BPHTB. فلا تتعامل مع ذلك كقاعدة، واحذر من أي بائع لعقد إيجار طويل الأمد يتعامل معه كقاعدة.

ولتوضيح الحجم عند النسبة القصوى: لمنزل مقام على أرض بسعر الحد الأدنى للمشترين الأجانب في بالي، أي 5 مليارات IDR، وبافتراض أن قيمة المعاملة أعلى من NJOP وأن المبلغ المعفى هو الحد الأدنى الوطني، تكون الرسوم 5% من 4.92 مليار IDR، أي 246 مليون IDR. هذا حساب على أساس السقف، وليس عرض سعر. فنسبة مقاطعتك والمبلغ المعفى فيها هما ما يحدد الرقم الفعلي.

ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة، وحافز 2026

اعتبارًا من 1 يناير 2025 أصبحت النسبة الأساسية لضريبة القيمة المضافة في إندونيسيا 12%، لكنها تُفرض على كل شيء عدا السلع الفاخرة على وعاء ضريبي قدره 11/12 من السعر، فتكون النسبة الفعلية 11% (PMK 131/2024). ولا تنطبق نسبة 12% كاملة إلا على السلع الخاضعة لضريبة المبيعات على السلع الفاخرة، ومنها المنازل التي يبلغ سعرها 30 مليار IDR أو أكثر. كما تتحمل المنازل والشقق التي يبلغ سعرها 30 مليار IDR أو أكثر ضريبة مبيعات على السلع الفاخرة (PPnBM) بنسبة 20%، وهو حد معمول به منذ 2019. وتنطبق ضريبة دخل منفصلة بنسبة 1% على المنازل «الفاخرة جدًا» التي تتجاوز حدًا معينًا لمساحة البناء، فاسأل مستشارك هل يشمل ذلك منزلًا كبيرًا.

ويفرض ضريبة القيمة المضافة البائعون المسجلون فيها، أي المطورون في الواقع العملي. أما إعادة البيع بين فردين فلا تخضع عادةً لضريبة القيمة المضافة.

حافز ضريبة القيمة المضافة الذي تتحمله الحكومة (PPN DTP)

في 2026، تنص اللائحة PMK 90/2025 على أن تتحمل الحكومة 100% من ضريبة القيمة المضافة على أول 2 مليار IDR من سعر منزل على أرض أو شقة، جديد تمامًا وجاهز للسكن، لا يتجاوز سعره 5 مليارات IDR، ويسلّمه المطوّر لأول مرة. ويجب أن يقع كل من عقد البيع أو اتفاقية PPJB مدفوعة بالكامل، والتسليم، بين 1 يناير و31 ديسمبر 2026، والحافز محصور في وحدة واحدة لكل فرد. والأجانب الذين لديهم رقم ضريبي إندونيسي (NPWP) ويستوفون قواعد تملّك الأجانب كانوا مؤهلين بموجب نسخة 2025 من القاعدة، ولا يزالون مؤهلين بموجب PMK 90/2025.

لكن التقاطع في بالي ضيق. فالحد الأدنى لسعر المنزل على أرض للأجنبي 5 مليارات IDR، وهو نفس سقف الحافز، فلا يتأهل المنزل إلا إذا كان سعره بالضبط هذا المبلغ. أما الشقق، وحدّها الأدنى 2 مليار IDR، فيمكن أن تتأهل. والفلل بعقد إيجار طويل الأمد ليست أول تسليم لمنزل بسند ملكية، فلا تبنِ ميزانيتك على الحافز في حالة الإيجار طويل الأمد. وقد أعلنت وزارة المالية في 14 أكتوبر 2025 أن الحافز سيستمر حتى نهاية 2027. تعامل مع 2027 على أنه إعلان لا قاعدة نافذة، إلى أن تصدر اللائحة التنفيذية.

رسوم الكاتب العدل وPPAT

لا يجوز أن تتجاوز رسوم موظف توثيق عقود الأراضي، بما في ذلك الشهود، 1% من قيمة المعاملة المذكورة في العقد (PP 24/2016، المادة 32(1))، مع سقوف أدنى للشرائح الأكبر، ومنها مثلًا 0.75% للجزء الواقع بين 500 مليون IDR ومليار IDR. وتُحتسب الخدمات المنفصلة، مثل فحص السند والتسجيل، إضافةً إلى ذلك.

ولا يوجد جدول ثابت لرسوم الكاتب العدل على عقود الإيجار واتفاقيات PPJB. فهي تخضع للتفاوض، لذا اطلب عرض سعر مكتوبًا يذكر كل خدمة قبل أن تكلّف الكاتب العدل.

ضريبة الدخل على البائع، وما يحدث عند إعادة البيع

يدفع بائع الأرض أو المباني ضريبة دخل نهائية (PPh) بنسبة 2.5% من القيمة الأعلى بين القيمة الإجمالية للنقل والقيمة المقدّرة حكوميًا، بموجب PP 34/2016. ولا يجوز لـPPAT توقيع العقد إلا بعد سداد هذه الضريبة وسداد BPHTB المستحقة على المشتري. وهذا يحميك بصفتك مشتريًا: فالنقل الذي يُدار بشكل سليم لا يمكن إتمامه وضريبة البائع غير مدفوعة.

وعندما تبيع لاحقًا عقارًا بسند مسجل، تنعكس الأدوار: تدفع أنت نسبة 2.5%، ويدفع مشتريك BPHTB، ولا تنطبق ضريبة القيمة المضافة إلا إذا كان البائع نشاطًا تجاريًا مسجلًا فيها.

أما بيع عقد إيجار طويل الأمد فأقل وضوحًا. فطريقة فرض الضريبة على التنازل عن عقد الإيجار لم تُحسم، بما في ذلك هل تنطبق عليه نسبة 2.5% بموجب PP 34/2016 أصلًا. اسأل مستشارًا ضريبيًا قبل الشراء، لأن الجواب يحدد شكل خروجك من الاستثمار.

التكلفة السنوية للتملك: PBB

ضريبة الأرض والمباني (PBB-P2) ضريبة إقليمية تُفرض بنسبة تصل إلى 0.5% من القيمة المقدّرة (NJOP)، بعد خصم قيمة NJOP معفاة لا تقل عن 10 ملايين IDR، بموجب UU 1/2022. ويُسمى الإشعار السنوي SPPT PBB، والتحقق من سداد الإشعارات السابقة جزء من الفحص النافي للجهالة لأي قطعة أرض.

وفي عقد الإيجار، يحدد العقد من يدفع PBB، ولا توجد قاعدة قانونية يُرجع إليها، فتأكد من أن العقد ينص على ذلك.

أما تكاليف التشغيل الأخرى، مثل الصيانة أو الإدارة أو التأمين، فتعتمد على العقار والمشغّل.

الضريبة على دخل الإيجار

بالنسبة للملاك المقيمين، أفرادًا كانوا أو شركات، يخضع إيجار الأراضي والمباني لضريبة نهائية بنسبة 10% على إجمالي الإيجار بموجب PP 34/2017، ويجب على الشركات والمنشآت الدائمة والجهات المكلفة بالدفع استقطاعها.

أما الفرد غير المقيم الذي ليست لديه منشأة دائمة في إندونيسيا، فيقع إيجار الفيلا في حقه تحت المادة 26، التي تستقطع 20% من الإجمالي بدلًا من النسبة النهائية البالغة 10%. ويمكن للاتفاقيات الضريبية أن تخفض الاستقطاع بموجب المادة 26 عمومًا، لكن المادة الخاصة بالعقارات فيها تُبقي النسبة المحلية الإندونيسية سارية على الإيجار. احسب حساب 20% من الإجمالي ما لم يؤكد لك مستشارك الضريبي غير ذلك.

والتأجير قصير الأمد للفلل حين يُدار كنشاط تجاري فئة مختلفة: دخل من نشاط إقامة، يُحقَّق عادةً عبر مشغّل مرخص أو شركة PT PMA، وليس إيجارًا سلبيًا. وإلى جانب ضريبة الدخل، تنطبق ضريبة إقليمية على خدمات الإقامة (PBJT) بنسبة تصل إلى 10% على المدفوعات مقابل الفلل وبيوت الضيافة ودور الضيافة والمنازل الخاصة المستخدمة كفنادق، ويحصّلها مشغّلو التأجير. ويتناول مقالنا عن تأجير الفيلا في بالي بشكل قانوني التراخيص.

كل التكاليف في جدول واحد، والعملة التي تدفعها بها

التكلفة	من يدفع	النسبة (في 2026)	على ماذا تنطبق
رسوم الاستحواذ BPHTB	المشتري	حتى 5% من القيمة الأعلى بين السعر وNJOP، بعد خصم 80 مليون IDR على الأقل	الحقوق المسجلة (Hak Pakai وHGB والمباني المشتركة)، وعقود الإيجار ليست في القائمة ووضعها غير محسوم
ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد	المشتري، ويفرضها المطوّر	11% فعليًا، و12% للمنازل التي تبلغ 30 مليار IDR أو أكثر	المبيعات من بائعين مسجلين في ضريبة القيمة المضافة
ضريبة السلع الفاخرة PPnBM	تُفرض على عملية البيع	20%	المنازل التي تبلغ 30 مليار IDR أو أكثر
حافز PPN DTP (2026)	الحكومة تتحمل ضريبة القيمة المضافة	100% من ضريبة القيمة المضافة على أول 2 مليار IDR	المنازل الجديدة الجاهزة بسند ملكية حتى 5 مليارات IDR
رسوم PPAT	يُتفق عليها كتابةً	حتى 1% من قيمة العقد، وأقل على الشرائح الأكبر	عقود البيع وعقود الهبة
رسوم الكاتب العدل على عقد الإيجار أو PPJB	يُتفق عليها كتابةً	لا جدول ثابت، وتخضع للتفاوض	عقود الإيجار واتفاقيات PPJB
ضريبة الدخل النهائية على البائع	البائع	2.5% من القيمة الأعلى بين السعر وNJOP	نقل الأراضي والمباني، والتنازل عن عقود الإيجار غير محسوم
ضريبة الأرض والمباني PBB	المالك، أو حسب عقد الإيجار	حتى 0.5% سنويًا من NJOP	كل الأراضي والمباني
ضريبة دخل الإيجار، للمقيم	المؤجر	10% نهائية على إجمالي الإيجار	إيجار الأراضي والمباني
ضريبة دخل الإيجار، لغير المقيم	المؤجر، عبر الاستقطاع	20% من الإجمالي (تأكد مع مستشار)	غير المقيمين الذين ليست لديهم منشأة دائمة
ضريبة الإقامة PBJT	تُفرض على مدفوعات الإقامة ويحصّلها المشغّل	حتى 10%	الفلل والمنازل المؤجرة للإقامة

الدفع بالروبية

تشترط لائحة بنك إندونيسيا PBI 17/3/PBI/2015 استخدام الروبية في المعاملات النقدية وغير النقدية داخل إندونيسيا، وتلزم الشركات بذكر الأسعار بالروبية فقط، مع استثناءات مثل التجارة الدولية والودائع المصرفية بالعملات الأجنبية. وفي المخالفات غير النقدية، تشمل العقوبات غرامة قدرها 1% من قيمة المعاملة، بحد أقصى مليار IDR. وكثيرًا ما تُسوَّق فلل بالي الموجهة للمشترين الأجانب بالدولار الأمريكي، لكن السعر في عقدك، والأساس الذي تُحسب عليه الضرائب المذكورة أعلاه، يجب أن يكونا بالروبية. وتقلبات سعر الصرف بين الحجز والإتمام خطر عليك أن تحسب حسابه.

ما الذي تتحقق منه قبل وضع الميزانية

• أي حق تشتريه، لأن BPHTB وحافز ضريبة القيمة المضافة وسقف 1% لرسوم PPAT ترتبط بالسندات المسجلة، ووضع الإيجار طويل الأمد في عدد منها غير محسوم.
• نسبة BPHTB والمبلغ المعفى في المقاطعة، وقيمة NJOP للقطعة، من الكاتب العدل.
• هل المطوّر مسجل في ضريبة القيمة المضافة، وهل السعر يشملها، وهل الوحدة مؤهلة فعلًا لحافز 2026.
• عرض أسعار مكتوب من الكاتب العدل أو PPAT يذكر كل خدمة.
• من يدفع PBB بموجب عقد إيجارك، وإثبات سداد إشعارات PBB السابقة.
• وضع إقامتك لأغراض الضريبة، ورأي مستشار في مسألة 10% أو 20% قبل أن تحتسب أي دخل إيجار.
• كيف ستُفرض الضريبة على أي بيع مستقبلي لعقد إيجارك.

للاطلاع على الصيغ التي تقوم عليها هذه الضرائب، اقرأ مقال ما يمكن للأجانب تملّكه في بالي، وللثغرات الضريبية الخاصة بعقود الإيجار، راجع دليل الإيجار طويل الأمد لدينا. ويمكنك تصفح عقاراتنا في بالي، وتشرح صفحة إندونيسيا طريقة عملنا.