რეალურად რა ჯდება ბალიზე ვილის ყიდვა და ფლობა: BPHTB, დღგ, ნოტარიუსის საფასური, PBB და საიჯარო გადასახადი

ბალიზე რეგისტრირებული უფლებით, მაგალითად Hak Pakai-ით ან ბინის (strata) საკუთრებით შესყიდვისას მყიდველი იხდის შეძენის მოსაკრებელს (BPHTB) 5%-მდე და დღგ-ს, თუ გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული დეველოპერია (2026 წელს ახალი სახლების უმეტესობისთვის ეფექტური განაკვეთი 11%-ია), ამას კი ემატება მიწის აქტების ოფიციალური პირის საფასური, რომელსაც კანონი გარიგების ღირებულების 1%-ით ზღუდავს. გამყიდველი 2.5%-იან საბოლოო საშემოსავლო გადასახადს იხდის. ფლობის პერიოდში მიწისა და შენობის წლიური გადასახადი (PBB) შეფასებული ღირებულების 0.5%-მდეა, საიჯარო შემოსავალს კი საკუთარი გადასახადი აქვს, დამატებით განთავსებაზე 10%-მდე რეგიონული გადასახადით.

ყველაფერს ორი დათქმა ახლავს. პირველი: BPHTB და PBB რეგიონული გადასახადებია. ეროვნული კანონი ადგენს ზედა ზღვრებს და მინიმალურ შეღავათებს, თითოეული რეგენტობა (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) კი საკუთარ მაჩვენებლებს ადგენს, ამიტომ ქვემოთ მოცემული განაკვეთები ზედა ზღვრებია. მეორე: ბალიზე უცხოელი მყიდველების უმეტესობა გრძელვადიან იჯარას იღებს, და იჯარასთან დაკავშირებული რამდენიმე საკითხი ჯერ კიდევ ღიაა. მათ შესაბამის ადგილებზე აღვნიშნავთ.

აქ მოცემული ყველაფერი 2026 წლის შუა პერიოდის წესებს ასახავს. ეს ბიუჯეტის დაგეგმვის გზამკვლევია და არა საგადასახადო კონსულტაცია.

შესყიდვისას: მყიდველის შეძენის მოსაკრებელი (BPHTB)

BPHTB-ს იხდის ქონების შემძენი, გარიგების ღირებულებასა და სახელმწიფოს მიერ შეფასებულ ღირებულებას (NJOP) შორის უდიდესის 5%-მდე, დაუბეგრავი შეღავათის გამოკლების შემდეგ. 2022 წლის რეგიონული ფინანსების კანონის (UU 1/2022, ცნობილი როგორც HKPD) მიხედვით, ეს შეღავათი ჩვეულებრივი შეძენისას სულ მცირე 80 მილიონი IDR-ია, ხოლო მემკვიდრეობის ან ოჯახის შიგნით ჩუქებისას 300 მილიონი IDR. რეგიონებს შეუძლიათ ის უფრო მაღლა დააწესონ, და ის ამ რეგიონში პირველ შეძენაზე ვრცელდება.

მოსაკრებელი ვრცელდება Hak Milik-ის, HGB-ის, Hak Pakai-ის, ბინის საკუთრების (HMSRS) და HPL-ის შეძენაზე, იქნება ეს ყიდვა, ჩუქება, მემკვიდრეობა თუ ახალი უფლების მინიჭება. იჯარა (Hak Sewa) ამ სიაში არ არის, მაგრამ არც რამე პირდაპირ გამორიცხავს მას BPHTB-იდან. ნუ მიიჩნევთ ამას წესად და ფრთხილად იყავით, თუ იჯარის გამყიდველი ასე მიიჩნევს.

მასშტაბის საჩვენებლად მაქსიმალური განაკვეთით: ბალიზე უცხოელი მყიდველისთვის დადგენილი მინიმალური ფასის, 5 მილიარდი IDR-ის მიწიან სახლზე, თუ ვივარაუდებთ, რომ გარიგების ღირებულება NJOP-ზე მაღალია და შეღავათი ეროვნული მინიმუმის ტოლია, მოსაკრებელი იქნება 4.92 მილიარდი IDR-ის 5%, ანუ 246 მილიონი IDR. ეს ზედა ზღვრის არითმეტიკაა და არა შეთავაზება. რეალურ ციფრს თქვენი რეგენტობის განაკვეთი და შეღავათი განსაზღვრავს.

დღგ ახალ შენობებზე და 2026 წლის შეღავათი

2025 წლის 1 იანვრიდან ინდონეზიაში დღგ-ის ძირითადი განაკვეთი 12%-ია, მაგრამ ყველაფერზე, ფუფუნების საქონლის გარდა, ის ფასის 11/12-ის ტოლ დასაბეგრ ბაზაზე ერიცხება, ამიტომ ეფექტური განაკვეთი 11%-ია (PMK 131/2024). სრული 12% მხოლოდ ფუფუნების საქონლის გადასახადით დაბეგრილ საქონელზე ვრცელდება, მათ შორის 30 მილიარდი IDR-ის ან მეტი ღირებულების სახლებზე. 30 მილიარდი IDR-ის ან მეტი ღირებულების სახლებსა და ბინებს ასევე ეკისრება ფუფუნების საქონლის 20%-იანი გადასახადი (PPnBM), და ეს ზღვარი 2019 წლიდან მოქმედებს. ცალკე 1%-იანი საშემოსავლო გადასახადი ვრცელდება „ძალიან ძვირადღირებულ“ სახლებზე, რომელთა ფართობიც გარკვეულ ზღვარს აღემატება, ამიტომ კონსულტანტს ჰკითხეთ, ხვდება თუ არა ამაში დიდი სახლი.

დღგ-ს დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული გამყიდველები არიცხავენ, პრაქტიკაში კი ეს დეველოპერები არიან. ორ კერძო პირს შორის მეორადი გაყიდვა, როგორც წესი, დღგ-ით არ იბეგრება.

სახელმწიფოს მიერ დაფარული დღგ-ის შეღავათი (PPN DTP)

2026 წლისთვის PMK 90/2025-ის მიხედვით სახელმწიფო ფარავს დღგ-ის 100%-ს ფასის პირველ 2 მილიარდ IDR-ზე, თუ საქმე ეხება სრულიად ახალ, ჩასახლებისთვის მზა მიწიან სახლს ან ბინას, რომლის ფასიც 5 მილიარდ IDR-ს არ აღემატება და რომელსაც დეველოპერი პირველად აბარებს. ნასყიდობის აქტი ან სრულად გადახდილი PPJB და ჩაბარება ორივე 2026 წლის 1 იანვრიდან 31 დეკემბრამდე უნდა მოხდეს, შეღავათი კი ერთ პირზე ერთი ერთეულით შემოიფარგლება. უცხოელები, რომლებსაც ინდონეზიის საგადასახადო ნომერი (NPWP) აქვთ და უცხოელის საკუთრების წესებს აკმაყოფილებენ, წესის 2025 წლის ვერსიით უფლებამოსილნი იყვნენ და PMK 90/2025-ითაც უფლებამოსილნი რჩებიან.

ბალიზე ეს შეღავათი ვიწრო შემთხვევებს ფარავს. უცხოელისთვის მიწიანი სახლის მინიმალური ფასი 5 მილიარდი IDR-ია, შეღავათის ზედა ზღვრის ტოლი, ამიტომ სახლი მხოლოდ ზუსტად ამ ფასად აკმაყოფილებს პირობებს. ბინები, რომელთა მინიმალური ზღვარი 2 მილიარდი IDR-ია, შეიძლება აკმაყოფილებდეს. გრძელვადიანი იჯარით გაყიდული ვილები რეგისტრირებული უფლების მქონე სახლის პირველი ჩაბარება არ არის, ამიტომ იჯარის ბიუჯეტში ეს შეღავათი ნუ ჩადებთ. ფინანსთა მინისტრმა 2025 წლის 14 ოქტომბერს გამოაცხადა, რომ შეღავათი 2027 წლის ბოლომდე იმოქმედებდა. სანამ აღმასრულებელი რეგულაცია არ გამოიცემა, 2027 წელი მხოლოდ გამოცხადებულად მიიჩნიეთ და არა ძალაში შესულად.

ნოტარიუსისა და PPAT-ის საფასური

მიწის აქტების ოფიციალური პირის საფასური, მოწმეების ჩათვლით, აქტში მითითებული გარიგების ღირებულების 1%-ს არ უნდა აღემატებოდეს (PP 24/2016, მუხლი 32(1)), უფრო დიდ ნაწილებზე კი უფრო დაბალი ზღვრები მოქმედებს, მაგალითად 0.75% ნაწილზე 500 მილიონიდან 1 მილიარდ IDR-მდე. ცალკეული მომსახურება, მაგალითად სერტიფიკატის შემოწმება და რეგისტრაცია, დამატებით ანაზღაურდება.

იჯარის აქტებსა და PPJB-ებზე ნოტარიუსის საფასურს ფიქსირებული შკალა არ აქვს. ის მოლაპარაკებით დგინდება, ამიტომ ნოტარიუსისთვის დავალების მიცემამდე მოითხოვეთ წერილობითი შეთავაზება, სადაც ყველა მომსახურება იქნება ჩამოთვლილი.

გამყიდველის საშემოსავლო გადასახადი და რა ხდება ხელახლა გაყიდვისას

მიწის ან შენობების გამყიდველი PP 34/2016-ის მიხედვით იხდის 2.5%-იან საბოლოო საშემოსავლო გადასახადს (PPh) გადაცემის მთლიან ღირებულებასა და სახელმწიფოს მიერ შეფასებულ ღირებულებას შორის უდიდესიდან. PPAT-ს აქტზე ხელის მოწერა მხოლოდ ამ გადასახადისა და მყიდველის BPHTB-ის გადახდის შემდეგ შეუძლია. მყიდველისთვის ეს დაცვაა: სწორად წარმართული გადაცემა ვერ დასრულდება, სანამ გამყიდველის გადასახადი გადაუხდელია.

როცა მოგვიანებით რეგისტრირებულ უფლებას თავად გაყიდით, როლები იცვლება: 2.5%-ს თქვენ იხდით, BPHTB-ს თქვენი მყიდველი, დღგ კი მხოლოდ მაშინ ერიცხება, თუ გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული ბიზნესია.

იჯარის გაყიდვა ნაკლებად ნათელია. როგორ იბეგრება იჯარის უფლების გადაცემა, გადაწყვეტილი არ არის, მათ შორის ისიც, ვრცელდება თუ არა მასზე საერთოდ PP 34/2016-ით დადგენილი 2.5%. ყიდვამდე საგადასახადო კონსულტანტს ჰკითხეთ, რადგან პასუხზეა დამოკიდებული, როგორ გახვალთ ინვესტიციიდან.

ფლობის წლიური ხარჯი: PBB

მიწისა და შენობის გადასახადი (PBB-P2) რეგიონული გადასახადია, რომელიც UU 1/2022-ის მიხედვით შეფასებული ღირებულების (NJOP) 0.5%-მდე ერიცხება, სულ მცირე 10 მილიონი IDR-ის დაუბეგრავი NJOP-ის გამოკლების შემდეგ. წლიურ ქვითარს SPPT PBB ჰქვია, და იმის შემოწმება, რომ წინა ქვითრები გადახდილია, ნებისმიერი ნაკვეთის სამართლებრივი შემოწმების ნაწილია.

იჯარის შემთხვევაში ვინ იხდის PBB-ს, ხელშეკრულებით წყდება, და კანონით დადგენილი სათადარიგო წესი არ არსებობს, ამიტომ დარწმუნდით, რომ ეს აქტში წერია.

სხვა მიმდინარე ხარჯები, როგორიცაა მოვლა-შენახვა, მართვა ან დაზღვევა, ქონებასა და ოპერატორზეა დამოკიდებული.

საიჯარო შემოსავლის გადასახადი

რეზიდენტი მეიჯარეებისთვის, ფიზიკური თუ იურიდიული პირებისთვის, მიწისა და შენობების ქირა PP 34/2017-ის მიხედვით მთლიან ქირაზე 10%-იანი საბოლოო განაკვეთით იბეგრება, და კომპანიები, მუდმივი დაწესებულებები და დანიშნული გადამხდელები ვალდებულნი არიან, ის წყაროსთან დააკავონ.

ინდონეზიაში მუდმივი დაწესებულების არმქონე არარეზიდენტი ფიზიკური პირისთვის ვილის ქირა 26-ე მუხლით რეგულირდება, რომლითაც წყაროსთან მთლიანი თანხის 20% კავდება და არა 10%-იანი საბოლოო განაკვეთი. საგადასახადო შეთანხმებებს ზოგადად შეუძლიათ 26-ე მუხლით დაკავების შემცირება, მაგრამ მათი უძრავი ქონების მუხლი ქირაზე ინდონეზიის შიდა განაკვეთს ძალაში ტოვებს. გაითვალისწინეთ მთლიანი თანხის 20%, თუ თქვენი საგადასახადო კონსულტანტი სხვა რამეს არ დაადასტურებს.

ბიზნესად წარმოებული მოკლევადიანი გაქირავება სხვა კატეგორიაა: ეს განთავსების ბიზნესის შემოსავალია, რომელიც ჩვეულებრივ ლიცენზირებული ოპერატორის ან PT PMA-ის მეშვეობით მიიღება, და არა პასიური ქირა. საშემოსავლო გადასახადის გარდა, ვილებზე, საოჯახო სასტუმროებზე, სტუმართა სახლებსა და სასტუმროდ გამოყენებულ კერძო სახლებზე გადახდებს ემატება განთავსების მომსახურების რეგიონული გადასახადი (PBJT) 10%-მდე, რომელსაც გაქირავების ოპერატორები აგროვებენ. ლიცენზიები განხილულია ჩვენს სტატიაში ვილის კანონიერი გაქირავება ბალიზე.

ყველა ხარჯი ერთ ცხრილში და ვალუტა, რომლითაც მათ იხდით

ხარჯი	ვინ იხდის	განაკვეთი (2026 წლის მდგომარეობით)	რაზე ვრცელდება
BPHTB შეძენის მოსაკრებელი	მყიდველი	ფასსა და NJOP-ს შორის უდიდესის 5%-მდე, გამოკლებული სულ მცირე 80 მილიონი IDR	რეგისტრირებული უფლებები (Hak Pakai, HGB, strata), იჯარა სიაში არ არის და მისი პოზიცია გაურკვეველია
დღგ ახალ შენობაზე	მყიდველი, არიცხავს დეველოპერი	ეფექტური 11%, 12% 30 მილიარდი IDR-ის ან მეტი ღირებულების სახლებზე	დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული გამყიდველების გაყიდვები
PPnBM ფუფუნების გადასახადი	ერიცხება გაყიდვას	20%	30 მილიარდი IDR-ის ან მეტი ღირებულების სახლები
PPN DTP შეღავათი (2026)	დღგ-ს სახელმწიფო ფარავს	დღგ-ის 100% პირველ 2 მილიარდ IDR-ზე	ახალი, მზა სახლები 5 მილიარდ IDR-მდე, რეგისტრირებული უფლებით
PPAT-ის საფასური	შეთანხმდით წერილობით	აქტის ღირებულების 1%-მდე, უფრო დიდ ნაწილებზე ნაკლები	ნასყიდობისა და ჩუქების აქტები
ნოტარიუსის საფასური იჯარაზე ან PPJB-ზე	შეთანხმდით წერილობით	ფიქსირებული შკალა არ არის, დგინდება მოლაპარაკებით	იჯარის აქტები, PPJB-ები
გამყიდველის საბოლოო საშემოსავლო გადასახადი	გამყიდველი	ფასსა და NJOP-ს შორის უდიდესის 2.5%	მიწისა და შენობების გადაცემა, იჯარის უფლების გადაცემა გაურკვეველია
PBB მიწისა და შენობის გადასახადი	მესაკუთრე ან იჯარის ხელშეკრულების მიხედვით	NJOP-ის 0.5%-მდე წელიწადში	ყველა მიწა და შენობა
საიჯარო შემოსავლის გადასახადი, რეზიდენტი	მეიჯარე	10% საბოლოო, მთლიან ქირაზე	მიწისა და შენობების ქირა
საიჯარო შემოსავლის გადასახადი, არარეზიდენტი	მეიჯარე, წყაროსთან დაკავებით	მთლიანი თანხის 20% (დააზუსტეთ კონსულტანტთან)	მუდმივი დაწესებულების არმქონე არარეზიდენტები
PBJT განთავსების გადასახადი	ერიცხება განთავსების გადახდებს, აგროვებს ოპერატორი	10%-მდე	განთავსებად გაქირავებული ვილები და სახლები

გადახდა რუპიაში

Bank Indonesia-ს რეგულაცია PBI 17/3/PBI/2015 ინდონეზიაში ნაღდი და უნაღდო გარიგებებისთვის რუპიას მოითხოვს და ბიზნესებს ავალდებულებს, ფასები მხოლოდ რუპიაში მიუთითონ, ისეთი გამონაკლისებით, როგორიცაა საერთაშორისო ვაჭრობა და უცხოურ ვალუტაში საბანკო დეპოზიტები. უნაღდო ანგარიშსწორებისას დარღვევაზე სანქციები მოიცავს გარიგების ღირებულების 1%-ის ოდენობის ჯარიმას, მაქსიმუმ 1 მილიარდი IDR. უცხოელი მყიდველებისთვის განკუთვნილ ბალის ვილებს ხშირად აშშ დოლარში ყიდიან, მაგრამ თქვენს ხელშეკრულებაში მითითებული ფასი და ბაზა, რომელზეც ზემოთ ჩამოთვლილი გადასახადები გამოითვლება, რუპიაში უნდა იყოს. გაცვლითი კურსის ცვლილება დაჯავშნიდან გარიგების დასრულებამდე თქვენი რისკია და ის წინასწარ უნდა გაითვალისწინოთ.

რა შეამოწმოთ ბიუჯეტის დაგეგმვამდე

• რა უფლებას ყიდულობთ, რადგან BPHTB, დღგ-ის შეღავათი და PPAT-ის 1%-იანი ზღვარი რეგისტრირებულ უფლებებს უკავშირდება, იჯარის პოზიცია კი მათგან რამდენიმეზე გაურკვეველია.
• რეგენტობის BPHTB-ის განაკვეთი და შეღავათი, ასევე ნაკვეთის NJOP, ნოტარიუსისგან.
• არის თუ არა დეველოპერი დღგ-ის გადამხდელად რეგისტრირებული, შეიცავს თუ არა ფასი დღგ-ს და ნამდვილად აკმაყოფილებს თუ არა ერთეული 2026 წლის შეღავათის პირობებს.
• ნოტარიუსის ან PPAT-ის წერილობითი შეთავაზება საფასურზე, ყველა მომსახურების ჩამონათვალით.
• ვინ იხდის PBB-ს თქვენი იჯარის ხელშეკრულებით, და დადასტურება, რომ წინა PBB ქვითრები გადახდილია.
• თქვენი საგადასახადო რეზიდენტობის სტატუსი და კონსულტანტის შეფასება 10%-ისა და 20%-ის საკითხზე, სანამ რაიმე საიჯარო შემოსავალს გამოთვლით.
• როგორ დაიბეგრება თქვენი იჯარის მომავალი გაყიდვა.

ამ გადასახადების მიღმა არსებული სქემებისთვის წაიკითხეთ რისი ფლობა შეუძლიათ უცხოელებს ბალიზე, ხოლო იჯარისთვის დამახასიათებელი საგადასახადო ხარვეზებისთვის იხილეთ ჩვენი გრძელვადიანი იჯარის გზამკვლევი. შეგიძლიათ დაათვალიეროთ ჩვენი ბალის განცხადებები, ხოლო ჩვენს ინდონეზიის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვმუშაობთ.