რისკები, რომლებსაც მყიდველები ბალიზე აწყდებიან: ნომინალური გარიგებები, „სრული საკუთრების“ დაპირებები, ულიცენზიო გაქირავება და როგორ შეამოწმოთ

უცხოელი მყიდველების ყველაზე ძვირი შეცდომები ბალიზე, როგორც წესი, იწყება ფრაზით, რომელიც ვიღაცამ უთხრა. „შეგიძლიათ სრულ საკუთრებაში ფლობდეთ.“ „ნომინალური მფლობელი უსაფრთხოა, დამატებითი შეთანხმება გვაქვს.“ „80 წელია.“ „პირველივე დღიდან შეგიძლიათ Airbnb-ზე განათავსოთ.“ „ვილა ვიზას მოგცემთ.“ 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით ინდონეზიის კანონმდებლობის მიხედვით თითოეული მათგანი ან მცდარია, ან სერიოზულად არასრული, და ყველა მათგანის შემოწმება ფულის გადარიცხვამდეა შესაძლებელი.

რისკები რამდენიმე ჯგუფად იყოფა: ვინ ფლობს მიწას იურიდიულად, რამდენ ხანს მოქმედებს თქვენი უფლება, კანონიერია თუ არა შენობა ამ ნაკვეთზე, შეიძლება თუ არა მისი გაქირავება და რას გაძლევთ და რას არ გაძლევთ შესყიდვა საკუთრების სამართლის მიღმა. ქვემოთ თითოეულ მტკიცებას ცალკე ვიღებთ, კანონს ვადარებთ და გეუბნებით, რა მოითხოვოთ.

„სრული საკუთრება უცხოელებისთვის“

ინდონეზიაში სრული საკუთრება არის Hak Milik და მისი ფლობა მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებს შეუძლიათ. ვერც ის პირი ფლობს მას, ვისაც სხვა მოქალაქეობაც აქვს (UUPA, მუხლი 21). ნებისმიერი ყიდვა-გაყიდვა, ჩუქება, ანდერძი თუ სხვა ქმედება, რომლის მიზანია Hak Milik-ის უცხოელზე გადაცემა, პირდაპირ თუ ირიბად, კანონის ძალით ბათილია, მიწა კი სახელმწიფოს გადაეცემა (მუხლი 26(2)).

ასე რომ, უცხოელ ფიზიკურ პირს ბალიზე სრული საკუთრების ფლობის კანონიერი გზა არ აქვს. როცა უცხოელებისთვის განკუთვნილ განცხადებაში „სრული საკუთრება“ (freehold) წერია, იქ სხვა რამ არის აღწერილი: ნომინალური სქემა, კომპანია, რომელიც მშენებლობის უფლებას (HGB) ფლობს, ან Hak Pakai. პირველი კითხვა მარტივია: ვისი სახელი ეწერება სერტიფიკატზე და რა უფლებას დაადასტურებს ის? სქემები, რომლებიც რეალურად მუშაობს, ახსნილია ჩვენს საკუთრების გზამკვლევში.

ნომინალური გარიგებები: რატომ არ გიცავთ დამატებითი შეთანხმება

ნომინალური გარიგებისას Hak Milik ინდონეზიელი პირის სახელზე ფორმდება, დამატებითი შეთანხმება კი ამბობს, რომ რეალური მესაკუთრე უცხოელია. ინდონეზია ბენეფიციარულ საკუთრებას არ ცნობს, ამიტომ ასეთი შეთანხმებების აღსრულება შეუძლებელია და მათ იმედად ნუ იქნებით. იურიდიული მესაკუთრე რეგისტრირებული ინდონეზიელი მფლობელია.

სასამართლოები ამ წესს იყენებენ. საქმეზე 872/Pdt.G/2020 Denpasar-ის რაიონულმა სასამართლომ სახელის სესხების შეთანხმება ბათილად ცნო და ძალაში დატოვა ინდონეზიელი მხარის მიერ მიწის მესამე პირზე მიყიდვა, უცხოელი კი არაფრის ამარა დარჩა.

ასევე ჩავარდება კომპანიის წილების ნომინალური მფლობელის მეშვეობით ფლობა. ინვესტიციების შესახებ კანონის 25/2007 33-ე მუხლი ბათილად აცხადებს ნებისმიერ შეთანხმებას, რომლითაც PT-ის წილებს ვინმე სხვის სახელით ფლობენ, საინვესტიციო ორგანოს კი შეუძლია სანქციები დააწესოს, კომპანიის ლიცენზიის გაუქმებამდე.

2026 წლის თებერვლიდან რისკი მხოლოდ სამოქალაქო აღარ არის. ბალის Perda 4/2026 პირდაპირ კრძალავს მიწის საკუთრების ნომინალურ გადაცემას, მისი სანქციები კი ვრცელდება ყველაზე, ვინც შუამავლის ან ხელშემწყობის როლს ასრულებს ან საშუალებებს აწვდის იმისთვის, რომ უცხოელმა მიწა ნომინალური მფლობელის მეშვეობით აკონტროლოს. ასეთი სქემის მომწყობი აგენტიც ახლა რისკის ქვეშაა.

„80 წელია“ და „30 + 30“: რეალურად რა ვადაა

„80 წელი“ სახელმწიფო მიწაზე Hak Pakai-დან მოდის: 30 წლამდე, რომლის გაგრძელებაც 20 წლამდე შეიძლება, შემდეგ კი განახლება კიდევ 30 წლამდე, და თითოეულ ეტაპზე საჭიროა განაცხადი და დამტკიცება. ამ შემთხვევაშიც კი გაგრძელებისა და განახლების გარანტია არ არსებობს. ბალის მიწის უმეტესი ნაწილი კერძო Hak Milik-ია, და მასზე Hak Pakai 30 წლამდე მოქმედებს, განახლება კი მხოლოდ ახალი აქტით არის შესაძლებელი, რომელსაც მესაკუთრე უნდა დაეთანხმოს. Hak Pakai ასევე წყდება, თუ მფლობელი მისი ფლობის მოთხოვნებს აღარ აკმაყოფილებს.

იჯარის შემთხვევაში „30 + 30“ ან „80 წლამდე“ ერთმანეთზე მიმატებული სახელშეკრულებო ოფციებია და არა კანონით მინიჭებული უფლება. გაგრძელება მხოლოდ მაშინ არსებობს, თუ ხელშეკრულება ამას ითვალისწინებს, სასურველია ფიქსირებული ფასით ან ფასის ფორმულით, ხოლო ვადის ამოწურვისას მიწა და შენობები მესაკუთრეს უბრუნდება. კარგი ამბავი ისაა, რომ იჯარა ძალაში რჩება რომელიმე მხარის გარდაცვალებისა და მიწის გაყიდვის შემთხვევაშიც, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (სამოქალაქო კოდექსის მუხლები 1575 და 1576). პუნქტები, რომლებიც გაგრძელებას რეალურს ხდის, განხილულია ჩვენს გრძელვადიანი იჯარის გზამკვლევში.

მიწა, ზონირება და ნებართვები

„ვილის აშენება ნებისმიერ ნაკვეთზე შეიძლება“

ამას ზონირება წყვეტს. სასოფლო-სამეურნეო ან მწვანე ზონის მიწაზე ვილის კანონიერად აშენება შეუძლებელია. 2025 წლის სექტემბერში გუბერნატორმა ნაყოფიერ მიწებსა და წყალშემკრებ ტერიტორიებზე ახალი კომერციული მშენებლობის შეჩერება გამოაცხადა, Perda 4/2026 კი ზღუდავს სასოფლო-სამეურნეო მიწის კომერციულ დანიშნულებაზე გადაყვანას. უნებართვო შენობების დანგრევა შესაძლებელია: 2025 წლის 21 ივლისიდან ხელისუფლებამ Bingin Beach-ზე დაიწყო 48 ნაგებობის დანგრევა, რომლებიც დაცულ ან სახელმწიფო სანაპირო მიწაზე ნებართვის გარეშე აშენდა.

„დეველოპერს ნებართვები აქვს, ასე რომ, ყველაფერი რიგზეა“

„ნებართვები“ რამდენიმე სხვადასხვა დოკუმენტს მოიცავს და თითოეული სხვა კითხვას პასუხობს. შეამოწმეთ სამშენებლო ნებართვა (PBG) მშენებლობამდე, ფუნქციური შესაბამისობის სერტიფიკატი (SLF) ექსპლუატაციამდე, სივრცითი გამოყენების შესაბამისობა (KKPR) და მიწის სერტიფიკატი მიწის ოფისში (BPN). მიწასთან დაკავშირებით ასევე აიღეთ ცნობა რაიონული სასამართლოდან და ნუ იმოქმედებთ შუამავლის მეშვეობით, თუ სერტიფიკატზე დასახელებული პირი არ ესწრება.

საოჯახო მიწა

ბალიზე მიწა ხშირად ოჯახის საკუთრებაშია, ამიტომ დარწმუნდით, რომ ოჯახის ყველა საჭირო თანხმობა მიღებულია, შეამოწმეთ, ხომ არ არსებობს მემკვიდრეობითი დავები, და ადვოკატმა დაადგინოს, რომელი ხელმოწერებია იურიდიულად აუცილებელი.

ოფ-პლან პროექტის ჩაბარება

დეველოპერის გაყიდვებზე, რომლებსაც საბინაო კანონმდებლობა არეგულირებს, PPJB-ის ხელმოწერა მხოლოდ მაშინ შეიძლება, როცა მშენებლობის სულ მცირე 20% დასრულებულია, ხოლო თუ დეველოპერი გამოცხადებულ ვადებს ვერ დაიცავს, მყიდველს კანონით აქვს თანხის დაბრუნების უფლება. გრძელვადიანი იჯარით გაყიდულ ოფ-პლან ვილებზე, რომლებიც ბალის ბაზრის უდიდეს ნაწილს შეადგენს, თქვენი დაცვა მხოლოდ ის არის, რაც ხელშეკრულებაში წერია. გადახდის ეტაპები, რომლებიც უნდა მოითხოვოთ, განხილულია ჩვენს ოფ-პლან შესყიდვის გზამკვლევში.

ულიცენზიო გაქირავება და შემოსავლიანობის დაპირებები

ფრაზა „პირველივე დღიდან შეგიძლიათ Airbnb-ზე გააქირაოთ“ უგულებელყოფს იმას, რომ მოკლევადიანი გაქირავება ლიცენზირებადი საქმიანობაა. საჭიროა ბიზნესის საიდენტიფიკაციო ნომერი (NIB) და კლასიფიკაციის კოდი (KBLI), რომლებიც OSS სისტემით გაიცემა, სტუმრების გადახდებს კი 10%-მდე რეგიონული განთავსების გადასახადი ემატება. 2026 წელს ტურიზმის სამინისტრომ პლატფორმებს ულიცენზიო განცხადებების სია გადასცა და 2026 წლის 1 აგვისტოსთვის ცხრა ონლაინ ტურისტული სააგენტოდან 259 განცხადება მოიხსნა. სახელმწიფო სისტემებსა და ამ პლატფორმებს შორის API კავშირი 2027 წლის 1 ივნისისთვისაა დაგეგმილი, რათა ულიცენზიო განთავსების რეკლამირება საერთოდ შეუძლებელი გახდეს. თავად Airbnb აკრძალული არ არის.

ორი მსგავსი მტკიცებაც შესწორებას საჭიროებს. საოჯახო სასტუმროს (homestay) კატეგორია, Pondok Wisata, განმარტებით გულისხმობს, რომ მესაკუთრე თავად ცხოვრობს ობიექტში და ობიექტი ადგილობრივ თემს ეკუთვნის, ამიტომ უცხოელი მესაკუთრისთვის ეს გზა არ არის. ქირა ყველასთვის 10%-ით არ იბეგრება: 10%-იანი საბოლოო განაკვეთი რეზიდენტ მეიჯარეებზე ვრცელდება, არარეზიდენტებმა კი წყაროსთან დაკავებული 20% უნდა გაითვალისწინონ.

შემდეგ შემოსავლიანობის საკითხია. ზოგიერთი სარეკლამო მასალა 10-დან 15%-მდე ფიქსირებულ შემოსავლიანობას გპირდებათ. ბალის ვილების დატვირთვასა და შემოსავლიანობას არცერთი ოფიციალური ორგანო თუ ინდექსი არ აღრიცხავს, ამიტომ საპროგნოზო შემოსავლიანობა გამყიდველის შეფასებაა. ასეც აღიქვით და არასოდეს ჩათვალოთ დაპირებად, რომლის აღსრულებასაც მოითხოვთ. რა სჭირდება კანონიერ გაქირავებას, განხილულია ჩვენს გაქირავების წესების გზამკვლევში.

მტკიცებები ვიზის, მინიმალური ფასისა და ვალუტის შესახებ

„ვილა ბინადრობას მოგცემთ“ მცდარია. გრძელვადიანი იჯარით ვილის შეძენისთვის ვიზა არ გაიცემა. Second Home Visa-სთვის საჭიროა 130,000 USD სახელმწიფო ბანკში ან სულ მცირე 1,000,000 USD ღირებულების ბინის შეძენა, Golden Visa კი უძრავი ქონების გზას საერთოდ არ ითვალისწინებს. იხილეთ ჩვენი ვიზების გზამკვლევი.

„უცხოელებს ნებისმიერი ქონების ნებისმიერ ფასად ყიდვა შეუძლიათ“ რეგისტრირებული საკუთრების შემთხვევაში ასევე არასწორია. ბალიზე უცხოელი მყიდველებისთვის მინიმალური ზღვარი მიწიან სახლზე 5 მილიარდი IDR-ია, ბინაზე კი 2 მილიარდი IDR, თან ერთ პირზე ან ოჯახზე ერთი ნაკვეთი და მაქსიმუმ 2,000 კვადრატული მეტრი მიწა. ვალდებულების აღებამდე მოქმედი ციფრი ნოტარიუსთან დააზუსტეთ.

„ფასი USD-ში, გადახდა USD-ში“ კი Bank Indonesia-ს წესს ეწინააღმდეგება. PBI 17/3/PBI/2015 ინდონეზიაში გარიგებებისთვის რუპიას მოითხოვს და იმასაც, რომ ფასები რუპიაში იყოს მითითებული, უნაღდო ანგარიშსწორებისას დარღვევაზე კი ადმინისტრაციული ჯარიმები დგება. სარეკლამო მასალებში დოლარში მითითებული ციფრები მხოლოდ საორიენტაციოდ უნდა აღიქვათ.

მტკიცებები და ფაქტები

რას შეიძლება გეუბნებოდნენ	ფაქტები
„უცხოელებს სრული საკუთრების ყიდვა შეუძლიათ.“	მცდარია. Hak Milik მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებისთვისაა, უცხოელებზე გადაცემა ბათილია.
„დამატებითი შეთანხმებით ნომინალური მფლობელი უსაფრთხოა.“	ნომინალური შეთანხმებები ბათილი და აღუსრულებადია, ბალიზე კი 2026 წლის თებერვლიდან აკრძალულია.
„Hak Pakai 80 წელია.“	მხოლოდ სახელმწიფო ან HPL მიწაზე, ეტაპობრივად და დამტკიცების პირობით. კერძო მიწაზე 30 წლამდე.
„იჯარა 30 + 30 წელია.“	გარანტირებულია მხოლოდ პირველი ვადა, გაგრძელება მხოლოდ იმ სახით არსებობს, როგორც ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი.
„ვილის აშენება ნებისმიერ ნაკვეთზე შეიძლება.“	ამას ზონირება წყვეტს, სასოფლო-სამეურნეო მიწის დანიშნულების შეცვლა შეზღუდულია, უნებართვო შენობები უკვე დაანგრიეს.
„პირველივე დღიდან შეგიძლიათ Airbnb-ზე გააქირაოთ.“	გაქირავება ლიცენზირებადი საქმიანობაა, ულიცენზიო განცხადებები პლატფორმებიდან იხსნება.
„ფიქსირებული შემოსავლიანობა 10-დან 15%-მდე.“	ბალის ვილების შემოსავლიანობასა და დატვირთვას არცერთი ინდექსი არ აღრიცხავს, საპროგნოზო შემოსავლიანობა გამყიდველის შეფასებაა.
„ქირა ყველასთვის 10%-ით იბეგრება.“	რეზიდენტებისთვის 10%, არარეზიდენტებმა 20% გაითვალისწინონ.
„ვილა ვიზას მოგცემთ.“	არა. უძრავი ქონების ერთადერთი გზა 1,000,000 USD-ის ან მეტი ღირებულების ბინაა, Second Home Visa-ს მეშვეობით.
„გადაიხადეთ დოლარში.“	ინდონეზიაში გარიგებები რუპიაში უნდა სრულდებოდეს.

როგორ შეამოწმოთ, თანმიმდევრობით

1. იკითხეთ, რა უფლებას ყიდულობთ და ვისი სახელი ეწერება სერტიფიკატზე ან აქტზე.
2. გადაამოწმეთ სერტიფიკატი და მესაკუთრე BPN-ში, აიღეთ ცნობა რაიონული სასამართლოდან და ადვოკატს დაადგენინეთ ყველა საჭირო ხელმოწერა.
3. უარი თქვით ნებისმიერ სქემაზე, რომელიც ნომინალურ მფლობელს ან „რეალური საკუთრების“ შესახებ დამატებით შეთანხმებას ეყრდნობა.
4. ვადა ისე წაიკითხეთ, როგორც მას კანონი და ხელშეკრულება განსაზღვრავს: ჯერ გარანტირებული წლები, შემდეგ ოფციები.
5. შეამოწმეთ ზონა, KKPR, PBG და, დასრულებული შენობის შემთხვევაში, SLF.
6. თუ გაქირავებას გეგმავთ, გაარკვიეთ, ვინ იქნება NIB-ისა და KBLI-ის მფლობელი, და თქვენს განაკვეთზე საგადასახადო კონსულტაცია მიიღეთ.
7. შემოსავლიანობის დაპირებებს ყურადღებას ნუ მიაქცევთ, ვიზასთან დაკავშირებული ნებისმიერი მტკიცება კი საიმიგრაციო სამსახურში გადაამოწმეთ.
8. ხელშეკრულება გააფორმეთ და გადაიხადეთ რუპიაში, იმ ეტაპების მიხედვით, რომელთა გადამოწმებაც შეგიძლიათ.

შესყიდვასთან დაკავშირებული ხარჯები განხილულია ჩვენს გზამკვლევში გადასახადებისა და ხარჯების შესახებ, ზონირების წესები კი სტატიაში ზონირება ბალიზე. შეგიძლიათ დაათვალიეროთ ჩვენი ბალის განცხადებები, ხოლო ჩვენს ინდონეზიის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვმუშაობთ.