발리에서 매수자가 마주하는 위험: 차명 거래, ‘프리홀드’ 주장

외국인 매수자가 발리에서 저지르는 가장 값비싼 실수는 대개 누군가에게 들은 한마디에서 시작됩니다. “프리홀드로 소유할 수 있습니다.” “차명이라도 안전합니다. 별도 약정이 있으니까요.” “80년입니다.” “첫날부터 Airbnb에 올릴 수 있습니다.” “빌라를 사면 비자가 나옵니다.” 2026년 10월 기준 인도네시아 법에 따르면 이 말들은 모두 거짓이거나 중요한 내용이 크게 빠져 있으며, 하나같이 돈이 오가기 전에 확인할 수 있습니다.

위험은 몇 갈래로 나뉩니다. 토지의 법적 소유자가 누구인지, 권리가 얼마나 오래 유지되는지, 그 부지에 건물이 합법적으로 들어설 수 있는지, 임대할 수 있는지, 그리고 매입으로 부동산법 바깥에서 무엇을 얻고 무엇을 얻지 못하는지입니다. 아래에서 주장마다 법에 비추어 보고 무엇을 요구해야 하는지 정리합니다.

“외국인도 프리홀드가 가능하다”

인도네시아에서 완전 소유권(프리홀드)은 Hak Milik이며, 인도네시아 국민만 보유할 수 있습니다. 다른 국적을 함께 가진 사람도 보유할 수 없습니다(UUPA 제21조). Hak Milik을 외국인에게 직접 또는 간접으로 넘기려는 매매, 증여, 유언 등 일체의 행위는 법률상 무효이며, 해당 토지는 국가에 귀속됩니다(제26조 제2항).

따라서 외국인 개인이 발리에서 프리홀드를 합법적으로 보유하는 길은 없습니다. 외국인을 겨냥한 매물에 ‘프리홀드’라고 적혀 있다면 실제로는 다른 것을 말하는 것입니다. 차명 구조이거나, 건축권(HGB)을 가진 회사이거나, Hak Pakai입니다. 먼저 물어야 할 것은 간단합니다. 증서에 누구의 이름이 오르고, 어떤 권리가 표시되는가입니다. 실제로 작동하는 구조는 소유 가이드에서 설명합니다.

차명 거래: 별도 약정이 보호해 주지 못하는 이유

차명 거래는 Hak Milik을 인도네시아인 명의로 두고, 실소유자는 외국인이라는 별도 약정을 맺는 방식입니다. 인도네시아는 실질 소유권을 인정하지 않으므로 이런 약정은 집행할 수 없고, 여기에 기대서는 안 됩니다. 법적 소유자는 등기된 인도네시아인 명의자입니다.

법원도 실제로 이렇게 판단했습니다. 872/Pdt.G/2020 사건에서 Denpasar 지방법원은 명의 차용 약정을 무효로 하고 인도네시아인 당사자가 제3자에게 토지를 판 것을 인정했으며, 외국인에게는 아무것도 남지 않았습니다.

회사 지분을 차명으로 보유하는 방식도 같은 이유로 실패합니다. 투자법 25/2007 제33조는 PT의 지분을 타인을 대신해 보유하기로 한 약정을 모두 무효로 하며, 투자 당국은 회사 허가 취소에 이르는 제재를 부과할 수 있습니다.

2026년 2월부터는 위험이 민사에만 그치지 않습니다. 발리의 Perda 4/2026은 차명을 통한 토지 소유 이전을 명시적으로 금지하며, 외국인이 차명으로 토지를 지배하도록 중개하거나 알선하거나 수단을 제공한 사람에게도 제재가 미칩니다. 이런 거래를 주선한 중개인도 이제 책임을 질 수 있습니다.

“80년입니다”와 “30 + 30”: 기간의 실제

‘80년’은 국유지 위의 Hak Pakai에서 나온 숫자입니다. 최장 30년에 최장 20년을 연장하고, 다시 최장 30년을 갱신할 수 있으며, 단계마다 신청과 승인을 거쳐야 합니다. 그렇게 해도 연장과 갱신이 승인된다는 보장은 없습니다. 발리 토지는 대부분 개인이 보유한 Hak Milik이고, 그 위에 설정된 Hak Pakai는 최장 30년이며 소유자가 동의한 새 증서로만 갱신할 수 있습니다. 보유 요건을 더 이상 충족하지 못하면 Hak Pakai는 소멸합니다.

임대차에서 ‘30 + 30’이나 ‘최장 80년’은 계약상 선택권을 더한 숫자이지 법적 권리가 아닙니다. 연장은 계약서에 규정되어 있을 때만 존재하며, 고정 가격이나 가격 산정 공식이 함께 들어 있는 것이 가장 좋습니다. 만료되면 토지와 건물은 소유자에게 돌아갑니다. 다행히 임대차는 계약에 달리 정하지 않는 한 어느 한쪽이 사망하거나 토지가 매각되어도 유지됩니다(민법 제1575조, 제1576조). 연장을 실제 권리로 만드는 조항은 장기 임차권 가이드에서 다룹니다.

토지, 용도지역, 허가

“어느 부지에나 빌라를 지을 수 있다”

결정하는 것은 용도지역입니다. 농업지역이나 녹지지역의 토지에는 빌라를 합법적으로 지을 수 없습니다. 2025년 9월 주지사는 생산 농지와 집수 지역에서 신규 상업 건축을 중단한다고 발표했고, Perda 4/2026은 농지를 상업 용도로 전환하는 것을 제한합니다. 허가 없이 지은 건물은 철거될 수 있습니다. 2025년 7월 21일부터 당국은 보호구역이나 국유 해안 토지에 허가 없이 지어진 Bingin Beach의 구조물 48채를 철거하기 시작했습니다.

“시행사가 허가를 받았으니 괜찮다”

‘허가’라는 말에는 여러 서류가 섞여 있고, 서류마다 답하는 질문이 다릅니다. 착공 전에는 건축 승인(PBG)을, 사용 전에는 사용 적합 증명(SLF)을 확인하고, 공간 이용 적합성(KKPR)과 토지청(BPN)의 토지 증서도 확인하십시오. 토지에 대해서는 지방법원의 확인서도 받고, 증서에 이름이 오른 사람이 직접 나오지 않는 경우에는 중개인을 통한 거래를 피하십시오.

가족 소유 토지

발리 토지는 가족 단위로 보유하는 경우가 많습니다. 필요한 가족 동의를 빠짐없이 받았는지 확인하고, 상속 분쟁이 없는지 살피고, 법적으로 누구의 서명이 필요한지 변호사에게 확인받으십시오.

오프플랜 인도

주택 관련 법률이 적용되는 시행사 분양에서는 공정이 최소 20% 진행된 뒤에야 PPJB를 체결할 수 있고, 시행사가 공시한 일정을 지키지 못하면 매수자에게 법정 환불권이 있습니다. 발리 시장의 대부분을 차지하는 장기 임차권 방식의 오프플랜 빌라라면 보호 장치는 계약서에 적힌 내용이 전부입니다. 고집해야 할 납부 단계는 오프플랜 가이드에서 다룹니다.

무허가 임대와 수익률 약속

“첫날부터 Airbnb가 가능하다”는 말은 단기 임대가 허가 사업이라는 사실을 빠뜨립니다. OSS 시스템을 통해 사업자 식별번호(NIB)와 업종 분류 코드(KBLI)가 있어야 하고, 투숙객이 내는 요금에는 최대 10%의 지방 숙박세가 붙습니다. 2026년 관광부는 플랫폼들에 무허가 매물 목록을 전달했고, 2026년 8월 1일까지 9개 온라인 여행 플랫폼에서 259건이 삭제되었습니다. 무허가 숙소를 아예 홍보할 수 없도록 정부 시스템과 플랫폼을 잇는 API 연동은 2027년 6월 1일을 목표로 합니다. Airbnb 자체가 금지된 것은 아닙니다.

바로잡아야 할 주장이 두 가지 더 있습니다. 홈스테이 유형인 Pondok Wisata는 정의상 소유자가 직접 거주하고 지역 주민이 소유하는 숙소이므로 외국인 소유자가 택할 수 있는 방식이 아닙니다. 또 임대료에 누구나 10% 세율이 적용되는 것도 아닙니다. 10% 분리과세 세율은 거주자 임대인에게 적용되며, 비거주자는 20% 원천징수를 예상해야 합니다.

그리고 수익률이 있습니다. 일부 마케팅은 10~15%의 확정 수익률을 내세웁니다. 발리 빌라의 점유율이나 수익률을 추적하는 공식 기관이나 지수는 없으므로, 예상 수익률은 판매자의 추정치입니다. 추정치로만 보고, 법적으로 요구할 수 있는 약속으로 여기지 마십시오. 합법적인 임대에 필요한 것은 임대 규정 가이드에서 다룹니다.

비자, 최저 가격, 통화에 관한 주장

“빌라를 사면 거주 자격이 생긴다”는 말은 거짓입니다. 장기 임차권 빌라를 산다고 나오는 비자는 없습니다. Second Home Visa(세컨드 홈 비자)는 국영 은행 예치금 130,000 USD 또는 최소 1,000,000 USD 아파트 매입이 필요하며, Golden Visa(골든 비자)에는 부동산 경로가 없습니다. 비자 가이드를 참고하십시오.

“외국인은 무엇이든 얼마에든 살 수 있다”는 말도 권리증이 있는 부동산에는 맞지 않습니다. 발리에서 외국인 매수자의 최저 가격은 토지가 딸린 주택 5,000,000,000 IDR, 아파트 2,000,000,000 IDR이며, 1인 또는 1가구당 1필지, 토지 면적은 최대 2,000 m²입니다. 계약하기 전에 현재 기준액을 공증인에게 확인하십시오.

“USD로 가격을 매기고 USD로 낸다”는 방식은 Bank Indonesia(인도네시아 중앙은행) 규정에 걸립니다. PBI 17/3/PBI/2015는 인도네시아 내 거래에 루피아 사용을, 가격 표시도 루피아로 할 것을 요구하며, 비현금 거래에서 위반하면 행정 과태료가 부과됩니다. 마케팅에 나오는 달러 금액은 참고용으로만 읽어야 합니다.

주장과 사실

듣게 될 수 있는 말	사실
“외국인도 프리홀드를 살 수 있습니다.”	거짓입니다. Hak Milik은 인도네시아 국민만 보유할 수 있으며, 외국인에게 넘기는 것은 무효입니다.
“별도 약정이 있으면 차명도 안전합니다.”	차명 약정은 무효이고 집행할 수 없으며, 발리에서는 2026년 2월부터 금지되었습니다.
“Hak Pakai는 80년입니다.”	국유지나 HPL 토지에서만, 단계별로 승인을 받아야 합니다. 사유지에서는 최장 30년입니다.
“임차 기간은 30 + 30입니다.”	확실한 것은 첫 기간뿐이며, 연장은 계약서에 적힌 대로만 존재합니다.
“어느 부지에나 빌라를 지을 수 있습니다.”	용도지역이 결정합니다. 농지 전용은 제한되며, 허가 없는 건물은 실제로 철거되었습니다.
“첫날부터 Airbnb에 올릴 수 있습니다.”	임대는 허가 사업이며, 무허가 매물은 삭제되고 있습니다.
“10~15% 확정 수익률입니다.”	발리 빌라의 수익률이나 점유율을 추적하는 지수는 없습니다. 예상 수익률은 판매자의 추정치입니다.
“임대료에는 누구나 10% 세금이 붙습니다.”	거주자는 10%이고, 비거주자는 20%를 예상해야 합니다.
“빌라를 사면 비자가 나옵니다.”	아닙니다. 유일한 부동산 경로는 Second Home Visa를 통한 1,000,000 USD 이상의 아파트입니다.
“달러로 내시면 됩니다.”	인도네시아 내 거래는 루피아로 해야 합니다.