발리에서 빌라를 단기 임대하는 것은 숙박 사업이며, 모든 숙박 사업은 인도네시아의 국가 온라인 인허가 시스템인 OSS를 통해 허가를 받아야 합니다. 업종 분류 코드(KBLI)와 연결된 사업자 식별번호(NIB)가 그것입니다. 2026년 단속에서 관광부는 매물로 등록된 숙소에 NIB, KBLI, 사업 활동 번호(NKU), 납세자 번호(NPWP)를 제시하도록 요구했습니다. 2026년 8월 1일까지 무허가 매물 259건이 온라인 여행 플랫폼에서 삭제되었고, 관광부는 2027년 6월 1일까지 이들 플랫폼과 자동 검증 연동을 갖추는 것을 목표로 하고 있습니다.
외국인 소유주에게 합법적인 방식은 두 가지입니다. 숙박업종을 보유한 외국인 주주의 인도네시아 법인(PT PMA)을 직접 세워 임대를 운영하거나, 허가받은 인도네시아 운영사를 통해 임대하는 것입니다. 차명으로 운영하는 임대는 무효이며 불법입니다. Airbnb는 금지되지 않았습니다. 정부가 겨냥하는 것은 플랫폼이 아니라 무허가 운영자입니다.
아래는 2026년 10월 기준 상황입니다. 외국인 소유 법인이 발리에서 정확히 어떤 숙박업 코드를 보유할 수 있는지 등 몇 가지 세부 사항은 아직 정리되지 않았으며, 해당 부분은 아래에서 따로 짚습니다.
법이 빌라 임대를 무엇으로 보는가
인허가의 틀은 위험 기반 사업 인허가에 관한 정부 규정 PP 28/2025와 관광부 규정(Permenpar) 6/2025입니다. 이에 따르면 관광객에게 빌라를 빌려주는 것은 부동산에서 나오는 수동적 소득이 아닙니다. 등록하고 허가를 받아야 하는 사업입니다.
세금에서도 같은 구분이 이어집니다. 사업으로 운영하는 단기 빌라 임대는 임대료가 아니라 숙박 사업 소득이며, 보통 허가받은 운영사나 PT PMA를 통해 발생합니다. 이 차이에 따라 필요한 인허가와 적용되는 세금이 달라집니다.
외국인 소유주가 가끔 듣게 되는 유형 가운데 접어 두어야 할 것이 하나 있습니다. 홈스테이 유형인 Pondok Wisata(KBLI 55130)는 소유자가 직접 거주하면서 일부를 관광객에게 빌려주는 주택으로, 지역 경제 활성화를 위해 지역 주민이 소유하는 형태입니다. 외국인 소유주를 위한 구조가 아닙니다.
수치로 본 2026년 단속
2026년 6월 관광부(Kemenpar)는 온라인 여행 플랫폼에서 사업 허가 없는 숙박 매물 1,600건 이상을 찾아냈다고 밝혔습니다. 관광부는 2026년 6월 1일 플랫폼들에 목록을 보냈고 8월 1일부터 매물을 삭제할 계획이었습니다. 운영자들에게는 7월 31일까지 서류를 갖출 기한이 주어졌습니다. 대상 플랫폼은 Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO, Tiket.com 등 9곳이었습니다.
2026년 8월 9일 기준 결과는 다음과 같습니다.
| 삭제 대상 목록의 매물(약 1,367건) | 건수 |
|---|---|
| 2026년 8월 1일까지 삭제 | 259 |
| 허가 취득 | 397 |
| 플랫폼에서 더 이상 확인되지 않음 | 195 |
| 처리 중 | 515 |
이 수치는 발리만이 아니라 전국 기준입니다. 소유주에게는 다음 단계가 더 중요합니다. 관광부는 2027년 6월 1일을 목표로 정부 시스템과 9개 플랫폼 사이에 API 검증 연동을 구축해, 유효한 NIB와 KBLI가 없는 숙소는 플랫폼에 아예 올릴 수 없게 하려 합니다. 이 연동이 계획대로 작동하면 인허가는 더 이상 소유주가 미룰 수 있는 일이 아니게 됩니다.
Airbnb는 금지되지 않았습니다: 목표는 인허가
발리 주지사가 금지 방안을 거론했을 때 중앙정부는 플랫폼을 금지하지 않겠다고 밝혔고, 관광부는 단속 대상이 Airbnb 자체가 아니라 무허가 빌라라고 설명했습니다. 2026년 5월 관광부 차관은 목표가 매물을 내리는 것만이 아니라 소유주가 허가를 받게 하는 데 있다고 말하며, 2025년부터 발리 주정부와 함께 운영 중인 빌라 양성화 프로그램을 언급했습니다.
소유주가 받아들여야 할 메시지는 분명합니다. 인허가의 문은 열려 있고, 그 밖에 머무는 비용은 커지고 있습니다.
외국인 소유주에게 열려 있는 방식
직접 세우는 PT PMA
PT PMA는 외국인 주주가 있는 인도네시아 법인입니다. 사업 허가를 보유할 수 있고, HGB를 통해 토지 위에 건축할 권리도 가질 수 있습니다. 2025년 10월 공포된 BKPM 규정 5/2025에 따르면 최소 납입자본금은 2,500,000,000 IDR이며, 투자 계획은 사업장 위치별로 5자리 업종 하나당 10,000,000,000 IDR을 넘어야 합니다. 토지와 건물 비용이 이 10,000,000,000 IDR에 포함되는지는 아직 정리되지 않았습니다. 법인에는 인허가, 세금, 보고, 인력 관련 의무가 따르므로 휴가용 주택 한 채에는 비현실적이지만, 임대 사업을 운영하는 외국인에게는 자연스러운 방식입니다.
발리에서 PT PMA에 어떤 숙박업 KBLI 코드가 열려 있는지는 확정되지 않았으므로, 법인을 세우기 전에 정확한 코드에 대해 인도네시아 변호사의 서면 의견을 받으십시오.
허가받은 인도네시아 운영사
다른 방식은 자체 허가를 보유한 운영사를 통해 임대하는 것입니다. 이 경우 운영사와의 계약, 그리고 빌라가 장기 임차권이라면 임대차 계약도 이런 방식을 허용해야 합니다. 운영사의 NIB, KBLI, 납세자 번호는 직접 확인하십시오. 관광부가 등록 숙소에 제시하라고 요구하는 서류가 바로 이것들입니다.
통하지 않는 방식
인도네시아인 지인 명의로, 차명으로 보유한 토지에서 운영하는 임대는 무효인 약정 위에 서 있습니다. 인도네시아 법은 타인을 대신해 PT 지분을 보유하기로 한 약정을 무효로 하며 허가 취소에 이르는 제재를 둡니다. 2026년 2월부터는 발리의 Perda 4/2026이 차명 토지 약정을 금지하고 이를 알선한 사람도 제재합니다.
임대 소득에 붙는 세금
거주자 임대인의 경우 토지와 건물에서 나오는 임대료에는 PP 34/2017에 따라 총액 기준 10% 분리과세가 적용됩니다. 고정사업장이 없는 비거주자 개인이라면 빌라 임대료는 제26조에 따라 총액의 20%가 적용되며, 조세조약도 이 국내 세율을 그대로 둡니다. 자문가가 달리 확인해 주지 않는 한 20%로 계획하십시오.
빌라, 홈스테이, 게스트하우스, 호텔로 쓰이는 주택에 투숙객이 내는 요금에는 UU 1/2022에 따른 최대 10%의 지방 숙박 서비스세(PBJT)도 붙으며, 임대 운영자가 이를 징수합니다. 허가받은 사업체에는 별도로 법인세와 보고 의무도 있습니다. 다른 세율과 함께 발리 부동산 세금과 비용에 관한 글에 정리해 두었습니다.
용도지역, 인허가, 건물
사업 허가가 있다고 토지나 건물의 문제가 해결되지는 않습니다. 임대차 계약에 정한 허용 용도는 용도지역 및 인허가와 맞아야 합니다. 농업지역이나 녹지지역의 토지에는 빌라를 합법적으로 지을 수 없습니다. 공사를 시작하기 전에는 건축 승인(PBG)이, 건물을 사용하기 전에는 사용 적합 증명(SLF)이 필요하며, 이것이 없는 건물에는 철거까지 제재가 가해질 수 있습니다.
발리에서 철거는 이론상의 제재가 아닙니다. 2025년 7월 21일부터 발리 주와 Badung 당국은 Pecatu의 Bingin Beach에서 보호구역이나 국유 해안 토지에 허가 없이 지어진 빌라, 홈스테이, 레스토랑 등 구조물 48채를 철거하기 시작했습니다. 지어져서는 안 되었던 건물은 사업 허가로도 보호받지 못합니다.
신규 공급도 정치적 압박을 받고 있습니다. 2024년 중앙정부는 남부 발리의 신규 호텔과 빌라에 대한 모라토리엄을 계획했는데, 당시에는 범위가 분명하지 않았습니다. 2025년 1월 주지사는 모라토리엄보다 더 엄격한 관리가 필요하다고 말했습니다. 2025년 9월에는 18명이 숨진 홍수 이후 생산 농지와 집수 지역에서 신규 상업 개발을 중단한다고 발표했습니다. 부지를 확인하는 방법은 용도지역 가이드에서 설명합니다.
임대차 계약이 허용해야 합니다
빌라가 장기 임차권이라면 임대할 권리는 임대차 계약에서 나옵니다. 전대권과 양도권, 그리고 허용 용도(주거용 또는 상업 임대용)는 발리 임대차 계약이 다뤄야 할 조항에 속합니다. 이에 관해 아무 말이 없거나 주거용만 허용하는 계약이라면 규제 당국뿐 아니라 토지 소유자에게도 약점을 잡히게 됩니다. 해당 조항은 장기 임차권 가이드에 정리되어 있습니다.
임대 수입을 기대하기 전에 확인할 것
합법적으로 임대되는 빌라라면 매입 전에 볼 수 있는 서류가 갖춰져 있어야 하고, 매입 후에도 계속 관리해야 합니다.
- 상업 임대를 포함하는 허용 용도가 적힌 토지 증서 또는 공증된 임대차 증서
- 건축 승인(PBG 또는 아직 유효한 기존 IMB)과 사용 적합 증명(SLF)
- 임대 운영 주체의 NIB와 KBLI, 그리고 2026년 관광부가 요구한 NKU와 NPWP
- 연간 토지·건물세(PBB) 납부 증빙
그다음은 이 서류들을 둘러싼 확인 사항입니다.
- NIB와 KBLI를 누가 보유할지 확인하십시오. 본인의 PT PMA인지, 허가받은 운영사인지입니다. 운영사의 NIB, KBLI, NKU, NPWP를 보여 달라고 하십시오.
- 어떤 KBLI 코드가 적용되는지, 발리에서 외국 자본에 열려 있는지에 대해 변호사의 서면 의견을 받으십시오.
- 부지의 용도지역, PBG, SLF를 확인하십시오.
- 임대차 계약의 허용 용도, 전대권, 양도권을 확인하십시오.
- 10%와 20% 중 어느 세율이 적용되는지, PBJT는 누가 징수하는지 등 세무상 지위를 확인하십시오.
- 제시받는 모든 전망치를 점검하십시오. 발리 빌라의 점유율이나 수익률을 추적하는 지수는 없으므로, 예상 수익률은 판매자의 추정치일 뿐 그 이상으로 보지 마십시오.
위험 전체 목록은 발리에서 매수자가 마주하는 위험을 참고하십시오. 발리 매물도 둘러보실 수 있으며, 저희가 일하는 방식은 인도네시아 페이지에서 설명합니다.
