Bali'de Villayı Yasal Olarak Kiraya Vermek: Lisanslar, 2025 ve 2026 Kuralları ve Mülk Sahibinde Olması Gerekenler
Bali'de bir villayı kısa süreli kiraya vermek bir konaklama faaliyetidir ve her konaklama işletmesi, Endonezya'nın ulusal çevrim içi lisans sistemi OSS üzerinden bir lisansa ihtiyaç duyar: bir iş sınıflandırma koduna (KBLI) bağlı işletme kimlik numarası (NIB). 2026 denetim turunda turizm bakanlığı, ilandaki mülklerden NIB, KBLI, işletme faaliyet numarası (NKU) ve vergi numarası (NPWP) göstermelerini istedi. 1 Ağustos 2026'ya kadar çevrim içi seyahat platformlarından 259 lisanssız ilan kaldırıldı ve bakanlık 1 Haziran 2027'ye kadar bu platformlarla otomatik bir doğrulama bağlantısı kurmayı hedefliyor.
Yabancı bir mülk sahibinin iki yasal yolu var: kiralamayı, konaklama faaliyet koluna sahip, yabancı ortaklı kendi Endonezya şirketiniz (PT PMA) üzerinden yürütmek ya da lisanslı bir Endonezyalı işletmeci aracılığıyla kiraya vermek. Nominee üzerinden yürütülen kiralamalar hükümsüz ve yasa dışıdır. Airbnb yasaklı değil. Hükümetin hedefi platformlar değil, lisanssız işletmeciler.
Ekim 2026 itibarıyla durum bu. Yabancı sermayeli bir şirketin Bali'de tam olarak hangi konaklama kodlarına sahip olabileceği gibi bazı ayrıntılar hâlâ açık; bunları aşağıda ayrıca belirtiyoruz.
Hukuk villa kiralamayı ne olarak görüyor
Lisans çerçevesini, risk bazlı işletme lisanslamasına ilişkin hükümet yönetmeliği PP 28/2025 ile Turizm Bakanlığı Yönetmeliği (Permenpar) 6/2025 belirliyor. Bu çerçevede bir villayı turistlere kiralamak, mülkten elde edilen pasif bir gelir değil; kaydı ve lisansı gereken bir ticari faaliyet.
Aynı ayrım vergi tarafında da geçerli: ticari faaliyet olarak yürütülen kısa süreli villa kiralaması kira değil, konaklama işletmesi geliridir ve normalde lisanslı bir işletmeci ya da bir PT PMA üzerinden elde edilir. Hangi lisanslara ihtiyacınız olduğunu ve hangi vergilerin uygulanacağını bu fark belirler.
Yabancı mülk sahiplerinin zaman zaman duyduğu ve bir kenara bırakması gereken bir kategori var. Ev pansiyonu kategorisi Pondok Wisata (KBLI 55130), sahibinin içinde yaşadığı, bir kısmı turistlere kiralanan ve yerel ekonomiyi güçlendirmek amacıyla yerel topluluğa ait olan bir konutu kapsar. Yabancı mülk sahipleri için bir yapı değildir.
Rakamlarla 2026 denetim turu
Haziran 2026'da turizm bakanlığı (Kemenpar), çevrim içi seyahat acentelerinde işletme izni olmayan 1.600'ü aşkın konaklama ilanı tespit ettiğini açıkladı. Listeyi 1 Haziran 2026'da platformlara gönderdi ve ilanların 1 Ağustos'tan itibaren kaldırılmasını planladı. İşletmecilerin belgelerini tamamlamak için 31 Temmuz'a kadar süresi vardı. Tur dokuz platformu kapsadı: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO ve Tiket.com.
9 Ağustos 2026 itibarıyla sonuç:
| Kaldırma listesindeki ilanlar (yaklaşık 1.367) | Sayı |
|---|---|
| 1 Ağustos 2026'ya kadar kaldırılan | 259 |
| İzin alan | 397 |
| Platformlarda artık bulunmayan | 195 |
| Süreci devam eden | 515 |
Bu rakamlar yalnızca Bali'ye değil, ülke geneline ait. Mülk sahipleri için bir sonraki adım daha önemli. Bakanlık, devlet sistemleri ile dokuz platform arasında bir API doğrulama bağlantısı için 1 Haziran 2027'yi hedefliyor; böylece geçerli NIB ve KBLI'si olmayan hiçbir konaklama bu platformlarda pazarlanamayacak. Bağlantı planlandığı gibi çalışırsa lisans, mülk sahibinin erteleyebileceği bir şey olmaktan çıkar.
Airbnb yasaklı değil: amaç lisanslama
Bali valisi yasak fikrini ortaya attığında ulusal hükümet platformu yasaklamayacağını söyledi, turizm bakanlığı da hedefinin Airbnb'nin kendisi değil, lisanssız villalar olduğunu açıkladı. Mayıs 2026'da Turizm Bakan Yardımcısı amacın mülk sahiplerini platformlardan çıkarmak değil, lisans almalarını sağlamak olduğunu söyledi ve 2025'ten bu yana Bali il yönetimiyle birlikte yürütülen villa düzenleme programına dikkat çekti.
Mülk sahibi için pratik mesaj şu: lisansın kapısı açık ve dışarıda kalmanın bedeli artıyor.
Yabancı mülk sahibine açık yollar
Kendi PT PMA şirketiniz
PT PMA, yabancı ortaklı bir Endonezya şirketidir. İşletme lisansına ve HGB aracılığıyla arazi üzerinde inşaat hakkına sahip olabilir. Ekim 2025'te yayımlanan BKPM Yönetmeliği 5/2025'e göre asgari ödenmiş sermaye 2,5 milyar IDR'dir ve yatırım planı, proje lokasyonu başına beş haneli her faaliyet kolu için 10 milyar IDR'yi aşmalıdır. Arazi ve bina maliyetlerinin bu 10 milyar IDR'ye dahil edilip edilmediği hâlâ açık bir soru. Şirketin lisans, vergi, raporlama ve personel yükümlülükleri var; bu da onu tek bir tatil evi için pratik olmaktan çıkarıyor, ama kiralama işi yürüten yabancılar için doğal yol bu.
Bali'de hangi konaklama KBLI kodlarının bir PT PMA'ya açık olduğu netleşmiş değil; bu yüzden şirketi kurmadan önce tam kod konusunda Endonezyalı bir hukukçudan yazılı görüş alın.
Lisanslı bir Endonezyalı işletmeci
Diğer yol, kendi lisansına sahip bir işletmeci aracılığıyla kiraya vermek. Bu durumda işletmeciyle yaptığınız sözleşme ve villa leasehold ise kira sözleşmeniz bu düzenlemeye izin vermeli. İşletmecinin NIB, KBLI ve vergi numarasını da kendiniz görmelisiniz, çünkü bakanlığın ilandaki mülklerden istediği belgeler bunlar.
İşe yaramayan yol
Endonezyalı bir arkadaşın adına yürütülen ve bir nominee'nin sizin için tuttuğu arazi üzerindeki bir kiralama, hükümsüz sözleşmelere dayanır. Endonezya hukuku, PT hisselerini başkası adına tutma sözleşmelerini hükümsüz sayar ve lisans iptaline kadar varan yaptırımlar öngörür; Şubat 2026'dan bu yana da Bali'nin Perda 4/2026 düzenlemesi nominee arazi düzenlemelerini yasaklıyor ve bunlara aracılık edenlere yaptırım uyguluyor.
Kira gelirine uygulanan vergiler
Mukim mülk sahipleri için arazi ve binalardan elde edilen kira, PP 34/2017 uyarınca brüt tutar üzerinden %10 nihai oranla vergilendirilir. Daimi işyeri olmayan, mukim olmayan bir birey için villa kirası 26. madde kapsamına girer ve brüt tutarın %20'si oranında vergilendirilir; vergi anlaşmaları bu iç oranı değiştirmez. Danışmanınız aksini teyit etmedikçe %20 üzerinden plan yapın.
Villalar, pansiyonlar, misafirhaneler ve otel olarak kullanılan evler için misafirlerin yaptığı ödemelere ayrıca UU 1/2022 kapsamında %10'a kadar bölgesel konaklama hizmetleri vergisi (PBJT) uygulanır ve bunu kiralama işletmecileri tahsil eder. Lisanslı bir işletmenin bunların yanında kendi kurumlar vergisi ve raporlama yükümlülükleri de vardır. Bali'de gayrimenkul vergileri ve maliyetleri üzerine yazımız bunları diğer oranlarla birlikte sıralıyor.
İmar, izinler ve bina
İşletme lisansı, arazideki ya da binadaki bir sorunu çözmez. Kira sözleşmenizdeki izin verilen kullanım, imar durumu ve lisanslarla tutarlı olmalı. Tarım alanı ya da yeşil alan olarak ayrılmış bir araziye yasal olarak villa yapılamaz. İnşaat başlamadan önce bir yapı onayı (PBG), bina kullanılmadan önce de bir işlev belgesi (SLF) gerekir; SLF'si olmayan binalar için yaptırımlar yıkıma kadar gider.
Bali'de yıkım teorik bir yaptırım değil. 21 Temmuz 2025'ten itibaren Bali ve Badung yetkilileri Pecatu'daki Bingin Beach'te, korunan ya da devlete ait kıyı arazisi üzerinde izinsiz yapılmış, aralarında villalar, pansiyonlar ve restoranların da bulunduğu 48 yapıyı yıkmaya başladı. İşletme lisansı, hiç yapılmaması gereken bir binayı korumaz.
Yeni arz da siyasi baskı altında. Merkezi hükümet 2024'te güney Bali'de yeni otel ve villalara bir moratoryum planladı; kapsamı o sırada belirsizdi. Ocak 2025'te vali, moratoryum yerine daha sıkı denetim gerektiğini söyledi. Eylül 2025'te ise 18 kişinin hayatını kaybettiği sellerin ardından verimli arazilerde ve su toplama havzalarında yeni ticari yapılaşmanın durdurulduğunu duyurdu. Bir parselin nasıl kontrol edileceğini imar rehberimiz anlatıyor.
Kira sözleşmeniz buna izin vermeli
Villa leasehold ise, onu kiraya verme hakkı kira sözleşmesinden doğar. Alt kiralama ve devir hakları ile izin verilen kullanım (konut ya da ticari kiralama), bir Bali kira sözleşmesinin kapsaması gereken maddeler arasında. Bu konuda hiçbir şey söylemeyen ya da yalnızca konut kullanımına izin veren bir sözleşme, sizi düzenleyici kurumun yanı sıra arazi sahibine karşı da savunmasız bırakır. Maddeleri leasehold rehberimiz sıralıyor.
Kira gelirine güvenmeden önce kontrol edilecekler
Yasal olarak kiraya verilen bir villanın, satın almadan önce görebileceğiniz ve sonrasında güncel tutmanız gereken bir belge izi olmalı:
- izin verilen kullanımı ticari kiralamayı kapsayan arazi sertifikası ya da noter onaylı kira senedi;
- yapı onayı (PBG ya da hâlâ geçerli eski bir IMB) ve işlev belgesi (SLF);
- kiralamayı yürüten kişinin NIB ve KBLI'si ile bakanlığın 2026'da istediği NKU ve NPWP;
- yıllık arazi ve bina vergisinin (PBB) ödendiğine dair belge.
Ardından bu belgelerin çevresindeki kontroller:
- NIB ve KBLI'yi kimin tutacağı: PT PMA'nız mı, lisanslı bir işletmeci mi. İşletmecinin NIB, KBLI, NKU ve NPWP'sini görmek isteyin.
- Hangi KBLI kodunun geçerli olduğu ve bu kodun Bali'de yabancı sermayeye açık olup olmadığı konusunda bir hukukçudan yazılı görüş.
- Parselin imar bölgesi, PBG ve SLF.
- Kira sözleşmeniz: izin verilen kullanım, alt kiralama ve devir hakları.
- Size %10'un mu %20'nin mi uygulanacağı ve PBJT'yi kimin tahsil edeceği dahil vergi durumunuz.
- Size gösterilen her projeksiyon. Bali villa doluluğunu ya da getirilerini izleyen bir endeks yok; öngörülen getiriyi satıcının tahmini olarak görün, fazlası olarak değil.
Risklerin tam listesi için Bali'de alıcıların karşılaştığı riskler yazımıza bakın. Bali ilanlarımıza göz atabilirsiniz; Endonezya sayfamız da nasıl çalıştığımızı anlatıyor.
