Bali'de Leasehold: Kira Süreleri, Uzatmalar ve Süre Bittiğinde Ne Olur
Bali'de leasehold, Endonezyalı bir sahibin arazisini ve üzerindeki villayı üzerinde anlaşılan yıl boyunca kullanma hakkı verir. Tipik süreler 25 ile 30 yıl arasıdır, uzatma ancak sözleşmede öngörülmüşse vardır ve süre dolduğunda, bir uzatma kararlaştırılmamışsa arazi ve binalar sahibine döner. Endonezya hukuku kira sözleşmesini tanır ve onu taraflardan birinin ölümüne ve arazinin satılmasına karşı korur. Ama onu tescilli bir hakka dönüştürmez.
Bu son nokta her şeyi belirler. Hak Pakai ya da kat mülkiyetinde tapu dairesi hakkınızın kaydını tutar. Kira sözleşmesinde hakkınız sözleşmenin kendisidir, fazlası değil; yani gerçekte satın aldığınız şey uzatma maddesinin, kullanım maddesinin ve devir maddesinin metnidir. İyi hazırlanmış 25 yıllık bir sözleşme sizi, özensiz yazılmış bir “30 + 30” sözleşmeden daha iyi bir konuma getirebilir.
Bali'de yabancıların villa alımlarının çoğu leasehold'dur. Bu rehber Ekim 2026 itibarıyla nasıl işlediklerini anlatıyor: hukuki dayanak, süreler ve uzatmalar, sonunda ne olduğu ve vergi kurallarında henüz kimsenin netleştirmediği boşluklar.
Endonezya hukukunda leasehold nedir
Temel Tarım Kanunu (UUPA) buna Hak Sewa untuk Bangunan der: kira karşılığında başkasının arazisini binalar için kullanma hakkı. 44. madde, kiranın tek seferde ya da taksitle, kullanımdan önce ya da sonra ödenmesine izin verir. 45. madde kiracı olabilecekleri sayar ve “Endonezya'da ikamet eden yabancılar” da bunlar arasındadır.
Uygulamada kira sözleşmesi, sizinle Endonezyalı arazi sahibi ya da sahipleri arasında bir sözleşmedir. Bir noter huzurunda noter senedi olarak imzalanmalıdır, çünkü özel sözleşmeler Endonezya mahkemelerinde delil olarak pek ağırlık taşımaz. Senedi (akta sewa) noter düzenler, ancak Hak Pakai'de olduğu gibi tapu dairesine hiçbir şey tescil edilmez. Sonuçta Endonezya'daki birçok yabancı alıcının elindeki şey, tescilsiz uzun süreli bir kiralamadır.
Bu, yabancı bir bireyin kendi adına sahip olabileceği süreli kullanım hakkı Hak Pakai'den farklı bir şeydir. Hak Pakai, arazi senedi memuru (PPAT) huzurunda düzenlenen bir senetle kurulan ve sertifikayla tescil edilen bir arazi hakkıdır; asgari fiyat ve göçmenlik belgesi şartlarıyla gelir. Kira sözleşmesinde bu formalitelerin ve bu tescilin hiçbiri yoktur. Yabancıların Bali'de neye sahip olabileceği üzerine genel bakışımız ikisini yan yana koyuyor.
Bali'de kira sözleşmeleri ne kadar sürer
Bali'de kira sözleşmesi için kanuni bir süre yoktur. Süreyi taraflar kararlaştırır. Alışılmış 25 ile 30 yıl kanun değil, piyasa uygulamasıdır.
Pazarlamada opsiyonlar çoğu zaman toplanır: “30 + 30”, “25 + 25 + 20” ya da “80 yıla kadar”. Bu toplamlar yasal bir hak değil, sözleşmesel opsiyonlardır. Yalnızca ilk süre kesindir. Sonrasındaki her şey sözleşmedeki bir vaattir ve değeri tam olarak metninin ona kazandırdığı kadardır.
“80 yıl” rakamı ayrıca Devlet arazisi üzerindeki, 30 + 20 + 30 yıla ulaşabilen Hak Pakai'den ödünç alınır. Bunun özel arazinin kiralanmasıyla hiçbir ilgisi yoktur ve ikisini karıştıran bir satıcı, satış konuşmasının geri kalanı hakkında da size bir şey söylüyordur.
Uzatmalar: riskin çoğunun bulunduğu yer
Uzatma ancak asıl sözleşmeye yazılmışsa vardır. Fiyatı ya da bir fiyat formülünü baştan sabitlemeli, net bildirim süreleri koymalı ve süre sonunda binaya ne olacağını açıkça belirtmelidir. Uzatma fiyatını asla “karşılıklı mutabakata” bırakmayın. Fiyatını arazi sahibinin 25 yıl sonra serbestçe belirleyebileceği bir opsiyon, pratikte pazarlığa başlama hakkından ibarettir.
Uzatma aynı zamanda yeni bir hukuki işlemdir. Kira uzatması yeni bir noter senedi ve fiziksel imza gerektirir. Senedi arazi sahibinin ya da asıl sahip vefat etmişse mirasçılarının imzalaması gerekecek. Bali'de arazi çoğu zaman aile içinde tutulur; bu yüzden gereken her aile onayının alındığını en başta teyit edin. Belirli bir parselde hangi imzaların hukuken gerekli olduğu emlakçıya değil, bir avukata sorulacak bir sorudur.
Bazı noktaları sonraya bırakmak yerine asıl senette çözmek gerekir:
- uzatma fiyatı ya da bunun tam formülü;
- bildirim süresi ve kaçırırsanız opsiyonun düşüp düşmediği;
- opsiyonun kira hakkınızı satın alan kişiye ve mirasçılarınıza geçip geçmediği;
- arazi sahibinin ve haleflerinin yeni senedi imzalama taahhüdü.
Süre bittiğinde ya da bitmeden bir şey olduğunda
Süre dolduğunda, bir uzatma kararlaştırılmamışsa arazi ve binalar arazi sahibine döner. Buna inşa ettiğiniz ya da parasını ödediğiniz villa da dahildir. Kira sözleşmesi süre sonunda binaya ne olacağını düzenleyebilir; bu da süre sonu maddesini fiyat kadar dikkatle okumak için bir neden daha.
Endonezya Medeni Kanunu'nun iki kuralı süre boyunca kiracıyı korur. 1575. maddeye göre kira sözleşmesi kiraya verenin ya da kiracının ölümüyle sona ermez; iki taraftaki mirasçılar da kararlaştırılan bitişe kadar sözleşmeye girer. 1576. maddeye göre kiralanan mülkün satılması, sözleşmenin kendisi aksini öngörmedikçe kira sözleşmesini sona erdirmez. Sözleşmenizde böyle bir madde bulunmadığını kontrol edin.
Yabancı bir kiracının mirasçıları için durum basit ve sınırlıdır. Yalnızca kalan süreyi miras alırlar ve herhangi bir uzatma yine sözleşmede yazana bağlıdır. Opsiyonun sizden sonra da devam etmesini istiyorsanız bunu senede yazdırın.
Bir leasehold'un kalan süresi her yıl kısalır. Bugün 25 yılı kalmış bir villanın on yıl sonra 15 yılı kalacaktır ve onu sizden satın alacak kişi bu 15 yılı ve sözleşmenin tanıdığı uzatma haklarını satın alacaktır. İmzalamadan önce bu hesabı yapın.
Israr etmeniz gereken sözleşme maddeleri
Kanunda öngörülmüş bir örnek kira sözleşmesi yok. Sağlam bir Bali kira sözleşmesinin kapsamasını beklediğimiz maddeler şunlar.
| Madde | Nelere bakmalı |
|---|---|
| Süre ve başlangıç tarihi | Belirli bir tarihten itibaren belirli bir yıl sayısı. Proje aşamasında, sürenin imzayla mı yoksa teslimle mi başladığını kontrol edin. |
| Kira bedeli | Tutar ve peşin mi yoksa taksitle mi ödendiği (UUPA ikisine de izin verir). |
| Uzatma opsiyonu | Şimdiden sabitlenmiş fiyat ya da fiyat formülü, bildirim süreleri ve arazi sahibinin yeni bir senet imzalama yükümlülüğü. |
| Süre sonunda bina | Kira sona erdiğinde villaya ne olacağı. |
| İnşaat ve tadilat hakları | Neyi inşa edebileceğiniz, değiştirebileceğiniz ya da yıkabileceğiniz ve kimin izinlerinin gerektiği. |
| Alt kiralama, devir ve satış | Yeniden onay almadan kiraya verip veremeyeceğiniz, alt kiralayıp kiralayamayacağınız ya da sözleşmeyi bir alıcıya devredip edemeyeceğiniz. |
| Mirasçılar | Kira sözleşmesinin ve uzatma opsiyonunun mirasçılarınıza geçtiği. |
| İzin verilen kullanım | İmar durumu ve bir kiralamanın gerektirdiği lisanslarla tutarlı biçimde konut kullanımı ya da ticari kiralama. |
| Yıllık arazi vergisi (PBB) | Kimin ödeyeceği. Kira sözleşmesinde bu bir sözleşme şartıdır. |
| Uyuşmazlıklar | Endonezya hukuku ve uyuşmazlıklar için yetkili merci. |
İzin verilen kullanım maddesi genellikle gördüğünden fazla ilgiyi hak ediyor. Ticari kiralamaya izin veren bir sözleşme, arazi tarım için ayrılmışsa ya da işletme lisanssızsa kiralamayı yasal hale getirmez. Şubat 2026'dan bu yana Bali'nin il düzenlemesi Perda 4/2026 verimli tarım arazilerinin ticari kullanıma dönüştürülmesini kısıtlıyor ve ulusal turizm bakanlığı lisanssız kiralık konutları rezervasyon platformlarından kaldırıyor. Bali'de imar ve bir villayı yasal olarak kiraya vermek üzerine yazılarımıza göz atın.
Vergi, finansman ve yeniden satış: açık sorular
Leasehold, Endonezya'nın gayrimenkul vergisi kurallarına pek oturmuyor ve bazı sorular hâlâ açık.
- Edinim vergisi (BPHTB). Vergi Hak Milik, HGB, Hak Pakai, kat mülkiyeti ve HPL edinimlerine uygulanır. Kira hakkı bu listede yok, ama onu açıkça hariç tutan bir hüküm de yok; bu yüzden konuyu çözülmüş saymayın.
- Kira hakkınızı satmak. Kira hakkının devrinin nasıl vergilendirildiği, %2,5'lik devir vergisinin buna uygulanıp uygulanmadığı da dahil, netleşmiş değil. Yeniden satış fiyatı belirlemeden önce bunu bir vergi danışmanına götürün.
- KDV teşviki. 2026'da devletin üstlendiği KDV teşviki, fiyatı 5 milyar IDR'ye kadar olan ve geliştiricinin teslim ettiği yepyeni tapulu ev ve dairelerin ilk 2 milyar IDR'sine düşen KDV'yi kapsıyor. Leasehold bir villa bu tanıma uymaz, bu yüzden buna güvenmeyin.
- Noter ücretleri. PPAT ücretlerindeki %1 tavanı, arazi senedi memurlarının senetlerine uygulanır. Kira senetlerindeki noter ücretlerinin sabit bir tarifesi yoktur, pazarlıkla belirlenir.
- İpotek. Tescilli bir Hak Pakai ipotek edilebilir. Bir bankanın Bali leasehold'u karşılığında kredi vermesini beklemeyin; peşin ödeme ya da geliştiricinin taksit planı üzerinden plan yapın.
Kira geliri vergisi dahil, netleşmiş oranları Bali'de bir villayı satın almanın ve elde tutmanın maliyeti üzerine yazımız ele alıyor.
Leasehold bir nominee anlaşması değildir
Bir Bali ilanı yabancı bir alıcıya “freehold” dediğinde çoğu zaman bir nominee yapısını anlatıyordur ve bu hukuken kira sözleşmesinin tam tersidir. Kira hakkı, UUPA'nın yabancılara tanıdığı bir haktır. Nominee anlaşması ise Hak Milik'i bir yabancının yararına bir Endonezyalının adına kaydeder; bu, aynı kanunun 26(2). maddesine göre hükümsüzdür ve Şubat 2026'dan bu yana Bali'de açıkça yasaktır, yaptırımlar aracılara ve kolaylaştırıcılara kadar uzanır. Evrak arasında arazinin “gerçek sahibinin” kim olduğuna dair herhangi bir yan sözleşme varsa, karşınızdaki şey düz bir kira sözleşmesi değildir. İkisini nasıl ayırt edeceğinizi Bali'de alıcıların karşılaştığı riskler yazımız anlatıyor.
Kira sözleşmesini imzalamadan önce kontrol edilecekler
- Arazi sertifikasını ve adı yazan sahibi doğrudan tapu dairesinde (BPN) doğrulayın; sertifikadaki kişi ortada yokken bir aracı üzerinden iş yapmayın.
- Hangi aile imzalarının hukuken gerekli olduğunu bir avukata sorun ve hepsini alın.
- Asla özel sözleşme olarak değil, noter senedi olarak imzalayın.
- Yalnızca ilk süreyi kesin sayın. Her uzatma hakkını, arazi sahibinin mirasçılarına karşı icra ettirmek zorunda kalacakmış gibi okuyun.
- Uzatma fiyatını ya da formülünü, bildirim süresini ve binanın akıbetini asıl senette sabitleyin.
- İmar durumunu ve bitmiş bir villa için yapı onayını (PBG ya da eski IMB) ve işlev belgesini (SLF) kontrol edin.
- Yanıt çıkış yolunuzu etkilediği için, satın almadan önce yeniden satış konusunda vergi danışmanlığı alın.
Proje aşamasında bir alımın adımları için Bali'de adım adım proje aşamasında satın alma yazımıza bakın. Leasehold villalara Bali ilanlarımızdan göz atabilirsiniz; Endonezya sayfamız da buradaki alıcılarla nasıl çalıştığımızı anlatıyor.
