Leasehold на Балі: строки оренди, продовження і що відбувається, коли оренда закінчується
Leasehold на Балі дає вам право користуватися землею індонезійського власника і віллою на ній протягом погодженої кількості років. Типові строки становлять від 25 до 30 років, продовження можливі лише тоді, коли їх передбачає договір, а після закінчення строку земля і будівлі повертаються власнику, якщо продовження не погоджено. Індонезійське законодавство визнає оренду і захищає її в разі смерті будь-якої зі сторін і в разі продажу землі. Проте зареєстрованим титулом вона від цього не стає.
Саме це визначає все інше. Коли у вас Hak Pakai чи титул strata, земельне відомство зберігає запис про ваше право. Коли у вас оренда, ваше право є договором, і нічим більше, тож справжній предмет вашої купівлі становлять формулювання пунктів про продовження, використання і передачу прав. Добре складений договір оренди на 25 років може поставити вас у краще становище, ніж недбало написаний договір «30 + 30».
Більшість купівель вілл іноземцями на Балі відбувається на умовах leasehold, і цей путівник пояснює, як вони працюють станом на жовтень 2026 року: правову основу, строки і продовження, що відбувається в кінці, і прогалини в податкових правилах, які досі ніхто не закрив.
Що таке leasehold в індонезійському законодавстві
Основний аграрний закон (UUPA) називає це Hak Sewa untuk Bangunan: право користуватися чужою землею для будівель за орендну плату. Стаття 44 дозволяє сплачувати орендну плату одноразово або частинами, до чи після користування. Стаття 45 перелічує, хто може бути орендарем, і серед них є «іноземці, які проживають в Індонезії».
На практиці оренда є договором між вами та індонезійським власником або власниками землі. Його варто підписувати як нотаріальний акт у нотаріуса, бо приватні угоди мають малу доказову вагу в індонезійських судах. Нотаріус складає акт (akta sewa), але в земельному відомстві нічого не реєструють так, як реєструють Hak Pakai. Фактично багато іноземних покупців в Індонезії мають незареєстровану довгострокову оренду.
Це інше, ніж Hak Pakai, строкове право користування, яке іноземець може мати на власне ім'я. Hak Pakai є правом на землю, яке створюється актом у посадовця із земельних актів (PPAT) і реєструється із сертифікатом, і до нього додаються мінімальна ціна та умови щодо імміграційних документів. В оренди немає ні цих формальностей, ні цієї реєстрації. Наш огляд того, що можуть мати у власності іноземці на Балі порівнює ці два варіанти.
На який строк укладають оренду на Балі
Законодавчо встановленого строку оренди на Балі немає. Сторони погоджують його самі. Звичні від 25 до 30 років є ринковою практикою, а не нормою закону.
Реклама часто складає опції разом: «30 + 30», «25 + 25 + 20» або «до 80 років». Такі суми є договірними опціями, а не правом за законом. Гарантований лише перший строк. Усе, що після нього, є обіцянкою в договорі і важить рівно стільки, скільки дозволяють його формулювання.
Цифру «80 років» також позичають у Hak Pakai на державній землі, де строк може сягати 30 + 20 + 30 років. До оренди приватної землі це не має жодного стосунку, і продавець, який плутає ці дві речі, мимоволі дещо повідомляє вам і про решту своєї презентації.
Продовження: тут зосереджено більшість ризиків
Продовження існує, лише якщо його прописано в первинному договорі. Договір має від початку фіксувати ціну або формулу ціни, встановлювати чіткі строки повідомлення і визначати, що стається з будівлею після закінчення строку. Ніколи не залишайте ціну продовження «за взаємною згодою». Опція, ціну якої власник землі може вільно встановити через 25 років, на практиці є лише правом розпочати переговори.
Продовження є також новим юридичним актом. Для продовження оренди потрібен новий нотаріальний акт і особисте підписання. Підписати його мусить власник землі або, якщо первинний власник помер, його спадкоємці. Земля на Балі часто належить родинам, тож від самого початку переконайтеся, що отримано всі необхідні згоди членів родини. Чиї підписи юридично потрібні для конкретної ділянки, вирішує юрист, а не агент.
Кілька питань варто врегулювати в первинному акті, а не пізніше:
- ціну продовження або точну формулу її розрахунку;
- строк повідомлення і те, чи втрачається опція, якщо ви його пропустите;
- чи переходить опція до покупця вашої оренди і до ваших спадкоємців;
- зобов'язання власника землі та його правонаступників підписати новий акт.
Коли оренда закінчується або щось стається раніше
Після закінчення строку земля і будівлі повертаються власнику землі, якщо продовження не погоджено. Це стосується і вілли, яку ви збудували чи за яку заплатили. Договір оренди може визначати, що стається з будівлею в кінці, і це ще одна причина читати пункт про закінчення строку так само уважно, як і ціну.
Дві норми Цивільного кодексу Індонезії захищають орендаря протягом строку. Стаття 1575 встановлює, що оренда не припиняється зі смертю орендодавця чи орендаря, тож спадкоємці з будь-якого боку стають на їхнє місце до погодженого кінця строку. Стаття 1576 встановлює, що продаж орендованого майна не припиняє оренду, якщо сам договір не передбачає іншого. Перевірте, чи немає такого пункту у вашому договорі.
Для спадкоємців іноземного орендаря становище просте й обмежене. Вони успадковують лише залишок строку, а будь-яке продовження, як і раніше, залежить від того, що написано в договорі. Якщо ви хочете, щоб опція продовження пережила вас, впишіть це в акт.
Залишок строку leasehold скорочується щороку. Вілла, в якої сьогодні залишилося 25 років, за десять років матиме лише 15, і будь-хто, хто купить її у вас, купуватиме ці 15 років плюс ті права на продовження, які дає договір. Порахуйте це, перш ніж підписувати.
Пункти договору, на яких варто наполягти
Законодавчо затвердженої типової форми договору оренди немає. Ось пункти, які, на нашу думку, має містити надійний договір оренди на Балі.
| Пункт | На що звернути увагу |
|---|---|
| Строк і дата початку | Фіксована кількість років від фіксованої дати. Для off-plan перевірте, чи починається строк з підписання чи з передачі. |
| Орендна плата | Сума і те, чи сплачується вона наперед чи частинами (UUPA дозволяє обидва варіанти). |
| Опція продовження | Ціна або формула ціни, зафіксована зараз, строки повідомлення і зобов'язання власника землі підписати новий акт. |
| Будівля після закінчення строку | Що стається з віллою, коли оренда закінчується. |
| Права на будівництво й ремонт | Що ви можете будувати, змінювати чи зносити і чиї дозволи для цього потрібні. |
| Суборенда, переуступка і продаж | Чи можете ви здавати житло, передавати його в суборенду або переуступати оренду покупцеві без нової згоди. |
| Спадкоємці | Що оренда та опція продовження переходять до ваших спадкоємців. |
| Дозволене використання | Житлове використання або комерційне здавання, відповідно до зонування і ліцензій, потрібних для оренди. |
| Щорічний земельний податок (PBB) | Хто його сплачує. В оренді це умова договору. |
| Спори | Індонезійське право і орган для розгляду спорів. |
Пункт про дозволене використання заслуговує на більшу увагу, ніж йому зазвичай приділяють. Договір оренди, що дозволяє комерційне здавання, не робить здавання законним, якщо земля зонована під сільське господарство або бізнес не має ліцензії. З лютого 2026 року провінційний регламент Балі Perda 4/2026 обмежує переведення продуктивних сільськогосподарських земель у комерційне використання, а національне міністерство туризму видаляє неліцензоване житло з платформ бронювання. Читайте наші матеріали про зонування на Балі і про законне здавання вілли в оренду.
Податки, фінансування і перепродаж: відкриті питання
Leasehold погано вписується в індонезійські правила оподаткування нерухомості, і деякі питання досі відкриті.
- Мито на набуття (BPHTB). Мито стягується з набуття Hak Milik, HGB, Hak Pakai, титулу strata і HPL. Оренди в цьому переліку немає, але й прямо її ніщо не виключає, тож не вважайте питання вирішеним.
- Продаж вашої оренди. Як оподатковується переуступка оренди, не визначено, зокрема, чи застосовується до неї податок на передачу 2.5%. Зверніться до податкового консультанта, перш ніж визначати ціну перепродажу.
- Стимул із ПДВ. Стимул 2026 року, за яким ПДВ бере на себе держава, покриває ПДВ з перших 2 млрд IDR вартості нових будинків і апартаментів із титулом ціною до 5 млрд IDR, які передає забудовник. Вілла на правах leasehold під цей опис не підпадає, тож не розраховуйте на нього.
- Гонорари нотаріуса. Обмеження 1% для гонорарів PPAT стосується актів посадовців із земельних актів. Гонорари нотаріусів за акти оренди не мають фіксованої шкали і визначаються домовленістю.
- Іпотека. Зареєстрований Hak Pakai можна передати в іпотеку. Не чекайте, що банк видасть кредит під leasehold на Балі; плануйте оплату готівкою або розстрочку забудовника.
Наша стаття про те, скільки коштує купити й утримувати віллу на Балі, описує ставки, які вже визначено, зокрема податок на дохід від оренди.
Leasehold не є номінальною угодою
Коли оголошення на Балі обіцяє іноземному покупцю «freehold», воно часто описує номінальну схему, а юридично це протилежність оренди. Оренда є правом, яке UUPA надає іноземцям. Номінальна угода оформлює Hak Milik на індонезійця на користь іноземця, що є нікчемним за статтею 26(2) того самого закону, а з лютого 2026 року на Балі це прямо заборонено, причому санкції поширюються на посередників і тих, хто сприяє таким схемам. Якщо серед документів є будь-яка додаткова угода про те, хто є «справжнім власником» землі, перед вами не проста оренда. Наша стаття про ризики, з якими стикаються покупці на Балі пояснює, як їх розрізнити.
Що перевірити перед підписанням договору оренди
- Перевірте сертифікат на землю і зазначеного власника безпосередньо в земельному відомстві (BPN) і не ведіть справи через посередника, якщо особа із сертифіката не присутня.
- Запитайте юриста, чиї підписи членів родини юридично потрібні, і отримайте всі.
- Підписуйте нотаріальний акт, а не приватну угоду.
- Вважайте гарантованим лише перший строк. Читайте кожне право на продовження так, ніби вам доведеться відстоювати його перед спадкоємцями власника.
- Зафіксуйте в первинному акті ціну або формулу продовження, строк повідомлення і долю будівлі.
- Перевірте зонування, а для збудованої вілли також дозвіл на будівництво (PBG або старий IMB) і сертифікат придатності до експлуатації (SLF).
- Отримайте податкову консультацію щодо перепродажу ще до купівлі, бо від відповіді залежить ваш вихід з інвестиції.
Кроки купівлі off-plan описано в статті купівля off-plan на Балі крок за кроком. Вілли на правах leasehold можна переглянути серед наших об'єктів на Балі, а на нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо з покупцями тут.
