Leasehold în Bali: durata contractelor, prelungirile și ce se întâmplă la expirare
Un leasehold în Bali, adică un drept de folosință pe termen lung, vă permite să folosiți terenul unui proprietar indonezian, și vila de pe el, pentru un număr convenit de ani. Duratele obișnuite sunt între 25 și 30 de ani, cu prelungiri doar dacă le prevede contractul, iar la încheierea termenului terenul și clădirile revin proprietarului, cu excepția cazului în care s-a convenit o prelungire. Legea indoneziană recunoaște contractul și îl protejează în caz de deces al oricăreia dintre părți și în caz de vânzare a terenului. Nu îl transformă însă într-un titlu înregistrat.
Acest ultim aspect determină tot restul. Cu un Hak Pakai sau un titlu strata, oficiul funciar ține o evidență a dreptului dumneavoastră. Cu un leasehold, dreptul dumneavoastră este contractul și nimic mai mult, așa că formularea clauzei de prelungire, a clauzei de utilizare și a clauzei de transfer este ceea ce cumpărați de fapt. Un leasehold de 25 de ani bine redactat vă poate pune într-o poziție mai bună decât unul „30 + 30” scris neglijent.
Majoritatea achizițiilor de vile făcute de străini în Bali sunt leasehold-uri, iar acest ghid explică cum funcționează ele în octombrie 2026: temeiul legal, duratele și prelungirile, ce se întâmplă la final și golurile din regulile fiscale pe care nimeni nu le-a lămurit încă.
Ce este un leasehold în dreptul indonezian
Legea agrară de bază (UUPA) îl numește Hak Sewa untuk Bangunan: dreptul de a folosi terenul altcuiva pentru clădiri în schimbul unei chirii. Articolul 44 permite plata chiriei într-o singură tranșă sau în rate, înainte sau după folosință. Articolul 45 enumeră chiriașii eligibili, iar printre ei se numără „străinii cu domiciliul în Indonezia”.
În practică, leasehold-ul este un contract între dumneavoastră și proprietarul sau proprietarii indonezieni ai terenului. Ar trebui semnat ca act notarial în fața unui notar, pentru că acordurile sub semnătură privată au o valoare probatorie redusă în instanțele indoneziene. Notarul întocmește actul (akta sewa), dar nimic nu se înregistrează la oficiul funciar așa cum se întâmplă cu un Hak Pakai. Practic, mulți cumpărători străini din Indonezia dețin o închiriere pe termen lung neînregistrată.
Este altceva decât Hak Pakai, dreptul de uz pe termen fix pe care o persoană fizică străină îl poate deține pe propriul nume. Hak Pakai este un drept funciar constituit printr-un act în fața unui oficial pentru acte funciare (PPAT) și înregistrat cu certificat, cu un preț minim și cu condiții privind documentele de imigrare. Un leasehold nu are niciuna dintre aceste formalități și nu este înregistrat. Prezentarea noastră despre ce pot deține străinii în Bali le pune pe cele două una lângă alta.
Cât durează contractele de leasehold din Bali
Nu există o durată legală pentru un leasehold în Bali. Părțile o stabilesc. Cei 25 până la 30 de ani obișnuiți sunt practică de piață, nu lege.
Marketingul adună adesea opțiunile: „30 + 30”, „25 + 25 + 20” sau „până la 80 de ani”. Asemenea totaluri sunt opțiuni contractuale, nu un drept legal. Doar primul termen este sigur. Tot ce urmează după el este o promisiune din contract, care valorează exact cât îi permite formularea.
Cifra de „80 de ani” este împrumutată și de la Hak Pakai pe terenul statului, care poate ajunge la 30 + 20 + 30 de ani. Aceasta nu are nicio legătură cu un leasehold pe teren privat, iar un vânzător care le confundă vă spune ceva despre restul discursului său de vânzare.
Prelungirile: aici se află cea mai mare parte a riscului
O prelungire există doar dacă este scrisă în contractul inițial. Ar trebui să fixeze de la început prețul sau o formulă de preț, să stabilească termene clare de notificare și să precizeze ce se întâmplă cu clădirea la expirare. Nu lăsați niciodată prețul prelungirii „de comun acord”. O opțiune al cărei preț proprietarul terenului îl poate stabili liber peste 25 de ani este, în practică, un drept de a începe negocierile.
Prelungirea este și un act juridic nou. Ea necesită un nou act notarial și semnarea în persoană. Proprietarul terenului sau, dacă proprietarul inițial a decedat, moștenitorii acestuia vor trebui să îl semneze. În Bali, terenurile sunt adesea deținute în cadrul familiilor, așa că asigurați-vă de la început că s-au obținut toate acordurile necesare din partea familiei. Ce semnături sunt cerute legal pentru un anumit teren este o întrebare pentru un avocat, nu pentru agent.
Câteva aspecte merită lămurite în actul inițial, nu mai târziu:
- prețul prelungirii sau formula exactă de calcul;
- termenul de notificare și dacă opțiunea se stinge atunci când îl ratați;
- dacă opțiunea trece la un cumpărător al leasehold-ului dumneavoastră și la moștenitorii dumneavoastră;
- angajamentul proprietarului terenului și al succesorilor săi de a semna noul act.
Când se încheie contractul sau când se întâmplă ceva înainte
La expirare, terenul și clădirile revin proprietarului terenului, cu excepția cazului în care s-a convenit o prelungire. Aici intră și vila pe care ați construit-o sau ați plătit-o. Un contract de leasehold poate stabili ce se întâmplă cu clădirea la final, încă un motiv să citiți clauza de expirare la fel de atent ca prețul.
Două reguli ale Codului civil indonezian îl protejează pe chiriaș pe durata contractului. Articolul 1575 prevede că un contract de închiriere nu încetează la decesul locatorului sau al locatarului, așa că moștenitorii oricăreia dintre părți preiau contractul până la termenul convenit. Articolul 1576 prevede că vânzarea proprietății închiriate nu pune capăt contractului, cu excepția cazului în care contractul însuși prevede altfel. Verificați ca contractul dumneavoastră să nu conțină o asemenea clauză.
Pentru moștenitorii unui deținător străin de leasehold, situația este simplă și limitată. Ei moștenesc doar durata rămasă, iar orice prelungire depinde în continuare de ce spune contractul. Dacă doriți ca opțiunea să vă supraviețuiască, scrieți acest lucru în act.
Durata rămasă a unui leasehold scade în fiecare an. O vilă căreia astăzi îi mai rămân 25 de ani va mai avea 15 peste un deceniu, iar cine o cumpără de la dumneavoastră va cumpăra acești 15 ani plus drepturile de prelungire pe care le oferă contractul. Faceți acest calcul înainte să semnați.
Clauzele contractuale pe care trebuie să insistați
Nu există un model legal de contract de leasehold. Acestea sunt clauzele pe care ne așteptăm să le cuprindă un contract solid în Bali.
| Clauza | Ce urmăriți |
|---|---|
| Durata și data de început | Un număr fix de ani de la o dată fixă. La off-plan, verificați dacă durata începe la semnare sau la predare. |
| Chiria | Suma și dacă se plătește integral în avans sau în rate (UUPA permite ambele variante). |
| Opțiunea de prelungire | Prețul sau formula de preț fixate acum, termenele de notificare și obligația proprietarului terenului de a semna un act nou. |
| Clădirea la expirare | Ce se întâmplă cu vila la încheierea contractului. |
| Drepturile de construire și renovare | Ce puteți construi, modifica sau demola și ale cui autorizații sunt necesare. |
| Subînchiriere, cesiune și vânzare | Dacă puteți închiria, subînchiria sau ceda contractul unui cumpărător fără un nou acord. |
| Moștenitorii | Că leasehold-ul și opțiunea de prelungire trec la moștenitorii dumneavoastră. |
| Utilizarea permisă | Utilizare rezidențială sau închiriere comercială, în acord cu zonarea și cu licențele necesare unei închirieri. |
| Impozitul funciar anual (PBB) | Cine îl plătește. La un leasehold, aceasta este o clauză contractuală. |
| Litigiile | Legea indoneziană și instanța competentă pentru litigii. |
Clauza privind utilizarea permisă merită mai multă atenție decât primește de obicei. Un contract care permite închirierea comercială nu face închirierea legală dacă terenul are destinație agricolă sau dacă afacerea nu este licențiată. Din februarie 2026, regulamentul provincial Perda 4/2026 restricționează în Bali conversia terenurilor agricole productive la uz comercial, iar ministerul național al turismului elimină anunțurile de închiriere fără licență de pe platformele de rezervări. Consultați articolele noastre despre zonarea în Bali și despre închirierea legală a unei vile.
Impozite, finanțare și revânzare: întrebările deschise
Leasehold-urile se încadrează greu în regulile fiscale imobiliare ale Indoneziei, iar unele întrebări sunt încă deschise.
- Taxa de achiziție (BPHTB). Taxa se aplică achizițiilor de Hak Milik, HGB, Hak Pakai, titlu strata și HPL. Un leasehold nu figurează pe această listă, dar nici nu este exclus expres, așa că nu considerați chestiunea lămurită.
- Vânzarea leasehold-ului. Modul de impozitare a cesiunii unui contract de leasehold nu este stabilit, inclusiv dacă i se aplică taxa de transfer de 2.5%. Discutați cu un consultant fiscal înainte să stabiliți prețul unei revânzări.
- Stimulentul TVA. Stimulentul din 2026, prin care guvernul suportă TVA, acoperă TVA aferentă primelor 2 miliarde IDR din prețul caselor și apartamentelor complet noi, cu titlu, de până la 5 miliarde IDR, livrate de dezvoltator. O vilă în leasehold nu corespunde acestei descrieri, așa că nu contați pe el.
- Onorariile notariale. Plafonul de 1% pentru onorariile PPAT se aplică actelor întocmite de oficialii pentru acte funciare. Onorariile notariale pentru actele de leasehold nu au o grilă fixă și se negociază.
- Creditele ipotecare. Un Hak Pakai înregistrat poate fi ipotecat. Nu vă așteptați ca o bancă să acorde credit garantat cu un leasehold din Bali; planificați plata cash sau un plan de plată în rate al dezvoltatorului.
Articolul nostru despre cât costă cumpărarea și deținerea unei vile în Bali prezintă cotele care sunt stabilite, inclusiv impozitul pe veniturile din chirie.
Leasehold-ul nu este un aranjament cu nominee
Când un anunț din Bali îi spune unui cumpărător străin „freehold”, descrie adesea o structură cu nominee, iar din punct de vedere juridic aceasta este opusul unui leasehold. Leasehold-ul este un drept pe care UUPA îl acordă străinilor. Un aranjament cu nominee pune Hak Milik pe numele unei persoane indoneziene în beneficiul unui străin, ceea ce este nul conform articolului 26(2) din aceeași lege, iar din februarie 2026 este interzis expres în Bali, cu sancțiuni care îi vizează și pe intermediari și facilitatori. Dacă documentele includ vreun acord separat despre cine este „adevăratul proprietar” al terenului, nu aveți în față un simplu leasehold. Articolul nostru despre riscurile cu care se confruntă cumpărătorii în Bali arată cum le deosebiți.
Ce verificați înainte să semnați un contract de leasehold
- Verificați certificatul de teren și proprietarul înscris direct la oficiul funciar (BPN) și nu tratați printr-un intermediar atunci când persoana de pe certificat nu este prezentă.
- Întrebați un avocat ce semnături ale membrilor familiei sunt cerute legal și obțineți-le pe toate.
- Semnați un act notarial, niciodată un acord sub semnătură privată.
- Considerați sigur doar primul termen. Citiți fiecare drept de prelungire ca și cum ar trebui să îl impuneți moștenitorilor proprietarului.
- Fixați în actul inițial prețul sau formula prelungirii, termenul de notificare și soarta clădirii.
- Verificați zonarea și, pentru o vilă construită, autorizația de construire (PBG sau un IMB mai vechi) și certificatul de funcționare (SLF).
- Cereți consultanță fiscală privind revânzarea înainte să cumpărați, pentru că răspunsul vă afectează ieșirea din investiție.
Pentru etapele unei achiziții off-plan, consultați cumpărarea off-plan în Bali, pas cu pas. Puteți răsfoi vile în leasehold în ofertele noastre din Bali, iar pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm cu cumpărătorii de aici.
