გრძელვადიანი იჯარა ბალიზე: იჯარის ვადები, გაგრძელება და რა ხდება, როცა იჯარა სრულდება
ბალიზე გრძელვადიანი იჯარა გაძლევთ უფლებას, შეთანხმებული წლების განმავლობაში ისარგებლოთ ინდონეზიელი მესაკუთრის მიწით და მასზე მდგარი ვილით. ტიპური ვადა 25-დან 30 წლამდეა, გაგრძელება მხოლოდ მაშინ არსებობს, თუ ხელშეკრულება ამას ითვალისწინებს, ხოლო ვადის ამოწურვისას მიწა და შენობები მესაკუთრეს უბრუნდება, თუ გაგრძელებაზე შეთანხმება არ არსებობს. ინდონეზიის კანონმდებლობა იჯარას ცნობს და იცავს მას რომელიმე მხარის გარდაცვალებისა და მიწის გაყიდვის შემთხვევაში. რეგისტრირებულ უფლებად კი მას არ აქცევს.
სწორედ ეს ბოლო საკითხი განსაზღვრავს ყველაფერს დანარჩენს. Hak Pakai-ის ან ბინის (strata) საკუთრების შემთხვევაში მიწის ოფისში თქვენი უფლების ჩანაწერი ინახება. იჯარის შემთხვევაში თქვენი უფლება მხოლოდ ხელშეკრულებაა, ამიტომ რეალურად ყიდულობთ გაგრძელების, გამოყენებისა და გადაცემის პუნქტების ფორმულირებას. კარგად შედგენილმა 25-წლიანმა იჯარამ შეიძლება უკეთეს მდგომარეობაში ჩაგაყენოთ, ვიდრე ზერელედ დაწერილმა „30 + 30“-მა.
ბალიზე უცხოელების მიერ ვილების შესყიდვების უმეტესობა გრძელვადიანი იჯარაა, და ეს გზამკვლევი აღწერს, როგორ მუშაობს ის 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით: სამართლებრივი საფუძველი, ვადები და გაგრძელება, რა ხდება ბოლოს, და საგადასახადო წესების ხარვეზები, რომლებიც ჯერ არავის მოუგვარებია.
რა არის გრძელვადიანი იჯარა ინდონეზიის სამართალში
ძირითადი აგრარული კანონი (UUPA) მას Hak Sewa untuk Bangunan-ს უწოდებს: სხვისი მიწის შენობებისთვის გამოყენების უფლება ქირის გადახდის სანაცვლოდ. 44-ე მუხლი უშვებს, რომ ქირა ერთიანად ან ნაწილ-ნაწილ გადაიხადოთ, გამოყენებამდე ან მის შემდეგ. 45-ე მუხლი ჩამოთვლის, ვის შეუძლია მოიჯარე იყოს, და მათ შორის არიან „ინდონეზიაში მცხოვრები უცხოელები“.
პრაქტიკაში იჯარა თქვენსა და ინდონეზიელ მიწის მესაკუთრეს ან მესაკუთრეებს შორის დადებული ხელშეკრულებაა. ის ნოტარიუსთან სანოტარო აქტის სახით უნდა გაფორმდეს, რადგან კერძო შეთანხმებებს ინდონეზიის სასამართლოებში მტკიცებულებად მცირე წონა აქვს. ნოტარიუსი აქტს (akta sewa) ადგენს, მაგრამ მიწის ოფისში არაფერი რეგისტრირდება ისე, როგორც Hak Pakai-ის შემთხვევაში. ფაქტობრივად, ინდონეზიაში ბევრი უცხოელი მყიდველი დაურეგისტრირებელ გრძელვადიან ქირას ფლობს.
ეს Hak Pakai-სგან განსხვავებული რამაა. Hak Pakai არის ვადიანი სარგებლობის უფლება, რომლის ფლობაც უცხოელ ფიზიკურ პირს საკუთარი სახელით შეუძლია. ეს მიწის უფლებაა, რომელიც მიწის აქტების ოფიციალური პირის (PPAT) წინაშე შედგენილი აქტით იქმნება და სერტიფიკატით რეგისტრირდება, და მას მინიმალური ფასისა და საიმიგრაციო დოკუმენტების პირობები ახლავს. იჯარას არცერთი ეს ფორმალობა და არც ასეთი რეგისტრაცია აქვს. ორივე ერთმანეთის გვერდით შედარებულია ჩვენს მიმოხილვაში რისი ფლობა შეუძლიათ უცხოელებს ბალიზე.
რამდენ ხანს გრძელდება იჯარა ბალიზე
ბალიზე იჯარის კანონით დადგენილი ვადა არ არსებობს. მასზე მხარეები თანხმდებიან. ჩვეულებრივი 25-დან 30 წლამდე ვადა საბაზრო პრაქტიკაა და არა კანონი.
მარკეტინგი ხშირად ოფციებს ერთმანეთზე უმატებს: „30 + 30“, „25 + 25 + 20“ ან „80 წლამდე“. ასეთი ჯამები სახელშეკრულებო ოფციებია და არა კანონით მინიჭებული უფლება. გარანტირებულია მხოლოდ პირველი ვადა. ყველაფერი, რაც მას მოსდევს, ხელშეკრულებაში ჩაწერილი დაპირებაა და ზუსტად იმდენი ღირს, რამდენსაც მისი ფორმულირება აძლევს.
„80 წლის“ ციფრი ასევე სახელმწიფო მიწაზე Hak Pakai-დანაა ნასესხები, რომელიც შეიძლება 30 + 20 + 30 წელს აღწევდეს. ამას კერძო მიწის იჯარასთან არაფერი აქვს საერთო, და გამყიდველი, რომელიც ამ ორს ერთმანეთში ურევს, ამით დანარჩენ სარეკლამო წინადადებაზეც გეუბნებათ რაღაცას.
გაგრძელება: სადაც რისკის უდიდესი ნაწილია
გაგრძელება მხოლოდ მაშინ არსებობს, თუ ის თავდაპირველ ხელშეკრულებაშია ჩაწერილი. ხელშეკრულებამ თავიდანვე უნდა დააფიქსიროს ფასი ან ფასის ფორმულა, დაადგინოს შეტყობინების მკაფიო ვადები და დეტალურად აღწეროს, რა მოუვა შენობას ვადის ამოწურვისას. არასოდეს დატოვოთ გაგრძელების ფასი „ურთიერთშეთანხმებაზე“. ოფცია, რომლის ფასსაც მიწის მესაკუთრე 25 წლის შემდეგ თავისუფლად დააწესებს, პრაქტიკაში მხოლოდ მოლაპარაკების დაწყების უფლებაა.
გაგრძელება ახალი სამართლებრივი აქტიცაა. იჯარის გაგრძელებას ახალი სანოტარო აქტი და პირადად ხელმოწერა სჭირდება. მას მიწის მესაკუთრემ, ან, თუ თავდაპირველი მესაკუთრე გარდაიცვალა, მისმა მემკვიდრეებმა უნდა მოაწერონ ხელი. ბალიზე მიწა ხშირად ოჯახის ფარგლებში იფლობა, ამიტომ თავიდანვე დარწმუნდით, რომ ოჯახის ყველა საჭირო თანხმობა მიღებულია. რომელი ხელმოწერებია იურიდიულად აუცილებელი კონკრეტულ ნაკვეთზე, ეს ადვოკატის საკითხია და არა აგენტის.
რამდენიმე საკითხი თავდაპირველ აქტში ჯობს მოაგვაროთ და არა მოგვიანებით:
- გაგრძელების ფასი ან მისი ზუსტი ფორმულა;
- შეტყობინების ვადა და უქმდება თუ არა ოფცია, თუ მას გამოტოვებთ;
- გადადის თუ არა ოფცია თქვენი იჯარის მყიდველზე და თქვენს მემკვიდრეებზე;
- მიწის მესაკუთრისა და მისი უფლებამონაცვლეების ვალდებულება, ხელი მოაწერონ ახალ აქტს.
როცა იჯარა სრულდება, ან მანამდე რამე ხდება
ვადის ამოწურვისას მიწა და შენობები მიწის მესაკუთრეს უბრუნდება, თუ გაგრძელებაზე შეთანხმება არ არსებობს. ეს ეხება იმ ვილასაც, რომელიც თქვენ ააშენეთ ან რომლის საფასურიც გადაიხადეთ. იჯარის ხელშეკრულებამ შეიძლება განსაზღვროს, რა მოუვა შენობას ბოლოს, და ეს კიდევ ერთი მიზეზია, რომ ვადის ამოწურვის პუნქტი ისევე ყურადღებით წაიკითხოთ, როგორც ფასი.
ინდონეზიის სამოქალაქო კოდექსის ორი წესი მოიჯარეს ვადის განმავლობაში იცავს. 1575-ე მუხლის მიხედვით, იჯარა არ წყდება მეიჯარის ან მოიჯარის გარდაცვალებით, ამიტომ ორივე მხრიდან მემკვიდრეები შეთანხმებულ ვადამდე იკავებენ მათ ადგილს. 1576-ე მუხლის მიხედვით, გაქირავებული ქონების გაყიდვა იჯარას არ წყვეტს, თუ თავად ხელშეკრულება სხვა რამეს არ ითვალისწინებს. შეამოწმეთ, რომ თქვენს ხელშეკრულებაში ასეთი პუნქტი არ არის.
უცხოელი მოიჯარის მემკვიდრეებისთვის მდგომარეობა მარტივი და შეზღუდულია. ისინი მხოლოდ დარჩენილ ვადას იღებენ მემკვიდრეობით, ნებისმიერი გაგრძელება კი კვლავ იმაზეა დამოკიდებული, რას ამბობს ხელშეკრულება. თუ გსურთ, რომ ოფცია თქვენ შემდეგაც შენარჩუნდეს, ეს აქტში ჩაწერეთ.
იჯარის დარჩენილი ვადა ყოველ წელს მცირდება. ვილას, რომელსაც დღეს 25 წელი აქვს დარჩენილი, ათი წლის შემდეგ 15 დარჩება, და ვინც მას თქვენგან იყიდის, ამ 15 წელს იყიდის, პლუს გაგრძელების ის უფლებები, რასაც ხელშეკრულება იძლევა. ეს არითმეტიკა ხელმოწერამდე გააკეთეთ.
ხელშეკრულების პუნქტები, რომლებიც უნდა მოითხოვოთ
იჯარის კანონით დადგენილი ტიპური ხელშეკრულება არ არსებობს. ქვემოთ მოცემულია პუნქტები, რომლებსაც ბალის საიმედო იჯარის ხელშეკრულებაში ველით.
| პუნქტი | რას მიაქციოთ ყურადღება |
|---|---|
| ვადა და დაწყების თარიღი | წლების ფიქსირებული რაოდენობა ფიქსირებული თარიღიდან. ოფ-პლან შემთხვევაში შეამოწმეთ, ხელმოწერისას იწყება ვადა თუ ჩაბარებისას. |
| ქირა | თანხა და გადაიხდება ის წინასწარ თუ ნაწილ-ნაწილ (UUPA ორივეს უშვებს). |
| გაგრძელების ოფცია | ახლავე დაფიქსირებული ფასი ან ფასის ფორმულა, შეტყობინების ვადები და მიწის მესაკუთრის ვალდებულება, ხელი მოაწეროს ახალ აქტს. |
| შენობა ვადის ამოწურვისას | რა მოუვა ვილას, როცა იჯარა დასრულდება. |
| მშენებლობისა და რემონტის უფლებები | რისი აშენება, შეცვლა ან დანგრევა შეგიძლიათ და ვისი ნებართვებია საჭირო. |
| ქვეიჯარა, უფლების გადაცემა და გაყიდვა | შეგიძლიათ თუ არა გააქირაოთ, ქვეიჯარით გასცეთ ან იჯარა მყიდველს გადასცეთ ახალი თანხმობის გარეშე. |
| მემკვიდრეები | რომ იჯარა და გაგრძელების ოფცია თქვენს მემკვიდრეებზე გადადის. |
| ნებადართული გამოყენება | საცხოვრებელი გამოყენება ან კომერციული გაქირავება, ზონირებისა და გაქირავებისთვის საჭირო ლიცენზიების შესაბამისად. |
| მიწის წლიური გადასახადი (PBB) | ვინ იხდის მას. იჯარის შემთხვევაში ეს ხელშეკრულების პირობაა. |
| დავები | ინდონეზიის სამართალი და დავების განხილვის ადგილი. |
ნებადართული გამოყენების პუნქტი იმაზე მეტ ყურადღებას იმსახურებს, ვიდრე ჩვეულებრივ ექცევა. იჯარა, რომელიც კომერციულ გაქირავებას უშვებს, გაქირავებას კანონიერს ვერ ხდის, თუ მიწა სასოფლო-სამეურნეო ზონაშია ან ბიზნესს ლიცენზია არ აქვს. 2026 წლის თებერვლიდან ბალის პროვინციული რეგულაცია Perda 4/2026 ზღუდავს ნაყოფიერი სასოფლო-სამეურნეო მიწის კომერციულ დანიშნულებაზე გადაყვანას, ტურიზმის ეროვნული სამინისტრო კი ჯავშნის პლატფორმებიდან ულიცენზიო გაქირავების განცხადებებს ხსნის. იხილეთ ჩვენი სტატიები ზონირების შესახებ ბალიზე და ვილის კანონიერი გაქირავების შესახებ.
გადასახადები, დაფინანსება და ხელახალი გაყიდვა: ღია კითხვები
გრძელვადიანი იჯარა ინდონეზიის ქონების დაბეგვრის წესებში უხერხულ ადგილს იკავებს, და ზოგიერთი კითხვა ჯერ კიდევ ღიაა.
- შეძენის მოსაკრებელი (BPHTB). მოსაკრებელი ვრცელდება Hak Milik-ის, HGB-ის, Hak Pakai-ის, ბინის (strata) საკუთრებისა და HPL-ის შეძენაზე. იჯარა ამ სიაში არ არის, მაგრამ არც რამე პირდაპირ გამორიცხავს მას, ამიტომ ნუ მიიჩნევთ ამ საკითხს გადაწყვეტილად.
- თქვენი იჯარის გაყიდვა. როგორ იბეგრება იჯარის უფლების გადაცემა, გადაწყვეტილი არ არის, მათ შორის ისიც, ვრცელდება თუ არა მასზე გადაცემის 2.5%-იანი გადასახადი. ხელახალი გაყიდვის ფასის დადგენამდე ეს საგადასახადო კონსულტანტს ჰკითხეთ.
- დღგ-ის შეღავათი. 2026 წლის შეღავათი, რომლითაც დღგ-ს სახელმწიფო ფარავს, მოიცავს დღგ-ს პირველ 2 მილიარდ IDR-ზე რეგისტრირებული უფლების მქონე სრულიად ახალი სახლებისა და ბინებისთვის, რომელთა ფასი 5 მილიარდ IDR-მდეა და რომლებსაც დეველოპერი აბარებს. გრძელვადიანი იჯარით გაყიდული ვილა ამ აღწერას არ შეესაბამება, ამიტომ მის იმედად ნუ იქნებით.
- ნოტარიუსის საფასური. PPAT-ის საფასურის 1%-იანი ზღვარი მიწის აქტების ოფიციალური პირების აქტებზე ვრცელდება. იჯარის აქტებზე ნოტარიუსის საფასურს ფიქსირებული შკალა არ აქვს და მოლაპარაკებით დგინდება.
- იპოთეკა. რეგისტრირებული Hak Pakai შეიძლება იპოთეკით დაიტვირთოს. ნუ ელით, რომ ბანკი ბალის გრძელვადიანი იჯარის უზრუნველყოფით სესხს გაგცემთ. დაგეგმეთ ნაღდი ფულით გადახდა ან დეველოპერის განვადების გეგმა.
განაკვეთები, რომლებიც უკვე დადგენილია, მათ შორის საიჯარო შემოსავლის გადასახადი, განხილულია ჩვენს სტატიაში რა ჯდება ბალიზე ვილის ყიდვა და ფლობა.
გრძელვადიანი იჯარა ნომინალური გარიგება არ არის
როცა ბალის განცხადება უცხოელ მყიდველს „სრულ საკუთრებას“ (freehold) სთავაზობს, ის ხშირად ნომინალურ სქემას აღწერს, რაც სამართლებრივად იჯარის საპირისპიროა. იჯარა უფლებაა, რომელსაც UUPA უცხოელებს ანიჭებს. ნომინალური გარიგება Hak Milik-ს ინდონეზიელი პირის სახელზე აფორმებს უცხოელის სასარგებლოდ, რაც იმავე კანონის 26-ე მუხლის მე-2 პუნქტით ბათილია, 2026 წლის თებერვლიდან კი ბალიზე პირდაპირ აკრძალულია, და სანქციები შუამავლებსა და ხელშემწყობებზეც ვრცელდება. თუ დოკუმენტებში არის რაიმე დამატებითი შეთანხმება იმის შესახებ, ვინ არის მიწის „რეალური მესაკუთრე“, თქვენ წინაშე ჩვეულებრივი იჯარა არ არის. როგორ განასხვავოთ ისინი, განხილულია ჩვენს სტატიაში რისკები, რომლებსაც მყიდველები ბალიზე აწყდებიან.
რა შეამოწმოთ იჯარის ხელმოწერამდე
- გადაამოწმეთ მიწის სერტიფიკატი და მასში დასახელებული მესაკუთრე პირდაპირ მიწის ოფისში (BPN), და ნუ იმოქმედებთ შუამავლის მეშვეობით, თუ სერტიფიკატზე მითითებული პირი არ ესწრება.
- ადვოკატს ჰკითხეთ, ოჯახის რომელი წევრების ხელმოწერებია იურიდიულად აუცილებელი, და ყველა მათგანი მოიპოვეთ.
- ხელი მოაწერეთ სანოტარო აქტს და არასოდეს კერძო შეთანხმებას.
- გარანტირებულად მხოლოდ პირველი ვადა ჩათვალეთ. გაგრძელების ყოველი უფლება ისე წაიკითხეთ, თითქოს მისი აღსრულება მესაკუთრის მემკვიდრეების წინააღმდეგ მოგიწევთ.
- თავდაპირველ აქტში დააფიქსირეთ გაგრძელების ფასი ან ფორმულა, შეტყობინების ვადა და შენობის ბედი.
- შეამოწმეთ ზონირება, აშენებული ვილის შემთხვევაში კი სამშენებლო ნებართვა (PBG ან ძველი IMB) და ფუნქციური შესაბამისობის სერტიფიკატი (SLF).
- ყიდვამდე მიიღეთ საგადასახადო კონსულტაცია ხელახალ გაყიდვაზე, რადგან პასუხზეა დამოკიდებული, როგორ გახვალთ ინვესტიციიდან.
ოფ-პლან შესყიდვის ეტაპებისთვის იხილეთ ოფ-პლან ქონების შეძენა ბალიზე ნაბიჯ-ნაბიჯ. გრძელვადიანი იჯარით გაყიდული ვილები შეგიძლიათ დაათვალიეროთ ჩვენს ბალის განცხადებებში, ხოლო ჩვენს ინდონეზიის გვერდზე აღწერილია, როგორ ვმუშაობთ აქ მყიდველებთან.
