Leasehold na Bali: okres dzierżawy, przedłużenia i co się dzieje, gdy dzierżawa wygasa
Leasehold na Bali daje prawo do korzystania z gruntu indonezyjskiego właściciela i stojącej na nim willi przez uzgodnioną liczbę lat. Typowe okresy to 25 do 30 lat, z przedłużeniami tylko wtedy, gdy przewiduje je umowa, a po upływie okresu grunt i budynki wracają do właściciela, chyba że uzgodniono przedłużenie. Prawo indonezyjskie uznaje dzierżawę i chroni ją w razie śmierci którejkolwiek ze stron oraz sprzedaży gruntu. Nie zamienia jej jednak w zarejestrowany tytuł.
Od tego ostatniego zależy wszystko inne. Przy Hak Pakai czy tytule do lokalu (strata title) urząd ziemski prowadzi wpis Państwa prawa. Przy dzierżawie Państwa prawem jest umowa i nic poza nią, więc to brzmienie klauzuli o przedłużeniu, klauzuli o sposobie użytkowania i klauzuli o przeniesieniu jest tym, co Państwo naprawdę kupują. Dobrze zredagowana dzierżawa na 25 lat może dawać lepszą pozycję niż luźno spisane „30 + 30”.
Większość zakupów willi przez cudzoziemców na Bali to leasehold, a ten przewodnik opisuje, jak taka dzierżawa działa według stanu na październik 2026 roku: podstawę prawną, okresy i przedłużenia, to, co dzieje się na końcu, oraz luki w przepisach podatkowych, których nikt jeszcze nie rozstrzygnął.
Czym jest leasehold w prawie indonezyjskim
Podstawowa ustawa agrarna (UUPA) nazywa go Hak Sewa untuk Bangunan: prawem do korzystania z cudzego gruntu pod zabudowę w zamian za czynsz. Art. 44 pozwala płacić czynsz jednorazowo lub w ratach, przed korzystaniem lub po nim. Art. 45 wymienia uprawnionych dzierżawców, a wśród nich są „cudzoziemcy mający miejsce zamieszkania w Indonezji”.
W praktyce dzierżawa to umowa między Państwem a indonezyjskim właścicielem lub właścicielami gruntu. Powinna zostać podpisana w formie aktu notarialnego przed notariuszem, bo umowy prywatne mają w indonezyjskich sądach niewielką wartość dowodową. Notariusz sporządza akt (akta sewa), ale nic nie trafia do rejestru urzędu ziemskiego tak, jak dzieje się to przy Hak Pakai. W efekcie wielu zagranicznych kupujących w Indonezji ma niezarejestrowany najem długoterminowy.
To coś innego niż Hak Pakai, terminowe prawo użytkowania, które cudzoziemiec może mieć na własne nazwisko. Hak Pakai to prawo do gruntu ustanawiane aktem przed urzędnikiem sporządzającym akty gruntowe (PPAT) i rejestrowane wraz z certyfikatem, z ceną minimalną i warunkiem posiadania dokumentów imigracyjnych. Dzierżawa nie wymaga żadnej z tych formalności i nie podlega takiej rejestracji. Oba rozwiązania zestawiamy w przeglądzie tego, co cudzoziemcy mogą posiadać na Bali.
Jak długo trwają dzierżawy na Bali
Ustawa nie określa okresu dzierżawy na Bali. Ustalają go strony. Typowe 25 do 30 lat to praktyka rynkowa, a nie przepis.
Materiały marketingowe często sumują opcje: „30 + 30”, „25 + 25 + 20” albo „do 80 lat”. Takie sumy to opcje umowne, a nie prawo wynikające z ustawy. Pewny jest tylko pierwszy okres. Wszystko, co po nim, to obietnica w umowie, warta dokładnie tyle, ile pozwala jej brzmienie.
Liczbę „80 lat” zapożycza się też z Hak Pakai na gruncie państwowym, które może sięgnąć 30 + 20 + 30 lat. Nie ma to nic wspólnego z dzierżawą prywatnego gruntu, a sprzedający, który myli jedno z drugim, mówi Państwu coś o reszcie swojej oferty.
Przedłużenia: tu kryje się większość ryzyka
Przedłużenie istnieje tylko wtedy, gdy zapisano je w pierwotnej umowie. Powinno od początku ustalać cenę lub formułę cenową, określać jasne terminy wypowiedzenia i precyzować, co stanie się z budynkiem po wygaśnięciu umowy. Ceny przedłużenia nigdy nie należy zostawiać „do wzajemnego uzgodnienia”. Opcja, której cenę właściciel gruntu może za 25 lat ustalić dowolnie, jest w praktyce prawem do rozpoczęcia negocjacji.
Przedłużenie jest też nową czynnością prawną. Wymaga nowego aktu notarialnego i osobistego podpisania. Podpisać go będzie musiał właściciel gruntu, a jeśli pierwotny właściciel zmarł, jego spadkobiercy. Ziemia na Bali często należy do rodzin, dlatego od początku trzeba potwierdzić, że uzyskano wszystkie wymagane zgody członków rodziny. Które podpisy są prawnie wymagane przy danej działce, to pytanie do prawnika, a nie do agenta.
Kilka kwestii warto rozstrzygnąć w pierwotnym akcie, a nie później:
- cenę przedłużenia lub dokładną formułę jej wyliczenia;
- termin wypowiedzenia oraz to, czy opcja wygasa, jeśli go Państwo przegapią;
- czy opcja przechodzi na nabywcę Państwa dzierżawy i na spadkobierców;
- zobowiązanie właściciela gruntu i jego następców prawnych do podpisania nowego aktu.
Gdy dzierżawa wygasa albo coś dzieje się wcześniej
Po wygaśnięciu umowy grunt i budynki wracają do właściciela gruntu, chyba że uzgodniono przedłużenie. Dotyczy to także willi, którą Państwo zbudowali lub za którą zapłacili. Umowa dzierżawy może określać, co stanie się z budynkiem na końcu, i to kolejny powód, by klauzulę o wygaśnięciu czytać równie uważnie jak cenę.
W trakcie okresu dzierżawcę chronią dwa przepisy indonezyjskiego kodeksu cywilnego. Art. 1575 stanowi, że dzierżawa nie wygasa wskutek śmierci wydzierżawiającego ani dzierżawcy, więc spadkobiercy po obu stronach wchodzą w umowę do uzgodnionego końca. Art. 1576 stanowi, że sprzedaż przedmiotu dzierżawy nie kończy dzierżawy, chyba że sama umowa stanowi inaczej. Warto sprawdzić, czy Państwa umowa nie zawiera takiej klauzuli.
Sytuacja spadkobierców zagranicznego dzierżawcy jest prosta i ograniczona. Dziedziczą wyłącznie pozostały okres, a każde przedłużenie nadal zależy od zapisów umowy. Jeśli opcja ma przetrwać Państwa śmierć, trzeba to zapisać w akcie.
Pozostały okres leasehold skraca się z każdym rokiem. Willa, której dziś zostało 25 lat, za dekadę będzie miała 15, a każdy, kto ją od Państwa kupi, kupi te 15 lat plus prawa do przedłużenia, jakie daje umowa. Ten rachunek warto zrobić przed podpisaniem.
Klauzule, na których warto się upierać
Nie istnieje ustawowy wzór umowy dzierżawy. Oto klauzule, które naszym zdaniem powinna obejmować rzetelna umowa dzierżawy na Bali.
| Klauzula | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|
| Okres i data rozpoczęcia | Stała liczba lat od określonej daty. Przy off-plan warto sprawdzić, czy okres biegnie od podpisania, czy od przekazania. |
| Czynsz | Kwota oraz to, czy płaci się ją z góry, czy w ratach (UUPA dopuszcza oba warianty). |
| Opcja przedłużenia | Cena lub formuła cenowa ustalona już teraz, terminy wypowiedzenia i obowiązek właściciela gruntu podpisania nowego aktu. |
| Budynek po wygaśnięciu | Co stanie się z willą po zakończeniu dzierżawy. |
| Prawo do budowy i remontów | Co wolno Państwu zbudować, przebudować lub rozebrać i czyje pozwolenia są potrzebne. |
| Poddzierżawa, przeniesienie i sprzedaż | Czy mogą Państwo wynajmować, poddzierżawiać lub przenieść dzierżawę na nabywcę bez nowej zgody. |
| Spadkobiercy | Zapis, że dzierżawa i opcja przedłużenia przechodzą na Państwa spadkobierców. |
| Dozwolony sposób użytkowania | Użytkowanie mieszkalne lub komercyjny wynajem, zgodnie z przeznaczeniem terenu i z licencjami, których wymaga wynajem. |
| Roczny podatek gruntowy (PBB) | Kto go płaci. Przy dzierżawie to kwestia umowy. |
| Spory | Prawo indonezyjskie i właściwy organ do rozstrzygania sporów. |
Klauzula o dozwolonym sposobie użytkowania zasługuje na więcej uwagi, niż zwykle się jej poświęca. Dzierżawa dopuszczająca komercyjny wynajem nie czyni wynajmu legalnym, jeśli grunt jest przeznaczony pod rolnictwo albo działalność nie ma licencji. Od lutego 2026 roku prowincjonalne rozporządzenie Bali Perda 4/2026 ogranicza przekształcanie produkcyjnych gruntów rolnych na cele komercyjne, a ogólnokrajowe ministerstwo turystyki usuwa nielicencjonowane obiekty z platform rezerwacyjnych. Więcej w naszych tekstach o planowaniu przestrzennym na Bali i o legalnym wynajmie willi.
Podatki, finansowanie i odsprzedaż: otwarte pytania
Leasehold nie pasuje dobrze do indonezyjskich przepisów o podatkach od nieruchomości i część pytań wciąż pozostaje otwarta.
- Podatek od nabycia (BPHTB). Podatek dotyczy nabycia Hak Milik, HGB, Hak Pakai, tytułu do lokalu i HPL. Dzierżawy nie ma na tej liście, ale żaden przepis wprost jej też nie wyłącza, więc nie należy uważać tej kwestii za rozstrzygniętą.
- Sprzedaż dzierżawy. Nie jest przesądzone, jak opodatkowane jest przeniesienie umowy dzierżawy, w tym czy ma do niego zastosowanie podatek 2.5% od zbycia. Zanim ustalą Państwo cenę odsprzedaży, warto przedstawić tę kwestię doradcy podatkowemu.
- Zachęta VAT. Zachęta na 2026 rok, w ramach której VAT ponosi państwo, obejmuje VAT od pierwszych 2 mld IDR ceny nowych domów i apartamentów z tytułem, w cenie do 5 mld IDR, przekazywanych przez dewelopera. Willa w leasehold nie spełnia tego opisu, więc nie należy na nią liczyć.
- Honoraria notarialne. Limit 1% honorarium PPAT dotyczy aktów sporządzanych przez urzędników ds. aktów gruntowych. Honoraria notarialne za akty dzierżawy nie mają stałej skali i są negocjowane.
- Kredyty hipoteczne. Zarejestrowane Hak Pakai można obciążyć hipoteką. Nie należy oczekiwać, że bank udzieli kredytu pod leasehold na Bali; trzeba planować zakup za gotówkę albo w ramach planu ratalnego dewelopera.
Stawki, które są już rozstrzygnięte, w tym podatek od przychodu z najmu, omawia nasz artykuł o tym, ile kosztuje zakup i posiadanie willi na Bali.
Leasehold to nie umowa nominee
Gdy oferta z Bali mówi zagranicznemu kupującemu o „freehold”, często opisuje strukturę nominee, a ta jest pod względem prawnym przeciwieństwem dzierżawy. Dzierżawa to prawo, które UUPA przyznaje cudzoziemcom. Umowa nominee zapisuje Hak Milik na Indonezyjczyka na korzyść cudzoziemca, co na mocy art. 26 ust. 2 tej samej ustawy jest nieważne, a od lutego 2026 roku jest na Bali wprost zakazane, z sankcjami obejmującymi pośredników i osoby ułatwiające taki układ. Jeśli w dokumentach jest jakakolwiek umowa poboczna o tym, kto jest „rzeczywistym właścicielem” gruntu, nie mają Państwo do czynienia ze zwykłą dzierżawą. Jak odróżnić jedno od drugiego, wyjaśnia nasz artykuł o ryzykach, na które kupujący trafiają na Bali.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy dzierżawy
- Zweryfikować certyfikat gruntu i wpisanego właściciela bezpośrednio w urzędzie ziemskim (BPN) i nie załatwiać sprawy przez pośrednika, gdy osoba z certyfikatu nie jest obecna.
- Zapytać prawnika, które podpisy członków rodziny są prawnie wymagane, i uzyskać wszystkie.
- Podpisać umowę w formie aktu notarialnego, nigdy jako umowę prywatną.
- Za pewny uważać tylko pierwszy okres. Każde prawo do przedłużenia czytać tak, jakby trzeba było je egzekwować wobec spadkobierców właściciela.
- Ustalić w pierwotnym akcie cenę lub formułę przedłużenia, termin wypowiedzenia i los budynku.
- Sprawdzić przeznaczenie terenu, a przy gotowej willi także pozwolenie na budowę (PBG lub starsze IMB) i certyfikat funkcji obiektu (SLF).
- Przed zakupem zasięgnąć porady podatkowej w sprawie odsprzedaży, bo od odpowiedzi zależy Państwa wyjście z inwestycji.
Kolejne kroki zakupu off-plan opisuje tekst o zakupie off-plan na Bali krok po kroku. Wille w leasehold można przejrzeć w naszych ofertach na Bali, a na stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy tu z kupującymi.
