El leasehold en Bali: plazos del arrendamiento, prórrogas y qué ocurre cuando vence
Un leasehold en Bali le da derecho a usar el terreno de un propietario indonesio, y la villa que hay en él, durante un número de años pactado. Los plazos habituales son de 25 a 30 años, con prórrogas solo si el contrato las prevé, y cuando termina el plazo el terreno y los edificios vuelven al propietario, salvo que se haya pactado una prórroga. La ley indonesia reconoce el arrendamiento y lo protege frente a la muerte de cualquiera de las partes y frente a la venta del terreno. No lo convierte en un título inscrito.
Esto último condiciona todo lo demás. Con un Hak Pakai o un título de propiedad horizontal, la oficina de tierras guarda constancia de su derecho. Con un arrendamiento, su derecho es el contrato y nada más, así que lo que realmente compra es la redacción de la cláusula de prórroga, la de uso y la de cesión. Un arrendamiento de 25 años bien redactado puede dejarle en mejor posición que uno de «30 + 30» escrito sin cuidado.
La mayoría de las compras de villas por extranjeros en Bali son leaseholds, y esta guía explica cómo funcionan a octubre de 2026: la base legal, los plazos y las prórrogas, qué ocurre al final y las lagunas de las normas fiscales que nadie ha resuelto todavía.
Qué es un leasehold en la ley indonesia
La Ley Agraria Básica (UUPA) lo llama Hak Sewa untuk Bangunan: el derecho a usar el terreno de otra persona para edificar a cambio del pago de una renta. El artículo 44 permite pagar la renta en un único pago o a plazos, antes o después del uso. El artículo 45 enumera quiénes pueden ser arrendatarios, y entre ellos están los «extranjeros domiciliados en Indonesia».
En la práctica, el arrendamiento es un contrato entre usted y el propietario o los propietarios indonesios del terreno. Debe firmarse como escritura notarial ante notario, porque los acuerdos privados tienen poco peso como prueba en los tribunales indonesios. El notario otorga la escritura (akta sewa), pero nada se inscribe en la oficina de tierras como ocurre con un Hak Pakai. En la práctica, muchos compradores extranjeros en Indonesia tienen un alquiler de larga duración no inscrito.
Es algo distinto del Hak Pakai, el derecho de uso por un plazo determinado que una persona extranjera puede tener a su nombre. El Hak Pakai es un derecho sobre el terreno que se constituye mediante una escritura ante un fedatario de escrituras de terrenos (PPAT) y se inscribe con un certificado, y lleva consigo un precio mínimo y condiciones sobre los documentos de inmigración. Un arrendamiento no tiene ninguna de esas formalidades ni esa inscripción. Nuestro resumen sobre qué pueden poseer los extranjeros en Bali compara ambos.
Cuánto duran los arrendamientos en Bali
No hay un plazo legal para un arrendamiento en Bali. Lo pactan las partes. Los habituales 25 a 30 años son práctica de mercado, no ley.
La publicidad suele sumar las opciones: «30 + 30», «25 + 25 + 20» o «hasta 80 años». Esos totales son opciones contractuales, no un derecho legal. Solo el primer plazo es seguro. Todo lo que viene después es una promesa del contrato, que vale exactamente lo que valga su redacción.
La cifra de «80 años» se toma prestada también del Hak Pakai sobre terreno del Estado, que puede llegar a 30 + 20 + 30 años. Eso no tiene nada que ver con un arrendamiento de terreno privado, y un vendedor que confunde ambas cosas le está diciendo algo sobre el resto de su argumento de venta.
Las prórrogas: donde está la mayor parte del riesgo
Una prórroga solo existe si está escrita en el contrato original. Debe fijar desde el principio el precio, o una fórmula de precio, establecer plazos de preaviso claros y detallar qué ocurre con el edificio al vencimiento. No deje nunca el precio de la prórroga «a acordar entre las partes». Una opción cuyo precio el propietario puede fijar libremente dentro de 25 años es, en la práctica, un derecho a empezar a negociar.
La prórroga es además un nuevo acto jurídico. Prorrogar un arrendamiento exige una nueva escritura notarial y una firma en persona. Tendrá que firmarla el propietario del terreno o, si el propietario original ha fallecido, sus herederos. En Bali el suelo suele estar en manos de familias, así que confirme desde el principio que se han obtenido todos los consentimientos familiares necesarios. Qué firmas son legalmente necesarias en una parcela concreta es una pregunta para un abogado, no para el agente.
Conviene dejar resueltos varios puntos en la escritura original en lugar de dejarlos para más adelante:
- el precio de la prórroga o la fórmula exacta para calcularlo;
- el plazo de preaviso, y si la opción decae si no lo cumple;
- si la opción pasa a quien le compre el arrendamiento y a sus herederos;
- el compromiso del propietario, y de sus sucesores, de firmar la nueva escritura.
Cuando vence el arrendamiento, o si algo ocurre antes
Al vencimiento, el terreno y los edificios vuelven al propietario del terreno, salvo que se haya pactado una prórroga. Eso incluye la villa que usted construyó o pagó. Un arrendamiento puede establecer qué ocurre con el edificio al final, otra razón para leer la cláusula de vencimiento con tanta atención como el precio.
Dos normas del Código Civil indonesio protegen al arrendatario durante el plazo. El artículo 1575 dice que un arrendamiento no termina con la muerte del arrendador ni del arrendatario, de modo que los herederos de cualquiera de las partes se subrogan en él hasta el final pactado. El artículo 1576 dice que la venta del inmueble arrendado no pone fin al arrendamiento, salvo que el propio arrendamiento disponga otra cosa. Compruebe que su contrato no contiene una cláusula así.
Para los herederos de un arrendatario extranjero, la situación es sencilla y limitada. Heredan solo el plazo restante, y cualquier prórroga sigue dependiendo de lo que diga el contrato. Si quiere que la opción le sobreviva, inclúyalo en la escritura.
El plazo restante de un leasehold se acorta cada año. Una villa a la que hoy le quedan 25 años tendrá 15 dentro de una década, y quien se la compre a usted comprará esos 15 años más los derechos de prórroga que le dé el contrato. Haga esa cuenta antes de firmar.
Las cláusulas del contrato que debe exigir
No existe un modelo legal de arrendamiento. Estas son las cláusulas que esperamos que cubra un arrendamiento sólido en Bali.
| Cláusula | Qué buscar |
|---|---|
| Plazo y fecha de inicio | Un número fijo de años desde una fecha fija. Sobre plano, compruebe si el plazo empieza a la firma o a la entrega. |
| Renta | El importe y si se paga por adelantado o a plazos (la UUPA permite ambas cosas). |
| Opción de prórroga | El precio o la fórmula de precio fijados ahora, los plazos de preaviso y la obligación del propietario de firmar una nueva escritura. |
| El edificio al vencimiento | Qué ocurre con la villa cuando termina el arrendamiento. |
| Derechos de construcción y reforma | Qué puede construir, modificar o derribar, y de quién son los permisos necesarios. |
| Subarriendo, cesión y venta | Si puede alquilar, subarrendar o ceder el arrendamiento a un comprador sin un nuevo consentimiento. |
| Herederos | Que el arrendamiento y la opción de prórroga pasen a sus herederos. |
| Uso permitido | Uso residencial o alquiler comercial, coherente con la zonificación y con las licencias que necesita un alquiler. |
| Impuesto anual sobre el suelo (PBB) | Quién lo paga. En un arrendamiento es una condición del contrato. |
| Disputas | La ley indonesia y el foro para las disputas. |
La cláusula de uso permitido merece más atención de la que suele recibir. Un arrendamiento que permite el alquiler comercial no hace legal el alquiler si el terreno está calificado como agrícola o si la actividad no tiene licencia. Desde febrero de 2026, la norma provincial de Bali Perda 4/2026 restringe la conversión de tierras agrícolas productivas a uso comercial, y el ministerio nacional de turismo está retirando de las plataformas de reservas los alquileres sin licencia. Consulte nuestros artículos sobre la zonificación en Bali y sobre cómo alquilar una villa legalmente.
Impuestos, financiación y reventa: las cuestiones abiertas
Los leaseholds encajan mal en las normas fiscales inmobiliarias de Indonesia, y algunas cuestiones siguen abiertas.
- Impuesto de adquisición (BPHTB). El impuesto se aplica a las adquisiciones de Hak Milik, HGB, Hak Pakai, títulos de propiedad horizontal y HPL. El arrendamiento no figura en esa lista, pero tampoco hay nada que lo excluya expresamente, así que no lo dé por resuelto.
- Vender su arrendamiento. Cómo tributa la cesión de un arrendamiento no está resuelto, ni siquiera si se le aplica el impuesto del 2.5% sobre transmisiones. Consúltelo con un asesor fiscal antes de poner precio a una reventa.
- Incentivo del IVA. El incentivo de 2026 por el que el gobierno asume el IVA cubre el IVA sobre los primeros 2 mil millones de IDR de casas y apartamentos a estrenar con título, de hasta 5 mil millones de IDR y entregados por el desarrollador. Una villa en leasehold no encaja en esa descripción, así que no cuente con él.
- Honorarios notariales. El tope del 1% de los honorarios del PPAT se aplica a las escrituras de los fedatarios de escrituras de terrenos. Los honorarios notariales de las escrituras de arrendamiento no tienen baremo fijo y se negocian.
- Hipotecas. Un Hak Pakai inscrito puede hipotecarse. No espere que un banco preste con la garantía de un leasehold en Bali; cuente con pagar al contado o con un plan de cuotas del desarrollador.
Nuestro artículo sobre lo que cuesta comprar y tener una villa en Bali recoge los tipos que sí están resueltos, incluido el impuesto sobre los ingresos por alquiler.
Un leasehold no es un acuerdo con testaferro
Cuando un anuncio de Bali le dice «freehold» a un comprador extranjero, a menudo está describiendo una estructura con testaferro, y eso es jurídicamente lo contrario de un arrendamiento. El arrendamiento es un derecho que la UUPA concede a los extranjeros. Un acuerdo con testaferro pone el Hak Milik a nombre de una persona indonesia en beneficio de un extranjero, lo que es nulo según el artículo 26(2) de la misma ley, y desde febrero de 2026 está expresamente prohibido en Bali, con sanciones que alcanzan a intermediarios y facilitadores. Si la documentación incluye algún acuerdo paralelo sobre quién es el «verdadero propietario» del terreno, no está ante un simple arrendamiento. Nuestro artículo sobre los riesgos que encuentran los compradores en Bali explica cómo distinguirlos.
Qué comprobar antes de firmar un arrendamiento
- Verifique el certificado del terreno y al propietario que figura en él directamente en la oficina de tierras (BPN), y no trate a través de un intermediario cuando la persona del certificado no está presente.
- Pregunte a un abogado qué firmas familiares son legalmente necesarias, y obténgalas todas.
- Firme una escritura notarial, nunca un acuerdo privado.
- Cuente como seguro solo el primer plazo. Lea cada derecho de prórroga como si tuviera que hacerlo valer frente a los herederos del propietario.
- Fije en la escritura original el precio o la fórmula de la prórroga, el plazo de preaviso y el destino del edificio.
- Compruebe la zonificación y, en una villa construida, la licencia de obra (PBG o un IMB anterior) y el certificado de funcionalidad (SLF).
- Pida asesoramiento fiscal sobre la reventa antes de comprar, porque la respuesta afecta a su salida.
Para los pasos de una compra sobre plano, consulte comprar sobre plano en Bali paso a paso. Puede ver villas en leasehold en nuestros inmuebles en Bali, y nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos aquí con los compradores.
