Comprar sobre plano en Bali paso a paso: el notario, la verificación del certificado, la zonificación, el PBG y el SLF
Comprar sobre plano en Bali se reduce a cinco comprobaciones hechas en el orden correcto: el certificado del terreno en la oficina de tierras, la zonificación de la parcela, la licencia de obra (PBG) antes de que empiece la construcción, un contrato que vincule sus pagos al avance real y el certificado de funcionalidad (SLF) antes de que nadie use el edificio. Si acierta en esas cinco, lo demás es papeleo. Si falla una, ningún papeleo lo arregla.
El marco legal depende de lo que compre. Si un desarrollador vende una casa o un apartamento con título inscrito, las normas de vivienda de Indonesia establecen cómo debe hacerse el contrato preliminar de compraventa (PPJB) y cuándo puede firmarlo el desarrollador. Sin embargo, la mayoría de las ventas de villas sobre plano en Bali son contratos de arrendamiento, y esa norma de vivienda puede no aplicarse a ellos. En ese caso, el contrato es la única protección que tiene, y dice lo que se haya negociado.
Esta es la secuencia tal como la seguiríamos en octubre de 2026, con las personas que intervienen, los documentos que conviene pedir y los puntos en los que las normas le dejan expuesto.
Quién hace qué: el notario y el PPAT
En una compra en Bali intervienen dos fedatarios, y una misma persona puede ocupar ambos cargos. El notario (Notaris) otorga escrituras públicas como el PPJB, las escrituras de arrendamiento (akta sewa) y las escrituras de sociedades. El fedatario de escrituras de terrenos (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) otorga las escrituras que transmiten o constituyen derechos inscritos sobre terrenos, como la escritura de compraventa (AJB) o la escritura que concede un Hak Pakai sobre un terreno de titularidad privada. Esa escritura se inscribe después en la oficina de tierras, la BPN.
Antes de redactar la escritura de compraventa, el PPAT comprueba la autenticidad del certificado en la oficina de tierras, y solo puede firmar la transmisión cuando se han pagado el impuesto sobre la renta del vendedor y el impuesto de adquisición del comprador. Una escritura de concesión no inscrita no vincula a terceros. En un Hak Pakai, la inscripción es el momento en que su derecho surte efecto.
Si el desarrollador trabaja con su propio notario, usted puede igualmente pedir a su propio abogado que revise cada borrador antes de firmar. Se lo recomendamos, sea cual sea la estructura que compre.
Paso 1: la reserva
Una reserva es un contrato entre usted y el vendedor. No existe un modelo legal para ella, así que lea lo que dice sobre reembolsos antes de pagar. Los depósitos de las villas sobre plano en Bali suelen ir de aproximadamente el 10 al 30% del precio. Son condiciones del desarrollador, no normas reguladas. Pida que el depósito sea reembolsable si no se emite la licencia de obra (PBG), y que eso conste por escrito en la propia reserva.
Preste atención a la moneda. El reglamento PBI 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia exige la rupia para las transacciones en Indonesia y obliga a las empresas a expresar los precios en rupias. La publicidad de Bali dirigida a extranjeros se muestra a menudo en dólares estadounidenses, pero el contrato y los pagos dentro de Indonesia deben hacerse en rupias, con los dólares como mucho a título orientativo.
Paso 2: diligencia debida sobre el terreno
Empiece por el certificado: verifíquelo (SHM para el suelo en Hak Milik), junto con el propietario que figura en él, directamente en la BPN; evite comprar a través de un intermediario cuando la persona del certificado no está presente, y obtenga un certificado de no litigio del tribunal de distrito que muestre que no hay disputas pendientes. Después compruebe que se ha pagado el impuesto anual sobre terrenos y edificios (PBB), con el recibo anual (SPPT PBB).
En Bali el suelo suele estar en manos de familias, así que confirme que se han obtenido todos los consentimientos familiares necesarios y pregunte a un abogado qué firmas exige realmente la ley para la parcela que compra.
Zonificación y conformidad del uso del suelo (KKPR)
La zonificación decide si en el terreno puede levantarse legalmente una villa. Compruebe la zona de la parcela (la consulta de zona «ITR»). El plan territorial provincial de Bali es la Perda 2/2023, que abarca de 2023 a 2043, y desde febrero de 2026 la Perda 4/2026 restringe la conversión de tierras agrícolas productivas a uso comercial. En un terreno de zona agrícola o zona verde no puede levantarse legalmente una villa.
El proyecto necesita además la conformidad del uso del suelo (KKPR). Donde hay un plan territorial detallado (RDTR) digital integrado en el sistema nacional de licencias OSS, la confirmación es automática. En los demás casos hace falta una aprobación. Pese a los rumores provocados por los retrasos de tramitación en OSS, el KKPR no se ha suprimido. Nuestro artículo sobre la zonificación en Bali explica las zonas con más detalle.
La licencia de obra (PBG)
El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) sustituyó a la antigua licencia de construcción IMB con la Ley de Creación de Empleo y el PP 16/2021, y la construcción solo puede empezar cuando se ha emitido un PBG. Los IMB emitidos antes del PP 16/2021 siguen siendo válidos hasta su vencimiento. En un proyecto sobre plano, pida el número del PBG y compruebe que los planos que aprueba coinciden con lo que usted compra: el número de edificios, la superficie construida y el uso.
Estas comprobaciones no son meros trámites. En septiembre de 2025, tras unas inundaciones mortales, el gobernador de Bali anunció la paralización de nuevos hoteles, villas y desarrollos similares en suelo productivo y en zonas de captación de agua. En julio de 2025, las autoridades empezaron a demoler 48 estructuras en Bingin Beach levantadas sin permisos en suelo costero protegido.
Paso 3: el contrato
Casas y apartamentos con título: el PPJB
En las ventas de desarrolladores cubiertas por las leyes de vivienda, el reglamento ministerial Permen PUPR 11/PRT/M/2019 exige que el PPJB sea una escritura notarial, y el comprador debe disponer de al menos siete días para revisar el borrador. El desarrollador solo puede firmar un PPJB cuando tiene el certificado del terreno y la licencia de obra, existen los viales y el drenaje, y un consultor ha certificado que está terminado al menos el 20% de la construcción.
El mismo reglamento fija normas de reembolso. Si el desarrollador incumple las fechas que comunicó, el comprador puede cancelar y recuperar todo lo pagado en un plazo de 30 días. Si el comprador incumple después del PPJB, el desarrollador se queda con los pagos hasta el 10% del precio, o con el 10% si se ha pagado más. Pregunte al notario si normas de vivienda posteriores han cambiado los detalles.
Villas en leasehold: la escritura de arrendamiento
La mayoría de las ventas de villas sobre plano en Bali son contratos de arrendamiento. Deben firmarse como escrituras notariales ante notario, porque los acuerdos privados tienen poco peso como prueba en los tribunales indonesios. Si la norma de vivienda no se aplica a su contrato, no puede contar con su plazo de revisión de siete días, su umbral del 20% de construcción ni sus normas de reembolso. Si quiere esas protecciones, inclúyalas en el contrato. Nuestra guía del leasehold en Bali enumera las cláusulas que debe cubrir.
Paso 4: pagar a medida que avanza la obra
Los planes de pago suelen ir por fases: un depósito, luego cuotas vinculadas a hitos como la emisión del permiso y las fases de construcción, y un saldo a la finalización o la entrega. Algunos desarrolladores anuncian calendarios más largos, por ejemplo 36 cuotas mensuales. Sea cual sea el calendario, vincule cada pago a un avance de obra verificado, confirme que se ha emitido el PBG y compruebe la trayectoria del desarrollador.
En la práctica, eso significa que el contrato debe definir cada hito en términos que alguien pueda verificar en la obra, y debe decir quién lo verifica. Un pago que vence «al 50% de la obra» sin definir qué es ese 50% es un pago que vence cuando el desarrollador lo pida.
Es poco probable que la financiación local ayude aquí. Un Hak Pakai inscrito puede hipotecarse, pero no debe contar con una hipoteca bancaria sobre un leasehold en Bali, y los préstamos locales a extranjeros son raros. La mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado o usan el plan del desarrollador.
Paso 5: finalización, entrega y el SLF
Un edificio terminado necesita un certificado de funcionalidad, el SLF (Sertifikat Laik Fungsi), que emite el gobierno regional para confirmar que es apto para su uso antes de que se utilice. Según el PP 16/2021 es válido 20 años para viviendas unifamiliares y adosadas, y cinco años para los demás edificios. La renovación exige una inspección técnica, y las sanciones para los edificios que no lo tienen llegan a la demolición. Pida el SLF antes de aceptar la entrega, y compruebe que corresponde al edificio que recibe.
En un título inscrito, la finalización implica también los impuestos y la escritura. El vendedor paga un impuesto final sobre la renta del 2.5% por la transmisión, y el comprador paga el impuesto de adquisición (BPHTB) de hasta el 5%. El PPAT firma la escritura de compraventa o la de concesión solo cuando ambos están pagados, después la inscribe en la oficina de tierras, y el certificado se emite a su nombre. Nuestro artículo sobre impuestos y costes inmobiliarios en Bali recoge la lista completa.
En un leasehold, la entrega marca el inicio del plazo del arrendamiento si así lo dice el contrato. Compruebe la fecha desde la que cuentan sus años.
Los documentos de cada fase
| Fase | Documento | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Antes de reservar | Certificado del terreno (p. ej., SHM) | Verificado en la oficina de tierras (BPN); el propietario que figura en él, presente y firmando |
| Antes de reservar | Certificado de no litigio del tribunal de distrito | Que no haya disputas pendientes sobre el terreno |
| Antes de reservar | SPPT PBB (recibo anual del impuesto sobre el suelo) | Impuesto anual sobre terrenos y edificios pagado |
| Antes de reservar | Consulta de zona y KKPR | La zona permite el uso previsto; KKPR confirmado o aprobado |
| Antes de la construcción | PBG (o un IMB anterior válido) | Emitido y conforme con el proyecto que compra |
| Contrato | PPJB o escritura de arrendamiento, otorgados ante notario | Forma notarial, hitos verificables, condiciones de reembolso |
| Antes del uso | SLF, del gobierno regional | Emitido para el edificio que recibe |
| Solo venta con título | AJB o escritura de concesión ante el PPAT, y después el certificado | Impuestos pagados; derecho inscrito a su nombre |
Qué comprobar antes de pagar un depósito
- Qué derecho compra: un arrendamiento, un Hak Pakai, un título de propiedad horizontal u otra cosa. Para un Hak Pakai en Bali, el precio mínimo para compradores extranjeros es de 5 mil millones de IDR para una casa y 2 mil millones de IDR para un apartamento, y la cifra debe confirmarse con el notario.
- El certificado del terreno y el propietario, verificados en la BPN, y todas las firmas necesarias identificadas por un abogado.
- La zona de la parcela, y si es tierra agrícola productiva afectada por las restricciones de 2025 y 2026.
- El PBG, y si el depósito es reembolsable en caso de que no se emita.
- Un calendario de pagos vinculado a hitos que pueda verificar, en rupias.
- En una venta con título, si se aplican las protecciones de la ley de vivienda. En un arrendamiento, si ha incluido protecciones equivalentes por escrito en el contrato.
- El SLF antes de la entrega.
Las estructuras en sí se explican en qué pueden poseer los extranjeros en Bali, y las trampas habituales en los riesgos que encuentran los compradores en Bali. Los proyectos sobre plano con los que trabajamos están en nuestros inmuebles en Bali, y nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos.
