Comprare sulla carta a Bali passo dopo passo: il notaio, la verifica del certificato, la zonizzazione, PBG e SLF
Comprare sulla carta a Bali si riduce a cinque verifiche fatte nell'ordine giusto: il certificato fondiario presso l'ufficio del catasto, la zonizzazione del lotto, l'autorizzazione edilizia (PBG) prima dell'inizio dei lavori, un contratto che leghi i pagamenti all'avanzamento reale e il certificato di agibilità (SLF) prima che qualcuno utilizzi l'edificio. Se queste sono a posto, il resto è burocrazia. Se ne manca una, nessuna quantità di carte vi rimedia.
Il quadro legale dipende da che cosa si acquista. Se uno sviluppatore vende una casa o un appartamento con titolo registrato, le norme indonesiane sull'edilizia abitativa stabiliscono come va redatto il contratto preliminare di vendita (PPJB) e quando lo sviluppatore può firmarlo. La maggior parte delle vendite di ville sulla carta a Bali, però, avviene con contratti di leasehold, ai quali quella norma potrebbe non applicarsi. In quel caso il contratto è l'unica tutela, e dice quello che è stato negoziato.
Ecco la sequenza come la seguiremmo noi a ottobre 2026, con le persone coinvolte, i documenti da chiedere e i punti in cui le regole La lasciano esposto.
Chi fa che cosa: il notaio e il PPAT
In un acquisto a Bali compaiono due pubblici ufficiali, e una stessa persona può ricoprire entrambi i ruoli. Il notaio (Notaris) redige atti pubblici come il PPJB, gli atti di locazione (akta sewa) e gli atti societari. Il pubblico ufficiale per gli atti fondiari (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) redige gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti fondiari registrati, come l'atto di vendita (AJB) o l'atto che concede un Hak Pakai su un terreno privato. L'atto viene poi registrato presso l'ufficio del catasto, il BPN.
Prima di redigere l'atto di vendita, il PPAT verifica l'autenticità del certificato presso l'ufficio del catasto, e può firmare il trasferimento solo dopo il pagamento dell'imposta sul reddito del venditore e dell'imposta di acquisto dell'acquirente. Un atto di concessione non registrato non vincola i terzi. Per un Hak Pakai, la registrazione è il momento in cui il Suo diritto produce effetti.
Se lo sviluppatore lavora con un proprio notaio, può comunque far esaminare ogni bozza da un Suo avvocato prima di firmare. Lo consigliamo, qualunque sia la struttura che acquista.
Fase 1: la prenotazione
Una prenotazione è un contratto tra Lei e il venditore. Non esiste un modello previsto dalla legge, quindi prima di pagare legga che cosa dice sui rimborsi. Le caparre per le ville sulla carta a Bali vanno di solito dal 10 al 30% circa del prezzo. Sono condizioni dello sviluppatore, non norme regolamentate. Chieda che la caparra sia rimborsabile se l'autorizzazione edilizia (PBG) non viene rilasciata, e lo faccia mettere per iscritto nella prenotazione stessa.
Faccia attenzione alla valuta. Il regolamento di Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 impone la rupia per le transazioni in Indonesia e obbliga le imprese a indicare i prezzi in rupie. Il marketing di Bali rivolto agli stranieri usa spesso i dollari statunitensi, ma il contratto e i pagamenti in Indonesia dovrebbero essere in rupie, con i dollari al massimo come indicazione.
Fase 2: la due diligence sul terreno
Cominci dal certificato: lo verifichi (SHM per i terreni in Hak Milik) insieme al proprietario indicato direttamente presso il BPN, eviti di comprare tramite un intermediario quando la persona indicata sul certificato non è presente e si faccia rilasciare dal tribunale distrettuale un certificato che attesti l'assenza di contenziosi pendenti. Poi controlli che l'imposta annuale su terreni ed edifici (PBB) sia stata pagata, tramite l'avviso annuale (SPPT PBB).
A Bali i terreni appartengono spesso a una famiglia: verifichi quindi che siano stati ottenuti tutti i consensi familiari necessari, e chieda a un avvocato quali firme la legge richieda davvero per il lotto che sta acquistando.
Zonizzazione e conformità urbanistica (KKPR)
È la zonizzazione a decidere se una villa possa sorgere legalmente su quel terreno. Verifichi la zona della particella (la verifica della zona «ITR»). Il piano territoriale provinciale di Bali è la Perda 2/2023, che copre il periodo dal 2023 al 2043, e da febbraio 2026 la Perda 4/2026 limita la conversione dei terreni agricoli produttivi a uso commerciale. Su un terreno in zona agricola o verde non si può costruire legalmente una villa.
Il progetto ha bisogno anche della conformità urbanistica (KKPR). Dove un piano territoriale di dettaglio digitale (RDTR) è integrato nel sistema nazionale delle licenze OSS, la conferma è automatica. Altrove serve un'approvazione. Nonostante le voci nate dai ritardi di elaborazione in OSS, il KKPR non è stato abolito. Il nostro articolo sulla zonizzazione a Bali spiega le zone più nel dettaglio.
L'autorizzazione edilizia (PBG)
Il PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) ha sostituito il vecchio permesso di costruire IMB con la legge sulla creazione di posti di lavoro e il PP 16/2021, e i lavori possono iniziare solo dopo il rilascio di un PBG. Gli IMB rilasciati prima del PP 16/2021 restano validi fino alla scadenza. Per un progetto sulla carta, chieda il numero del PBG e verifichi che i disegni approvati corrispondano a ciò che sta acquistando: numero di edifici, superficie e destinazione d'uso.
Queste verifiche non sono formalità. Nel settembre 2025, dopo alluvioni con vittime, il governatore di Bali ha annunciato lo stop a nuovi hotel, ville e sviluppi simili sui terreni produttivi e nelle aree di captazione delle acque. Nel luglio 2025 le autorità hanno iniziato ad abbattere a Bingin Beach 48 strutture costruite senza permessi su terreno costiero protetto.
Fase 3: il contratto
Case e appartamenti con titolo: il PPJB
Per le vendite da sviluppatore soggette alle leggi sull'edilizia abitativa, il regolamento ministeriale Permen PUPR 11/PRT/M/2019 impone che il PPJB sia un atto notarile, e l'acquirente deve avere almeno sette giorni per esaminare la bozza. Lo sviluppatore può firmare un PPJB solo quando possiede il certificato fondiario e l'autorizzazione edilizia, strade e drenaggio sono realizzati e un consulente ha certificato il completamento di almeno il 20% della costruzione.
Lo stesso regolamento fissa le regole sui rimborsi. Se lo sviluppatore non rispetta le date che ha dichiarato, l'acquirente può recedere e ottenere il rimborso integrale entro 30 giorni. Se è l'acquirente a risultare inadempiente dopo il PPJB, lo sviluppatore trattiene i pagamenti fino al 10% del prezzo, oppure il 10% se è stato pagato di più. Chieda al notaio se norme successive sull'edilizia abitativa abbiano modificato i dettagli.
Ville in leasehold: l'atto di locazione
La maggior parte delle vendite di ville sulla carta a Bali avviene con contratti di leasehold. Andrebbero stipulati come atti notarili davanti a un notaio, perché le scritture private hanno scarso valore probatorio nei tribunali indonesiani. Se la norma sull'edilizia abitativa non si applica al Suo contratto, non può contare sui suoi sette giorni di esame, sulla soglia del 20% di costruzione né sulle sue regole di rimborso. Se vuole queste tutele, le scriva nel contratto. La nostra guida al leasehold a Bali elenca le clausole da prevedere.
Fase 4: pagare mentre l'edificio cresce
I piani di pagamento sono di solito scaglionati: una caparra, poi rate legate a traguardi come il rilascio del permesso e le fasi di costruzione, e un saldo al completamento o alla consegna. Alcuni sviluppatori pubblicizzano piani più lunghi, per esempio 36 rate mensili. Qualunque sia il piano, leghi ogni pagamento a un avanzamento dei lavori verificato, si accerti che il PBG sia stato rilasciato e controlli i precedenti dello sviluppatore.
In pratica, il contratto dovrebbe definire ogni traguardo in termini verificabili in cantiere e indicare chi lo verifica. Un pagamento dovuto «al 50% del completamento» senza una definizione di completamento è un pagamento dovuto quando lo sviluppatore lo chiede.
È difficile che un finanziamento locale aiuti. Un Hak Pakai registrato può essere ipotecato, ma non dovrebbe contare su un mutuo bancario garantito da un leasehold a Bali, e i prestiti locali agli stranieri sono rari. La maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti o usa il piano dello sviluppatore.
Fase 5: completamento, consegna e SLF
Un edificio finito ha bisogno di un certificato di agibilità, l'SLF (Sertifikat Laik Fungsi), rilasciato dal governo regionale per confermarne l'idoneità all'uso prima che venga utilizzato. In base al PP 16/2021 vale 20 anni per le case singole e a schiera e cinque anni per gli altri edifici. Il rinnovo richiede un'ispezione tecnica, e per gli edifici che ne sono privi le sanzioni arrivano fino alla demolizione. Chieda l'SLF prima di accettare la consegna, e verifichi che corrisponda all'edificio che riceve.
Per un titolo registrato, il completamento comprende anche le imposte e l'atto. Il venditore paga un'imposta definitiva sul reddito del 2.5% sul trasferimento, e l'acquirente paga l'imposta di acquisto (BPHTB) fino al 5%. Il PPAT firma l'atto di vendita o l'atto di concessione solo dopo il pagamento di entrambe, poi lo registra presso l'ufficio del catasto, e il certificato viene rilasciato a Suo nome. Il nostro articolo su imposte e costi degli immobili a Bali riporta l'elenco completo.
Per un leasehold, la consegna segna l'inizio della durata della locazione se il contratto lo prevede. Verifichi la data da cui decorrono i Suoi anni.
I documenti a ogni fase
| Fase | Documento | Che cosa verificare |
|---|---|---|
| Prima della prenotazione | Certificato fondiario (per esempio SHM) | Verificato presso l'ufficio del catasto (BPN); il proprietario indicato presente e firmatario |
| Prima della prenotazione | Certificato del tribunale distrettuale | Nessun contenzioso pendente sul terreno |
| Prima della prenotazione | SPPT PBB (avviso annuale dell'imposta fondiaria) | Imposta annuale su terreni ed edifici pagata |
| Prima della prenotazione | Verifica della zona e KKPR | La zona consente l'uso previsto; KKPR confermato o approvato |
| Prima della costruzione | PBG (o un IMB precedente ancora valido) | Rilasciato e corrispondente al progetto che acquista |
| Contratto | PPJB o atto di locazione, redatto da un notaio | Forma notarile, traguardi verificabili, condizioni di rimborso |
| Prima dell'uso | SLF, rilasciato dal governo regionale | Rilasciato per l'edificio che riceve |
| Solo vendite con titolo | AJB o atto di concessione davanti al PPAT, poi il certificato | Imposte pagate; diritto registrato a Suo nome |
Che cosa verificare prima di versare una caparra
- Quale diritto sta acquistando: una locazione, un Hak Pakai, un titolo condominiale o altro. Per un Hak Pakai a Bali, la soglia minima per gli acquirenti stranieri è di 5 miliardi di IDR per una casa e 2 miliardi di IDR per un appartamento, e la cifra va confermata con il notaio.
- Il certificato fondiario e il proprietario, verificati presso il BPN, e tutte le firme necessarie individuate da un avvocato.
- La zona del lotto, e se si tratta di terreno agricolo produttivo soggetto alle restrizioni del 2025 e del 2026.
- Il PBG, e se la caparra è rimborsabile in caso di mancato rilascio.
- Un piano di pagamento in rupie legato a traguardi verificabili.
- Per una vendita con titolo, se si applicano le tutele della legge sull'edilizia abitativa. Per una locazione, se ha inserito tutele equivalenti nel contratto.
- L'SLF prima della consegna.
Le strutture sono spiegate in che cosa possono possedere gli stranieri a Bali, e le trappole più comuni in i rischi che gli acquirenti incontrano a Bali. I progetti sulla carta con cui lavoriamo sono tra i nostri immobili a Bali, e la nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo.
