Stap voor stap off-plan kopen op Bali: de notaris, de controle van het certificaat, zonering, PBG en SLF
Off-plan kopen op Bali komt neer op vijf controles in de juiste volgorde: het grondcertificaat bij het kadaster, de zonering van het perceel, de bouwvergunning (PBG) voordat de bouw begint, een contract dat uw betalingen koppelt aan echte voortgang, en het certificaat van functie (SLF) voordat iemand het gebouw gebruikt. Hebt u die op orde, dan is de rest papierwerk. Mist u er één, dan lost geen enkele hoeveelheid papierwerk dat op.
Het juridische kader hangt af van wat u koopt. Verkoopt een ontwikkelaar een huis of appartement met een geregistreerde titel, dan bepalen de Indonesische huisvestingsregels hoe de voorlopige koopovereenkomst (PPJB) moet worden opgesteld en wanneer de ontwikkelaar die mag tekenen. De meeste off-plan villaverkopen op Bali zijn echter leaseholdcontracten, en daarop is die huisvestingsregeling mogelijk niet van toepassing. Dan is het contract uw enige bescherming, en daarin staat wat er is uitonderhandeld.
Hieronder de volgorde zoals wij die in oktober 2026 zouden doorlopen, met de betrokkenen, de documenten waar u om vraagt en de punten waar de regels u onbeschermd laten.
Wie doet wat: de notaris en de PPAT
Bij een aankoop op Bali zijn twee ambtenaren betrokken, en één persoon kan beide functies vervullen. De notaris (Notaris) maakt authentieke akten op, zoals de PPJB, huurakten (akta sewa) en akten van vennootschappen. De ambtenaar voor grondakten (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) maakt de akten op waarmee geregistreerde grondrechten worden overgedragen of gevestigd, zoals de koopakte (AJB) of de akte waarmee een Hak Pakai op particuliere grond wordt verleend. Die akte wordt daarna ingeschreven bij het kadaster, BPN.
Voordat de PPAT de koopakte opstelt, controleert hij bij het kadaster of het certificaat echt is, en hij mag de overdracht pas tekenen als de inkomstenbelasting van de verkoper en de overdrachtsbelasting van de koper zijn betaald. Een niet ingeschreven akte van verlening bindt derden niet. Bij een Hak Pakai is de inschrijving het moment waarop uw recht ingaat.
Werkt de ontwikkelaar met een eigen notaris, dan kunt u nog steeds elk concept door uw eigen advocaat laten nakijken voordat u tekent. Dat raden wij aan, welke constructie u ook koopt.
Stap 1: de reservering
Een reservering of boeking is een contract tussen u en de verkoper. Er bestaat geen wettelijk model voor, dus lees wat erin staat over terugbetaling voordat u betaalt. Aanbetalingen op off-plan villa's op Bali liggen meestal tussen ongeveer 10 en 30% van de prijs. Dat zijn voorwaarden van ontwikkelaars, geen gereguleerde normen. Vraag of de aanbetaling terugbetaald wordt als de bouwvergunning (PBG) niet wordt afgegeven, en laat dat schriftelijk in de reservering zelf vastleggen.
Let op de valuta. Verordening PBI 17/3/PBI/2015 van Bank Indonesia schrijft de roepia voor bij transacties in Indonesië en verplicht ondernemingen prijzen in roepia te vermelden. Marketing op Bali voor buitenlanders toont vaak bedragen in Amerikaanse dollars, maar het contract en de betalingen binnen Indonesië horen in roepia te zijn, met dollars hooguit als indicatie.
Stap 2: onderzoek naar de grond
Begin met het certificaat: controleer het (SHM voor grond met Hak Milik) en de vermelde eigenaar rechtstreeks bij BPN, koop niet via een tussenpersoon als de persoon op het certificaat er zelf niet bij is, en vraag een verklaring van de arrondissementsrechtbank aan waaruit blijkt dat er geen geschillen lopen. Controleer daarna aan de hand van de jaarlijkse aanslag (SPPT PBB) of de grond- en gebouwenbelasting (PBB) is betaald.
Grond op Bali is vaak in handen van families. Ga daarom na of alle vereiste toestemmingen van de familie zijn verkregen, en vraag een advocaat welke handtekeningen de wet voor het perceel dat u koopt werkelijk vereist.
Zonering en conformiteit met het ruimtelijk gebruik (KKPR)
De zonering bepaalt of er op de grond überhaupt rechtmatig een villa mag staan. Controleer de zone van het perceel (de "ITR"-zonecheck). Het provinciale ruimtelijk plan van Bali is Perda 2/2023, voor de periode 2023 tot 2043, en sinds februari 2026 beperkt Perda 4/2026 de omzetting van productieve landbouwgrond naar commercieel gebruik. Op grond in een landbouw- of groene zone mag geen villa staan.
Het project heeft ook conformiteit met het ruimtelijk gebruik (KKPR) nodig. Waar een digitaal gedetailleerd ruimtelijk plan (RDTR) is gekoppeld aan het landelijke vergunningssysteem OSS, volgt de bevestiging automatisch. Elders is een goedkeuring nodig. Ondanks geruchten door vertraging bij de verwerking in OSS is KKPR niet afgeschaft. Ons artikel over zonering op Bali legt de zones uitgebreider uit.
De bouwvergunning (PBG)
De PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) verving de oude bouwvergunning IMB onder de Wet op het scheppen van banen (Job Creation Law) en PP 16/2021, en met de bouw mag pas worden begonnen als er een PBG is afgegeven. IMB's die vóór PP 16/2021 zijn afgegeven, blijven geldig tot ze verlopen. Vraag bij een off-plan project om het PBG-nummer en controleer of de goedgekeurde tekeningen overeenkomen met wat u koopt: het aantal gebouwen, de vloeroppervlakte en het gebruik.
Deze controles zijn geen formaliteit. In september 2025 kondigde de gouverneur van Bali na dodelijke overstromingen een stop aan op nieuwe hotels, villa's en vergelijkbare ontwikkeling op productieve grond en in gebieden voor wateropvang. In juli 2025 begonnen de autoriteiten met de sloop van 48 bouwwerken bij Bingin Beach die zonder vergunning op beschermde kustgrond waren gebouwd.
Stap 3: het contract
Huizen en appartementen met titel: de PPJB
Bij verkopen door ontwikkelaars die onder de huisvestingswetten vallen, schrijft ministeriële regeling Permen PUPR 11/PRT/M/2019 voor dat de PPJB een notariële akte is, en de koper moet ten minste zeven dagen krijgen om het concept te bestuderen. De ontwikkelaar mag een PPJB pas tekenen als hij het grondcertificaat en de bouwvergunning heeft, er wegen en afwatering liggen en een adviseur heeft verklaard dat ten minste 20% van de bouw klaar is.
Dezelfde regeling bevat regels voor terugbetaling. Haalt de ontwikkelaar de opgegeven data niet, dan mag de koper annuleren en binnen 30 dagen het volledige bedrag terugkrijgen. Schiet de koper na de PPJB tekort, dan houdt de ontwikkelaar betalingen tot 10% van de prijs, of 10% als er meer is betaald. Vraag de notaris of latere huisvestingsregels de details hebben veranderd.
Villa's in leasehold: de huurakte
De meeste off-plan villaverkopen op Bali zijn leaseholdcontracten. Die horen als notariële akte voor een notaris te worden getekend, want onderhandse overeenkomsten zijn voor Indonesische rechters zwak bewijs. Is de huisvestingsregeling niet van toepassing op uw contract, dan kunt u niet rekenen op de bedenktijd van zeven dagen, de drempel van 20% bouw of de regels voor terugbetaling. Wilt u die bescherming, leg haar dan vast in het contract. Onze gids over leasehold op Bali noemt de clausules die erin horen.
Stap 4: betalen naarmate het gebouw verrijst
Betalingsplannen zijn meestal gefaseerd: een aanbetaling, daarna termijnen die gekoppeld zijn aan mijlpalen zoals de afgifte van de vergunning en bouwfasen, en een slotbetaling bij voltooiing of oplevering. Sommige ontwikkelaars adverteren met langere schema's, bijvoorbeeld 36 maandelijkse termijnen. Welk schema het ook is: koppel elke betaling aan gecontroleerde bouwvoortgang, ga na of de PBG is afgegeven en bekijk de staat van dienst van de ontwikkelaar.
In de praktijk betekent dat dat het contract elke mijlpaal moet omschrijven in termen die iemand ter plaatse kan controleren, en moet zeggen wie dat controleert. Een betaling die verschuldigd is "bij 50% voltooiing", zonder definitie van voltooiing, is een betaling die verschuldigd is wanneer de ontwikkelaar erom vraagt.
Lokale financiering helpt hier waarschijnlijk niet. Op een geregistreerde Hak Pakai kan een hypotheek worden gevestigd, maar reken niet op een bankhypotheek op een leasehold op Bali, en lokale leningen aan buitenlanders zijn zeldzaam. De meeste buitenlandse kopers betalen contant of gebruiken het betalingsplan van de ontwikkelaar.
Stap 5: voltooiing, oplevering en de SLF
Een afgebouwd pand heeft een certificaat van functie nodig, het SLF (Sertifikat Laik Fungsi), dat de regionale overheid afgeeft om te bevestigen dat het geschikt is voor gebruik, voordat het wordt gebruikt. Onder PP 16/2021 is het 20 jaar geldig voor vrijstaande woningen en rijwoningen en vijf jaar voor andere gebouwen. Voor verlenging is een technische inspectie nodig, en de sancties voor gebouwen zonder SLF gaan tot en met sloop. Vraag om het SLF voordat u de oplevering accepteert, en controleer of het hoort bij het gebouw dat u ontvangt.
Bij een geregistreerde titel horen bij de voltooiing ook de belastingen en de akte. De verkoper betaalt een finale inkomstenbelasting van 2.5% over de overdracht, en de koper betaalt overdrachtsbelasting (BPHTB) van maximaal 5%. De PPAT tekent de koopakte of de akte van verlening pas als beide zijn betaald, schrijft de akte daarna in bij het kadaster, en het certificaat wordt op uw naam afgegeven. Ons artikel over belastingen en kosten van vastgoed op Bali geeft de volledige lijst.
Bij leasehold begint de huurtermijn bij de oplevering, als het contract dat zo bepaalt. Controleer vanaf welke datum uw jaren lopen.
De documenten per fase
| Fase | Document | Wat u controleert |
|---|---|---|
| Vóór de reservering | Grondcertificaat (bijv. SHM) | Gecontroleerd bij het kadaster (BPN); de vermelde eigenaar is aanwezig en tekent |
| Vóór de reservering | Verklaring van de arrondissementsrechtbank | Geen lopende geschillen over de grond |
| Vóór de reservering | SPPT PBB (jaarlijkse aanslag grondbelasting) | Jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting betaald |
| Vóór de reservering | Zonecheck en KKPR | De zone staat het geplande gebruik toe; KKPR bevestigd of goedgekeurd |
| Vóór de bouw | PBG (of een geldige oudere IMB) | Afgegeven, en passend bij het project dat u koopt |
| Contract | PPJB of huurakte, opgemaakt door een notaris | Notariële vorm, controleerbare mijlpalen, voorwaarden voor terugbetaling |
| Vóór ingebruikname | SLF, van de regionale overheid | Afgegeven voor het gebouw dat u ontvangt |
| Alleen bij verkoop met titel | AJB of akte van verlening voor de PPAT, daarna het certificaat | Belastingen betaald; recht op uw naam ingeschreven |
Wat u controleert voordat u een aanbetaling doet
- Welk recht u koopt: een huurrecht, een Hak Pakai, een strata-titel of iets anders. Voor een Hak Pakai op Bali ligt de ondergrens voor buitenlandse kopers op 5 miljard IDR voor een huis en 2 miljard IDR voor een appartement, en dat bedrag hoort de notaris te bevestigen.
- Het grondcertificaat en de eigenaar, gecontroleerd bij BPN, en elke vereiste handtekening vastgesteld door een advocaat.
- De zone van het perceel, en of het productieve landbouwgrond is die onder de beperkingen van 2025 en 2026 valt.
- De PBG, en of de aanbetaling wordt terugbetaald als die niet wordt afgegeven.
- Een betalingsschema in roepia, gekoppeld aan mijlpalen die u kunt controleren.
- Bij een verkoop met titel: of de bescherming uit de huisvestingswetten van toepassing is. Bij leasehold: of u vergelijkbare bescherming in het contract hebt laten opnemen.
- Het SLF vóór de oplevering.
De constructies zelf worden uitgelegd in wat buitenlanders op Bali mogen bezitten, en de bekende valkuilen in de risico's waar kopers op Bali tegenaan lopen. De off-plan projecten waarmee wij werken, staan in ons aanbod op Bali, en op onze pagina over Indonesië leest u hoe wij werken.
