발리에서 오프플랜으로 매입할 때 핵심은 다섯 가지 확인을 올바른 순서로 하는 것입니다. 토지청에서의 토지 증서 확인, 부지의 용도지역, 착공 전 건축 승인(PBG), 실제 공정에 납부를 묶어 두는 계약, 그리고 건물을 사용하기 전의 사용 적합 증명(SLF)입니다. 이것들을 제대로 하면 나머지는 서류 작업입니다. 하나라도 놓치면 어떤 서류로도 바로잡을 수 없습니다.
법적 틀은 무엇을 사느냐에 따라 달라집니다. 시행사가 등기된 권리가 있는 주택이나 아파트를 판다면, 인도네시아 주택 규정이 예비 매매계약(PPJB)을 어떻게 맺어야 하는지, 시행사가 언제 서명할 수 있는지를 정합니다. 그러나 발리의 오프플랜 빌라 매매는 대부분 장기 임차 계약이며, 이런 계약에는 해당 주택 규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 그렇다면 계약서가 유일한 보호 장치이고, 그 내용은 협상한 그대로입니다.
아래는 2026년 10월 기준으로 저희가 진행하는 순서이며, 관여하는 사람, 요구할 서류, 규정상 매수자가 노출되는 지점을 함께 정리했습니다.
누가 무엇을 하는가: 공증인과 PPAT
발리 매입에는 두 종류의 공무원이 등장하며, 한 사람이 두 직위를 함께 맡기도 합니다. 공증인(Notaris)은 PPJB, 임대차 증서(akta sewa), 법인 관련 증서 같은 공정증서를 작성합니다. 토지증서 공무원(PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah)은 매매증서(AJB)나 사유지 위에 Hak Pakai를 설정하는 증서처럼 등기된 토지 권리를 이전하거나 설정하는 증서를 작성합니다. 이 증서는 이후 토지청 BPN에 등기됩니다.
PPAT는 매매증서를 작성하기 전에 토지청에서 증서의 진위를 확인하며, 매도자의 소득세와 매수자의 취득세가 납부된 뒤에만 이전 증서에 서명할 수 있습니다. 등기되지 않은 설정 증서는 제3자를 구속하지 못합니다. Hak Pakai라면 등기되는 순간 권리가 효력을 갖습니다.
시행사가 자체 공증인과 일하더라도, 서명하기 전에 본인 변호사에게 모든 초안을 검토받을 수 있습니다. 어떤 구조를 사든 저희는 그렇게 하기를 권합니다.
1단계: 예약
예약(booking)은 매수자와 판매자 사이의 계약입니다. 법정 양식이 없으므로, 돈을 내기 전에 환불에 관해 무엇이라고 적혀 있는지 읽어 보십시오. 발리 오프플랜 빌라의 계약금은 보통 가격의 약 10~30%입니다. 이는 시행사가 정한 조건이지 규제된 기준이 아닙니다. 건축 승인(PBG)이 발급되지 않으면 계약금을 돌려받을 수 있게 해 달라고 요구하고, 이를 예약 계약서 자체에 서면으로 넣으십시오.
통화에 주의하십시오. Bank Indonesia(인도네시아 중앙은행) 규정 PBI 17/3/PBI/2015는 인도네시아 내 거래에 루피아를 요구하고, 사업자가 가격을 루피아로 표시하도록 합니다. 외국인을 겨냥한 발리 마케팅은 미국 달러로 표시되는 경우가 많지만, 계약과 인도네시아 내 지급은 루피아여야 하며 달러는 기껏해야 참고용입니다.
2단계: 토지 실사
증서부터 시작하십시오. 증서(Hak Milik 토지라면 SHM)와 명의자를 BPN에서 직접 확인하고, 증서에 이름이 오른 사람이 나오지 않는 경우에는 중개인을 통한 매입을 피하고, 계류 중인 분쟁이 없다는 지방법원 확인서를 받으십시오. 그다음 연간 고지서(SPPT PBB)로 연간 토지·건물세(PBB)가 납부되었는지 확인하십시오.
발리 토지는 가족 단위로 보유하는 경우가 많으므로 필요한 가족 동의를 모두 받았는지 확인하고, 매입하는 부지에 법적으로 실제 누구의 서명이 필요한지 변호사에게 물어보십시오.
용도지역과 공간 이용 적합성(KKPR)
그 땅에 빌라가 합법적으로 들어설 수 있는지 자체를 용도지역이 결정합니다. 필지의 용도지역을 확인하십시오(‘ITR’ 용도지역 확인). 발리의 주 공간계획은 2023년부터 2043년까지를 다루는 Perda 2/2023이며, 2026년 2월부터 Perda 4/2026이 생산 농지의 상업 용도 전환을 제한합니다. 농업지역이나 녹지지역의 토지에는 빌라를 합법적으로 지을 수 없습니다.
프로젝트에는 공간 이용 적합성(KKPR)도 필요합니다. 디지털 상세 공간계획(RDTR)이 국가 인허가 시스템 OSS에 연동된 곳에서는 확인이 자동으로 이루어집니다. 그 밖의 곳에서는 승인이 필요합니다. OSS 처리 지연 때문에 소문이 돌았지만 KKPR은 폐지되지 않았습니다. 용도지역은 발리의 용도지역에서 더 자세히 설명합니다.
건축 승인(PBG)
PBG(Persetujuan Bangunan Gedung)는 고용창출법과 PP 16/2021에 따라 예전의 IMB 건축 허가를 대체했으며, 공사는 PBG가 발급된 뒤에야 시작할 수 있습니다. PP 16/2021 이전에 발급된 IMB는 만료될 때까지 유효합니다. 오프플랜 프로젝트라면 PBG 번호를 요구하고, 승인된 도면이 매입하는 대상과 일치하는지 확인하십시오. 건물 수, 연면적, 용도가 그것입니다.
이런 확인은 형식이 아닙니다. 2025년 9월, 사망자를 낸 홍수 이후 발리 주지사는 생산 농지와 집수 지역에서 호텔, 빌라 등 신규 개발을 중단한다고 발표했습니다. 2025년 7월에는 당국이 Bingin Beach에서 보호 해안 토지에 허가 없이 지어진 구조물 48채를 철거하기 시작했습니다.
3단계: 계약
권리증이 있는 주택과 아파트: PPJB
주택 관련 법률이 적용되는 시행사 분양에서는 장관 규정 Permen PUPR 11/PRT/M/2019가 PPJB를 공정증서로 작성하도록 요구하며, 매수자에게 초안을 검토할 기간을 최소 7일 주어야 합니다. 시행사는 토지 증서와 건축 승인을 보유하고, 도로와 배수 시설이 갖춰지고, 공정이 최소 20% 진행되었다는 컨설턴트의 인증을 받은 뒤에야 PPJB에 서명할 수 있습니다.
같은 규정은 환불 규칙도 정합니다. 시행사가 공시한 일정을 지키지 못하면 매수자는 계약을 해지하고 30일 안에 전액을 돌려받을 수 있습니다. PPJB 이후 매수자가 채무를 이행하지 않으면 시행사는 가격의 10%까지, 그보다 많이 납부된 경우에는 10%를 보유합니다. 이후의 주택 규정으로 세부 내용이 바뀌었는지 공증인에게 물어보십시오.
장기 임차권 빌라: 임대차 증서
발리의 오프플랜 빌라 매매는 대부분 장기 임차 계약입니다. 인도네시아 법원에서 사문서는 증거력이 약하므로 공증인 앞에서 공정증서로 체결해야 합니다. 계약에 주택 규정이 적용되지 않는다면 7일 검토 기간, 20% 공정 기준, 환불 규칙에 기댈 수 없습니다. 이런 보호를 원한다면 계약서에 직접 써넣으십시오. 다뤄야 할 조항은 발리 장기 임차권 가이드에 정리되어 있습니다.
4단계: 공사 진행에 맞춘 납부
납부 계획은 보통 단계별로 짜입니다. 계약금을 낸 뒤 허가 발급이나 공정 단계 같은 이정표에 맞춰 분할금을 내고, 완공이나 인도 때 잔금을 냅니다. 36개월 분할 납부처럼 더 긴 일정을 내세우는 시행사도 있습니다. 일정이 어떻든 각 납부를 확인된 공정 진척에 묶고, PBG 발급을 확인하고, 시행사의 실적을 점검하십시오.
실무적으로는 계약서가 각 이정표를 현장에서 누군가 확인할 수 있는 말로 정하고, 누가 확인하는지도 명시해야 한다는 뜻입니다. 완공의 정의 없이 ‘공정 50% 시점’에 내도록 한 납부는 시행사가 요구할 때 내는 납부나 다름없습니다.
현지 금융은 여기서 별 도움이 되지 않습니다. 등기된 Hak Pakai는 담보로 제공할 수 있지만, 발리 장기 임차권을 담보로 한 은행 대출은 기대하지 않는 편이 좋고, 외국인에 대한 현지 대출은 드뭅니다. 대부분의 외국인 매수자는 현금으로 내거나 시행사의 납부 계획을 이용합니다.
5단계: 완공, 인도, SLF
완공된 건물에는 사용하기 전에 사용 적합성을 확인하는 지방정부 발급 사용 적합 증명, 즉 SLF(Sertifikat Laik Fungsi)가 있어야 합니다. PP 16/2021에 따라 단독주택과 연립주택은 20년, 그 밖의 건물은 5년간 유효합니다. 갱신하려면 기술 점검을 받아야 하고, SLF가 없는 건물에 대한 제재는 철거까지 이를 수 있습니다. 인도를 받아들이기 전에 SLF를 요구하고, 인도받는 건물과 일치하는지 확인하십시오.
등기된 권리라면 완공은 세금과 증서도 뜻합니다. 매도자는 이전에 대해 2.5%의 분리과세 소득세를 내고, 매수자는 최대 5%의 취득세(BPHTB)를 냅니다. PPAT는 둘 다 납부된 뒤에만 매매증서나 설정 증서에 서명하고 이를 토지청에 등기하며, 그러면 매수자 명의로 증서가 발급됩니다. 전체 목록은 발리 부동산 세금과 비용에 관한 글에서 다룹니다.
장기 임차권이라면 계약서에 그렇게 정해져 있을 경우 인도 시점이 임차 기간의 시작입니다. 임차 연수가 언제부터 계산되는지 확인하십시오.
단계별 서류
| 단계 | 서류 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 예약 전 | 토지 증서(예: SHM) | 토지청(BPN)에서 확인, 명의자가 직접 나와 서명 |
| 예약 전 | 지방법원 확인서 | 토지에 계류 중인 분쟁 없음 |
| 예약 전 | SPPT PBB(연간 토지세 고지서) | 연간 토지·건물세 납부 |
| 예약 전 | 용도지역 확인과 KKPR | 용도지역이 계획된 용도를 허용, KKPR 확인 또는 승인 |
| 착공 전 | PBG(또는 유효한 기존 IMB) | 발급되었고 매입하는 프로젝트와 일치 |
| 계약 | 공증인이 작성한 PPJB 또는 임대차 증서 | 공정증서 형식, 확인 가능한 이정표, 환불 조건 |
| 사용 전 | 지방정부가 발급한 SLF | 인도받는 건물에 대해 발급 |
| 권리증 있는 매매만 해당 | PPAT 앞에서 작성한 AJB 또는 설정 증서, 이어서 토지 증서 | 세금 납부, 매수자 명의로 권리 등기 |
계약금을 내기 전에 확인할 것
- 어떤 권리를 사는지 확인하십시오. 임차권, Hak Pakai, 구분소유권, 또는 그 밖의 것인지입니다. 발리의 Hak Pakai라면 외국인 매수자 최저 가격은 주택 5,000,000,000 IDR, 아파트 2,000,000,000 IDR이며, 이 금액은 공증인에게 확인해야 합니다.
- BPN에서 확인한 토지 증서와 소유자, 그리고 변호사가 확인한 필요 서명 전부
- 부지의 용도지역과, 2025년 및 2026년 제한에 걸리는 생산 농지인지 여부
- PBG, 그리고 발급되지 않을 경우 계약금 환불 여부
- 확인 가능한 이정표에 묶인 루피아 기준 납부 일정
- 권리증 있는 매매라면 주택법상 보호가 적용되는지, 임차권이라면 그에 상응하는 보호를 계약서에 써넣었는지
- 인도 전 SLF
구조 자체는 발리에서 외국인이 소유할 수 있는 것에서, 흔한 함정은 발리에서 매수자가 마주하는 위험에서 설명합니다. 저희가 함께하는 오프플랜 프로젝트는 발리 매물에 있으며, 저희가 일하는 방식은 인도네시아 페이지에서 설명합니다.
