Off-Plan-Kauf auf Bali Schritt für Schritt: Notar, Prüfung des Zertifikats, Zonierung, PBG und SLF
Ein Off-Plan-Kauf auf Bali läuft auf fünf Prüfungen in der richtigen Reihenfolge hinaus: das Landzertifikat beim Grundbuchamt, die Zonierung des Grundstücks, die Baugenehmigung (PBG) vor Baubeginn, ein Vertrag, der Ihre Zahlungen an echten Baufortschritt bindet, und die Nutzungsbescheinigung (SLF), bevor irgendjemand das Gebäude nutzt. Stimmen diese fünf, ist der Rest Papierkram. Fehlt eine davon, hilft auch noch so viel Papierkram nicht.
Der rechtliche Rahmen hängt davon ab, was Sie kaufen. Verkauft ein Bauträger ein Haus oder Apartment mit eingetragenem Titel, legen Indonesiens Wohnungsbauvorschriften fest, wie der Vorvertrag (PPJB) zu gestalten ist und wann der Bauträger ihn unterzeichnen darf. Die meisten Off-Plan-Verkäufe von Villen auf Bali sind jedoch Leasehold-Verträge, und für sie gilt diese Wohnungsbauverordnung möglicherweise nicht. Dann ist der Vertrag Ihr einziger Schutz, und er enthält genau das, was ausgehandelt wurde.
So würden wir den Ablauf im Oktober 2026 gestalten, mit den Beteiligten, den Dokumenten, die Sie verlangen sollten, und den Stellen, an denen die Regeln Sie ungeschützt lassen.
Wer was macht: Notar und PPAT
Bei einem Kauf auf Bali treten zwei Amtspersonen auf, und eine einzige Person kann beide Ämter innehaben. Der Notar (Notaris) errichtet öffentliche Urkunden wie den PPJB, Pachturkunden (akta sewa) und Gesellschaftsurkunden. Der Urkundsbeamte für Landurkunden (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) errichtet die Urkunden, mit denen eingetragene Landrechte übertragen oder begründet werden, etwa die Kaufurkunde (AJB) oder die Urkunde, mit der ein Hak Pakai auf privatem Land eingeräumt wird. Diese Urkunde wird anschließend beim Grundbuchamt BPN eingetragen.
Vor dem Entwurf der Kaufurkunde prüft der PPAT beim Grundbuchamt die Echtheit des Zertifikats, und er darf die Übertragung erst unterzeichnen, wenn die Einkommensteuer des Verkäufers und die Erwerbsabgabe des Käufers bezahlt sind. Eine nicht eingetragene Bestellungsurkunde bindet Dritte nicht. Bei einem Hak Pakai wird Ihr Recht mit der Eintragung wirksam.
Arbeitet der Bauträger mit einem eigenen Notar, können Sie trotzdem jeden Entwurf vor der Unterzeichnung von Ihrem eigenen Anwalt prüfen lassen. Das empfehlen wir, ganz gleich, welche Struktur Sie kaufen.
Schritt 1: die Reservierung
Eine Reservierung oder Buchung ist ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Eine gesetzliche Form dafür gibt es nicht. Lesen Sie also vor der Zahlung, was darin zur Rückerstattung steht. Anzahlungen für Off-Plan-Villen auf Bali liegen meist bei etwa 10 bis 30% des Preises. Das sind Konditionen der Bauträger, keine regulierten Normen. Verlangen Sie, dass die Anzahlung erstattet wird, falls die Baugenehmigung (PBG) nicht erteilt wird, und lassen Sie das schriftlich in die Reservierung selbst aufnehmen.
Achten Sie auf die Währung. Die Verordnung PBI 17/3/PBI/2015 von Bank Indonesia schreibt für Transaktionen in Indonesien die Rupiah vor und verpflichtet Unternehmen, Preise in Rupiah anzugeben. Marketing für Ausländer auf Bali zeigt Preise oft in US-Dollar, doch der Vertrag und die Zahlungen innerhalb Indonesiens sollten in Rupiah lauten, Dollar höchstens als Richtwert.
Schritt 2: Due Diligence zum Land
Beginnen Sie mit dem Zertifikat: Lassen Sie es (SHM bei Hak-Milik-Land) und den eingetragenen Eigentümer direkt beim BPN überprüfen, kaufen Sie nicht über einen Mittelsmann, wenn die auf dem Zertifikat genannte Person nicht anwesend ist, und holen Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bezirksgerichts ein, die zeigt, dass keine Streitigkeiten anhängig sind. Prüfen Sie dann anhand des jährlichen Steuerbescheids (SPPT PBB), ob die jährliche Grund- und Gebäudesteuer (PBB) bezahlt ist.
Land auf Bali ist oft in Familienbesitz. Vergewissern Sie sich daher, dass alle erforderlichen Zustimmungen der Familie vorliegen, und fragen Sie einen Anwalt, welche Unterschriften das Gesetz für das Grundstück, das Sie kaufen, tatsächlich verlangt.
Zonierung und Konformität mit der Raumordnung (KKPR)
Die Zonierung entscheidet, ob auf dem Land überhaupt rechtmäßig eine Villa stehen darf. Prüfen Sie die Zone der Parzelle (die „ITR“-Zonenprüfung). Balis Raumordnungsplan auf Provinzebene ist die Perda 2/2023 für die Jahre 2023 bis 2043, und seit Februar 2026 schränkt die Perda 4/2026 die Umwandlung produktiver Agrarflächen in gewerbliche Nutzung ein. Auf Land in einer Agrar- oder Grünzone darf rechtmäßig keine Villa entstehen.
Das Projekt braucht außerdem die Konformität mit der Raumordnung (KKPR). Wo ein digitaler detaillierter Raumplan (RDTR) in das nationale Genehmigungssystem OSS eingebunden ist, erfolgt die Bestätigung automatisch. Anderswo ist eine Genehmigung nötig. Trotz Gerüchten, die durch Bearbeitungsverzögerungen in OSS entstanden sind, wurde die KKPR nicht abgeschafft. Unser Artikel zur Zonierung auf Bali erklärt die Zonen ausführlicher.
Die Baugenehmigung (PBG)
Die PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) hat mit dem Gesetz zur Schaffung von Arbeitsplätzen (Job Creation Law) und PP 16/2021 die alte Baugenehmigung IMB ersetzt, und gebaut werden darf erst, wenn eine PBG erteilt ist. IMBs, die vor PP 16/2021 ausgestellt wurden, bleiben bis zu ihrem Ablauf gültig. Fragen Sie bei einem Off-Plan-Projekt nach der PBG-Nummer und prüfen Sie, ob die damit genehmigten Pläne dem entsprechen, was Sie kaufen: Anzahl der Gebäude, Wohnfläche und Nutzung.
Diese Prüfungen sind keine Formalitäten. Im September 2025 kündigte Balis Gouverneur nach tödlichen Überschwemmungen einen Stopp für neue Hotels, Villen und ähnliche Bauvorhaben auf produktiven Flächen und in Wassereinzugsgebieten an. Im Juli 2025 begannen die Behörden, am Bingin Beach 48 Bauten abzureißen, die ohne Genehmigung auf geschütztem Küstenland errichtet worden waren.
Schritt 3: der Vertrag
Häuser und Apartments mit Titel: der PPJB
Bei Verkäufen durch Bauträger, die unter die Wohnungsbaugesetze fallen, verlangt die Ministerialverordnung Permen PUPR 11/PRT/M/2019, dass der PPJB eine notarielle Urkunde ist, und der Käufer muss mindestens sieben Tage Zeit zur Prüfung des Entwurfs erhalten. Der Bauträger darf einen PPJB erst unterzeichnen, wenn er das Landzertifikat und die Baugenehmigung besitzt, Straßen und Entwässerung vorhanden sind und ein Gutachter bestätigt hat, dass mindestens 20% des Baus fertig sind.
Dieselbe Verordnung regelt die Rückerstattung. Verfehlt der Bauträger die von ihm angegebenen Termine, kann der Käufer zurücktreten und erhält innerhalb von 30 Tagen den vollen Betrag zurück. Gerät der Käufer nach dem PPJB in Verzug, behält der Bauträger Zahlungen bis zu 10% des Preises ein, oder 10%, wenn mehr gezahlt wurde. Fragen Sie den Notar, ob spätere Wohnungsbauvorschriften die Einzelheiten geändert haben.
Leasehold-Villen: die Pachturkunde
Die meisten Off-Plan-Verkäufe von Villen auf Bali sind Leasehold-Verträge. Sie sollten als notarielle Urkunden vor einem Notar unterzeichnet werden, denn private Vereinbarungen haben vor indonesischen Gerichten nur schwache Beweiskraft. Gilt die Wohnungsbauverordnung für Ihren Vertrag nicht, können Sie sich weder auf ihre siebentägige Prüffrist noch auf ihre Schwelle von 20% Baufortschritt oder ihre Regeln zur Rückerstattung verlassen. Wenn Sie diesen Schutz wollen, schreiben Sie ihn in den Vertrag. Unser Leitfaden zum Leasehold auf Bali listet die Klauseln auf, die enthalten sein sollten.
Schritt 4: zahlen, während das Gebäude wächst
Zahlungspläne sind meist gestaffelt: eine Anzahlung, dann Raten, die an Meilensteine wie die Erteilung der Genehmigung und einzelne Bauabschnitte gebunden sind, und ein Restbetrag bei Fertigstellung oder Übergabe. Manche Bauträger werben mit längeren Plänen, zum Beispiel 36 Monatsraten. Wie auch immer der Plan aussieht: Binden Sie jede Zahlung an überprüften Baufortschritt, vergewissern Sie sich, dass die PBG erteilt ist, und prüfen Sie die Erfolgsbilanz des Bauträgers.
Praktisch heißt das: Der Vertrag sollte jeden Meilenstein so benennen, dass jemand ihn vor Ort überprüfen kann, und festlegen, wer das tut. Eine Zahlung, die „bei 50% Fertigstellung“ fällig wird, ohne dass Fertigstellung definiert ist, wird dann fällig, wenn der Bauträger sie verlangt.
Eine Finanzierung vor Ort hilft hier kaum. Ein eingetragenes Hak Pakai kann mit einer Hypothek belastet werden, doch auf eine Bankhypothek für ein Leasehold auf Bali sollten Sie nicht setzen, und lokale Kredite an Ausländer sind selten. Die meisten ausländischen Käufer zahlen bar oder nutzen den Zahlungsplan des Bauträgers.
Schritt 5: Fertigstellung, Übergabe und die SLF
Ein fertiges Gebäude braucht eine Nutzungsbescheinigung, die SLF (Sertifikat Laik Fungsi), mit der die Regionalregierung bestätigt, dass es nutzungstauglich ist, bevor es genutzt wird. Nach PP 16/2021 gilt sie 20 Jahre für Einfamilien- und Reihenhäuser und fünf Jahre für andere Gebäude. Für die Verlängerung ist eine technische Inspektion nötig, und Gebäuden ohne SLF drohen Sanktionen bis zum Abriss. Verlangen Sie die SLF, bevor Sie die Übergabe annehmen, und prüfen Sie, ob sie zu dem Gebäude passt, das Sie erhalten.
Bei einem eingetragenen Titel gehören zur Fertigstellung auch Steuern und Urkunde. Der Verkäufer zahlt auf die Übertragung eine abgeltende Einkommensteuer von 2.5%, der Käufer eine Erwerbsabgabe (BPHTB) von bis zu 5%. Der PPAT unterzeichnet die Kaufurkunde oder die Bestellungsurkunde erst, wenn beides bezahlt ist, lässt sie dann beim Grundbuchamt eintragen, und das Zertifikat wird auf Ihren Namen ausgestellt. Unser Artikel zu Steuern und Kosten für Immobilien auf Bali enthält die vollständige Liste.
Bei einem Leasehold beginnt mit der Übergabe die Pachtdauer, sofern der Vertrag das so vorsieht. Prüfen Sie, ab welchem Datum Ihre Jahre laufen.
Die Dokumente in jeder Phase
| Phase | Dokument | Was zu prüfen ist |
|---|---|---|
| Vor der Reservierung | Landzertifikat (z. B. SHM) | Beim Grundbuchamt (BPN) überprüft, der eingetragene Eigentümer anwesend und unterschreibend |
| Vor der Reservierung | Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bezirksgerichts | Keine anhängigen Streitigkeiten um das Land |
| Vor der Reservierung | SPPT PBB (jährlicher Grundsteuerbescheid) | Jährliche Grund- und Gebäudesteuer bezahlt |
| Vor der Reservierung | Zonenprüfung und KKPR | Die Zone erlaubt die geplante Nutzung, KKPR bestätigt oder genehmigt |
| Vor dem Bau | PBG (oder eine gültige ältere IMB) | Erteilt und passend zum Projekt, das Sie kaufen |
| Vertrag | PPJB oder Pachturkunde, errichtet von einem Notar | Notarielle Form, überprüfbare Meilensteine, Regeln zur Rückerstattung |
| Vor der Nutzung | SLF der Regionalregierung | Für das Gebäude ausgestellt, das Sie erhalten |
| Nur bei Verkauf mit Titel | AJB oder Bestellungsurkunde vor dem PPAT, danach das Zertifikat | Steuern bezahlt, Recht auf Ihren Namen eingetragen |
Was Sie prüfen sollten, bevor Sie eine Anzahlung leisten
- Welches Recht Sie kaufen: eine Pacht, ein Hak Pakai, ein Strata-Titel oder etwas anderes. Bei einem Hak Pakai auf Bali liegt die Untergrenze für ausländische Käufer bei 5 Milliarden IDR für ein Haus und 2 Milliarden IDR für ein Apartment, und der Wert sollte mit dem Notar bestätigt werden.
- Das Landzertifikat und den Eigentümer, überprüft beim BPN, und jede erforderliche Unterschrift, von einem Anwalt benannt.
- Die Zone des Grundstücks und ob es sich um produktives Agrarland handelt, das unter die Beschränkungen von 2025 und 2026 fällt.
- Die PBG und ob die Anzahlung erstattet wird, falls sie nicht erteilt wird.
- Einen Zahlungsplan in Rupiah, gebunden an Meilensteine, die Sie überprüfen können.
- Bei einem Verkauf mit Titel, ob der Schutz der Wohnungsbaugesetze greift. Bei einer Pacht, ob Sie gleichwertige Regeln schriftlich in den Vertrag aufgenommen haben.
- Die SLF vor der Übergabe.
Die Strukturen selbst erklärt der Artikel Was Ausländer auf Bali besitzen dürfen, die häufigen Fallen Die Risiken für Käufer auf Bali. Off-Plan-Projekte, mit denen wir arbeiten, finden Sie in unseren Angeboten auf Bali, und unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir arbeiten.
