Die Risiken für Käufer auf Bali: Nominee-Deals, „Freehold“-Versprechen, Vermietung ohne Lizenz und wie Sie das prüfen

Die teuersten Fehler ausländischer Käufer auf Bali beginnen meist mit einem Satz, den ihnen jemand gesagt hat. „Sie können es als Freehold besitzen.“ „Der Nominee ist sicher, wir haben eine Nebenvereinbarung.“ „Es sind 80 Jahre.“ „Sie können es vom ersten Tag an auf Airbnb stellen.“ „Mit der Villa bekommen Sie ein Visum.“ Nach indonesischem Recht, Stand Oktober 2026, ist jeder dieser Sätze falsch oder gravierend unvollständig, und jeder lässt sich prüfen, bevor Geld fließt.

Die Risiken lassen sich in wenige Gruppen einteilen: wem das Land rechtlich gehört, wie lange Ihr Recht gilt, ob das Gebäude auf diesem Grundstück rechtmäßig steht, ob es vermietet werden darf und was der Kauf Ihnen außerhalb des Immobilienrechts bringt und was nicht. Im Folgenden nehmen wir uns jede Behauptung vor, stellen sie dem Gesetz gegenüber und sagen, was Sie verlangen sollten.

„Freehold für Ausländer“

Volleigentum (Freehold) heißt in Indonesien Hak Milik, und halten können es nur indonesische Staatsbürger. Wer zusätzlich eine andere Staatsbürgerschaft besitzt, kann es ebenfalls nicht halten (UUPA Art. 21). Jeder Verkauf, jede Schenkung, jedes Testament und jede andere Handlung, die Hak Milik direkt oder indirekt auf einen Ausländer übertragen soll, ist kraft Gesetzes nichtig, und das Land fällt an den Staat (Art. 26(2)).

Für eine ausländische Privatperson gibt es auf Bali also keinen legalen Weg zum Freehold. Wenn ein Inserat für Ausländer „Freehold“ verspricht, beschreibt es etwas anderes: eine Nominee-Konstruktion, eine Gesellschaft mit einem Baurecht (HGB) oder ein Hak Pakai. Die erste Frage ist einfach: Wessen Name steht auf dem Zertifikat, und welches Recht weist es aus? Unser Leitfaden zum Eigentum erklärt die Strukturen, die tatsächlich funktionieren.

Nominee-Deals: warum die Nebenvereinbarung Sie nicht schützt

Bei einem Nominee-Deal wird Hak Milik auf den Namen einer indonesischen Person eingetragen, und eine Nebenvereinbarung erklärt den Ausländer zum eigentlichen Eigentümer. Indonesien erkennt wirtschaftliches Eigentum (Beneficial Ownership) nicht an. Solche Vereinbarungen sind daher nicht durchsetzbar, und Sie sollten sich nicht auf sie verlassen. Der eingetragene indonesische Eigentümer ist der rechtliche Eigentümer.

Die Gerichte wenden das auch an. Im Verfahren 872/Pdt.G/2020 erklärte das Bezirksgericht Denpasar eine Namensleihvereinbarung für nichtig und bestätigte den Verkauf des Landes durch die indonesische Partei an einen Dritten. Der Ausländer ging leer aus.

Gesellschaftsanteile über einen Nominee zu halten scheitert auf dieselbe Weise. Artikel 33 des Investitionsgesetzes 25/2007 erklärt jede Vereinbarung für nichtig, nach der Anteile an einer PT für jemand anderen gehalten werden, und die Investitionsbehörde kann Sanktionen bis zum Entzug der Lizenz der Gesellschaft verhängen.

Seit Februar 2026 ist das Risiko nicht mehr nur zivilrechtlich. Balis Perda 4/2026 verbietet ausdrücklich die Übertragung von Landeigentum über Nominees, und die Sanktionen treffen auch jeden, der als Vermittler oder Helfer auftritt oder die Mittel bereitstellt, damit ein Ausländer über einen Nominee Land kontrollieren kann. Auch ein Makler, der so etwas einfädelt, setzt sich jetzt einem Risiko aus.

„Es sind 80 Jahre“ und „30 + 30“: wie lange das Recht wirklich gilt

Die „80 Jahre“ stammen vom Hak Pakai auf Staatsland: bis zu 30 Jahre, verlängerbar um bis zu 20, danach erneuerbar um bis zu weitere 30, wobei jeder Schritt beantragt und genehmigt werden muss. Selbst dann gibt es keine Garantie, dass Verlängerung und Erneuerung gewährt werden. Das meiste Land auf Bali ist privates Hak Milik, und ein Hak Pakai darauf läuft bis zu 30 Jahre. Erneuern lässt es sich nur durch eine neue Urkunde, der der Eigentümer zustimmt. Ein Hak Pakai endet außerdem, wenn der Inhaber die Voraussetzungen dafür nicht mehr erfüllt.

Bei Pachtverträgen sind „30 + 30“ oder „bis zu 80 Jahre“ zusammengezählte vertragliche Optionen, kein gesetzliches Recht. Eine Verlängerung gibt es nur, wenn der Vertrag sie vorsieht, idealerweise mit festem Preis oder einer Preisformel, und bei Ablauf fallen Land und Gebäude an den Eigentümer zurück. Die gute Nachricht: Ein Pachtvertrag übersteht den Tod einer der Parteien und einen Verkauf des Landes, sofern er nichts anderes bestimmt (Zivilgesetzbuch Art. 1575 und 1576). Unser Leitfaden zum Leasehold behandelt die Klauseln, die eine Verlängerung verlässlich machen.

Land, Zonierung und Genehmigungen

„Auf jedes Grundstück passt eine Villa“

Entscheidend ist die Zonierung. Auf Land in einer Agrar- oder Grünzone darf rechtmäßig keine Villa entstehen. Im September 2025 kündigte der Gouverneur einen Stopp für neue gewerbliche Bauten auf produktiven Flächen und in Wassereinzugsgebieten an, und die Perda 4/2026 schränkt die Umwandlung von Agrarland in gewerbliche Nutzung ein. Gebäude ohne Genehmigung können abgerissen werden: Ab dem 21. Juli 2025 begannen die Behörden, am Bingin Beach 48 Bauten abzureißen, die ohne Genehmigung auf geschütztem oder staatlichem Küstenland errichtet worden waren.

„Der Bauträger hat Genehmigungen, also ist alles in Ordnung“

Hinter „Genehmigungen“ stehen mehrere verschiedene Dokumente, und jedes beantwortet eine andere Frage. Prüfen Sie die Baugenehmigung (PBG) vor dem Bau, die Nutzungsbescheinigung (SLF) vor der Nutzung, die Übereinstimmung mit der Raumordnung (KKPR) und das Landzertifikat beim Grundbuchamt (BPN). Holen Sie für das Land außerdem eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bezirksgerichts ein und verhandeln Sie nicht über einen Mittelsmann, wenn die auf dem Zertifikat genannte Person nicht anwesend ist.

Familienland

Land auf Bali ist oft in Familienbesitz. Vergewissern Sie sich daher, dass jede erforderliche Zustimmung der Familie vorliegt, prüfen Sie, ob es Erbstreitigkeiten gibt, und lassen Sie einen Anwalt feststellen, welche Unterschriften rechtlich nötig sind.

Übergabe bei Off-Plan

Bei Verkäufen durch Bauträger, die unter die Wohnungsbaugesetze fallen, darf ein PPJB erst unterzeichnet werden, wenn mindestens 20% des Baus fertig sind, und der Käufer hat ein gesetzliches Recht auf Rückerstattung, wenn der Bauträger die angegebenen Termine verfehlt. Bei Off-Plan-Villen im Leasehold, also beim größten Teil des Marktes auf Bali, schützt Sie nur, was im Vertrag steht. Unser Off-Plan-Leitfaden zeigt, auf welchen Zahlungsmeilensteinen Sie bestehen sollten.

Vermietung ohne Lizenz und Renditeversprechen

„Sie können es vom ersten Tag an auf Airbnb anbieten“ übergeht, dass Kurzzeitvermietung ein lizenzpflichtiges Gewerbe ist. Sie braucht eine Gewerbeidentifikationsnummer (NIB) und einen Klassifizierungscode (KBLI) über das OSS-System, und auf die Zahlungen der Gäste fällt eine regionale Beherbergungssteuer von bis zu 10% an. 2026 übergab das Tourismusministerium den Plattformen eine Liste nicht lizenzierter Inserate, und bis zum 1. August 2026 wurden 259 davon bei neun Online-Reiseportalen gelöscht. Eine API-Anbindung zwischen den Systemen der Regierung und diesen Plattformen ist für den 1. Juni 2027 geplant, damit Unterkünfte ohne Lizenz gar nicht mehr vermarktet werden können. Airbnb selbst ist nicht verboten.

Zwei verwandte Behauptungen müssen ebenfalls korrigiert werden. Die Homestay-Kategorie Pondok Wisata ist per Definition vom Eigentümer bewohnt und im Besitz der lokalen Gemeinschaft, für einen ausländischen Eigentümer also kein gangbarer Weg. Und Mieteinnahmen werden nicht für alle mit 10% besteuert: Der Abgeltungssatz von 10% gilt für ansässige Vermieter, Nichtansässige sollten mit 20% Quellensteuer rechnen.

Dann sind da die Renditen. Manches Marketing nennt feste Renditen von 10 bis 15%. Keine offizielle Stelle und kein Index erfasst Auslastung oder Renditen von Villen auf Bali, eine prognostizierte Rendite ist also eine Schätzung des Verkäufers. Behandeln Sie sie als solche und nie als Versprechen, das Sie einklagen können. Unser Leitfaden zu den Vermietungsregeln zeigt, was eine legale Vermietung braucht.

Behauptungen zu Visum, Mindestpreis und Währung

„Mit der Villa bekommen Sie ein Aufenthaltsrecht“ ist falsch. Für den Kauf einer Leasehold-Villa gibt es kein Visum. Das Second Home Visa verlangt 130,000 US$ bei einer staatlichen Bank oder den Kauf eines Apartments im Wert von mindestens 1,000,000 US$, und das Golden Visa sieht keinen Weg über Immobilien vor. Mehr dazu in unserem Visa-Leitfaden.

„Ausländer können alles zu jedem Preis kaufen“ ist bei Immobilien mit Rechtstitel ebenfalls falsch. Auf Bali liegen die Untergrenzen für ausländische Käufer bei 5 Milliarden IDR für ein Haus mit Grundstück und 2 Milliarden IDR für ein Apartment, mit einem Grundstück pro Person oder Familie und höchstens 2,000 Quadratmetern Land. Lassen Sie sich den aktuellen Wert vom Notar bestätigen, bevor Sie sich festlegen.

Und „Preis in USD, Zahlung in USD“ stößt auf die Vorschrift von Bank Indonesia. PBI 17/3/PBI/2015 schreibt für Transaktionen in Indonesien die Rupiah vor und verlangt, dass Preise in Rupiah angegeben werden. Bei unbaren Verstößen drohen Verwaltungsbußgelder. Dollarbeträge im Marketing sollten Sie nur als Richtwerte lesen.

Behauptungen und Fakten

Was man Ihnen vielleicht sagt	Die Fakten
„Ausländer können Freehold kaufen.“	Falsch. Hak Milik ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten, Übertragungen an Ausländer sind nichtig.
„Mit einer Nebenvereinbarung ist der Nominee sicher.“	Nominee-Vereinbarungen sind nichtig und nicht durchsetzbar, und auf Bali seit Februar 2026 verboten.
„Hak Pakai gilt 80 Jahre.“	Nur auf Staats- oder HPL-Land, Schritt für Schritt und vorbehaltlich der Genehmigung. Auf Privatland bis zu 30 Jahre.
„Die Pacht läuft 30 + 30.“	Sicher ist nur die erste Laufzeit, Verlängerungen gibt es nur so, wie sie im Vertrag stehen.
„Auf jedes Grundstück passt eine Villa.“	Die Zonierung entscheidet, die Umwandlung von Agrarland ist eingeschränkt, Bauten ohne Genehmigung wurden abgerissen.
„Sie können es vom ersten Tag an auf Airbnb anbieten.“	Vermietung ist ein lizenzpflichtiges Gewerbe, Inserate ohne Lizenz werden gelöscht.
„Feste Renditen von 10 bis 15%.“	Kein Index erfasst Renditen oder Auslastung von Villen auf Bali, eine prognostizierte Rendite ist eine Schätzung des Verkäufers.
„Mieteinnahmen werden für alle mit 10% besteuert.“	10% für Ansässige, Nichtansässige sollten mit 20% rechnen.
„Mit der Villa bekommen Sie ein Visum.“	Nein. Der einzige Weg über Immobilien ist ein Apartment ab 1,000,000 US$, über das Second Home Visa.
„Zahlen Sie in Dollar.“	Transaktionen in Indonesien müssen in Rupiah erfolgen.

So prüfen Sie, Schritt für Schritt

1. Fragen Sie, welches Recht Sie kaufen und auf wessen Namen das Zertifikat oder die Urkunde lauten wird.
2. Überprüfen Sie Zertifikat und Eigentümer beim BPN, holen Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bezirksgerichts ein und lassen Sie einen Anwalt jede erforderliche Unterschrift benennen.
3. Lehnen Sie jede Struktur ab, die von einem Nominee oder einer Nebenvereinbarung über das „eigentliche Eigentum“ abhängt.
4. Lesen Sie die Laufzeit so, wie Gesetz und Vertrag sie festlegen: zuerst die sicheren Jahre, dann die Optionen.
5. Prüfen Sie die Zone, die KKPR, die PBG und bei einem fertigen Gebäude die SLF.
6. Wenn Sie vermieten wollen, klären Sie, wer NIB und KBLI halten wird, und lassen Sie sich zu Ihrem Steuersatz beraten.
7. Ignorieren Sie Renditeversprechen und prüfen Sie jede Aussage zum Visum bei der Einwanderungsbehörde.
8. Schließen Sie Verträge in Rupiah ab und zahlen Sie in Rupiah, gebunden an Meilensteine, die Sie überprüfen können.

Die Kosten, die mit einem Kauf verbunden sind, finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuern und Kosten, die Regeln zur Flächennutzung in Zonierung auf Bali. Sie können unsere Angebote auf Bali durchsuchen, und unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir arbeiten.