Les risques qui guettent les acheteurs à Bali : prête-noms, fausse « pleine propriété », locations sans licence et comment vérifier

Les erreurs les plus coûteuses des acheteurs étrangers à Bali commencent en général par une phrase qu’on leur a dite. « Vous pouvez l’avoir en pleine propriété. » « Le prête-nom est sans risque, nous avons un accord parallèle. » « C’est 80 ans. » « Vous pouvez la mettre sur Airbnb dès le premier jour. » « La villa vous donne un visa. » Chacune de ces phrases est fausse ou gravement incomplète au regard du droit indonésien tel qu’il s’appliquait en octobre 2026, et chacune peut être vérifiée avant que l’argent ne change de mains.

Les risques se rangent en quelques familles : qui possède juridiquement le terrain, combien de temps dure votre droit, si le bâtiment est légal sur cette parcelle, s’il peut être loué, et ce que l’achat vous apporte ou non en dehors du droit immobilier. Nous reprenons ci-dessous chaque affirmation, la confrontons au droit et indiquons ce qu’il faut demander.

« La pleine propriété pour les étrangers »

En Indonésie, la pleine propriété s’appelle Hak Milik, et seuls les citoyens indonésiens peuvent la détenir. Une personne qui possède aussi une autre nationalité ne le peut pas non plus (UUPA, art. 21). Toute vente, donation, disposition testamentaire ou autre acte visant à transférer un Hak Milik à un étranger, directement ou indirectement, est nul de plein droit, et le terrain revient à l’État (art. 26(2)).

Il n’existe donc aucune voie légale permettant à un particulier étranger de détenir la pleine propriété à Bali. Quand une annonce destinée aux étrangers parle de « pleine propriété », elle décrit autre chose : un montage par prête-nom, une société titulaire d’un droit de construire (HGB) ou un Hak Pakai. La première question à poser est simple : au nom de qui sera le certificat, et quel droit y figurera ? Notre guide de la propriété explique les structures qui fonctionnent réellement.

Montages par prête-nom : pourquoi l’accord parallèle ne vous protège pas

Un montage par prête-nom place le Hak Milik au nom d’un Indonésien, avec un accord parallèle qui désigne l’étranger comme le véritable propriétaire. L’Indonésie ne reconnaît pas la propriété économique : ces accords sont donc inapplicables et vous ne devez pas compter sur eux. Le propriétaire indonésien enregistré est le propriétaire légal.

Les tribunaux appliquent ce principe. Dans l’affaire 872/Pdt.G/2020, le tribunal de district de Denpasar a annulé un accord de prête-nom et validé la vente du terrain à un tiers par la partie indonésienne, laissant l’étranger sans rien.

Détenir des parts de société par l’intermédiaire d’un prête-nom échoue de la même manière. L’article 33 de la loi sur l’investissement 25/2007 frappe de nullité tout accord par lequel des actions d’une PT sont détenues pour le compte d’un tiers, et l’autorité de l’investissement peut prononcer des sanctions allant jusqu’au retrait de la licence de la société.

Depuis février 2026, le risque n’est plus seulement civil. Le Perda 4/2026 de Bali interdit expressément les transferts de propriété foncière par prête-nom, et ses sanctions visent aussi quiconque agit comme intermédiaire ou facilitateur, ou fournit les moyens, pour qu’un étranger contrôle un terrain par un prête-nom. L’agent qui organise un tel montage est désormais exposé lui aussi.

« C’est 80 ans » et « 30 + 30 » : la durée réelle

Les « 80 ans » viennent du Hak Pakai sur terrain de l’État : 30 ans au plus, prolongeables de 20 ans au plus, puis renouvelables pour 30 ans au plus, chaque étape devant être demandée et approuvée. Même dans ce cas, rien ne garantit que la prolongation et le renouvellement seront accordés. La plupart des terrains de Bali sont des Hak Milik privés, et un Hak Pakai sur un tel terrain court jusqu’à 30 ans, renouvelable uniquement par un nouvel acte auquel le propriétaire consent. Un Hak Pakai prend fin aussi si son titulaire cesse de remplir les conditions pour le détenir.

Pour les baux, « 30 + 30 » ou « jusqu’à 80 ans » sont des options contractuelles mises bout à bout, pas un droit légal. Une prolongation n’existe que si le contrat la prévoit, idéalement avec un prix fixe ou une formule de prix, et à l’échéance le terrain et les bâtiments reviennent au propriétaire. Point positif : un bail survit au décès de l’une ou l’autre partie et à la vente du terrain, sauf stipulation contraire (Code civil, art. 1575 et 1576). Notre guide du bail de longue durée présente les clauses qui rendent une prolongation effective.

Terrain, zonage et permis

« On peut construire une villa sur n’importe quelle parcelle »

C’est le zonage qui décide. Un terrain situé en zone agricole ou en zone verte ne peut pas légalement accueillir une villa. En septembre 2025, le gouverneur a annoncé l’arrêt des nouvelles constructions commerciales sur les terres productives et dans les zones de captage d’eau, et le Perda 4/2026 restreint la conversion des terres agricoles à un usage commercial. Les bâtiments sans permis peuvent être démolis : à partir du 21 juillet 2025, les autorités ont commencé à démolir 48 constructions à Bingin Beach, bâties sans permis sur des terrains côtiers protégés ou appartenant à l’État.

« Le promoteur a ses permis, donc tout va bien »

Le mot « permis » recouvre plusieurs documents, et chacun répond à une question distincte. Vérifiez l’autorisation de construire (PBG) avant les travaux, le certificat de fonction (SLF) avant l’usage, la conformité d’usage du sol (KKPR) et le certificat foncier auprès du bureau foncier (BPN). Pour le terrain, obtenez aussi une attestation du tribunal de district et évitez de traiter par un intermédiaire quand la personne inscrite sur le certificat n’est pas présente.

Les terrains familiaux

À Bali, les terrains appartiennent souvent à des familles : vérifiez que tous les consentements familiaux requis ont été obtenus, recherchez d’éventuels litiges successoraux et faites préciser par un avocat quelles signatures sont juridiquement nécessaires.

La livraison sur plan

Pour les ventes de promoteurs couvertes par les lois sur le logement, un PPJB ne peut être signé qu’une fois 20 % au moins de la construction achevés, et l’acheteur dispose d’un droit légal au remboursement si le promoteur manque les dates qu’il a annoncées. Pour les villas sur plan en bail de longue durée, qui forment l’essentiel du marché de Bali, votre protection se limite à ce que dit le contrat. Notre guide de l’achat sur plan détaille les étapes de paiement à exiger.

Locations sans licence et promesses de rendement

« Vous pouvez la louer sur Airbnb dès le premier jour » oublie que la location de courte durée est une activité soumise à licence. Elle exige un numéro d’identification d’entreprise (NIB) et un code de classification (KBLI) obtenus via le système OSS, et les paiements des clients supportent une taxe régionale sur l’hébergement pouvant atteindre 10 %. En 2026, le ministère du Tourisme a transmis aux plateformes une liste d’annonces sans licence, et 259 avaient été retirées de neuf agences de voyage en ligne au 1er août 2026. Une liaison par API entre les systèmes de l’administration et ces plateformes est prévue pour le 1er juin 2027, afin qu’aucun hébergement sans licence ne puisse plus être commercialisé. Airbnb lui-même n’est pas interdit.

Deux affirmations voisines méritent aussi d’être corrigées. La catégorie des chambres d’hôtes, Pondok Wisata, désigne par définition un logement occupé par son propriétaire et détenu par la communauté locale : ce n’est donc pas une voie ouverte à un propriétaire étranger. Et les loyers ne sont pas imposés à 10 % pour tout le monde : le taux libératoire de 10 % s’applique aux bailleurs résidents, tandis que les non-résidents doivent prévoir une retenue à la source de 20 %.

Viennent ensuite les rendements. Certaines publicités annoncent des rendements fixes de 10 à 15 %. Aucun organisme officiel ni aucun indice ne suit l’occupation ou les rendements des villas de Bali : un rendement projeté est donc une estimation du vendeur. Traitez-le comme tel, et jamais comme une promesse dont vous pourriez exiger le respect. Notre guide des règles de location explique ce qu’exige une location légale.

Visa, prix plancher et devise

« La villa vous donne la résidence » est faux. L’achat d’une villa en bail ne donne droit à aucun visa. Le Second Home Visa exige 130 000 USD déposés dans une banque publique ou l’achat d’un appartement d’au moins 1 000 000 USD, et le Golden Visa ne prévoit aucune voie immobilière. Consultez notre guide des visas.

« Les étrangers peuvent acheter n’importe quoi à n’importe quel prix » est également faux pour les biens titrés. À Bali, les planchers applicables aux acheteurs étrangers sont de 5 milliards IDR pour une maison individuelle et de 2 milliards IDR pour un appartement, avec une parcelle par personne ou par famille et 2 000 mètres carrés de terrain au maximum. Faites confirmer le chiffre en vigueur par le notaire avant de vous engager.

Quant à « prix en USD, paiement en USD », cela se heurte à la règle de Bank Indonesia. Le PBI 17/3/PBI/2015 impose la roupie pour les transactions en Indonésie et exige que les prix soient affichés en roupies, avec des amendes administratives pour les infractions hors espèces. Les montants en dollars des supports marketing ne sont donc que des indications.

Les affirmations et les faits

Ce qu’on peut vous dire	Les faits
« Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété. »	Faux. Le Hak Milik est réservé aux citoyens indonésiens ; les transferts à des étrangers sont nuls.
« Le prête-nom est sans risque avec un accord parallèle. »	Les accords de prête-nom sont nuls et inapplicables, et interdits à Bali depuis février 2026.
« Le Hak Pakai, c’est 80 ans. »	Uniquement sur un terrain de l’État ou HPL, étape par étape et sous réserve d’approbation. Sur un terrain privé, 30 ans au plus.
« Le bail est de 30 + 30 ans. »	Seule la première période est certaine ; les prolongations n’existent que si elles sont écrites dans le contrat.
« On peut construire une villa sur n’importe quelle parcelle. »	Le zonage décide ; la conversion des terres agricoles est restreinte ; des bâtiments sans permis ont été démolis.
« Vous pouvez la louer sur Airbnb dès le premier jour. »	La location est une activité soumise à licence ; les annonces sans licence sont retirées.
« Rendements fixes de 10 à 15 %. »	Aucun indice ne suit les rendements ni l’occupation des villas de Bali ; un rendement projeté est une estimation du vendeur.
« Les loyers sont imposés à 10 % pour tout le monde. »	10 % pour les résidents ; prévoyez 20 % pour les non-résidents.
« La villa vous donne un visa. »	Non. La seule voie immobilière est un appartement de 1 000 000 USD ou plus, via le Second Home Visa.
« Payez en dollars. »	Les transactions en Indonésie doivent se faire en roupies.

Comment vérifier, dans l’ordre

1. Demandez quel droit vous achetez et au nom de qui sera établi le certificat ou l’acte.
2. Vérifiez le certificat et le propriétaire auprès du BPN, obtenez une attestation du tribunal de district et faites identifier par un avocat chaque signature requise.
3. Refusez toute structure qui repose sur un prête-nom ou sur un accord parallèle relatif à la « propriété réelle ».
4. Lisez la durée telle que la loi et le contrat la donnent : d’abord les années certaines, ensuite les options.
5. Vérifiez la zone, le KKPR, le PBG et, pour un bâtiment achevé, le SLF.
6. Si vous comptez louer, sachez qui détiendra le NIB et le KBLI, et faites-vous conseiller sur votre taux d’imposition.
7. Ignorez les promesses de rendement et vérifiez toute affirmation sur un visa auprès des services de l’immigration.
8. Signez et payez en roupies, selon des étapes que vous pouvez vérifier.

Les coûts liés à un achat figurent dans notre guide des taxes et des frais, et les règles de zonage dans le zonage à Bali. Vous pouvez parcourir nos biens à Bali, et notre page Indonésie explique notre façon de travailler.