Ce que coûtent vraiment l’achat et la détention d’une villa à Bali : BPHTB, TVA, frais de notaire, PBB et impôt sur les loyers
Lors d’un achat à Bali portant sur un titre enregistré, comme un Hak Pakai ou un appartement en copropriété, l’acheteur paie un droit d’acquisition (BPHTB) pouvant atteindre 5 % et la TVA si le vendeur est un promoteur assujetti (un taux effectif de 11 % pour la plupart des logements neufs en 2026), et les honoraires de l’officier chargé des actes fonciers, que la loi plafonne à 1 % de la valeur de la transaction, s’y ajoutent. Le vendeur paie un impôt libératoire sur le revenu de 2,5 %. Une fois propriétaire, vous payez la taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments (PBB), qui peut atteindre 0,5 % de la valeur fiscale, et les revenus locatifs supportent leur propre impôt, plus une taxe régionale sur l’hébergement pouvant atteindre 10 %.
Deux réserves s’appliquent à l’ensemble. D’abord, le BPHTB et le PBB sont des impôts régionaux. La loi nationale fixe des plafonds et des abattements minimaux, et chaque régence (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) fixe ses propres montants : les taux ci-dessous sont donc des maximums. Ensuite, la plupart des acheteurs étrangers à Bali prennent un bail de longue durée, et plusieurs questions liées à ces baux restent ouvertes. Nous les signalons là où elles se posent.
Tout ce qui suit reflète les règles en vigueur à la mi-2026. C’est un repère pour établir un budget, pas un conseil fiscal.
À l’achat : le droit d’acquisition payé par l’acheteur (BPHTB)
Le BPHTB est payé par la personne qui acquiert le bien, au taux maximal de 5 % de la plus élevée de deux valeurs, celle de la transaction ou la valeur fiscale fixée par l’administration (NJOP), après déduction d’un abattement. En vertu de la loi de 2022 sur les finances régionales (UU 1/2022, dite HKPD), cet abattement est d’au moins 80 millions IDR pour une acquisition ordinaire et de 300 millions IDR pour une succession ou une donation au sein de la famille. Les régions peuvent le fixer plus haut, et il s’applique à la première acquisition dans la région concernée.
Le droit s’applique aux acquisitions de Hak Milik, de HGB, de Hak Pakai, de titres de copropriété (HMSRS) et de HPL, qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation, d’une succession ou de l’octroi d’un nouveau droit. Le bail (Hak Sewa) ne figure pas sur cette liste, mais aucun texte ne l’exclut expressément du BPHTB non plus. N’en faites pas une règle, et méfiez-vous de quiconque vous vend un bail en présentant cela comme une règle.
Pour donner un ordre de grandeur au taux maximal : sur une maison individuelle au prix plancher de 5 milliards IDR imposé aux acheteurs étrangers à Bali, en supposant que la valeur de la transaction dépasse la NJOP et que l’abattement est le minimum national, le droit serait de 5 % de 4,92 milliards IDR, soit 246 millions IDR. C’est un calcul sur le plafond, pas un devis. Le taux et l’abattement de votre régence déterminent le montant réel.
La TVA sur le neuf et l’incitation de 2026
Depuis le 1er janvier 2025, le taux normal de TVA en Indonésie est de 12 %, mais pour tout ce qui n’est pas un bien de luxe, il s’applique sur une base de 11/12 du prix : le taux effectif est donc de 11 % (PMK 131/2024). Le taux plein de 12 % ne s’applique qu’aux biens soumis à la taxe sur les produits de luxe, dont les logements d’un prix de 30 milliards IDR ou plus. Les maisons et appartements de 30 milliards IDR ou plus supportent aussi une taxe sur les produits de luxe (PPnBM) de 20 %, un seuil en place depuis 2019. Un impôt sur le revenu distinct de 1 % s’applique aux logements « très luxueux » au-delà d’un seuil de surface : demandez à votre conseiller si une grande maison est concernée.
La TVA est facturée par les vendeurs assujettis, c’est-à-dire en pratique par les promoteurs. Une revente entre deux particuliers n’est normalement pas soumise à la TVA.
L’incitation fiscale prise en charge par l’État (PPN DTP)
Pour 2026, le PMK 90/2025 fait prendre en charge par l’État 100 % de la TVA sur les 2 premiers milliards IDR du prix d’une maison individuelle ou d’un appartement neuf, prêt à habiter, d’un prix ne dépassant pas 5 milliards IDR et livré pour la première fois par le promoteur. L’acte de vente ou un PPJB entièrement payé, ainsi que la livraison, doivent tous deux intervenir entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026, et l’incitation est limitée à un logement par personne. Les ressortissants étrangers titulaires d’un numéro fiscal indonésien (NPWP) qui respectent les règles de propriété étrangère étaient éligibles dans la version 2025 du dispositif et le restent avec le PMK 90/2025.
À Bali, le recoupement est étroit. Le prix minimal d’une maison individuelle pour un étranger est de 5 milliards IDR, soit le plafond de l’incitation : une maison n’est donc éligible qu’à ce prix exact. Les appartements, avec un plancher de 2 milliards IDR, peuvent l’être. Une villa en bail n’est pas la première livraison d’une maison titrée : ne comptez pas sur l’incitation pour un bail. Le ministre des Finances a annoncé le 14 octobre 2025 que l’incitation serait prolongée jusqu’à fin 2027. Considérez 2027 comme une annonce, et non comme une règle en vigueur, tant que le texte d’application n’est pas publié.
Honoraires du notaire et du PPAT
Les honoraires de l’officier chargé des actes fonciers (PPAT), témoins compris, ne peuvent pas dépasser 1 % de la valeur de la transaction indiquée dans l’acte (PP 24/2016, art. 32(1)), avec des plafonds plus bas pour les tranches plus élevées, par exemple 0,75 % pour la part comprise entre 500 millions et 1 milliard IDR. Les prestations distinctes, comme la vérification du certificat et l’enregistrement, sont facturées en sus.
Les honoraires de notaire sur les actes de bail et les PPJB ne suivent aucun barème fixe. Ils se négocient : demandez un devis écrit qui détaille chaque prestation avant de mandater le notaire.
L’impôt sur le revenu du vendeur et ce qui se passe à la revente
Le vendeur d’un terrain ou d’un bâtiment paie un impôt libératoire sur le revenu (PPh) de 2,5 % sur la plus élevée de deux valeurs, la valeur brute de cession ou la valeur fiscale, en vertu du PP 34/2016. Le PPAT ne peut signer l’acte qu’une fois cet impôt et le BPHTB de l’acheteur payés. Pour vous, acheteur, c’est une protection : une cession menée correctement ne peut pas se conclure si l’impôt du vendeur n’a pas été payé.
Quand vous revendrez plus tard un titre enregistré, les rôles s’inverseront : vous paierez les 2,5 %, votre acheteur paiera le BPHTB, et la TVA ne s’appliquera que si le vendeur est une entreprise assujettie.
La revente d’un bail est moins claire. Le traitement fiscal d’une cession de bail n’est pas fixé, y compris la question de savoir si les 2,5 % du PP 34/2016 s’y appliquent. Interrogez un conseiller fiscal avant d’acheter, car la réponse conditionne votre sortie.
Le coût annuel de la détention : le PBB
La taxe sur les terrains et les bâtiments (PBB-P2) est un impôt régional au taux maximal de 0,5 % de la valeur fiscale (NJOP), après une NJOP exonérée d’au moins 10 millions IDR, en vertu de l’UU 1/2022. L’avis annuel s’appelle le SPPT PBB, et vérifier que les avis passés ont été réglés fait partie de l’audit préalable de toute parcelle.
Dans le cadre d’un bail, la question de savoir qui paie le PBB relève du contrat, sans règle légale par défaut : assurez-vous que l’acte le précise.
Les autres frais courants, comme l’entretien, la gestion ou l’assurance, dépendent du bien et de l’exploitant.
L’impôt sur les revenus locatifs
Pour les bailleurs résidents, personnes physiques ou sociétés, les loyers tirés de terrains et de bâtiments sont imposés à un taux libératoire de 10 % sur le loyer brut en vertu du PP 34/2017, et les sociétés, établissements stables et payeurs désignés doivent le retenir à la source.
Pour un particulier non résident sans établissement stable en Indonésie, les loyers de villa relèvent de l’article 26, qui prévoit une retenue de 20 % du brut au lieu du taux libératoire de 10 %. Les conventions fiscales peuvent réduire la retenue de l’article 26 en général, mais leur article sur les biens immobiliers laisse en place le taux national indonésien pour les loyers. Prévoyez 20 % du brut sauf confirmation contraire de votre conseiller fiscal.
La location de villa de courte durée exploitée comme une activité relève d’une autre catégorie : un revenu d’activité d’hébergement, généralement perçu via un opérateur agréé ou une PT PMA, et non un loyer passif. En plus de l’impôt sur le revenu, une taxe régionale sur les services d’hébergement (PBJT) pouvant atteindre 10 % s’applique aux paiements pour des villas, homestays, maisons d’hôtes et logements privés utilisés comme hôtels, et ce sont les exploitants qui la collectent. Notre article sur la location légale d’une villa à Bali traite des licences.
Tous les coûts dans un tableau, et la devise de paiement
| Coût | Qui paie | Taux (en 2026) | S’applique à |
|---|---|---|---|
| Droit d’acquisition BPHTB | Acheteur | Jusqu’à 5 % de la plus élevée des deux valeurs, prix ou NJOP, moins un abattement d’au moins 80 millions IDR | Droits enregistrés (Hak Pakai, HGB, copropriété) ; baux absents de la liste, position non tranchée |
| TVA sur le neuf | Acheteur, facturée par le promoteur | 11 % effectifs ; 12 % pour les logements de 30 milliards IDR ou plus | Ventes par des vendeurs assujettis |
| Taxe de luxe PPnBM | Prélevée sur la vente | 20 % | Logements de 30 milliards IDR ou plus |
| Incitation PPN DTP (2026) | L’État prend en charge la TVA | 100 % de la TVA sur les 2 premiers milliards IDR | Logements neufs et prêts à habiter, jusqu’à 5 milliards IDR, avec titre |
| Honoraires du PPAT | À convenir par écrit | Jusqu’à 1 % de la valeur de l’acte, moins sur les tranches plus élevées | Actes de vente et actes de donation |
| Honoraires de notaire sur un bail ou un PPJB | À convenir par écrit | Pas de barème fixe ; négociés | Actes de bail, PPJB |
| Impôt libératoire du vendeur | Vendeur | 2,5 % de la plus élevée des deux valeurs, prix ou NJOP | Cessions de terrains et de bâtiments ; cessions de bail non tranchées |
| Taxe sur les terrains et bâtiments PBB | Propriétaire, ou selon le bail | Jusqu’à 0,5 % par an de la NJOP | Tous terrains et bâtiments |
| Impôt sur les loyers, résident | Bailleur | 10 % libératoire sur le loyer brut | Location de terrains et de bâtiments |
| Impôt sur les loyers, non-résident | Bailleur, par retenue à la source | 20 % du brut (à confirmer avec un conseiller) | Non-résidents sans établissement stable |
| Taxe d’hébergement PBJT | Prélevée sur les paiements d’hébergement, collectée par l’exploitant | Jusqu’à 10 % | Villas et logements loués comme hébergement |
Payer en roupies
Le règlement PBI 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia impose la roupie pour les transactions en espèces et hors espèces en Indonésie et oblige les entreprises à afficher leurs prix uniquement en roupies, sauf exceptions comme le commerce international et les dépôts bancaires en devises. Pour les infractions hors espèces, les sanctions comprennent une amende de 1 % de la valeur de la transaction, plafonnée à 1 milliard IDR. Les villas de Bali destinées aux acheteurs étrangers sont souvent commercialisées en dollars américains, mais le prix de votre contrat, et la base de calcul des impôts ci-dessus, doivent être en roupies. Les variations de change entre la réservation et l’achèvement sont un risque à anticiper de votre côté.
Ce qu’il faut vérifier avant d’établir votre budget
- Quel droit vous achetez, car le BPHTB, l’incitation sur la TVA et le plafond de 1 % du PPAT s’attachent aux titres enregistrés, et la position des baux n’est pas tranchée pour plusieurs d’entre eux.
- Le taux et l’abattement du BPHTB de la régence, ainsi que la NJOP de la parcelle, auprès du notaire.
- Si le promoteur est assujetti à la TVA, si le prix inclut la TVA, et si le logement est réellement éligible à l’incitation de 2026.
- Un devis écrit du notaire ou du PPAT qui détaille chaque prestation.
- Qui paie le PBB selon votre bail, et la preuve que les avis de PBB passés ont été réglés.
- Votre statut de résident fiscal, et l’avis d’un conseiller sur la question des 10 % ou 20 % avant de compter sur le moindre revenu locatif.
- Le traitement fiscal d’une future cession de votre bail.
Pour les structures qui sous-tendent ces impôts, lisez ce que les étrangers peuvent posséder à Bali, et pour les zones grises fiscales propres aux baux, consultez notre guide du bail de longue durée. Vous pouvez parcourir nos biens à Bali, et notre page Indonésie explique notre façon de travailler.
