बाली में विला खरीदने और रखने का असली खर्च: BPHTB, VAT, नोटरी शुल्क, PBB और किराये पर कर

बाली में पंजीकृत टाइटल वाली खरीद पर, जैसे Hak Pakai या स्ट्रेटा अपार्टमेंट, खरीदार 5% तक का अधिग्रहण शुल्क (BPHTB) देता है, और अगर विक्रेता VAT में पंजीकृत डेवलपर है तो VAT भी (2026 में ज़्यादातर नए घरों पर प्रभावी दर 11%), और भूमि विलेख अधिकारी का शुल्क, जिसकी कानूनी अधिकतम सीमा लेनदेन मूल्य का 1% है, इसके ऊपर से लगता है। विक्रेता 2.5% अंतिम आयकर देता है। मालिक बनने के बाद ज़मीन और इमारत का सालाना कर (PBB) आकलित मूल्य के 0.5% तक लगता है, और किराये की आय पर अपना कर लगता है, साथ में आवास पर 10% तक का क्षेत्रीय कर।

इन सब पर दो चेतावनियाँ लागू होती हैं। पहली, BPHTB और PBB क्षेत्रीय कर हैं। राष्ट्रीय कानून अधिकतम सीमाएँ और न्यूनतम छूट तय करता है, और हर रीजेंसी (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) अपने आंकड़े तय करती है, इसलिए नीचे की दरें "अधिकतम" आंकड़े हैं। दूसरी, बाली में ज़्यादातर विदेशी खरीदार लीजहोल्ड लेते हैं, और लीजहोल्ड से जुड़े कई सवाल अभी खुले हैं। जहाँ वे लागू होते हैं, वहाँ हम उन्हें अलग से बताते हैं।

यहाँ सब कुछ 2026 के मध्य तक के नियमों पर आधारित है। यह बजट बनाने का नक्शा है, कर सलाह नहीं।

खरीद के समय: खरीदार का अधिग्रहण शुल्क (BPHTB)

BPHTB प्रॉपर्टी पाने वाला व्यक्ति देता है, और यह लेनदेन मूल्य और सरकार के आकलित मूल्य (NJOP) में से जो ज़्यादा हो, उसमें से कर मुक्त छूट घटाकर उस पर 5% तक लगता है। 2022 के क्षेत्रीय वित्त कानून (UU 1/2022, जिसे HKPD कहते हैं) के तहत यह छूट सामान्य अधिग्रहण के लिए कम से कम 80 मिलियन IDR और परिवार के भीतर विरासत या दान के लिए 300 मिलियन IDR है। क्षेत्र इसे ज़्यादा तय कर सकते हैं, और यह उस क्षेत्र में पहले अधिग्रहण पर लागू होती है।

यह शुल्क Hak Milik, HGB, Hak Pakai, स्ट्रेटा टाइटल (HMSRS) और HPL के अधिग्रहण पर लगता है, चाहे वह बिक्री से हो, दान से, विरासत से या नए अधिकार के अनुदान से। लीज़ (Hak Sewa) इस सूची में नहीं है, लेकिन कोई प्रावधान इसे साफ़ तौर पर BPHTB से बाहर भी नहीं करता। इसे नियम न मानें, और अगर कोई आपको लीजहोल्ड बेचते हुए इसे नियम बताए तो सावधान रहें।

सबसे ऊँची दर पर पैमाना समझने के लिए: बाली में विदेशी खरीदारों की न्यूनतम सीमा 5 बिलियन IDR वाले ज़मीन वाले मकान पर, यह मानते हुए कि लेनदेन मूल्य NJOP से ज़्यादा है और छूट राष्ट्रीय न्यूनतम है, शुल्क 4.92 बिलियन IDR का 5%, यानी 246 मिलियन IDR होगा। यह अधिकतम सीमा पर किया गया हिसाब है, कोई कोटेशन नहीं। असली आंकड़ा आपकी रीजेंसी की दर और छूट तय करती है।

नए निर्माण पर VAT, और 2026 का प्रोत्साहन

1 जनवरी 2025 से इंडोनेशिया की मुख्य VAT दर 12% है, लेकिन लग्ज़री सामान को छोड़कर बाकी सब पर यह कीमत के 11/12 के कर आधार पर लगती है, इसलिए प्रभावी दर 11% है (PMK 131/2024)। पूरी 12% दर सिर्फ़ उन सामानों पर लगती है जिन पर लग्ज़री सामान बिक्री कर लगता है, और इनमें 30 बिलियन IDR या उससे ज़्यादा कीमत वाले घर शामिल हैं। 30 बिलियन IDR या उससे ज़्यादा के मकानों और अपार्टमेंटों पर 20% लग्ज़री सामान बिक्री कर (PPnBM) भी लगता है, और यह सीमा 2019 से लागू है। एक तय फ़्लोर एरिया से बड़े "बहुत आलीशान" घरों पर अलग से 1% आयकर लगता है, इसलिए अपने सलाहकार से पूछें कि कहीं कोई बड़ा मकान इसकी ज़द में तो नहीं आता।

VAT, VAT में पंजीकृत विक्रेता वसूलते हैं, और व्यवहार में इसका मतलब डेवलपर है। दो निजी व्यक्तियों के बीच रीसेल पर आमतौर पर VAT नहीं लगता।

सरकार द्वारा वहन किया जाने वाला VAT प्रोत्साहन (PPN DTP)

2026 के लिए PMK 90/2025 के तहत सरकार ऐसे बिल्कुल नए, रहने के लिए तैयार ज़मीन वाले मकान या अपार्टमेंट की कीमत के पहले 2 बिलियन IDR पर 100% VAT खुद वहन करती है, जिसकी कीमत 5 बिलियन IDR से ज़्यादा न हो और जिसे डेवलपर पहली बार सौंप रहा हो। बिक्री विलेख या पूरा भुगतान हो चुका PPJB, और हैंडओवर, दोनों 1 जनवरी से 31 दिसंबर 2026 के बीच होने चाहिए, और यह प्रोत्साहन प्रति व्यक्ति एक यूनिट तक सीमित है। इंडोनेशियाई कर संख्या (NPWP) वाले जो विदेशी नागरिक विदेशी स्वामित्व के नियमों को पूरा करते हैं, वे इस नियम के 2025 के संस्करण में पात्र थे और PMK 90/2025 के तहत भी पात्र हैं।

बाली में इनका मेल बहुत सीमित है। किसी विदेशी के लिए ज़मीन वाले मकान की न्यूनतम कीमत 5 बिलियन IDR है, जो प्रोत्साहन की अधिकतम सीमा के बराबर है, इसलिए मकान सिर्फ़ ठीक उसी कीमत पर पात्र होता है। 2 बिलियन IDR की न्यूनतम सीमा वाले अपार्टमेंट पात्र हो सकते हैं। लीजहोल्ड विला टाइटल वाले मकान की पहली डिलीवरी नहीं होते, इसलिए लीजहोल्ड के बजट में इस प्रोत्साहन को न गिनें। वित्त मंत्री ने 14 अक्टूबर 2025 को घोषणा की कि प्रोत्साहन 2027 के अंत तक चलेगा। जब तक कार्यान्वयन विनियम जारी न हो, 2027 को घोषित मानें, लागू नहीं।

नोटरी और PPAT शुल्क

भूमि विलेख अधिकारी का शुल्क, गवाहों सहित, विलेख में लिखे लेनदेन मूल्य के 1% से ज़्यादा नहीं हो सकता (PP 24/2016 अनुच्छेद 32(1)), और बड़ी राशियों के हिस्सों पर इससे कम सीमाएँ हैं, जैसे 500 मिलियन IDR से 1 बिलियन IDR के बीच वाले हिस्से पर 0.75%। प्रमाणपत्र की जाँच और पंजीकरण जैसी अलग सेवाओं का बिल ऊपर से बनता है।

लीज़ विलेखों और PPJB पर नोटरी शुल्क का कोई तय पैमाना नहीं है। ये मोलभाव से तय होते हैं, इसलिए नोटरी को काम सौंपने से पहले हर सेवा की सूची वाला लिखित कोटेशन मांगें।

विक्रेता का आयकर, और दोबारा बेचने पर क्या होता है

ज़मीन या इमारत बेचने वाला PP 34/2016 के तहत सकल हस्तांतरण मूल्य और सरकार के आकलित मूल्य में से जो ज़्यादा हो, उस पर 2.5% अंतिम आयकर (PPh) देता है। PPAT विलेख पर तभी हस्ताक्षर कर सकता है जब यह कर और खरीदार का BPHTB चुका दिया गया हो। खरीदार के रूप में यह आपकी सुरक्षा है: ठीक से किया गया हस्तांतरण विक्रेता का कर बकाया रहते पूरा नहीं हो सकता।

बाद में जब आप पंजीकृत टाइटल बेचते हैं, तो भूमिकाएँ उलट जाती हैं: 2.5% आप देते हैं, आपका खरीदार BPHTB देता है, और VAT सिर्फ़ तब लगता है जब विक्रेता VAT में पंजीकृत व्यवसाय हो।

लीजहोल्ड बेचने की स्थिति कम साफ़ है। लीज़ के असाइनमेंट पर कर कैसे लगता है, यह तय नहीं है, और यह भी नहीं कि PP 34/2016 वाला 2.5% उस पर लागू होता भी है या नहीं। खरीदने से पहले किसी कर सलाहकार से पूछें, क्योंकि यही जवाब आपके बाहर निकलने का रास्ता तय करता है।

मालिक होने का सालाना खर्च: PBB

ज़मीन और इमारत का कर (PBB-P2) एक क्षेत्रीय कर है, जो UU 1/2022 के तहत कम से कम 10 मिलियन IDR के कर मुक्त NJOP को घटाने के बाद आकलित मूल्य (NJOP) के 0.5% तक लगता है। सालाना बिल को SPPT PBB कहा जाता है, और किसी भी प्लॉट की ड्यू डिलिजेंस में यह जाँचना शामिल है कि पिछले बिल चुकाए गए हैं।

लीज़ में PBB कौन चुकाएगा, यह अनुबंध का मामला है, और इसके लिए कोई कानूनी नियम नहीं है जिस पर भरोसा किया जा सके, इसलिए पक्का करें कि विलेख में यह लिखा हो।

रखरखाव, प्रबंधन या बीमा जैसे दूसरे नियमित खर्च प्रॉपर्टी और ऑपरेटर पर निर्भर करते हैं।

किराये की आय पर कर

निवासी मकान मालिकों के लिए, चाहे व्यक्ति हों या कंपनियाँ, PP 34/2017 के तहत ज़मीन और इमारतों के सकल किराये पर 10% अंतिम कर लगता है, और कंपनियों, स्थायी प्रतिष्ठानों और नियुक्त भुगतानकर्ताओं को इसे काटना होता है।

इंडोनेशिया में बिना स्थायी प्रतिष्ठान वाले अनिवासी व्यक्ति का विला किराया अनुच्छेद 26 के तहत आता है, जिसमें 10% अंतिम दर के बजाय सकल राशि का 20% काटा जाता है। कर संधियाँ आम तौर पर अनुच्छेद 26 की कटौती घटा सकती हैं, लेकिन उनका प्रॉपर्टी वाला अनुच्छेद किराये पर इंडोनेशिया की घरेलू दर को बनाए रखता है। जब तक आपका कर सलाहकार कुछ और पक्का न करे, सकल राशि का 20% मानकर चलें।

व्यवसाय के रूप में चलाया गया शॉर्ट टर्म विला किराया एक अलग श्रेणी है: यह आवास व्यवसाय की आय है, जो आमतौर पर किसी लाइसेंसधारी ऑपरेटर या PT PMA के ज़रिए कमाई जाती है, निष्क्रिय किराया नहीं। आयकर के ऊपर, विला, होमस्टे, गेस्ट हाउस और होटल की तरह इस्तेमाल होने वाले निजी घरों के भुगतान पर आवास सेवाओं का 10% तक का क्षेत्रीय कर (PBJT) लगता है, और किराये के ऑपरेटर इसे वसूलते हैं। लाइसेंस की बात हमारे लेख बाली में विला को कानूनी तरीके से किराये पर देना में है।

सारे खर्च एक तालिका में, और किस मुद्रा में चुकाने हैं

खर्च	कौन चुकाता है	दर (2026 की स्थिति)	किस पर लागू
BPHTB अधिग्रहण शुल्क	खरीदार	कीमत और NJOP में से ज़्यादा वाले का 5% तक, कम से कम 80 मिलियन IDR घटाकर	पंजीकृत अधिकार (Hak Pakai, HGB, स्ट्रेटा); लीज़ सूची में नहीं, स्थिति तय नहीं
नए निर्माण पर VAT	खरीदार, डेवलपर वसूलता है	प्रभावी 11%; 30 बिलियन IDR या उससे ज़्यादा के घरों पर 12%	VAT में पंजीकृत विक्रेताओं की बिक्री
PPnBM लग्ज़री कर	बिक्री पर लगता है	20%	30 बिलियन IDR या उससे ज़्यादा के घर
PPN DTP प्रोत्साहन (2026)	VAT सरकार वहन करती है	पहले 2 बिलियन IDR पर VAT का 100%	5 बिलियन IDR तक के नए, तैयार, टाइटल वाले घर
PPAT शुल्क	लिखित में तय करें	विलेख मूल्य का 1% तक, बड़े हिस्सों पर कम	बिक्री विलेख और दान विलेख
लीज़ या PPJB पर नोटरी शुल्क	लिखित में तय करें	कोई तय पैमाना नहीं; मोलभाव से	लीज़ विलेख, PPJB
विक्रेता का अंतिम आयकर	विक्रेता	कीमत और NJOP में से ज़्यादा वाले का 2.5%	ज़मीन और इमारतों के हस्तांतरण; लीज़ असाइनमेंट तय नहीं
PBB ज़मीन और इमारत कर	मालिक, या लीज़ के हिसाब से	NJOP का सालाना 0.5% तक	सभी ज़मीन और इमारतें
किराये की आय पर कर, निवासी	मकान मालिक	सकल किराये पर 10% अंतिम	ज़मीन और इमारतों का किराया
किराये की आय पर कर, अनिवासी	मकान मालिक, कटौती के ज़रिए	सकल का 20% (सलाहकार से पुष्टि करें)	बिना स्थायी प्रतिष्ठान वाले अनिवासी
PBJT आवास कर	आवास के भुगतान पर लगता है, ऑपरेटर वसूलता है	10% तक	आवास के रूप में किराये पर दिए गए विला और घर

रुपिया में भुगतान

बैंक इंडोनेशिया का विनियम PBI 17/3/PBI/2015 इंडोनेशिया में नकद और गैर नकद लेनदेन के लिए रुपिया को अनिवार्य करता है और व्यवसायों से कीमतें सिर्फ़ रुपिया में बताने को कहता है, जिसमें अंतरराष्ट्रीय व्यापार और विदेशी मुद्रा बैंक जमा जैसे अपवाद हैं। गैर नकद उल्लंघनों पर दंड में लेनदेन मूल्य का 1% जुर्माना शामिल है, जिसकी अधिकतम सीमा 1 बिलियन IDR है। विदेशी खरीदारों के लिए बने बाली के विलाओं की मार्केटिंग अक्सर अमेरिकी डॉलर में होती है, लेकिन आपके अनुबंध में कीमत, और वह आधार जिस पर ऊपर के कर गिने जाते हैं, रुपिया में होना चाहिए। बुकिंग और पूर्णता के बीच विनिमय दर में उतार चढ़ाव का जोखिम आपका है, और इसकी योजना आपको बनानी है।

बजट बनाने से पहले क्या जाँचें

• आप कौन सा अधिकार खरीद रहे हैं, क्योंकि BPHTB, VAT प्रोत्साहन और 1% की PPAT सीमा पंजीकृत टाइटल से जुड़े हैं, और इनमें से कई पर लीजहोल्ड की स्थिति तय नहीं है।
• नोटरी से रीजेंसी की BPHTB दर और छूट, और प्लॉट का NJOP।
• क्या डेवलपर VAT में पंजीकृत है, क्या कीमत में VAT शामिल है, और क्या यूनिट सचमुच 2026 के प्रोत्साहन के योग्य है।
• नोटरी या PPAT से हर सेवा की सूची वाला लिखित शुल्क कोटेशन।
• आपकी लीज़ के तहत PBB कौन चुकाता है, और इसका प्रमाण कि पिछले PBB बिल चुकाए गए हैं।
• कर के लिए आपकी निवास स्थिति, और किराये की कोई भी आय गिनने से पहले 10% या 20% के सवाल पर सलाहकार की राय।
• भविष्य में आपकी लीज़ की बिक्री पर कर कैसे लगेगा।

इन करों के पीछे के ढाँचों के लिए बाली में विदेशी क्या खरीद सकते हैं पढ़ें, और लीज़ से जुड़ी कर की खामियों के लिए हमारी लीजहोल्ड गाइड देखें। आप हमारी बाली लिस्टिंग देख सकते हैं, और हमारा इंडोनेशिया पेज बताता है कि हम कैसे काम करते हैं।