बाली में ज़ोनिंग: ग्रीन ज़ोन, स्थानिक योजना, और क्यों यही तय करती है कि आप क्या बना और किराये पर दे सकते हैं

बाली में किसी भी प्लॉट के बारे में पहला कानूनी सवाल ज़ोनिंग का है, और हम सबसे पहले इसी की जाँच करेंगे। कृषि या ग्रीन ज़ोन की ज़मीन पर वैध रूप से विला नहीं बन सकता। फ़रवरी 2026 से बाली का प्रांतीय विनियम Perda 4/2026 उत्पादक कृषि भूमि (खाद्य फ़सलें, बागवानी और प्लांटेशन) को व्यावसायिक उपयोग में बदलने पर पाबंदी लगाता है, और सितंबर 2025 में गवर्नर ने उत्पादक ज़मीन और जल ग्रहण क्षेत्रों में नए होटलों, विलाओं और इसी तरह के निर्माण पर रोक की घोषणा की थी।

अच्छी लीज़ या साफ़ प्रमाणपत्र इसमें से कुछ भी नहीं बदलता। ज़ोन ही तय करता है कि इमारत बन सकती है या नहीं, उसका उपयोग हो सकता है या नहीं, और उसे मेहमानों को किराये पर दिया जा सकता है या नहीं। अगर जवाब "नहीं" है, तो बाकी सारे कागज़ एक ऐसी इमारत का ब्योरा हैं जिसे होना ही नहीं चाहिए, और बाली ऐसी इमारतें गिरा चुका है।

नीचे हम अक्टूबर 2026 की स्थिति के हिसाब से ज़ोन तय करने वाली योजनाएँ, 2025 और 2026 के नियम, KKPR अनुरूपता जाँच, भवन स्वीकृतियाँ, और किसी भी प्लॉट पर हम जो जाँचें करेंगे, एक एक करके देखते हैं।

ज़ोन तय करने वाली योजनाएँ

बाली की प्रांतीय स्थानिक योजना Perda Provinsi Bali No. 2/2023 है, यानी 2023 से 2043 तक की RTRWP। इसके नीचे खास इलाकों के लिए विस्तृत स्थानिक योजनाएँ (RDTR) आती हैं। जहाँ डिजिटल RDTR को राष्ट्रीय ऑनलाइन लाइसेंसिंग प्रणाली OSS में जोड़ दिया गया है, वहाँ अनुरूपता की पुष्टि अपने आप हो सकती है। जहाँ ऐसा नहीं हुआ है, वहाँ इसकी जगह स्वीकृति लेनी पड़ती है।

खरीदार के लिए व्यावहारिक कदम उस खास भूखंड पर ज़ोन जाँच है। "ITR" ज़ोन जाँच शुरुआती कामों में से एक है, भूमि कार्यालय में प्रमाणपत्र की पुष्टि के साथ साथ। पड़ोसी प्लॉट का ज़ोन, या "इलाके" का ज़ोन, आपके प्लॉट के बारे में कुछ नहीं बताता। बगल में रोशनी से जगमगाता विला इस बात का सबूत नहीं है कि आपके प्लॉट पर भी विला बन सकता है।

Hak Pakai से खरीदने वाले विदेशियों के लिए प्लॉट का आकार एक अलग सीमा है। कोई विदेशी ज़मीन वाले मकान के लिए हर व्यक्ति या परिवार के हिसाब से एक प्लॉट रख सकता है, अधिकतम 2,000 वर्ग मीटर, जब तक कि मंत्रालय का परमिट इससे ज़्यादा की इजाज़त न दे। ज़ोन में फ़िट बैठने वाला बड़ा प्लॉट भी स्वामित्व के नियमों में फ़िट न बैठे, ऐसा हो सकता है, इसलिए मोलभाव से पहले दोनों की जाँच करें।

ग्रीन ज़ोन और उत्पादक कृषि भूमि: 2025 और 2026 के नियम

मौजूदा नियम तेज़ी से बने। सितंबर 2025 में 18 लोगों की जान लेने वाली बाढ़ के बाद गवर्नर Wayan Koster ने उत्पादक ज़मीन और जल ग्रहण क्षेत्रों में नए होटलों, विलाओं, रेस्टोरेंटों और इसी तरह के व्यावसायिक निर्माण पर रोक की घोषणा की। उन्होंने कहा कि 2025 से उत्पादक ज़मीन को व्यावसायिक उपयोग में नहीं बदला जा सकेगा, और ज़िलाधिकारियों (रीजेंट) और मेयरों को निर्देश दिया कि वे इस नियम को तोड़ने वाले परमिट जारी न करें।

इसके बाद प्रांतीय विधानसभा ने 29 दिसंबर 2025 को Perda 4/2026 पारित किया, और 24 फ़रवरी 2026 को इस पर हस्ताक्षर हुए। इसके पूरे नाम में दो विषय हैं: उत्पादक भूमि के रूपांतरण पर नियंत्रण, और नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व के हस्तांतरण पर प्रतिबंध। ज़मीन वाले हिस्से में यह खाद्य फ़सलों, बागवानी और प्लांटेशन में इस्तेमाल होने वाली उत्पादक भूमि के रूपांतरण को नियंत्रित करता है। इसके दंड प्रशासनिक हैं (लिखित चेतावनी, निलंबन, साइट बंद करना, परमिट रद्द या निरस्त करना, इमारत गिराना, ज़मीन को पुरानी हालत में लाना और जुर्माना), और साथ में मौजूदा कानून के तहत आपराधिक दंड भी।

प्रांतीय सरकार इस नीति को खाद्य सुरक्षा, सांस्कृतिक परिदृश्य की रक्षा और नॉमिनी प्रथाओं की रोकथाम से जोड़ती है। आखिरी लक्ष्य ही इस विनियम का दूसरा विषय है। Perda 4/2026 नॉमिनी ("pinjam nama", यानी नाम उधार लेना) के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व के हस्तांतरण पर प्रतिबंध लगाता है, और इसके दंड उन लोगों पर भी लागू होते हैं जो किसी विदेशी को नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन पर नियंत्रण दिलाने में बिचौलिये या सहायक बनते हैं या साधन मुहैया कराते हैं। इसलिए जिस प्लॉट के कागज़ नॉमिनी पर टिके हैं, वह एक ही विनियम के तहत दो मोर्चों पर जोखिम में है: ज़मीन के उपयोग पर भी और स्वामित्व पर भी।

अगर आप ऐसा विला देख रहे हैं जो कभी धान के खेत रही ज़मीन पर बना है, तो किसी के भरोसा दिलाने पर टिकने से पहले वकील से पूछें कि Perda 4/2026 उस प्लॉट पर मौजूदा इमारतों के साथ कैसा बर्ताव करता है और जुर्माने कितने हैं।

ये नियम वहाँ सबसे ज़्यादा असर डालते हैं जहाँ विला और खेत आपस में मिलते हैं। Canggu कभी धान के खेतों से घिरा था। Ubud के चारों ओर खेत, धान की क्यारियाँ और कृषि वानिकी है। Tabanan मुख्य रूप से कृषि क्षेत्र है, और इसके Jatiluwih धान के सीढ़ीदार खेत subak सांस्कृतिक परिदृश्य का हिस्सा हैं, जिसे UNESCO ने 2012 में सूचीबद्ध किया था। हमारी इलाकों की गाइड इनमें से हर एक के बारे में बताती है।

मोरेटोरियम का क्या हुआ

नए विलाओं पर बाली में "मोरेटोरियम" की चर्चा 2024 से चल रही है। सितंबर 2024 में केंद्र सरकार ने दक्षिण बाली में नए होटलों, विलाओं और नाइटलाइफ़ पर रोक की योजना बनाई, और उस समय इसका दायरा और अवधि तय नहीं थी। फिर इसे समन्वय मंत्री के एक आदेश (163/2024) में दर्ज किया गया, जिसने अक्टूबर 2024 से दो साल के लिए Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan और Nusa Penida में होटलों, विलाओं, रेस्टोरेंटों, बार और बीच क्लबों के नए OSS आवेदन बंद कर दिए।

जनवरी 2025 में दोबारा चुने गए गवर्नर ने कहा: "मोरेटोरियम की कोई ज़रूरत नहीं है। ज़रूरत ज़्यादा सख़्त नियंत्रण की है"। सितंबर 2025 में उत्पादक ज़मीन पर लगी रोक और Perda 4/2026 अब तक उसी सख़्त नियंत्रण का रूप हैं। खरीदार के लिए मायने रखने वाली पाबंदियाँ वे खास पाबंदियाँ हैं जो उत्पादक ज़मीन और जल ग्रहण क्षेत्रों पर लगी हैं। 2024 के आदेश के दो साल अक्टूबर 2026 में पूरे हो रहे हैं।

KKPR: स्थानिक उपयोग अनुरूपता जाँच

KKPR इस बात की पुष्टि है कि प्रस्तावित गतिविधि स्थानिक योजना के अनुरूप है। PP 28/2025 के तहत यह दो रूपों में आती है। जहाँ डिजिटल RDTR को OSS में जोड़ा गया है, वहाँ पुष्टि (KKKPR) अपने आप होती है। बाकी जगहों पर स्वीकृति (PKKPR) लेनी पड़ती है।

KKPR खत्म नहीं हुई है। इसके खत्म होने की अफ़वाहें PP 28/2025 के बाद OSS में प्रोसेसिंग की देरी से फैलीं। ऑफ-प्लान परियोजना के मामले में डेवलपर से पूछें कि कौन सा रूप लागू होता है, और खुद दस्तावेज़ मांगें।

ज़ोन से इमारत तक: PBG और SLF

विला की इजाज़त देने वाला ज़ोन शुरुआत है, आखिरी पड़ाव नहीं। निर्माण तभी शुरू हो सकता है जब भवन स्वीकृति, यानी PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), जारी हो चुकी हो। Job Creation Law और PP 16/2021 के तहत PBG ने पुराने IMB की जगह ली, और PP 16/2021 से पहले जारी IMB अपनी अवधि खत्म होने तक वैध रहते हैं।

किसी इमारत के उपयोग से पहले उसे उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र, यानी SLF (Sertifikat Laik Fungsi), चाहिए, जो क्षेत्रीय सरकार जारी करती है। एकल और कतार वाले मकानों के लिए SLF 20 साल और बाकी इमारतों के लिए पाँच साल वैध रहता है। नवीनीकरण के लिए तकनीकी निरीक्षण ज़रूरी है, और दंड इमारत गिराने तक जा सकते हैं। बने हुए विला के लिए जाँचें कि दोनों दस्तावेज़ मौजूद हैं और ज़मीन पर जो खड़ा है उससे मेल खाते हैं।

आवास कानूनों के तहत बेचे जाने वाले ऑफ-प्लान मकानों और अपार्टमेंटों में यह क्रम बिक्री में ही बँधा है: डेवलपर प्रारंभिक बिक्री समझौते (PPJB) पर तभी हस्ताक्षर कर सकता है जब उसके पास ज़मीन का प्रमाणपत्र और भवन परमिट हो और कम से कम 20% निर्माण पूरा हो चुका हो। बाली के ज़्यादातर ऑफ-प्लान विला लीजहोल्ड अनुबंधों पर बिकते हैं, जिन पर यह विनियम शायद लागू न हो, इसलिए उनके लिए दस्तावेज़ आपको खुद मांगने होंगे।

इमारतें सचमुच गिराई जाती हैं। 21 जुलाई 2025 से बाली और Badung के अधिकारियों ने Pecatu में Bingin Beach पर 48 ढाँचे गिराने शुरू किए, जिनमें विला, होमस्टे और रेस्टोरेंट शामिल थे, जो संरक्षित या सरकारी तटीय ज़मीन पर बिना परमिट बनाए गए थे।

ज़ोनिंग और किराया: अनुमत उपयोग

किराये के सवाल में भी ज़ोनिंग आपका पीछा नहीं छोड़ती। लीज़ में लिखा अनुमत उपयोग, आवासीय या व्यावसायिक किराया, ज़ोनिंग और लाइसेंसों के अनुरूप होना चाहिए। शॉर्ट टर्म किराया लाइसेंस वाला आवास व्यवसाय है, जिसके लिए OSS के ज़रिए व्यवसाय पहचान संख्या (NIB) और वर्गीकरण कोड (KBLI) चाहिए, और 2026 में पर्यटन मंत्रालय ने बुकिंग प्लेटफ़ॉर्म से बिना लाइसेंस वाली लिस्टिंग हटवानी शुरू की। जिस ज़मीन का ज़ोन विला की इजाज़त नहीं देता, वहाँ व्यवसाय लाइसेंस से विला वैध नहीं हो जाता, इसलिए किराये की योजना बनाने से पहले ज़ोन का मामला सुलझा लें। लाइसेंस वाला पक्ष हमारे लेख विला को कानूनी तरीके से किराये पर देना में है।

ज़ोनिंग के सवाल का जवाब देने वाले दस्तावेज़

जाँच	यह क्या बताती है	कब लें
भूखंड पर ज़ोन जाँच (ITR)	RTRWP और किसी भी विस्तृत योजना के तहत ज़ोन	कोई भी डिपॉज़िट देने से पहले
उत्पादक भूमि की स्थिति	Perda 4/2026 और 2025 की रोक लागू होती है या नहीं	कोई भी डिपॉज़िट देने से पहले
KKPR (KKKPR या PKKPR)	कि प्रस्तावित गतिविधि स्थानिक योजना के अनुरूप है	निर्माण से पहले
PBG, या कोई वैध पुराना IMB	कि इस इमारत को मंज़ूरी मिली थी	निर्माण से पहले; बने हुए विला के लिए खरीदने से पहले
SLF	कि इमारत अपने उपयोग के लिए योग्य प्रमाणित है	उपयोग या हैंडओवर से पहले
लीज़: अनुमत उपयोग	ज़मीन मालिक व्यावसायिक किराये की इजाज़त देता है या नहीं	अनुबंध के समय

प्लॉट या विला के लिए भुगतान से पहले क्या जाँचें

• ज़ोन जाँच उसी भूखंड पर कराएँ, किसी वकील या नोटरी के ज़रिए, विक्रेता के ज़रिए नहीं।
• सीधे पूछें कि ज़मीन उत्पादक कृषि भूमि है या जल ग्रहण क्षेत्र में है। Perda 4/2026 में खाद्य फ़सलें, बागवानी और प्लांटेशन ही ये श्रेणियाँ हैं।
• पुरानी कृषि भूमि पर बने मौजूदा विला के लिए वकील की राय लें कि नए नियम मौजूदा इमारतों के साथ कैसा बर्ताव करते हैं।
• तटीय और चट्टान के ऊपर वाले प्लॉट के लिए पक्का करें कि ज़मीन का कोई भी हिस्सा संरक्षित या सरकारी ज़मीन नहीं है।
• KKPR, PBG और SLF लें, और जाँचें कि वे परियोजना या इमारत से मेल खाते हैं।
• पक्का करें कि लीज़ में लिखा अनुमत उपयोग आपकी योजना को कवर करता है, और ज़ोन भी।

कानूनी ढाँचे बाली में विदेशी क्या खरीद सकते हैं में समझाए गए हैं, और खरीद के कदम बाली में ऑफ-प्लान खरीद, कदम दर कदम में। हमारी बाली लिस्टिंग और हमारा इंडोनेशिया पेज बताते हैं कि हम इस बाज़ार में कैसे काम करते हैं।