Зонування на Балі: зелені зони, просторовий план і чому саме зона визначає, що можна будувати й здавати
Зонування є першим юридичним питанням щодо будь-якої ділянки на Балі, і саме його ми перевіряли б насамперед. На землі в сільськогосподарській чи зеленій зоні законно звести віллу не можна. З лютого 2026 року провінційний регламент Балі Perda 4/2026 обмежує переведення продуктивних сільськогосподарських земель (продовольчі культури, садівництво і плантації) у комерційне використання, а у вересні 2025 року губернатор оголосив про зупинку будівництва нових готелів, вілл і подібних об'єктів на продуктивних землях і у водозбірних зонах.
Вдалий договір оренди чи чистий сертифікат цього не змінюють. Зона визначає, чи можна звести будівлю, чи можна її використовувати і чи можна здавати гостям. Якщо відповідь негативна, решта документів описує будівлю, якої не повинно існувати, а такі будівлі на Балі вже зносили.
Нижче ми розбираємо плани, що встановлюють зони, правила 2025 і 2026 років, перевірку відповідності KKPR, дозволи на будівництво і перевірки, які ми зробили б щодо будь-якої ділянки, станом на жовтень 2026 року.
Плани, що встановлюють зони
Провінційний просторовий план Балі затверджено документом Perda Provinsi Bali No. 2/2023: це RTRWP на період з 2023 по 2043 рік. Нижче за ієрархією стоять детальні просторові плани (RDTR) для окремих територій. Там, де цифровий RDTR інтегровано в OSS, національну онлайн-систему ліцензування, він може підтвердити відповідність автоматично. Де ні, потрібне окреме погодження.
Для покупця практичний крок полягає в перевірці зони конкретної ділянки. Перевірка зони «ITR» належить до перших кроків, поряд із перевіркою сертифіката в земельному відомстві. Зона сусідньої ділянки чи «району» нічого не каже про вашу. Освітлена вілла по сусідству не доводить, що на вашій ділянці теж можна звести віллу.
Розмір ділянки є окремим обмеженням для іноземних покупців, які використовують Hak Pakai. Іноземець може мати одну ділянку під будинок на особу чи родину, площею не більше 2,000 квадратних метрів, якщо міністерський дозвіл не передбачає більшої. Велика ділянка, яка відповідає зоні, може все одно не відповідати правилам володіння, тож перевірте і те, і інше, перш ніж вести переговори.
Зелені зони та продуктивні сільськогосподарські землі: правила 2025 і 2026 років
Чинні правила склалися швидко. У вересні 2025 року, після повеней, у яких загинули 18 людей, губернатор Ваян Костер оголосив про зупинку будівництва нових готелів, вілл, ресторанів і подібних комерційних об'єктів на продуктивних землях і у водозбірних зонах. Він заявив, що з 2025 року продуктивні землі більше не можна переводити в комерційне використання, і доручив главам округів і мерам не видавати дозволів, що порушують це правило.
Потім, 29 грудня 2025 року, провінційний парламент ухвалив Perda 4/2026, а 24 лютого 2026 року його підписали. Повна назва регламенту охоплює два предмети: контроль за переведенням продуктивних земель і заборону номінальних схем передачі права власності на землю. У частині землі він регулює переведення продуктивних земель, які використовуються під продовольчі культури, садівництво і плантації. Передбачені ним санкції адміністративні (письмові попередження, зупинення діяльності, закриття об'єкта, відкликання або скасування дозволу, знесення, відновлення землі і штрафи), а також кримінальні за чинним законодавством.
Уряд провінції обґрунтовує цю політику продовольчою безпекою, захистом культурного ландшафту і запобіганням номінальним схемам. Остання мета і є другим предметом регламенту. Perda 4/2026 забороняє номінальні («pinjam nama») схеми передачі права власності на землю, а його санкції поширюються й на будь-кого, хто виступає посередником чи сприяє іноземцю або надає йому засоби, щоб той контролював землю через номінального власника. Тож ділянка, документи на яку тримаються на номінальному власнику, вразлива за цим самим регламентом з двох боків: щодо використання землі і щодо права власності.
Якщо ви розглядаєте віллу, збудовану на колишньому рисовому полі, запитайте юриста, як Perda 4/2026 трактує наявні будівлі на цій ділянці і які передбачено штрафи, перш ніж покладатися на чиїсь запевнення.
Найсильніше ці правила б'ють там, де вілли межують із сільськогосподарськими землями. Canggu колись оточували рисові поля. Ubud оточують ферми, рисові поля та агролісові угіддя. Tabanan переважно аграрний, а його рисові тераси Jatiluwih належать до культурного ландшафту subak, внесеного до списку ЮНЕСКО у 2012 році. Наш путівник районами розповідає про кожен із них.
Що сталося з мораторієм
Розмови про «мораторій» на нові вілли на Балі почалися ще у 2024 році. У вересні 2024 року центральний уряд запланував мораторій на нові готелі, вілли та нічні заклади на півдні Балі, хоча тоді його охоплення і тривалість ще не були відомі. Згодом його закріпили указом координаційного міністра (163/2024), який на два роки з жовтня 2024 року закрив прийом нових заявок в OSS на готелі, вілли, ресторани, бари та пляжні клуби в Денпасарі, а також у Badung, Gianyar, Tabanan і Nusa Penida.
У січні 2025 року переобраний губернатор заявив: «Мораторій не потрібен. Потрібен суворіший контроль». Зупинка забудови на продуктивних землях з вересня 2025 року і Perda 4/2026 показують, як цей суворіший контроль виглядає на сьогодні. Для покупця важать конкретні обмеження щодо продуктивних земель і водозбірних зон. Дворічний строк указу 2024 року спливає в жовтні 2026 року.
KKPR: перевірка відповідності просторовому плануванню
KKPR є підтвердженням того, що запланована діяльність відповідає просторовому плану. Згідно з PP 28/2025 воно має дві форми. Там, де цифровий RDTR інтегровано в OSS, підтвердження (KKKPR) видається автоматично. В інших місцях потрібне погодження (PKKPR).
KKPR не скасовано. Чутки про скасування з'явилися через затримки з обробкою в OSS після PP 28/2025. Щодо off-plan проєкту запитайте забудовника, яка форма застосовується, і попросіть сам документ.
Від зони до будівлі: PBG і SLF
Зона, що дозволяє віллу, є лише початком. Будівництво можна розпочинати тільки після видачі дозволу на будівництво PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). PBG замінив старий IMB відповідно до Закону про створення робочих місць і PP 16/2021, а IMB, видані до PP 16/2021, залишаються чинними до закінчення їхнього строку.
Перш ніж будівлю почнуть використовувати, потрібен сертифікат придатності до експлуатації SLF (Sertifikat Laik Fungsi), який видає регіональний уряд. SLF діє 20 років для окремих і блокованих будинків і п'ять років для інших будівель. Для поновлення потрібен технічний огляд, а санкції сягають аж до знесення. Для збудованої вілли перевірте, що обидва документи існують і відповідають тому, що фактично стоїть на землі.
Для off-plan будинків і апартаментів, що продаються за законами про житло, послідовність закладено в саму угоду: забудовник може підписати попередній договір купівлі-продажу (PPJB) лише тоді, коли має сертифікат на землю і дозвіл на будівництво, а будівництво завершено щонайменше на 20%. Більшість off-plan вілл на Балі продають за договорами leasehold, на які це регулювання може не поширюватися, тож у таких випадках документи доведеться запитувати самостійно.
Знесення справді трапляються. З 21 липня 2025 року влада Балі та Badung почала зносити 48 споруд на пляжі Bingin у Pecatu, зокрема вілли, гостьові будинки й ресторани, зведені без дозволів на охоронюваній або державній прибережній землі.
Зонування та оренда: дозволене використання
Зонування супроводжує вас і в питанні оренди. Дозволене використання за договором оренди, житлове чи комерційне здавання, має відповідати зонуванню та ліцензіям. Короткострокова оренда є ліцензованим бізнесом у сфері розміщення, для якого потрібні ідентифікаційний номер бізнесу (NIB) і код класифікації (KBLI) через OSS, а у 2026 році міністерство туризму почало видаляти неліцензовані оголошення з платформ бронювання. Бізнес-ліцензія не робить віллу законною на землі, зона якої її не дозволяє, тож розберіться із зоною, перш ніж планувати здавання. Наша стаття про законне здавання вілли в оренду розповідає про ліцензування.
Документи, що відповідають на питання зонування
| Перевірка | Що вона показує | Коли її отримати |
|---|---|---|
| Перевірка зони (ITR) для ділянки | Зону за RTRWP і будь-яким детальним планом | До будь-якого депозиту |
| Статус продуктивної землі | Чи поширюються на ділянку Perda 4/2026 і зупинка 2025 року | До будь-якого депозиту |
| KKPR (KKKPR або PKKPR) | Що запланована діяльність відповідає просторовому плану | До початку будівництва |
| PBG або чинний старий IMB | Що цю будівлю погоджено | До початку будівництва; для збудованої вілли до купівлі |
| SLF | Що будівлю сертифіковано як придатну для її призначення | До початку використання або передачі |
| Оренда: дозволене використання | Чи дозволяє власник землі комерційне здавання | Під час укладання договору |
Що перевірити, перш ніж платити за ділянку чи віллу
- Перевірте зону саме цієї ділянки через юриста або нотаріуса, а не через продавця.
- Прямо запитайте, чи є земля продуктивною сільськогосподарською і чи не лежить вона у водозбірній зоні. Perda 4/2026 називає такі категорії: продовольчі культури, садівництво і плантації.
- Щодо наявної вілли на колишній сільськогосподарській землі отримайте висновок юриста про те, як нові правила трактують наявні будівлі.
- Для прибережних ділянок і ділянок на скелях переконайтеся, що жодна частина землі не є охоронюваною чи державною.
- Отримайте KKPR, PBG і SLF і перевірте, що вони відповідають проєкту чи будівлі.
- Переконайтеся, що дозволене використання за договором оренди охоплює те, що ви плануєте робити, і що зона теж це дозволяє.
Юридичні схеми пояснено в статті що можуть мати у власності іноземці на Балі, а кроки купівлі в статті купівля off-plan на Балі крок за кроком. Наші об'єкти на Балі та наша сторінка про Індонезію пояснюють, як ми працюємо на цьому ринку.
