Життя на Балі для власника нерухомості: Second Home Visa, KITAS і KITAP
Купівля вілли на Балі не дає права там жити. За купівлю вілли на правах leasehold віза не видається, а єдиний шлях до резидентства, пов'язаний із нерухомістю, це один із варіантів Second Home Visa: купівля апартаментів вартістю щонайменше US$1,000,000. Зазвичай власник отримує тривале перебування через Second Home Visa з депозитом щонайменше US$130,000 в індонезійському державному банку або, якщо йому 55 років і більше, через версію з меншим депозитом і вимогою щодо доходу.
Зв'язок між резидентством і нерухомістю працює і в інший бік. Якщо ви купуєте Hak Pakai, єдиний земельний титул, який іноземець може оформити на власне ім'я, закон вимагає, щоб у вас були імміграційні документи, а нотаріуси зазвичай очікують дозвіл на перебування KITAS або KITAP. Тож частині покупців питання резидентства доводиться вирішувати до купівлі, а не після неї.
Умови нижче застосовує Головне управління імміграції Індонезії станом на 2026 рік. Кожну заяву розглядає імміграційна служба, і цей текст не є імміграційною консультацією.
Чому дозвіл на перебування важливий для власника
Згідно зі статтею 69(1) PP 18/2021 іноземці, «які мають імміграційні документи відповідно до закону», можуть володіти житловим будинком. Підзаконні правила земельного міністерства відносять до таких документів візу, паспорт або дозвіл на перебування, тож формально KITAS чи KITAP більше не є передумовою і може бути виданий уже після придбання нерухомості. На практиці нотаріуси та земельне відомство зазвичай просять KITAS або KITAP. Плануйте мати чинний дозвіл на перебування (KITAS, KITAP або Second Home Visa) і перед підписанням уточніть це в нотаріуса.
Резидентство впливає і на те, як довго ви зберігаєте право. Hak Pakai припиняється, коли власник більше не відповідає вимогам для володіння ним (ст. 61), а іноземний спадкоємець, який успадковує будинок, теж мусить мати імміграційні документи. Правила 2015 року давали власнику, який перестав проживати в країні, один рік на передачу нерухомості. Не розраховуйте, що такий самий строк діє і сьогодні. Якщо ваш статус резидентства має змінитися, поговоріть із нотаріусом заздалегідь.
Дозвіл на перебування важить і для фінансування. Зареєстрований Hak Pakai законно можна передати банку в заставу, але ті нечисленні індонезійські банки, які готові розглядати іноземних позичальників, вимагають KITAS або KITAP і перший внесок від 30 до 50%. Такі кредити трапляються рідко, тож більшість іноземних покупців, незалежно від візи, платять готівкою або користуються розстрочкою забудовника.
Імміграційний статус і податкове становище також варто перевірити разом із консультантом. Дохід від оренди для орендодавців-резидентів оподатковується за остаточною ставкою 10%, а для нерезидентів без постійного представництва безпечніше виходити з 20% від валового доходу. По який бік цієї межі ви опинитеся, визначає податкове законодавство, і сама віза на це питання не відповідає.
На leasehold усе це поширюється інакше, адже це договір із власником землі, а не право на землю. Наш путівник щодо права власності пояснює різницю.
Second Home Visa (E33)
Імміграційна служба встановлює такі умови для Second Home Visa з індексом E33:
- Спонсор не потрібен.
- Імміграційна гарантія, один із двох варіантів: щонайменше US$130,000 або еквівалент на рахунку в державному банку на ім'я заявника; або купівля апартаментів (rumah susun) вартістю щонайменше US$1,000,000.
- Підтвердження гарантії треба надати протягом 90 днів, а саму гарантію необхідно зберігати весь строк дії дозволу.
- Перший дозвіл на перебування видається на строк до п'яти років і може бути продовжений, загалом не більше ніж до десяти років.
- Власники візи не можуть працювати у спосіб, що суперечить умовам дозволу, або продавати товари чи послуги.
Останню умову варто прочитати поряд із будь-яким планом здавати віллу. Короткострокова оренда на Балі є ліцензованим бізнесом у сфері розміщення, який зазвичай ведуть через ліцензованого оператора або власну PT PMA, як пояснює наша стаття про законне здавання вілли в оренду. Як ваша власна роль у цьому бізнесі узгоджується з умовами Second Home Visa, варто з'ясувати з імміграційним консультантом, перш ніж щось підписувати.
Державні збори (PNBP) становлять загалом 13,000,000 IDR на строк до п'яти років і не повертаються:
| Стаття збору | Сума |
|---|---|
| Віза | 500,000 IDR |
| Верифікація | 2,000,000 IDR |
| П'ятирічний дозвіл на перебування (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Дозвіл на повторний в'їзд | 3,500,000 IDR |
| Разом | 13,000,000 IDR |
Депозит: US$130,000 чи 2 млрд IDR?
Раніше депозит встановлювали в розмірі 2 млрд IDR, а тепер він становить US$130,000 або еквівалент. Суми приблизно однакові. Перед переказом уточніть актуальну суму в імміграційній службі, адже її форма вже одного разу змінювалася.
Варіант із нерухомістю: лише апартаменти
Варіант із нерухомістю передбачає апартаменти вартістю від US$1,000,000. Вілла на правах leasehold не підходить за жодної ціни. А оскільки іноземна власність на апартаменти (strata) прив'язана до будівель у певних економічних зонах, самі апартаменти мають бути такими, якими іноземець може володіти, і нотаріус забудовника має підтвердити це письмово.
Члени родини
Чоловік чи дружина, діти й батьки можуть приєднатися як утриманці без окремого депозиту. Під час подання заяви перевірте актуальні умови для утриманців.
Second Home Visa для тих, кому від 55 (E33E)
Для заявників віком від 55 років версія E33E вимагає депозит US$50,000 у державному банку на ім'я заявника з підтвердженням протягом 90 днів і дохід щонайменше US$3,000 на місяць. Дозвіл діє п'ять років з продовженням загалом до десяти, збори становлять 13,000,000 IDR, спонсор не потрібен.
Для покупця на пенсії, який отримує пенсійні виплати, це шлях із найменшою вимогою до капіталу серед описаних тут. Він існує паралельно з купівлею нерухомості і від неї не залежить.
KITAS і KITAP
KITAS (також пишуть ITAS) є тимчасовим дозволом на перебування, що видається разом із візами індексу E, такими як E33. Саме цей документ нотаріус зазвичай хоче бачити під час купівлі Hak Pakai.
KITAP (ITAP) є постійним дозволом на перебування. Власники E33 можуть подати на нього заяву через три роки, але перш ніж будувати на цьому плани, уточніть це в імміграційній службі.
Golden Visa: інвестиції, а не нерухомість
Golden Visa Індонезії, запущена 25 липня 2024 року, прив'язана до таких сум інвестицій:
- Індивідуальний інвестор, який не засновує компанію (E28C): US$350,000 на п'ять років або US$700,000 на десять років, розміщені в індонезійських державних облігаціях, біржових акціях або в заощадженнях і депозитах.
- Індивідуальний інвестор, який засновує компанію (E28B): US$2.5 млн на п'ять років або US$5 млн на десять.
- Корпоративні інвестори, для директорів і комісарів: US$25 млн або US$50 млн.
Купівля нерухомості не належить до шляхів отримання Golden Visa, навіть якщо агент каже вам інше. До 18 травня 2026 року по всій країні видали 1,274 Golden Visa, а інвестиції склали близько 52.1 трлн IDR, здебільшого від корпоративних інвесторів. Власникам цієї візи не потрібен спонсор в Індонезії.
Шляхи поруч
| Шлях | Що потрібно | Строк | Чи враховується нерухомість? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | US$130,000 у державному банку або апартаменти від US$1,000,000 | До 5 років, загалом до 10 | Лише апартаменти |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | Депозит US$50,000 і дохід US$3,000 на місяць | 5 років, загалом до 10 | Ні |
| Golden Visa, індивідуальна (E28C) | US$350,000 або US$700,000 в облігаціях, біржових акціях чи депозитах | 5 або 10 років | Ні |
| Golden Visa, з компанією (E28B) | US$2.5 млн або US$5 млн | 5 або 10 років | Ні |
| Купівля вілли на правах leasehold | Імміграційне законодавство нічого не передбачає | Немає | Віза за це не видається |
Дрібніше питання: туристичний збір
Іноземні туристи сплачують одноразовий збір 150,000 IDR з особи за кожен приїзд. Він діє з 14 лютого 2024 року, а сплачують його онлайн через офіційну систему Love Bali. Власники дозволів на проживання, таких як KITAS чи KITAP, звільнені від збору. Станом на жовтень 2026 року підвищення не ухвалено.
Що перевірити перед купівлею
- Яку візу ви матимете і чи матимете ви її до купівлі. Щодо Hak Pakai запитайте нотаріуса, які імміграційні документи він прийме.
- Якщо плануєте скористатися варіантом Second Home Visa з нерухомістю, переконайтеся, що об'єкт є апартаментами вартістю щонайменше US$1,000,000, а будівля відповідає вимогам для іноземної власності на апартаменти (strata).
- Актуальний розмір депозиту для E33 або E33E на день подання заяви.
- Що станеться з вашим Hak Pakai, якщо зміниться ваш статус резидентства, і що знадобиться вашим спадкоємцям, щоб його успадкувати.
- Що ніхто, ні агент, ні забудовник, не обіцяє вам візу разом із купівлею вілли. Такої візи немає.
Схеми, що стоять за цими правилами, описано в статті що можуть мати у власності іноземці на Балі, а поширені міфи в статті про ризики, з якими стикаються покупці на Балі. Апартаменти й вілли можна переглянути серед наших об'єктів на Балі, а на нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо.
