Ζώντας στο Μπαλί ως ιδιοκτήτης: Second Home Visa, KITAS και KITAP

Η αγορά βίλας στο Μπαλί δεν σας δίνει δικαίωμα να ζείτε εκεί. Δεν χορηγείται βίζα για την αγορά βίλας με leasehold, και η μόνη διαδρομή διαμονής που συνδέεται με ακίνητο είναι μία από τις επιλογές της Second Home Visa: η αγορά διαμερίσματος αξίας τουλάχιστον 1.000.000 USD. Ο συνηθισμένος τρόπος για να εξασφαλίσει ένας ιδιοκτήτης μακρά διαμονή είναι η Second Home Visa με κατάθεση τουλάχιστον 130.000 USD σε ινδονησιακή κρατική τράπεζα ή, για όσους είναι 55 ετών και άνω, μια εκδοχή με μικρότερη κατάθεση και κριτήριο εισοδήματος.

Η σύνδεση διαμονής και ακινήτου λειτουργεί και αντίστροφα. Αν αγοράσετε Hak Pakai, τον μόνο τίτλο γης που μπορεί να έχει ένας ξένος στο όνομά του, ο νόμος απαιτεί να έχετε έγγραφα μετανάστευσης, και οι συμβολαιογράφοι συνήθως περιμένουν άδεια διαμονής KITAS ή KITAP. Για ορισμένους αγοραστές, λοιπόν, η τακτοποίηση της διαμονής προηγείται της αγοράς αντί να ακολουθεί.

Οι προϋποθέσεις που ακολουθούν είναι αυτές που εφαρμόζει η Γενική Διεύθυνση Μετανάστευσης της Ινδονησίας το 2026. Η Υπηρεσία Μετανάστευσης αποφασίζει για κάθε αίτηση, και τίποτα από όσα ακολουθούν δεν αποτελεί συμβουλή για θέματα μετανάστευσης.

Γιατί η άδεια διαμονής έχει σημασία για έναν ιδιοκτήτη

Σύμφωνα με το άρθρο 69(1) του PP 18/2021, οι αλλοδαποί «που έχουν έγγραφα μετανάστευσης σύμφωνα με τον νόμο» μπορούν να έχουν στην κυριότητά τους κατοικία. Οι εκτελεστικοί κανόνες του υπουργείου γης αναφέρουν ως αποδεκτά έγγραφα τη βίζα, το διαβατήριο ή την άδεια διαμονής, άρα στα χαρτιά η KITAS ή η KITAP δεν είναι πλέον προϋπόθεση και μπορεί να εκδοθεί μετά την απόκτηση του ακινήτου. Στην πράξη, οι συμβολαιογράφοι και το κτηματολόγιο ζητούν συνήθως KITAS ή KITAP. Φροντίστε να έχετε έγκυρη άδεια διαμονής (KITAS, KITAP ή Second Home Visa) και επιβεβαιώστε με τον συμβολαιογράφο πριν υπογράψετε.

Η διαμονή επηρεάζει επίσης πόσο διατηρείτε το δικαίωμα. Ένα Hak Pakai λήγει όταν ο δικαιούχος δεν πληροί πλέον τις προϋποθέσεις για να το έχει (άρθρο 61), και ένας αλλοδαπός κληρονόμος που κληρονομεί την κατοικία πρέπει επίσης να έχει έγγραφα μετανάστευσης. Οι κανόνες του 2015 έδιναν σε έναν ιδιοκτήτη που έπαυε να διαμένει έναν χρόνο για να μεταβιβάσει το ακίνητο. Μη θεωρείτε δεδομένο ότι το ίδιο περιθώριο ισχύει σήμερα. Αν το καθεστώς διαμονής σας πρόκειται να αλλάξει, μιλήστε με τον συμβολαιογράφο πριν αλλάξει.

Η άδεια διαμονής μετράει και στη χρηματοδότηση. Ένα εγγεγραμμένο Hak Pakai μπορεί νόμιμα να υποθηκευτεί σε τράπεζα, όμως οι λίγες ινδονησιακές τράπεζες που εξετάζουν ξένους δανειολήπτες απαιτούν KITAS ή KITAP και προκαταβολή 30 έως 50%. Τέτοια δάνεια είναι σπάνια, οπότε οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές πληρώνουν μετρητοίς ή χρησιμοποιούν το πρόγραμμα δόσεων ενός developer, όποια βίζα κι αν έχουν.

Αξίζει επίσης να ελέγξετε με έναν σύμβουλο το καθεστώς μετανάστευσης και τη φορολογική σας θέση μαζί. Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με τελικό συντελεστή 10% για εκμισθωτές που είναι φορολογικοί κάτοικοι, ενώ για μη κατοίκους χωρίς μόνιμη εγκατάσταση η ασφαλέστερη παραδοχή είναι 20% επί του ακαθάριστου. Σε ποια πλευρά αυτής της γραμμής βρίσκεστε είναι φορολογικό ερώτημα, και μια βίζα από μόνη της δεν το απαντά.

Τίποτα από αυτά δεν ισχύει με τον ίδιο τρόπο για το leasehold, που είναι σύμβαση με τον ιδιοκτήτη της γης και όχι εμπράγματο δικαίωμα. Ο οδηγός μας για την ιδιοκτησία εξηγεί τη διαφορά.

Η Second Home Visa (E33)

Η Υπηρεσία Μετανάστευσης θέτει τις εξής προϋποθέσεις για τη Second Home Visa, με κωδικό E33:

• Δεν χρειάζεται εγγυητής.
• Εγγύηση μετανάστευσης, μία από τις δύο: τουλάχιστον 130.000 USD, ή το ισόποσο, σε λογαριασμό κρατικής τράπεζας στο όνομα του αιτούντος, ή η αγορά μονάδας διαμερίσματος (rumah susun) αξίας τουλάχιστον 1.000.000 USD.
• Η απόδειξη της εγγύησης πρέπει να προσκομιστεί μέσα σε 90 ημέρες, και η εγγύηση πρέπει να διατηρείται για όλη τη διάρκεια της άδειας.
• Η πρώτη άδεια διαμονής ισχύει έως πέντε χρόνια και μπορεί να παραταθεί, συνολικά όχι πάνω από δέκα χρόνια.
• Οι κάτοχοι δεν μπορούν να εργάζονται με τρόπο που δεν συνάδει με την άδεια ούτε να πωλούν αγαθά ή υπηρεσίες.

Αυτή η τελευταία προϋπόθεση πρέπει να διαβαστεί μαζί με κάθε σχέδιο να νοικιάσετε τη βίλα σας. Η βραχυχρόνια μίσθωση στο Μπαλί είναι αδειοδοτημένη επιχείρηση καταλυμάτων, που κανονικά λειτουργεί μέσω αδειοδοτημένου διαχειριστή ή μέσω της δικής σας PT PMA, όπως εξηγεί το άρθρο μας για τη νόμιμη ενοικίαση βίλας. Το πώς ο δικός σας ρόλος σε αυτή την επιχείρηση συμβιβάζεται με τους όρους της Second Home Visa είναι ερώτημα για σύμβουλο μετανάστευσης, πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Τα κρατικά τέλη (PNBP) ανέρχονται συνολικά σε 13.000.000 IDR για έως πέντε χρόνια και δεν επιστρέφονται:

Τέλος	Ποσό
Βίζα	500.000 IDR
Επαλήθευση	2.000.000 IDR
Πενταετής άδεια διαμονής (ITAS)	7.000.000 IDR
Άδεια επανεισόδου	3.500.000 IDR
Σύνολο	13.000.000 IDR

Η κατάθεση: 130.000 USD ή 2 δισ. IDR;

Η κατάθεση οριζόταν παλαιότερα σε 2 δισ. IDR και σήμερα είναι 130.000 USD ή το ισόποσο. Τα δύο ποσά είναι περίπου ίδια. Ελέγξτε το τρέχον ποσό με την Υπηρεσία Μετανάστευσης πριν κάνετε το έμβασμα, αφού έχει ήδη αλλάξει μορφή μία φορά.

Η επιλογή του ακινήτου: μόνο διαμέρισμα

Η επιλογή του ακινήτου είναι μονάδα διαμερίσματος αξίας 1.000.000 USD ή περισσότερο. Μια βίλα με leasehold δεν πληροί την προϋπόθεση, σε καμία τιμή. Και επειδή η ιδιοκτησία ξένων σε οριζόντια ιδιοκτησία συνδέεται με κτίρια σε ορισμένες οικονομικές ζώνες, το ίδιο το διαμέρισμα πρέπει να είναι από αυτά που μπορεί να αποκτήσει ένας ξένος, κάτι που πρέπει να επιβεβαιώσει γραπτώς ο συμβολαιογράφος του developer.

Μέλη της οικογένειας

Σύζυγος, παιδιά και γονείς μπορούν να ακολουθήσουν ως εξαρτώμενα μέλη χωρίς ξεχωριστή κατάθεση. Ελέγξτε τις τρέχουσες προϋποθέσεις για τα εξαρτώμενα μέλη όταν κάνετε την αίτηση.

Η Second Home Visa για άτομα άνω των 55 (E33E)

Για αιτούντες 55 ετών και άνω, η εκδοχή E33E ζητά κατάθεση 50.000 USD σε κρατική τράπεζα στο όνομα του αιτούντος, με απόδειξη μέσα σε 90 ημέρες, και εισόδημα τουλάχιστον 3.000 USD τον μήνα. Η άδεια ισχύει πέντε χρόνια, με παράταση έως δέκα συνολικά, τα τέλη είναι 13.000.000 IDR και δεν χρειάζεται εγγυητής.

Για έναν συνταξιούχο αγοραστή, αυτή είναι η διαδρομή με τη χαμηλότερη απαίτηση κεφαλαίου από όσες εξετάζουμε εδώ. Λειτουργεί παράλληλα με την αγορά του ακινήτου και δεν εξαρτάται από αυτήν.

KITAS και KITAP

Η KITAS (γράφεται και ITAS) είναι η άδεια περιορισμένης διαμονής που εκδίδεται με βίζες της κατηγορίας E, όπως η E33. Είναι το έγγραφο που συνήθως θα θέλει να δει ο συμβολαιογράφος για μια αγορά με Hak Pakai.

Η KITAP (ITAP) είναι η άδεια μόνιμης διαμονής. Οι κάτοχοι E33 μπορούν να υποβάλουν αίτηση για KITAP μετά από τρία χρόνια, αλλά επιβεβαιώστε το με την Υπηρεσία Μετανάστευσης πριν κάνετε σχέδια με βάση αυτό.

Η Golden Visa: επένδυση, όχι ακίνητο

Η Golden Visa της Ινδονησίας, που ξεκίνησε στις 25 Ιουλίου 2024, συνδέεται με τα εξής επενδυτικά ποσά:

• Ιδιώτης επενδυτής που δεν ιδρύει εταιρεία (E28C): 350.000 USD για πέντε χρόνια ή 700.000 USD για δέκα χρόνια, σε ινδονησιακά κρατικά ομόλογα, εισηγμένες μετοχές ή αποταμιεύσεις και καταθέσεις.
• Ιδιώτης επενδυτής που ιδρύει εταιρεία (E28B): 2,5 εκατομμύρια USD για πέντε χρόνια ή 5 εκατομμύρια USD για δέκα.
• Εταιρικοί επενδυτές, για διευθυντές και μέλη εποπτικού συμβουλίου: 25 εκατομμύρια USD ή 50 εκατομμύρια USD.

Η αγορά ακινήτου δεν είναι μία από τις διαδρομές της Golden Visa, ακόμη κι αν σας πει κάτι άλλο ένας μεσίτης. Έως τις 18 Μαΐου 2026 είχαν εκδοθεί 1.274 Golden Visa σε εθνικό επίπεδο, με περίπου 52,1 τρισ. IDR επενδύσεων, κυρίως από εταιρικούς επενδυτές, και οι κάτοχοι δεν χρειάζονται εγγυητή στην Ινδονησία.

Οι διαδρομές δίπλα δίπλα

Διαδρομή	Τι απαιτεί	Διάρκεια	Μετράει το ακίνητο;
Second Home Visa (E33)	130.000 USD σε κρατική τράπεζα ή διαμέρισμα αξίας 1.000.000 USD και άνω	Έως 5 χρόνια, συνολικά έως 10	Μόνο διαμέρισμα
Second Home Visa, 55+ (E33E)	Κατάθεση 50.000 USD και εισόδημα 3.000 USD τον μήνα	5 χρόνια, συνολικά έως 10	Όχι
Golden Visa, ιδιώτης (E28C)	350.000 USD ή 700.000 USD σε ομόλογα, εισηγμένες μετοχές ή καταθέσεις	5 ή 10 χρόνια	Όχι
Golden Visa, με εταιρεία (E28B)	2,5 εκατομμύρια USD ή 5 εκατομμύρια USD	5 ή 10 χρόνια	Όχι
Αγορά βίλας με leasehold	Τίποτα στη νομοθεσία για τη μετανάστευση	Καμία	Δεν χορηγείται βίζα

Μια μικρότερη λεπτομέρεια: ο φόρος επισκεπτών

Οι ξένοι τουρίστες πληρώνουν εφάπαξ φόρο 150.000 IDR ανά άτομο και ανά επίσκεψη, που ισχύει από τις 14 Φεβρουαρίου 2024 και πληρώνεται ηλεκτρονικά μέσω του επίσημου συστήματος Love Bali. Οι κάτοχοι αδειών διαμονής, όπως KITAS ή KITAP, εξαιρούνται. Έως τον Οκτώβριο του 2026 δεν έχει εγκριθεί καμία αύξηση.

Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε

• Ποια βίζα θα έχετε και αν θα την έχετε πριν από την αγορά. Για Hak Pakai, ρωτήστε τον συμβολαιογράφο ποια έγγραφα μετανάστευσης θα δεχτεί.
• Αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε την επιλογή ακινήτου της Second Home Visa, ότι το ακίνητο είναι διαμέρισμα αξίας τουλάχιστον 1.000.000 USD και ότι το κτίριο επιτρέπει ιδιοκτησία ξένων σε οριζόντια ιδιοκτησία.
• Την τρέχουσα κατάθεση για την E33 ή την E33E την ημέρα που κάνετε την αίτηση.
• Τι γίνεται με το Hak Pakai σας αν αλλάξει το καθεστώς διαμονής σας και τι θα χρειάζονταν οι κληρονόμοι σας για να το κληρονομήσουν.
• Ότι κανείς, μεσίτης ή developer, δεν σας λέει ότι η αγορά βίλας συνοδεύεται από βίζα. Δεν συνοδεύεται.

Οι δομές πίσω από αυτούς τους κανόνες εξηγούνται στο άρθρο τι μπορούν να αποκτήσουν οι ξένοι στο Μπαλί και οι συνηθισμένοι μύθοι στο οι κίνδυνοι που συναντούν οι αγοραστές στο Μπαλί. Μπορείτε να δείτε διαμερίσματα και βίλες στις αγγελίες μας στο Μπαλί, και η σελίδα μας για την Ινδονησία εξηγεί πώς δουλεύουμε.