Ψηλά στο νότιο άκρο του Μπαλί: θέα στον ωκεανό, παραλίες κάτω από τους γκρεμούς και νέες βίλες με μακροχρόνια μίσθωση.

Ungasan

Το Ungasan είναι χωριό στη χερσόνησο Bukit, το ξερό ασβεστολιθικό υψίπεδο στο νότιο άκρο του Μπαλί, στην περιοχή South Kuta της επαρχίας Badung. Καλύπτει περίπου 15 km², με το Jimbaran στα βόρεια, το Pecatu και το Uluwatu στα δυτικά και το Kutuh στα ανατολικά, και μεγάλο μέρος του βρίσκεται ψηλά πάνω από τη θάλασσα, οπότε αρκετά από τα σπίτια εδώ βλέπουν κατευθείαν στον Ινδικό Ωκεανό. Η ακτή από κάτω είναι ένα τείχος από λευκούς γκρεμούς με λίγες παραλίες σκαμμένες μέσα του. Η πιο γνωστή είναι η Melasti, όπου φτάνει κανείς από έναν δρόμο λαξευμένο μέσα στον ασβεστόλιθο, και πήρε το όνομά της από την τελετή εξαγνισμού που κάνουν οι Βαλινέζοι ινδουιστές στην ακτή πριν από το Nyepi. Η Green Bowl βρίσκεται πιο ανατολικά, και λίγο πέρα από το όριο, στο Kutuh, βρίσκονται η παραλία Pandawa και το γήπεδο γκολφ Bukit Pandawa. Στην ενδοχώρα, το χωριό φιλοξενεί το πολιτιστικό πάρκο Garuda Wisnu Kencana, όπου το άγαλμα του Βισνού πάνω στον Γκαρούντα υψώνεται 121 μέτρα μαζί με το βάθρο του. Στο Ungasan ζουν περίπου 13.000 άνθρωποι, και το οροπέδιο είναι σήμερα ένα από τα πιο πολυάσχολα εργοτάξια του Bukit: συγκροτήματα βιλών, μικρές πολυκατοικίες και ξενοδοχειακές κατοικίες, που πωλούνται κυρίως σε αλλοδαπούς αγοραστές με μακροχρόνια μίσθωση, επειδή η γη πλήρους κυριότητας στην Ινδονησία προορίζεται για τους πολίτες της.

Η Melasti και οι νοτιοδυτικοί γκρεμοί (προς το Uluwatu) · Η Green Bowl και η νότια ακτή · το οροπέδιο της ενδοχώρας κατά μήκος της Jalan Raya Uluwatu · η πλευρά του GWK, στο όριο με το Jimbaran · συνορεύει με το Pecatu (δυτικά), το Kutuh και την παραλία Pandawa (ανατολικά) και το Jimbaran (βόρεια) Clifftop village on the Bukit · Villa compounds and small apartment buildings · Leasehold for foreigners

South Kuta, Badung

Τοποθεσία

Μίσθωση (leasehold) ή Hak Pakai

Αλλοδαποί αγοραστές

~25 έως 40 λεπτά

Αεροδρόμιο Ngurah Rai

ΣΥΓΚΟΙΝΩΝΙΑΚΗ ΠΡΟΣΒΑΣΗ

Όπου Ungasan βρίσκεται.

Το Ungasan δεν έχει δικό του γρήγορο δρόμο. Η Jalan Raya Uluwatu ανεβαίνει από το Jimbaran στο οροπέδιο και σηκώνει το μεγαλύτερο μέρος της κίνησης μέσα από το χωριό προς το Pecatu, ενώ παράδρομοι οδηγούν νότια στους γκρεμούς και ανατολικά στο Kutuh και στη Nusa Dua. Από τη Nusa Dua ο αυτοκινητόδρομος Bali Mandara, χτισμένος πάνω από τα νερά του κόλπου Benoa και εγκαινιασμένος το 2013, φτάνει στο αεροδρόμιο και στο λιμάνι Benoa· η άλλη έξοδος είναι η Bypass μέσω Jimbaran. Η κίνηση στο Bukit έχει αυξηθεί με όλη τη νέα δόμηση, οπότε η διαδρομή ως το αεροδρόμιο κυμαίνεται από 25 έως 40 λεπτά, ανάλογα με το σημείο εκκίνησης και την ώρα της ημέρας.

Χρόνοι οδήγησης

Παραλία Melasti~5 έως 15 λεπτά

Παραλία Pandawa (Kutuh)~3 έως 15 λεπτά

Nusa Dua~10 έως 15 λεπτά

Πολιτιστικό πάρκο Garuda Wisnu Kencana~15 λεπτά

Ναός Uluwatu~20 λεπτά

Διεθνές αεροδρόμιο Ngurah Rai (DPS)~25 έως 40 λεπτά

Μετρό και συγκοινωνίες

Καμία · No metro

Πλησιέστερος σταθμός σήμερα: Κανένας

Το Μπαλί δεν έχει μετρό ούτε αστικό σιδηρόδρομο σε λειτουργία, και κανένα δεν κατασκευάζεται. Μια γραμμή από το αεροδρόμιο ως το Jimbaran και τη Nusa Dua έχει σχεδιαστεί, αλλά δεν έχει επενδυτή. Στο Ungasan ο κόσμος μετακινείται με αυτοκίνητο, σκούτερ και εφαρμογές μεταφοράς, και πολλά συγκροτήματα βιλών έχουν δικά τους λεωφορεία (shuttle) προς τις παραλίες.

Κύριοι οδικοί άξονες

Jalan Raya Uluwatu (από το Jimbaran, μέσα από το Bukit, ως το Pecatu)Main road

Αυτοκινητόδρομος Bali Mandara (από τη Nusa Dua ως το αεροδρόμιο και το λιμάνι Benoa)Toll road

Jalan Bypass Ngurah Rai (από το Jimbaran ως το αεροδρόμιο, την Kuta και το Sanur)Bypass

ΖΩΗ ΣΤΗ ΓΕΙΤΟΝΙΑ

Μια γεμάτη ζωή — χωρίς να φύγετε.

Εκπαίδευση

Udayana University, κεντρική πανεπιστημιούπολη στο Bukit Jimbaran
Taman Rama School (Puri Gading, Jimbaran· από το προνήπιο ως το Year 12, πρόγραμμα Cambridge)
Asian Intercultural School Bali (Puri Gading, Jimbaran· πρόγραμμα Cambridge)
Ινδονησιακά δημόσια σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης στο χωριό και στο Jimbaran

Υγεία

BIMC Hospital Nusa Dua (ιδιωτικό, 24ωρο τμήμα επειγόντων, στην τουριστική ζώνη της Nusa Dua)
Siloam Hospitals Bali και BIMC Kuta (ιδιωτικά νοσοκομεία στην Kuta)
Prof. Ngoerah General Hospital (πρώην Sanglah) στο Denpasar, το κύριο δημόσιο νοσοκομείο αναφοράς του Μπαλί
Κλινικές και φαρμακεία κατά μήκος της Jalan Raya Uluwatu

Αγορές

Μίνι μάρκετ, warung, καφέ και εστιατόρια κατά μήκος της Jalan Raya Uluwatu
Samasta Lifestyle Village στο Jimbaran: αγορά gourmet, βιβλιοπωλείο και εστιατόρια
Bali Collection, το υπαίθριο κέντρο αγορών και εστίασης στη Nusa Dua
Beach club και πάγκοι με φαγητό στη Melasti

Αναψυχή

Παραλία Melasti: λευκή άμμος ανάμεσα σε δύο ασβεστολιθικούς γκρεμούς, ήρεμα νερά για κολύμπι και snorkelling, και χορός Kecak δίπλα στην ακτή
Παραλία Green Bowl στη νότια ακτή
Η παραλία Pandawa και το Bukit Pandawa Golf & Country Club στο γειτονικό Kutuh
Τα σημεία σερφ του Uluwatu και του Padang Padang στα δυτικά
Συναυλίες και φεστιβάλ στο πολιτιστικό πάρκο GWK

Ορόσημα

Άγαλμα Garuda Wisnu Kencana: 121 μέτρα μαζί με το βάθρο του, αποκαλύφθηκε το 2018
Η παραλία Melasti και ο δρόμος που ανοίχτηκε μέσα στους γκρεμούς της
Τα αγάλματα των Pandawa στον γκρεμό πάνω από την παραλία Pandawa (Kutuh)
Pura Luhur Uluwatu, ο θαλάσσιος ναός στο νοτιοδυτικό άκρο της χερσονήσου (Pecatu)

ΤΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ

Οι αριθμοί. Χωρίς περιττά.

Το Ungasan απευθύνεται σε όσους θέλουν τον ωκεανό μπροστά στο παράθυρο. Οι περισσότεροι αγοραστές είναι αλλοδαποί που ψάχνουν εξοχική κατοικία στο Bukit, μια βάση για μεγάλες διαμονές στο Μπαλί ή μια μονάδα σε κτίριο που λειτουργεί ξενοδοχειακός φορέας, και σχεδόν όλα όσα προσφέρονται είναι νέα: συγκροτήματα βιλών με καμιά δεκαριά σπίτια, μικρές πολυκατοικίες με κοινόχρηστη πισίνα και εστιατόριο, και ξενοδοχειακά διαμερίσματα. Τα έργα πωλούνται off-plan με μίσθωση, και η μίσθωση είναι αυτό που πραγματικά αγοράζετε, οπότε η διάρκειά της, ο όρος παράτασης και η τιμή που ορίζεται για την παράταση μετράνε όσο και η κάτοψη. Τα φυλλάδια συχνά αναφέρουν τιμές σε δολάρια, αλλά οι πληρωμές μέσα στην Ινδονησία πρέπει να γίνονται σε ρουπίες. Η ενοικίαση σε παραθεριστές απαιτεί επιχειρηματική άδεια, και στο Bukit αξίζει να ρωτήσετε νωρίς πώς εξασφαλίζει ένα έργο το νερό του, γιατί η παροχή από το δίκτυο δεν επαρκεί.

ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΙΝΑΙ ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΑ ΚΑΙ ΔΕΝ ΑΠΟΤΕΛΟΥΝ ΕΓΓΥΗΣΗ · ΑΠΟ 2026-10-20

ΕΙΝΑΙ ΚΑΤΑΛΛΗΛΟ ΓΙΑ ΕΣΑΣ;

Σε ποιον Ungasan ταιριάζει καλύτερα.

Ιδανική επιλογή αν…

Αγοραστές εξοχικής κατοικίας που θέλουν θέα: μεγάλο μέρος του Ungasan βρίσκεται ψηλά στο οροπέδιο, με τις παραλίες Melasti, Green Bowl και Pandawa λίγο πιο κάτω με το αυτοκίνητο
Αγοραστές που θέλουν μια πιο ήσυχη βάση από την Kuta ή το Canggu, με το νοσοκομείο, το γήπεδο γκολφ και τα καταστήματα της Nusa Dua περίπου ένα τέταρτο μακριά
Αγοραστές που ζυγίζουν βίλα ή διαμέρισμα: το Ungasan έχει και τα δύο, από σουίτες ενός υπνοδωματίου σε κτίρια με υπηρεσίες ως οικογενειακές βίλες με πέντε ή επτά υπνοδωμάτια

Αναζητήστε αλλού αν θέλετε…

Το νερό είναι λιγοστό στο Bukit: η νότια Badung χρειάζεται περίπου 2.000 λίτρα νερού δικτύου το δευτερόλεπτο και λαμβάνει περίπου 750, οι διακοπές είναι συχνές, και οι νέοι αγωγοί και οι δεξαμενές βρίσκονται ακόμη υπό κατασκευή. Ρωτήστε πώς αποθηκεύει και εξασφαλίζει το έργο το νερό του
Η μίσθωση είναι σύμβαση, όχι τίτλος: πριν καταβάλετε προκαταβολή, ζητήστε από δικό σας συμβολαιογράφο να ελέγξει τη διάρκεια της μίσθωσης, τον όρο παράτασης και την τιμή του, τον τίτλο του ιδιοκτήτη της γης και την οικοδομική έγκριση (PBG)
Η ενοικίαση σε παραθεριστές είναι αδειοδοτούμενη επιχειρηματική δραστηριότητα: από τον Αύγουστο του 2026 οι βίλες χωρίς άδεια αφαιρούνται από τις πλατφόρμες κρατήσεων, γι' αυτό ελέγξτε ποιος θα έχει την άδεια πριν υπολογίσετε σε σύντομες διαμονές

16 ΕΡΓΟΈργα ΣΤΗ UNGASAN

Τι διατίθεται αυτή τη στιγμή.

Απευθείας από τον κατάλογο — ταξινομημένα από τη χαμηλότερη τιμή.

ΥΠΌ ΚΑΤΑΣΚΕΥΉ

Sansara Development Group

ΚΑΛΟ ΕΙΝΑΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΕΤΕ

Συχνές ερωτήσεις για Ungasan.

Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει ακίνητο στο Ungasan;+

Ναι, αλλά όχι με πλήρη κυριότητα. Γη με πλήρη κυριότητα (Hak Milik) μπορούν να έχουν μόνο Ινδονήσιοι πολίτες. Οι αλλοδαποί αγοραστές στο Ungasan αποκτούν σχεδόν πάντα μίσθωση (Hak Sewa) από τον Ινδονήσιο ιδιοκτήτη της γης, που υπογράφεται ως συμβολαιογραφική πράξη, και η βίλα ή το διαμέρισμα είναι δικό τους για όσο διαρκεί η μίσθωση. Ο άλλος δρόμος είναι το Hak Pakai, ένα καταχωρισμένο δικαίωμα χρήσης που μπορεί να έχει ένας αλλοδαπός με έγκυρα έγγραφα μετανάστευσης: σε ιδιωτική γη διαρκεί έως 30 έτη και ανανεώνεται μόνο με νέα πράξη στην οποία συναινεί ο ιδιοκτήτης, και συνοδεύεται από προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων μια ελάχιστη τιμή που ορίζει το κράτος. Η εγγραφή γης στο όνομα Ινδονήσιου φίλου ή υπαλλήλου είναι άκυρη κατά το ινδονησιακό δίκαιο, και από το 2026 ένας περιφερειακός κανονισμός του Μπαλί απαγορεύει ρητά αυτές τις συμφωνίες μέσω αντιπροσώπου (nominee) και τιμωρεί όσους τις οργανώνουν.

Τι γίνεται όταν λήξει η μίσθωση;+

Η γη και το κτίριο επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη της γης, εκτός αν η σύμβαση σας δίνει παράταση. Γι' αυτό ο όρος παράτασης έχει τόσο μεγάλη σημασία: οι καλύτερες μισθώσεις ορίζουν από την αρχή τη διάρκεια της παράτασης και την τιμή της, ή έναν τύπο υπολογισμού της, αντί να την αφήνουν για μελλοντική συμφωνία. Πολλές μισθώσεις στο Μπαλί γράφονται για 25 έως 30 έτη, και οι μεγαλύτερες συνολικές διάρκειες προκύπτουν συνήθως από παρατάσεις ενσωματωμένες στη σύμβαση. Η μίσθωση δεν λήγει αν πεθάνει κάποιο από τα μέρη, οπότε οι κληρονόμοι σας τη διατηρούν για τον υπόλοιπο χρόνο, και δεν ακυρώνεται αν ο ιδιοκτήτης πουλήσει τη γη, εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά.

Πόσο απέχει το Ungasan από το αεροδρόμιο και από το υπόλοιπο νότιο Μπαλί;+

Το διεθνές αεροδρόμιο Ngurah Rai απέχει περίπου 25 έως 40 λεπτά με το αυτοκίνητο, ανάλογα με το σημείο του Ungasan από όπου ξεκινάτε και την κίνηση στους δρόμους· η γρηγορότερη διαδρομή περνά από τη Nusa Dua και τον αυτοκινητόδρομο Bali Mandara πάνω από τον κόλπο Benoa. Η παραλία Melasti απέχει 5 έως 15 λεπτά, η Nusa Dua 10 έως 15, το πολιτιστικό πάρκο GWK περίπου 15 και ο ναός Uluwatu περίπου 20. Στο Μπαλί δεν υπάρχει σιδηρόδρομος, οπότε η καθημερινή ζωή εδώ στηρίζεται σε αυτοκίνητα, σκούτερ και εφαρμογές μεταφοράς.

Μπορώ να νοικιάζω τη βίλα μου σε παραθεριστές;+

Μόνο μέσω αδειοδοτημένης επιχείρησης. Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ινδονησία είναι επιχείρηση καταλυμάτων που χρειάζεται αριθμό επιχειρηματικής ταυτότητας (NIB) και τη σωστή επιχειρηματική κατηγορία (KBLI) μέσω του εθνικού συστήματος αδειοδότησης OSS, και οι επισκέπτες πληρώνουν περιφερειακό φόρο έως 10%. Ο αλλοδαπός ιδιοκτήτης συνήθως νοικιάζει μέσω αδειοδοτημένου Ινδονήσιου διαχειριστή ή μέσω δικής του ινδονησιακής εταιρείας με ξένους μετόχους (PT PMA). Η κυβέρνηση το εφαρμόζει: οι αγγελίες χωρίς άδεια αφαιρέθηκαν από τις μεγάλες πλατφόρμες κρατήσεων από την 1η Αυγούστου 2026, και για το 2027 σχεδιάζεται αυτόματος έλεγχος αδειών ανάμεσα στα κρατικά συστήματα και στις πλατφόρμες. Αν ένα έργο προσφέρει πρόγραμμα ενοικίασης, ρωτήστε ποιος έχει την άδεια.

Μου δίνει βίζα η αγορά βίλας στο Ungasan;+

Όχι. Η Ινδονησία δεν έχει βίζα για την αγορά βίλας με μίσθωση. Η Second Home Visa, που επιτρέπει παραμονή έως πέντε ετών με δυνατότητα παράτασης έως δέκα, απαιτεί είτε περίπου 130.000 USD σε κρατική ινδονησιακή τράπεζα στο όνομά σας είτε την αγορά διαμερίσματος αξίας τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου USD. Μια βίλα με μίσθωση δεν μετράει για αυτήν.

Είναι πρόβλημα η υδροδότηση στο Ungasan;+

Μπορεί να είναι. Το Bukit είναι ξερός ασβεστόλιθος χωρίς ποτάμια, και το νερό του δικτύου έρχεται με αγωγούς από το φράγμα Estuary κοντά στο Denpasar. Η νότια Badung χρειάζεται περίπου 2.000 λίτρα το δευτερόλεπτο και λαμβάνει περίπου 750, και έχουν σημειωθεί διακοπές που κράτησαν αρκετές μέρες. Η επαρχία κατασκευάζει νέο αγωγό και δεξαμενές, μία από αυτές στο Kampial του Benoa, και σχεδιάζει να τροφοδοτεί τα ξενοδοχεία με αφαλατωμένο θαλασσινό νερό, αλλά το έλλειμμα θα χρειαστεί χρόνια για να καλυφθεί. Τα καλά οργανωμένα έργα διατηρούν μεγάλες δεξαμενές αποθήκευσης και προβλέπουν μεταφορά νερού με βυτία· ρωτήστε τον κατασκευαστή πώς ακριβώς υδροδοτείται το συγκρότημα.

ΜΠΟΡΕΙ ΕΠΙΣΗΣ ΝΑ ΣΑΣ ΑΡΕΣΟΥΝ