Η επόμενη επένδυσή σας στο Μπαλί
ξεκινά με μια συζήτηση.

Ναι, αλλά όχι με πλήρη κυριότητα. Το Hak Milik, η ινδονησιακή πλήρης κυριότητα, προορίζεται μόνο για Ινδονήσιους πολίτες, και κάθε ρύθμιση που τη μεταβιβάζει σε αλλοδαπό, απευθείας ή μέσω αχυρανθρώπου (nominee), είναι άκυρη κατά τον νόμο. Ένας αλλοδαπός ιδιώτης αγοράζει είτε μακροχρόνια μίσθωση (Hak Sewa) από Ινδονήσιο ιδιοκτήτη γης, τον πιο συνηθισμένο δρόμο στο Μπαλί, είτε Hak Pakai, ένα καταχωρισμένο δικαίωμα χρήσης. Ένα διαμέρισμα μπορεί να αποκτηθεί ως οριζόντια ιδιοκτησία (strata title) σε κτίριο που επιτρέπει την ιδιοκτησία από αλλοδαπούς, κάτι που πρέπει να επιβεβαιώσει για το συγκεκριμένο κτίριο ο συμβολαιογράφος του κατασκευαστή.

Όσο ορίζει το συμβόλαιο. Οι οδηγοί του κλάδου τοποθετούν τη συνήθη διάρκεια μίσθωσης στο Μπαλί στα 25 έως 30 έτη, και παράταση υπάρχει μόνο αν είναι γραμμένη στην πράξη, ιδανικά με σταθερή τιμή ή με τύπο υπολογισμού της τιμής. Σύνολα όπως «30 συν 30» είναι συμβατικές επιλογές και όχι δικαίωμα που δίνει ο νόμος. Όταν λήξει η διάρκεια, η γη και το κτίριο επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη, εκτός αν έχει συμφωνηθεί παράταση. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ινδονησίας, η μίσθωση συνεχίζεται μετά τον θάνατο οποιουδήποτε από τα δύο μέρη, καθώς και μετά από πώληση της γης, εκτός αν η μίσθωση ορίζει διαφορετικά.

Το Hak Pakai είναι δικαίωμα χρήσης γης για ορισμένο χρόνο και ο μόνος τίτλος γης που μπορεί να έχει ένας αλλοδαπός ιδιώτης στο όνομά του. Το «έως 80 χρόνια» ισχύει μόνο σε κρατική γη: 30 χρόνια, με παράταση 20 ετών και ανανέωση 30 ετών, όπου για κάθε βήμα υποβάλλεται αίτηση που πρέπει να εγκριθεί, ποτέ αυτόματα. Σε γη που ανήκει σε Ινδονήσιο, τη συνήθη περίπτωση στο Μπαλί, η διάρκεια φτάνει τα 30 χρόνια και ανανεώνεται μόνο με νέα πράξη που αποδέχεται ο ιδιοκτήτης. Οι αλλοδαποί αγοραστές στο Μπαλί αντιμετωπίζουν επίσης ελάχιστες τιμές, 5 δισ. IDR για μονοκατοικία και 2 δισ. IDR για διαμέρισμα· επιβεβαιώστε το τρέχον ποσό με τον συμβολαιογράφο.

Σε καταχωρισμένο τίτλο ο αγοραστής πληρώνει BPHTB, φόρο απόκτησης έως 5% επί του υψηλότερου ποσού ανάμεσα στο τίμημα και την κρατική αντικειμενική αξία, μείον ένα αφορολόγητο ποσό που ορίζει κάθε regency (νομός). Ο πωλητής πληρώνει οριστικό φόρο εισοδήματος 2,5%. Μια νέα κατοικία που αγοράζεται από κατασκευαστή επιβαρύνεται με ΦΠΑ, με πραγματικό συντελεστή 11% για τις περισσότερες κατοικίες το 2025 και το 2026. Η αμοιβή του αξιωματούχου συμβολαίων γης έχει ανώτατο όριο το 1% της αξίας που αναγράφεται στην πράξη, και ο ετήσιος φόρος γης και κτισμάτων (PBB) φτάνει έως το 0,5% της αντικειμενικής αξίας. Κάθε regency ορίζει τους δικούς του συντελεστές, γι' αυτό επιβεβαιώνουμε τα ποσά για κάθε έργο.

Μόνο ως αδειοδοτημένη επιχείρηση. Κάθε επιχείρηση καταλυμάτων χρειάζεται άδεια μέσω του εθνικού συστήματος OSS, αριθμό NIB με τον σωστό κωδικό KBLI, και επιβάλλεται περιφερειακός φόρος διαμονής έως 10%. Το 2026 το Υπουργείο Τουρισμού ζήτησε να αφαιρεθούν οι αγγελίες χωρίς άδεια από εννέα πλατφόρμες κρατήσεων, ανάμεσά τους οι Airbnb και Booking.com, με 259 αγγελίες να έχουν αφαιρεθεί ως την 1η Αυγούστου 2026, ενώ αυτόματος έλεγχος αδειών σε συνεργασία με τις πλατφόρμες έχει προγραμματιστεί για τον Ιούνιο του 2027. Για έναν αλλοδαπό ιδιοκτήτη οι νόμιμοι δρόμοι είναι μια εταιρεία με αλλοδαπούς μετόχους (PT PMA) ή η ενοικίαση μέσω αδειοδοτημένου Ινδονήσιου διαχειριστή.

Όχι από μόνη της: η αγορά βίλας με μακροχρόνια μίσθωση δεν φέρνει βίζα. Η Second Home Visa ζητά τουλάχιστον 130.000 δολάρια ΗΠΑ σε κρατική τράπεζα της Ινδονησίας ή την αγορά διαμερίσματος αξίας τουλάχιστον 1 εκατ. δολαρίων ΗΠΑ, και δίνει άδεια διαμονής έως 5 ετών, με δυνατότητα επέκτασης στα 10, με κρατικά τέλη 13 εκατ. IDR. Η Golden Visa συνδέεται με επενδύσεις σε κρατικά ομόλογα, εισηγμένες μετοχές ή καταθέσεις, και το επίσημο υλικό της δεν προβλέπει δρόμο μέσω ακινήτων.

Επειδή τα έργα του Μπαλί που απευθύνονται σε αλλοδαπούς αγοραστές συνήθως διατίθενται σε δολάρια, και μπορείτε να αλλάξετε νόμισμα στο πάνω μέρος της σελίδας. Το ίδιο το συμβόλαιο όμως γίνεται σε ρουπίες: η Bank Indonesia απαιτεί οι συναλλαγές μέσα στην Ινδονησία να γίνονται σε ρουπίες, οπότε ένα ποσό σε δολάρια είναι μετατροπή και ποτέ η συμβατική τιμή.

Τίποτα στον αγοραστή. Την προμήθειά μας την πληρώνει ο κατασκευαστής, οπότε πληρώνετε την ίδια τιμή με την απευθείας αγορά. Οι φόροι, οι αμοιβές του συμβολαιογράφου και τυχόν κόστη αδειών είναι ξεχωριστά, και σας τα παρουσιάζουμε αναλυτικά πριν υπογράψετε. Σε κάθε μίσθωση ή τίτλο συνιστούμε να ελέγξει ο δικός σας ανεξάρτητος συμβολαιογράφος ή δικηγόρος τον τίτλο, τις χρήσεις γης και τις άδειες.