Αρχική / Περιοχές / Bali/ Tabanan

Ο σιτοβολώνας ρυζιού του Μπαλί, από την ακτή του Tanah Lot ως τις αναβαθμίδες του Jatiluwih και τη λίμνη Bratan στο Bedugul.

Tabanan

Η Tabanan είναι η επαρχία δυτικά της Badung, και εκτείνεται από περίπου 35 km ακτής με μαύρη άμμο ως το όρος Batukaru και τη λίμνη Bratan στο Bedugul. Εδώ ζουν περίπου 478.000 άνθρωποι, και η επαρχία είναι γνωστή σε όλο το Μπαλί ως ο σιτοβολώνας του ρυζιού: οι αναβαθμίδες του Jatiluwih ανήκουν στο τοπίο subak που η UNESCO ενέγραψε στον κατάλογό της το 2012. Στην ακτή βρίσκεται το Tanah Lot, ο θαλάσσιος ναός πάνω σε έναν βράχο, όπου φτάνει κανείς με τα πόδια όταν έχει άμπωτη, καθώς και οι παραλίες Nyanyi και Kedungu. Λίγο πιο μέσα από το Canggu και το Seseh βρίσκονται αγροτικά χωριά όπως το Kaba-Kaba, όπου μικρά συγκροτήματα βιλών στέκονται πλέον ανάμεσα στους ορυζώνες. Η ζωή εδώ είναι πιο αργή και πιο πράσινη απ' ό,τι στο Canggu, που απέχει λίγα λεπτά με το αυτοκίνητο. Οι αλλοδαποί δεν μπορούν να έχουν γη με πλήρη κυριότητα στην Ινδονησία: αγοράζουν με μίσθωση (leasehold) από Ινδονήσιο ιδιοκτήτη ή αποκτούν καταχωρισμένο τίτλο Hak Pakai.

Ακτή και νότος: Kediri (Tanah Lot, Beraban, Nyanyi, Kaba-Kaba), Kerambitan, Selemadeg · Κέντρο: πόλη Tabanan, Marga · Ορεινά: Penebel (Jatiluwih), Baturiti (Bedugul), Pupuan · Συνορεύει με τις Badung, Buleleng και Jembrana Farming regency next to Canggu · Rice fields, sea temples and a black-sand coast · Leasehold or Hak Pakai for foreigners

~30 km

Από το αεροδρόμιο ως την πόλη Tabanan

Μίσθωση (leasehold) ή Hak Pakai

Ιδιοκτησία από αλλοδαπούς

Από το 2012

Τοπίο subak της UNESCO

ΣΥΓΚΟΙΝΩΝΙΑΚΗ ΠΡΟΣΒΑΣΗ

Όπου Tabanan βρίσκεται.

Η πόλη Tabanan απέχει περίπου 30 km οδικώς από το αεροδρόμιο Ngurah Rai, που στην πράξη σημαίνει γύρω στη μία ώρα. Ο κεντρικός δρόμος από το Denpasar πηγαίνει δυτικά μέσω Mengwi και Kediri, περνά από την πόλη Tabanan και συνεχίζει προς το Gilimanuk και το πορθμείο για την Ιάβα. Ένας αυτοκινητόδρομος με διόδια από το Gilimanuk ως το Mengwi μέσα από την επαρχία σχεδιάζεται εδώ και χρόνια αλλά δεν έχει κατασκευαστεί: η κυβέρνηση σκοπεύει να τον ξαναβγάλει σε διαγωνισμό έως το τέλος του 2026, με στόχο τη λειτουργία του το 2031. Στον νότο, χωριά όπως το Kaba-Kaba απέχουν περίπου ένα τέταρτο από την παραλία Seseh, κοντά στην ακτή του Canggu.

Χρόνοι οδήγησης

Παραλία Seseh, από το Kaba-Kaba~13 λεπτά

Tanah Lot, από την πόλη Tabanan (13 km)~25 λεπτά

Διεθνές αεροδρόμιο Ngurah Rai, από την πόλη Tabanan~60 λεπτά

Μετρό και συγκοινωνίες

No rail

Το Μπαλί δεν έχει μετρό ούτε αστικό σιδηρόδρομο, και κανένα δεν κατασκευάζεται. Στην Tabanan κινείστε με αυτοκίνητο και σκούτερ: οι αποστάσεις ανάμεσα στα χωριά είναι μικρές, αλλά οι δρόμοι είναι στενοί και η δημόσια συγκοινωνία λιγοστή.

Κύριοι οδικοί άξονες

Κεντρικός δρόμος από το Denpasar μέσω Mengwi και Kediri ως την πόλη Tabanan και στη συνέχεια ως το Gilimanuk

Παραλιακοί δρόμοι προς Tanah Lot, Nyanyi και Kedungu

Ορεινοί δρόμοι προς Jatiluwih και Bedugul

ΖΩΗ ΣΤΗ ΓΕΙΤΟΝΙΑ

Μια γεμάτη ζωή — χωρίς να φύγετε.

Υγεία

Το κρατικό νοσοκομείο της επαρχίας στην πόλη Tabanan
Κέντρα υγείας σε κάθε περιοχή
Τα μεγαλύτερα ιδιωτικά νοσοκομεία του Denpasar και της Kuta, περίπου μία ώρα μακριά

Αγορές

Αγορές και καταστήματα στην πόλη Tabanan
Τα καφέ, τα εστιατόρια και τα σούπερ μάρκετ του Canggu και του Pererenan, λίγα λεπτά με το αυτοκίνητο από τον νότο της επαρχίας
Πάγκοι με σουβενίρ και εστιατόρια πάνω στους βράχους στο Tanah Lot

Αναψυχή

Οι αναβαθμίδες με ρύζι του Jatiluwih, σε υψόμετρο περίπου 700 m στο Penebel
Η λίμνη Bratan και ο Βοτανικός Κήπος του Μπαλί γύρω από το Bedugul
Παραλίες με μαύρη άμμο και σερφ στο Nyanyi και στο Kedungu
Nuanu, μια δημιουργική πόλη υπό ανάπτυξη στο Beraban, με beach club και πάρκο μέσων (media park)
Περίπατοι και πεζοπορίες στις πλαγιές του όρους Batukaru

Ορόσημα

Pura Tanah Lot, ένας από τους κύριους θαλάσσιους ναούς του Μπαλί
Ο ναός Ulun Danu Bratan στη λίμνη Bratan
Jatiluwih, μέρος του τοπίου subak της UNESCO
Ο ναός του δάσους Alas Kedaton
Όρος Batukaru

ΤΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ

Οι αριθμοί. Χωρίς περιττά.

Στην Tabanan η δόμηση του Μπαλί έχει απλωθεί δυτικά από το Canggu. Η ακτή κοντά στο Nyanyi και στο Kedungu και τα χωριά λίγο πιο μέσα, όπως το Kaba-Kaba, έχουν πλέον συγκροτήματα βιλών και έργα τύπου resort, ενώ το μεγαλύτερο μέρος της επαρχίας παραμένει αγροτική γη. Όσοι αγοράζουν εδώ θέλουν ορυζώνες και χώρο κοντά στα καφέ και στα σχολεία του Canggu, και τους αρκεί μια πιο ήσυχη, πιο βαλινέζικη καθημερινότητα. Οι κανόνες για την αγροτική γη μετράνε στην Tabanan περισσότερο από σχεδόν οπουδήποτε αλλού στο νησί. Η ίδια η επαρχία περιορίζει τα ξενοδοχεία με αστέρια για να προστατεύσει τα χωράφια της· από τον Σεπτέμβριο του 2025 ο κυβερνήτης του Μπαλί έχει σταματήσει την εμπορική δόμηση σε παραγωγική γη και σε λεκάνες απορροής· και ένας περιφερειακός κανονισμός του 2026 περιορίζει τη μετατροπή αγροτικής γης και απαγορεύει την ιδιοκτησία μέσω αντιπροσώπου (nominee). Πριν αγοράσετε, ελέγξτε την πολεοδομική χρήση του οικοπέδου, την οικοδομική έγκριση (PBG) και, για ολοκληρωμένο κτίριο, το πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF). Η ενοικίαση σε παραθεριστές είναι αδειοδοτούμενη επιχειρηματική δραστηριότητα, και από τον Αύγουστο του 2026 οι αγγελίες χωρίς άδεια αφαιρούνται από τις πλατφόρμες κρατήσεων. Στην Ινδονησία οι τιμές πρέπει από τον νόμο να αναγράφονται και να καταβάλλονται σε ρουπίες.

ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΙΝΑΙ ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΑ ΚΑΙ ΔΕΝ ΑΠΟΤΕΛΟΥΝ ΕΓΓΥΗΣΗ · ΑΠΟ 2026-10-20

ΕΙΝΑΙ ΚΑΤΑΛΛΗΛΟ ΓΙΑ ΕΣΑΣ;

Σε ποιον Tabanan ταιριάζει καλύτερα.

Ιδανική επιλογή αν…

Αγοραστές που θέλουν χώρο και ορυζώνες κοντά στο Canggu: χωριά όπως το Kaba-Kaba απέχουν περίπου ένα τέταρτο από την παραλία Seseh
Όσοι έλκονται από το αγροτικό Μπαλί: το Tanah Lot, το Jatiluwih, το Bedugul και το Batukaru βρίσκονται όλα μέσα στην επαρχία
Σέρφερ και λάτρεις των παραλιών με μαύρη άμμο: το Nyanyi και το Kedungu βρίσκονται στην ακτή της Tabanan

Αναζητήστε αλλού αν θέλετε…

Νυχτερινή ζωή και εστιατόρια σε απόσταση με τα πόδια: αυτά βρίσκονται στο Canggu, σε απόσταση με το αυτοκίνητο
Οποιοδήποτε οικόπεδο σας αρέσει: μεγάλο μέρος της Tabanan είναι προστατευόμενη αγροτική γη, και η δόμηση σε παραγωγική γη περιορίζεται από το 2025
Γρήγορος δρόμος προς τα δυτικά: ο αυτοκινητόδρομος από το Gilimanuk ως το Mengwi δεν έχει κατασκευαστεί, και η λειτουργία του προγραμματίζεται για το 2031

1 ΕΡΓΟ ΣΤΗ TABANAN

Τι διατίθεται αυτή τη στιγμή.

Απευθείας από τον κατάλογο — ταξινομημένα από τη χαμηλότερη τιμή.

ΥΠΌ ΚΑΤΑΣΚΕΥΉ

Predmet

Predmet.Cascade στην περιοχή Tabanan, Μπαλί

2 Bedroom

Από
1.175.200AED

ΚΑΛΟ ΕΙΝΑΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΕΤΕ

Συχνές ερωτήσεις για Tabanan.

Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει ακίνητο στην Tabanan;+

Ναι, αλλά όχι με πλήρη κυριότητα. Το Hak Milik, η ινδονησιακή πλήρης κυριότητα, επιτρέπεται μόνο σε Ινδονήσιους πολίτες. Οι περισσότεροι αλλοδαποί αγοραστές στο Μπαλί αποκτούν μίσθωση (leasehold): μια σύμβαση με τον Ινδονήσιο ιδιοκτήτη της γης, συνήθως για 25 έως 30 έτη, που υπογράφεται ως συμβολαιογραφική πράξη, με παράταση μόνο αν την προβλέπει η σύμβαση. Ο άλλος δρόμος είναι το Hak Pakai, ένα καταχωρισμένο δικαίωμα χρήσης που μπορεί να έχει ένας αλλοδαπός με έγκυρα έγγραφα μετανάστευσης. Σε ιδιωτική γη διαρκεί έως 30 έτη και ανανεώνεται μόνο με νέα πράξη στην οποία συναινεί ο ιδιοκτήτης, και στο Μπαλί η ελάχιστη τιμή για αλλοδαπό αγοραστή είναι 5 δισεκατομμύρια IDR για σπίτι και 2 δισεκατομμύρια IDR για διαμέρισμα. Μη βάλετε ποτέ γη στο όνομα Ινδονήσιου αντιπροσώπου (nominee): τέτοιες διευθετήσεις είναι άκυρες, και ένας κανονισμός του Μπαλί του 2026 τις απαγορεύει.

Πού βρίσκεται η Tabanan και πόσο απέχει από το αεροδρόμιο;+

Δυτικά της Badung, στη νοτιοδυτική ακτή του Μπαλί. Η πόλη Tabanan απέχει περίπου 30 km οδικώς από το αεροδρόμιο Ngurah Rai, γύρω στη μία ώρα με κανονική κίνηση. Ο νότος της επαρχίας συνορεύει με την ακτή του Canggu: το Kaba-Kaba, για παράδειγμα, απέχει περίπου 13 λεπτά από την παραλία Seseh. Το Tanah Lot βρίσκεται περίπου 13 km νότια της πόλης Tabanan και 20 km βορειοδυτικά του Denpasar.

Μπορούν να χτιστούν νέες βίλες στους ορυζώνες της Tabanan;+

Μόνο όπου το επιτρέπει η πολεοδομική χρήση. Η Tabanan είναι η κύρια επαρχία ρυζιού του Μπαλί και το τοπίο subak της είναι εγγεγραμμένο στην UNESCO. Η επαρχία περιορίζει τα ξενοδοχεία με αστέρια για να προστατεύσει την αγροτική γη, ο κυβερνήτης του Μπαλί σταμάτησε την εμπορική δόμηση σε παραγωγική γη και σε λεκάνες απορροής τον Σεπτέμβριο του 2025, και ένας περιφερειακός κανονισμός που υπογράφηκε τον Φεβρουάριο του 2026 περιορίζει τη μετατροπή αγροτικής γης. Σε γη αγροτικής ζώνης δεν μπορεί νόμιμα να χτιστεί βίλα. Για κάθε έργο, ελέγξτε την πολεοδομική χρήση, την οικοδομική έγκριση (PBG) που εκδίδεται πριν από την κατασκευή και, μόλις ολοκληρωθεί, το πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF).

Πώς είναι η καθημερινή ζωή στην Tabanan;+

Πιο ήσυχη και πιο αγροτική απ' ό,τι στο Canggu. Τα χωριά κρατούν τους ναούς, τις τελετές και τους ορυζώνες τους, και η ακτή έχει μαύρη άμμο με σερφ στο Nyanyi και στο Kedungu. Η πόλη Tabanan έχει αγορές, καταστήματα και το κρατικό νοσοκομείο της επαρχίας. Για καφέ, σούπερ μάρκετ, διεθνή σχολεία και ιδιωτικά νοσοκομεία οι περισσότεροι κάτοικοι του νότου οδηγούν ως το Canggu, την Kuta ή το Denpasar. Στον βορρά, το Jatiluwih και το Bedugul είναι πιο δροσερή ορεινή περιοχή με αναβαθμίδες και λίμνες.

Μπορώ να νοικιάζω τη βίλα μου σε παραθεριστές;+

Μόνο μέσω αδειοδοτημένης επιχείρησης. Οι σύντομες διαμονές θεωρούνται επιχείρηση καταλυμάτων, που χρειάζεται επιχειρηματικό αριθμό (NIB) με τον σωστό κωδικό δραστηριότητας μέσω του εθνικού συστήματος OSS, καθώς και αριθμό φορολογικού μητρώου, και οι επισκέπτες πληρώνουν περιφερειακό φόρο ξενοδοχείων έως 10%. Ο αλλοδαπός ιδιοκτήτης συνήθως νοικιάζει μέσω αδειοδοτημένου Ινδονήσιου διαχειριστή ή μέσω δικής του εταιρείας ξένων συμφερόντων (PT PMA). Από τον Αύγουστο του 2026 οι αγγελίες χωρίς άδεια αφαιρούνται από τις μεγάλες πλατφόρμες κρατήσεων, γι' αυτό ρωτήστε τον κατασκευαστή πώς θα αδειοδοτηθεί το ακίνητο.

Μου δίνει βίζα η αγορά ακινήτου στην Tabanan;+

Όχι. Η Ινδονησία δεν χορηγεί βίζα για την αγορά βίλας με μίσθωση. Η Second Home Visa απαιτεί τουλάχιστον 130.000 USD σε κρατική ινδονησιακή τράπεζα ή, σύμφωνα με τους επίσημους όρους, την αγορά διαμερίσματος αξίας τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου USD, και δίνει άδεια παραμονής έως πέντε ετών, με δυνατότητα παράτασης έως δέκα.

Ποια έργα έχει η Palmera στην Tabanan;+

Predmet.Cascade της Predmet, ένα συγκρότημα 16 βιλών στο Kaba-Kaba, του οποίου ο κλιμακωτός σχεδιασμός εμπνέεται από τους ορυζώνες γύρω του. Απέχει περίπου 13 λεπτά από την παραλία Seseh και βρίσκεται δίπλα στο resort Predmet.Kabakaba του ίδιου κατασκευαστή, του οποίου το μπαρ, το εστιατόριο και την πισίνα infinity μπορούν να χρησιμοποιούν οι κάτοικοι. Η Palmera παρουσιάζει επίσης έργα στο Kedungu και στο Nyanyi, που έχουν τις δικές τους σελίδες περιοχής. Οι τρέχουσες τιμές και οι όροι υπάρχουν στη σελίδα κάθε έργου.

ΜΠΟΡΕΙ ΕΠΙΣΗΣ ΝΑ ΣΑΣ ΑΡΕΣΟΥΝ