Рисова житниця Балі, від узбережжя Tanah Lot до терас Jatiluwih і озера Bratan у Bedugul.

Tabanan

Tabanan є округом на захід від Badung, що тягнеться від приблизно 35 км узбережжя з чорним піском до гори Batukaru і озера Bratan у Bedugul. Тут живе близько 478,000 людей, і по всьому Балі округ знають як рисову житницю острова: рисові тераси Jatiluwih входять до ландшафту subak, який ЮНЕСКО внесла до свого списку 2012 року. На узбережжі стоїть Tanah Lot, морський храм на скелі, до якого під час відпливу можна дійти пішки, і лежать пляжі Nyanyi і Kedungu. Трохи вглиб від Canggu і Seseh розташовані села рільників, як-от Kaba-Kaba, де між рисовими полями тепер стоять невеликі комплекси вілл. Життя тут повільніше і зеленіше, ніж у Canggu, до якого недалеко. Іноземці не можуть володіти землею в Індонезії у повній власності: вони купують на правах leasehold в індонезійського власника або отримують зареєстрований титул Hak Pakai.

Узбережжя і південь: Kediri (Tanah Lot, Beraban, Nyanyi, Kaba-Kaba), Kerambitan, Selemadeg · Центр: місто Tabanan, Marga · Високогір'я: Penebel (Jatiluwih), Baturiti (Bedugul), Pupuan · Межує з Badung, Buleleng і Jembrana Farming regency next to Canggu · Rice fields, sea temples and a black-sand coast · Leasehold or Hak Pakai for foreigners

~30 км

Від аеропорту до міста Tabanan

Leasehold або Hak Pakai

Право власності для іноземців

З 2012 року

Ландшафт subak у списку ЮНЕСКО

ТРАНСПОРТНА ДОСТУПНІСТЬ

Де Tabanan розташовано.

Місто Tabanan розташоване приблизно за 30 км дорогою від аеропорту Ngurah Rai, що на практиці означає близько години. Головна дорога від Денпасара йде на захід через Mengwi і Kediri, повз місто Tabanan, до Gilimanuk і порому на Яву. Платну дорогу від Gilimanuk до Mengwi через округ планують уже багато років, але її не збудовано: уряд хоче повторно оголосити тендер до кінця 2026 року, а запустити рух планують 2031 року. На півдні села на кшталт Kaba-Kaba розташовані приблизно за чверть години від Seseh Beach, поруч із узбережжям Canggu.

Час у дорозі

Seseh Beach, від Kaba-Kaba~13 хв

Tanah Lot, від міста Tabanan (13 км)~25 хв

Міжнародний аеропорт Ngurah Rai, від міста Tabanan~60 хв

Метро та транспорт

No rail

На Балі немає ні метро, ні міської залізниці, і жодна лінія зараз не будується. Tabanan є округом автомобілів і скутерів: відстані між селами короткі, але дороги вузькі, а громадського транспорту мало.

Головні автомагістралі

Головна дорога від Денпасара через Mengwi і Kediri до міста Tabanan і далі до Gilimanuk

Прибережні дороги до Tanah Lot, Nyanyi і Kedungu

Гірські дороги до Jatiluwih і Bedugul

ЖИТТЯ В РАЙОНІ

Повноцінне життя — не залишаючи його.

Охорона здоров'я

Державна лікарня округу в місті Tabanan
Громадські медичні центри в кожному районі
Більші приватні лікарні Денпасара і Kuta, приблизно за годину

Шопінг

Ринки й магазини в місті Tabanan
Кафе, ресторани й супермаркети Canggu і Pererenan, недалеко автомобілем від півдня округу
Сувенірні кіоски й ресторани на скелях біля Tanah Lot

Дозвілля

Рисові тераси Jatiluwih на висоті близько 700 м у Penebel
Озеро Bratan і Bali Botanic Garden навколо Bedugul
Пляжі з чорним піском і серфінг у Nyanyi і Kedungu
Nuanu, креативне місто, що будується в Beraban, з пляжним клубом і медіапарком
Прогулянки й треки схилами гори Batukaru

Визначні пам'ятки

Pura Tanah Lot, один із головних морських храмів Балі
Храм Ulun Danu Bratan на озері Bratan
Jatiluwih, частина ландшафту subak зі списку ЮНЕСКО
Лісовий храм Alas Kedaton
Гора Batukaru

ЦИФРИ

Точні цифри. Тільки суть.

Tabanan став тим місцем, куди забудова Балі поширилася на захід від Canggu. На узбережжі біля Nyanyi і Kedungu і в селах трохи вглиб, як-от Kaba-Kaba, тепер є комплекси вілл і курортні проєкти, тоді як більша частина округу досі залишається сільськогосподарською. Тут купують ті, кому потрібні рисові поля і простір неподалік від кафе і шкіл Canggu і кого влаштовує тихіше, більш балійське повсякдення. Правила щодо сільськогосподарських земель у Tabanan важать більше, ніж майже будь-де на острові. Сам округ обмежує будівництво зіркових готелів, щоб зберегти поля; з вересня 2025 року губернатор Балі зупинив комерційне будівництво на продуктивних землях і у водозбірних зонах; а провінційний регламент 2026 року обмежує переведення сільськогосподарських земель і забороняє номінальне володіння. Перед купівлею перевірте зонування ділянки, дозвіл на будівництво (PBG), а для завершеної будівлі ще й сертифікат придатності до експлуатації (SLF). Здавання житла туристам є ліцензованим бізнесом, і з серпня 2026 року неліцензовані оголошення прибрали з платформ бронювання. За законом ціни в Індонезії мають зазначатися і сплачуватися в рупіях.

ЦИФРИ ОРИЄНТОВНІ, НЕ Є ГАРАНТІЄЮ · СТАНОМ НА 2026-10-20

ЧИ ПІДХОДИТЬ ВАМ?

Кому Tabanan найкраще підійде.

Ідеально підійде, якщо ви…

Покупцям, яким потрібні простір і рисові поля біля Canggu: села на кшталт Kaba-Kaba розташовані приблизно за чверть години від Seseh Beach
Тим, кого приваблює сільський Балі: Tanah Lot, Jatiluwih, Bedugul і Batukaru розташовані в межах округу
Серферам і любителям пляжів із чорним піском: Nyanyi і Kedungu лежать на узбережжі Tabanan

Розгляньте інші варіанти, якщо ви хочете…

Нічне життя і ресторани в пішій доступності: усе це в Canggu, куди треба їхати
Будь-яка ділянка на ваш смак: значна частина Tabanan є охоронюваними сільськогосподарськими землями, а будівництво на продуктивній землі обмежене з 2025 року
Швидка дорога на захід: платну трасу від Gilimanuk до Mengwi не збудовано, а рух нею планують запустити 2031 року

1 ПРОЄКТ У TABANAN

Що доступно прямо зараз.

Актуальні пропозиції з каталогу — відсортовані за зростанням вартості.

НОВОБУДОВА

Predmet

Predmet.Cascade в районі Tabanan, Балі

2 Bedroom

Від
1,175,200AED

ВАРТО ЗНАТИ

Поширені запитання про Tabanan.

Чи може іноземець купити нерухомість у Tabanan?+

Так, але не у повну власність. Hak Milik, індонезійське право повної власності, доступне лише громадянам Індонезії. Більшість іноземних покупців на Балі оформлюють leasehold: договір з індонезійським власником землі, зазвичай на 25-30 років, підписаний як нотаріальний акт, з продовженням лише тоді, коли його передбачає договір. Інший шлях: Hak Pakai, зареєстроване право користування, яке може мати іноземна фізична особа з чинними імміграційними документами. На приватній землі воно діє до 30 років і поновлюється лише новим актом за згодою власника, а на Балі мінімальна ціна для іноземного покупця становить 5 млрд IDR за будинок і 2 млрд IDR за апартаменти. Ніколи не оформлюйте землю на індонезійського номінального власника: такі схеми недійсні, а регламент Балі 2026 року їх забороняє.

Де розташований Tabanan і як далеко він від аеропорту?+

На захід від Badung, на південно-західному узбережжі Балі. Місто Tabanan розташоване приблизно за 30 км дорогою від аеропорту Ngurah Rai, це близько години за звичайного руху. Південь округу межує з узбережжям Canggu: наприклад, від Kaba-Kaba до Seseh Beach близько 13 хвилин. Tanah Lot лежить приблизно за 13 км на південь від міста Tabanan і за 20 км на північний захід від Денпасара.

Чи можна будувати нові вілли на рисових полях Tabanan?+

Лише там, де це дозволяє зонування. Tabanan є головним рисовим округом Балі, а його ландшафт subak внесено до списку ЮНЕСКО. Округ обмежує будівництво зіркових готелів, щоб захистити сільськогосподарські землі, губернатор Балі у вересні 2025 року зупинив комерційне будівництво на продуктивних землях і у водозбірних зонах, а провінційний регламент, підписаний у лютому 2026 року, обмежує переведення сільськогосподарських земель. На землі в сільськогосподарській зоні законно збудувати віллу не можна. Для будь-якого проєкту перевірте зонування, дозвіл на будівництво (PBG), виданий до початку робіт, а після завершення сертифікат придатності до експлуатації (SLF).

Яке повсякденне життя в Tabanan?+

Тихіше і більш сільське, ніж у Canggu. Села зберігають свої храми, церемонії і рисові поля, а на узбережжі з чорним піском є хвилі в Nyanyi і Kedungu. У місті Tabanan є ринки, магазини і державна лікарня округу. По кафе, супермаркети, міжнародні школи і приватні лікарні більшість мешканців півдня їздять у Canggu, Kuta або Денпасар. На півночі Jatiluwih і Bedugul лежать у прохолоднішому гірському краї терас і озер.

Чи можна здавати віллу туристам?+

Лише через ліцензований бізнес. Короткострокова оренда вважається бізнесом із надання житла, для якого потрібен номер підприємства (NIB) з відповідним кодом діяльності в національній системі OSS, а також податковий номер, а гості сплачують регіональний готельний податок до 10%. Іноземний власник зазвичай здає житло через ліцензованого індонезійського оператора або через власну компанію з іноземним капіталом (PT PMA). З серпня 2026 року неліцензовані оголошення прибрали з великих платформ бронювання, тож запитайте забудовника, як ліцензуватимуть об'єкт.

Чи дає купівля нерухомості в Tabanan візу?+

Ні. Індонезія не надає візи за купівлю вілли на правах leasehold. Для Second Home Visa потрібно щонайменше US$130,000 у державному банку Індонезії або, згідно з офіційними умовами, купівля апартаментів вартістю щонайменше US$1 млн, і ця віза дає дозвіл на перебування до п'яти років із продовженням до десяти.

Які проєкти Palmera пропонує в Tabanan?+

Predmet.Cascade від Predmet, комплекс із 16 вілл у Kaba-Kaba, терасний дизайн якого навіяний навколишніми рисовими полями. Він розташований приблизно за 13 хвилин від Seseh Beach, поруч із курортом забудовника Predmet.Kabakaba, бар, ресторан і басейн infinity якого доступні мешканцям. Palmera також пропонує проєкти в Kedungu і Nyanyi, які мають власні сторінки районів. Актуальні ціни й умови наведено на сторінці кожного проєкту.

ВАМ ТАКОЖ МОЖЕ СПОДОБАТИСЯ