Το κτηματομεσιτικό γλωσσάριο του Μπαλί.

Η ινδονησιακή πλήρης κυριότητα, που αποδεικνύεται με Sertifikat Hak Milik. Μπορούν να την έχουν μόνο Ινδονήσιοι πολίτες, και κάθε πώληση, δωρεά ή ρύθμιση που αποσκοπεί να τη μεταβιβάσει σε αλλοδαπό, άμεσα ή έμμεσα, είναι άκυρη κατά τον νόμο, και η γη περιέρχεται στο κράτος.

Καταχωρισμένο δικαίωμα χρήσης γης για ορισμένο χρόνο και ο μόνος τίτλος γης που μπορεί να έχει ένας αλλοδαπός ιδιώτης. Σε κρατική γη διαρκεί έως 30 χρόνια, με παράταση 20 ετών και ανανέωση 30 ετών, όπου για κάθε βήμα υποβάλλεται αίτηση που πρέπει να εγκριθεί. Σε γη που ανήκει σε Ινδονήσιο, τη συνήθη περίπτωση στο Μπαλί, διαρκεί έως 30 χρόνια και ανανεώνεται μόνο με νέα πράξη που αποδέχεται ο ιδιοκτήτης.

Μίσθωση γης τρίτου για να χτιστεί σε αυτήν, έναντι μισθώματος που καταβάλλεται εφάπαξ ή σε δόσεις. Είναι η πιο συνηθισμένη δομή για αλλοδαπούς αγοραστές στο Μπαλί: ένα συμβόλαιο με τον ιδιοκτήτη της γης, συνήθως συμβολαιογραφική πράξη, που οι οδηγοί του κλάδου τοποθετούν στα 25 έως 30 έτη, με παράταση μόνο αν την προβλέπει το συμβόλαιο.

Τίτλος οριζόντιας ιδιοκτησίας σε διαμέρισμα. Ένας αλλοδαπός μπορεί να έχει μονάδα σε κτίριο πάνω σε γη Hak Pakai ή HGB, στις ζώνες όπου επιτρέπεται η οριζόντια ιδιοκτησία από αλλοδαπούς, γι' αυτό ο συμβολαιογράφος του κατασκευαστή πρέπει να επιβεβαιώσει ότι το συγκεκριμένο κτίριο πληροί τις προϋποθέσεις. Ο τίτλος διαρκεί όσο και το δικαίωμα επί της γης κάτω από το κτίριο.

Hak Guna Bangunan, το δικαίωμα να χτίζει κανείς και να έχει κτίρια πάνω σε γη για ορισμένο χρόνο. Ένας αλλοδαπός ιδιώτης δεν μπορεί να το έχει· μια ινδονησιακή εταιρεία με αλλοδαπούς μετόχους, μια PT PMA, μπορεί.

«Δανεικό όνομα»: ένας Ινδονήσιος κατέχει τον τίτλο για λογαριασμό αλλοδαπού. Οι ρυθμίσεις αυτές είναι άκυρες και δεν μπορούν να εκτελεστούν, και από τον Φεβρουάριο του 2026 ο περιφερειακός κανονισμός του Μπαλί αρ. 4/2026 απαγορεύει ρητά τις μεταβιβάσεις γης μέσω αχυρανθρώπων και επιβάλλει κυρώσεις σε όποιον τις οργανώνει.

Συντάσσει δημόσια έγγραφα όπως το προσύμφωνο πώλησης υπό όρους (PPJB), τις πράξεις μίσθωσης και τις εταιρικές πράξεις. Οι μισθώσεις στο Μπαλί υπογράφονται κανονικά ως συμβολαιογραφικές πράξεις, γιατί ένα ιδιωτικό συμφωνητικό έχει αδύναμη αποδεικτική αξία σε ινδονησιακό δικαστήριο.

Συντάσσει τις πράξεις που μεταβιβάζουν ή συστήνουν καταχωρισμένα δικαιώματα επί της γης, όπως την πράξη πώλησης και την πράξη παραχώρησης Hak Pakai. Πριν από την υπογραφή, ο PPAT ελέγχει τον τίτλο στο κτηματολόγιο και χρειάζεται απόδειξη ότι έχουν πληρωθεί ο φόρος εισοδήματος του πωλητή και το BPHTB του αγοραστή. Ένας συμβολαιογράφος μπορεί να ασκεί και καθήκοντα PPAT.

Η Εθνική Υπηρεσία Γης και τα τοπικά της γραφεία, που καταχωρίζουν τους τίτλους. Ένα δικαίωμα όπως το Hak Pakai σε ιδιωτική γη δεσμεύει τρίτους μόνο αφού καταχωριστεί εκεί και εκδοθεί ο τίτλος.

Akta Jual Beli, η πράξη πώλησης που υπογράφεται ενώπιον PPAT, μετά την οποία η μεταβίβαση καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο και εκδίδεται ο τίτλος.

Το προσύμφωνο πώλησης υπό όρους που χρησιμοποιείται πριν από την πράξη πώλησης, για παράδειγμα σε μονάδα υπό κατασκευή. Σύμφωνα με τους κανόνες για τη στέγαση, ένας κατασκευαστής μπορεί να το υπογράψει μόνο όταν έχει τον τίτλο της γης και την οικοδομική άδεια και έχει ολοκληρωθεί τουλάχιστον το 20% της κατασκευής.

Persetujuan Bangunan Gedung, που αντικατέστησε την οικοδομική άδεια IMB. Η κατασκευή μπορεί να ξεκινήσει μόνο αφού εκδοθεί, γι' αυτό ένας αγοραστής υπό κατασκευή πρέπει να τη δει πριν πληρώσει οτιδήποτε πέρα από την προκαταβολή.

Sertifikat Laik Fungsi, που εκδίδει η περιφερειακή αυτοδιοίκηση για να βεβαιώσει ότι ένα κτίριο είναι κατάλληλο για χρήση πριν το χρησιμοποιήσει οποιοσδήποτε. Ισχύει 20 χρόνια για μια κατοικία και 5 χρόνια για τα άλλα κτίρια.

Τον πληρώνει ο αγοραστής καταχωρισμένου τίτλου, έως 5% επί του υψηλότερου ποσού ανάμεσα στο τίμημα και την αντικειμενική αξία (NJOP), μείον ένα αφορολόγητο ποσό που ορίζει κάθε regency (νομός).

Περιφερειακός φόρος έως 0,5% της αντικειμενικής αξίας κάθε χρόνο, που χρεώνεται με το ετήσιο ειδοποιητήριο SPPT. Σε μια μίσθωση, το ποιος τον πληρώνει είναι όρος του συμβολαίου.

Η αξία γης και κτισμάτων όπως την εκτιμά το κράτος. Χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του PBB και ως κατώτατη βάση για το BPHTB του αγοραστή και τον φόρο εισοδήματος του πωλητή.

Περιφερειακός φόρος έως 10% στις πληρωμές για διαμονή, μαζί με τις βίλες και τα homestay που νοικιάζονται σε επισκέπτες. Τον εισπράττει ο διαχειριστής της ενοικίασης.

Άδεια διαμονής έως 5 ετών, με δυνατότητα επέκτασης στα 10, για αλλοδαπό που διατηρεί τουλάχιστον 130.000 δολάρια ΗΠΑ σε κρατική τράπεζα της Ινδονησίας ή αγοράζει διαμέρισμα αξίας τουλάχιστον 1 εκατ. δολαρίων ΗΠΑ. Τα κρατικά τέλη ανέρχονται συνολικά σε 13 εκατ. IDR. Μια βίλα με μακροχρόνια μίσθωση δεν πληροί τις προϋποθέσεις.

Η περιορισμένη (KITAS) και η μόνιμη (KITAP) άδεια διαμονής. Οι συμβολαιογράφοι συνήθως ζητούν από έναν αλλοδαπό αγοραστή τίτλου Hak Pakai να έχει μία από αυτές, οπότε φροντίστε να έχετε σε ισχύ άδεια διαμονής πριν από την υπογραφή.

Μια ινδονησιακή εταιρεία με αλλοδαπούς μετόχους, ο νόμιμος δρόμος για να λειτουργήσει ένας αλλοδαπός επιχείρηση ενοικίασης. Από τον Οκτώβριο του 2025 το ελάχιστο καταβεβλημένο κεφάλαιό της είναι 2,5 δισ. IDR, με επενδυτικό σχέδιο άνω των 10 δισ. IDR ανά επιχειρηματική δραστηριότητα και τοποθεσία.

Το εθνικό ηλεκτρονικό σύστημα αδειοδότησης και ο αριθμός ταυτοποίησης επιχείρησης που εκδίδει. Κάθε επιχείρηση καταλυμάτων χρειάζεται έναν, συνδεδεμένο με τον κωδικό KBLI της δραστηριότητάς της.

Ο τυποποιημένος κωδικός που ορίζει τι επιτρέπεται να κάνει μια αδειοδοτημένη επιχείρηση. Μια βίλα που νοικιάζεται σε επισκέπτες χρειάζεται κωδικό καταλυμάτων στην άδειά της.

Κατά τον επίσημο ορισμό, ένα σπίτι όπου μένει ο ιδιοκτήτης του, που ανήκει στην τοπική κοινότητα και του οποίου ένα μέρος νοικιάζεται σε τουρίστες. Δεν είναι δομή για αλλοδαπούς ιδιοκτήτες.

Το περιφερειακό χωροταξικό σχέδιο, το λεπτομερές χωροταξικό σχέδιο και η έγκριση συμβατότητας χρήσης γης. Μαζί αποφασίζουν αν ένα οικόπεδο μπορεί να δεχτεί βίλα: γη σε πράσινη ή αγροτική ζώνη δεν μπορεί.

Το παραδοσιακό σύστημα άρδευσης των ορυζώνων του Μπαλί, μέρος ενός πολιτιστικού τοπίου της UNESCO που περιλαμβάνει τις αναβαθμίδες Jatiluwih στο Tabanan.