Glosarul imobiliar din Bali.

Proprietatea deplină indoneziană, atestată printr-un Sertifikat Hak Milik. O pot deține doar cetățenii indonezieni, iar orice vânzare, donație sau aranjament menit să o transmită unui străin, direct sau indirect, este nul de drept, iar terenul revine statului.

Un drept înregistrat de a folosi un teren pentru o perioadă determinată și singurul titlu funciar pe care îl poate deține o persoană fizică străină. Pe terenurile statului durează până la 30 de ani, cu o prelungire de 20 și o reînnoire de 30, fiecare pas fiind solicitat și aprobat. Pe un teren deținut de un indonezian, cazul obișnuit în Bali, durează până la 30 de ani și se reînnoiește doar printr-un act nou cu acordul proprietarului.

Închirierea terenului altcuiva pentru a construi pe el, contra unei chirii plătite integral sau în rate. Este structura cea mai des folosită de cumpărătorii străini din Bali: un contract cu proprietarul terenului, de obicei act notarial, pe care ghidurile din domeniu îl situează între 25 și 30 de ani, cu prelungiri doar dacă le prevede contractul.

Titlu de proprietate pe o unitate de apartament (strata title). Un străin poate deține o unitate într-o clădire aflată pe teren Hak Pakai sau HGB, în zonele în care proprietatea străină pe unități este permisă, așa că notarul dezvoltatorului trebuie să confirme că acea clădire îndeplinește condițiile. Titlul durează cât dreptul asupra terenului de sub clădire.

Hak Guna Bangunan, dreptul de a construi și de a deține clădiri pe un teren, pe o perioadă determinată. O persoană fizică străină nu îl poate deține; o companie indoneziană cu acționari străini, o PT PMA, îl poate deține.

„Împrumutul unui nume”: un indonezian deține titlul în numele unui străin. Aceste aranjamente sunt nule și nu pot fi puse în executare, iar din februarie 2026 regulamentul provincial al Bali nr. 4/2026 interzice explicit transferurile de teren prin persoane interpuse și îi sancționează pe cei care le organizează.

Întocmește acte autentice, precum promisiunea de vânzare condiționată (PPJB), actele de închiriere și actele societăților. Contractele de închiriere din Bali se semnează în mod normal ca acte notariale, pentru că un contract sub semnătură privată este o probă slabă în fața unei instanțe indoneziene.

Întocmește actele care transferă sau constituie drepturi funciare înregistrate, precum actul de vânzare și actul de acordare a Hak Pakai. Înainte de semnare, PPAT verifică certificatul la oficiul funciar și are nevoie de dovada că impozitul pe venit al vânzătorului și BPHTB al cumpărătorului au fost plătite. Un notar poate deține și funcția de PPAT.

Agenția Națională Funciară și oficiile sale locale, care înregistrează titlurile. Un drept precum Hak Pakai asupra unui teren privat devine opozabil terților doar după ce este înregistrat acolo și se emite certificatul.

Akta Jual Beli, actul de vânzare semnat în fața unui PPAT, după care transferul se înregistrează la oficiul funciar și se emite certificatul.

Promisiunea de vânzare condiționată folosită înaintea actului de vânzare, de exemplu pentru o unitate în construcție. Potrivit regulilor privind locuințele, un dezvoltator o poate semna doar după ce deține certificatul terenului și autorizația de construire și după ce cel puțin 20% din construcție este gata.

Persetujuan Bangunan Gedung, care a înlocuit autorizația de construire IMB. Construcția poate începe doar după emiterea ei, așa că un cumpărător în construcție ar trebui să o vadă înainte să plătească mai mult decât un avans.

Sertifikat Laik Fungsi, emis de administrația regională pentru a confirma că o clădire este aptă de utilizare înainte ca cineva să o folosească. Este valabil 20 de ani pentru o casă și 5 ani pentru celelalte clădiri.

Plătită de cumpărătorul unui titlu înregistrat, până la 5% din valoarea mai mare dintre preț și valoarea evaluată (NJOP), minus o sumă neimpozabilă stabilită de fiecare regență.

Un impozit regional de până la 0,5% din valoarea evaluată în fiecare an, facturat prin înștiințarea anuală SPPT. Într-un contract de închiriere, cine îl plătește este o clauză a contractului.

Valoarea terenului și a clădirilor stabilită de stat, folosită la calculul PBB și ca bază minimă pentru BPHTB al cumpărătorului și pentru impozitul pe venit al vânzătorului.

Un impozit regional de până la 10% pe plățile pentru cazare, inclusiv vilele și pensiunile închiriate oaspeților. Îl colectează operatorul care se ocupă de închiriere.

Un permis de ședere de până la 5 ani, prelungibil la 10, pentru un străin care păstrează cel puțin 130.000 USD într-o bancă de stat din Indonezia sau cumpără un apartament de cel puțin 1 milion USD. Taxele guvernamentale însumează 13 milioane IDR. O vilă în leasehold nu se califică.

Permisul de ședere temporară (KITAS) și cel permanent (KITAP). Notarii îi cer de obicei unui cumpărător străin al unui titlu Hak Pakai să aibă unul dintre ele, așa că asigurați-vă că aveți un permis de ședere valabil înainte de semnare.

O companie indoneziană cu acționari străini, calea legală prin care un străin poate desfășura o afacere de închiriere. Din octombrie 2025, capitalul minim vărsat este de 2,5 miliarde IDR, cu un plan de investiții de peste 10 miliarde IDR pe fiecare activitate și locație.

Sistemul național online de licențiere și numărul de identificare a afacerii pe care îl emite. Orice afacere de cazare are nevoie de unul, legat de codul KBLI al activității sale.

Codul standard care definește ce are voie să facă o afacere licențiată. O vilă închiriată oaspeților are nevoie de un cod de cazare pe licență.

Potrivit definiției oficiale, o casă locuită de proprietarul ei și deținută de comunitatea locală, din care o parte se închiriază turiștilor. Nu este o structură pentru proprietari străini.

Planul regional de amenajare a teritoriului, planul detaliat de amenajare și aprobarea de conformitate a utilizării terenului. Împreună decid dacă pe un teren se poate construi o vilă: un teren dintr-o zonă verde sau agricolă nu poate primi una.

Sistemul tradițional de irigare a orezăriilor din Bali, parte a unui peisaj cultural înscris în patrimoniul UNESCO care include terasele Jatiluwih din Tabanan.