Il glossario immobiliare di Bali.

La piena proprietà indonesiana, attestata da un Sertifikat Hak Milik. Solo i cittadini indonesiani possono esserne titolari, e qualsiasi vendita, donazione o accordo destinato a trasferirla a uno straniero, in modo diretto o indiretto, è nullo per legge, con il terreno che passa allo Stato.

Un diritto registrato di usare un terreno per un periodo determinato, e l'unico titolo fondiario che uno straniero può detenere. Sui terreni dello Stato dura fino a 30 anni, prorogabile di 20 e rinnovabile di 30, con ogni passaggio richiesto e approvato. Sui terreni di proprietà di un indonesiano, il caso abituale a Bali, dura fino a 30 anni e si rinnova solo con un nuovo atto accettato dal proprietario.

La locazione del terreno di un altro per costruirvi, contro un canone pagato in un'unica soluzione o a rate. È la formula più comune per gli acquirenti stranieri a Bali: un contratto con il proprietario del terreno, di norma un atto notarile, che le guide di settore indicano da 25 a 30 anni, con proroghe solo se il contratto le prevede.

Il titolo di proprietà di un'unità in condominio. Uno straniero può possedere un'unità in un edificio su terreno in Hak Pakai o HGB, nelle zone in cui la proprietà straniera in condominio è consentita, quindi il notaio dello sviluppatore deve confermare che quell'edificio abbia i requisiti. Il titolo dura quanto il diritto sul terreno sottostante.

L'Hak Guna Bangunan, il diritto di costruire e possedere edifici su un terreno per un periodo determinato. Uno straniero non può esserne titolare; una società indonesiana con soci stranieri, una PT PMA, sì.

«Prendere in prestito un nome»: un indonesiano detiene il titolo per conto di uno straniero. Questi accordi sono nulli e non azionabili, e da febbraio 2026 il regolamento provinciale di Bali n. 4/2026 vieta espressamente i trasferimenti di terreni tramite prestanome e sanziona chiunque li organizzi.

Redige atti pubblici come il contratto preliminare di vendita condizionato (PPJB), gli atti di locazione e gli atti societari. A Bali le locazioni si firmano di norma per atto notarile, perché una scrittura privata è una prova debole davanti a un tribunale indonesiano.

Redige gli atti che trasferiscono o costituiscono diritti fondiari registrati, come l'atto di vendita e l'atto di concessione dell'Hak Pakai. Prima della firma il PPAT verifica il certificato presso l'ufficio fondiario e chiede la prova che l'imposta sul reddito del venditore e la BPHTB dell'acquirente siano state pagate. Anche un notaio può ricoprire l'incarico di PPAT.

L'Agenzia fondiaria nazionale e i suoi uffici locali, che registrano i titoli. Un diritto come l'Hak Pakai su un terreno privato è opponibile ai terzi solo dopo la registrazione e il rilascio del certificato.

L'Akta Jual Beli, l'atto di vendita firmato davanti a un PPAT, dopo il quale il trasferimento viene registrato all'ufficio fondiario e il certificato rilasciato.

Il contratto di vendita condizionato che precede l'atto di vendita, per esempio per un'unità su carta. Secondo le norme sull'edilizia abitativa, uno sviluppatore può firmarlo solo dopo aver ottenuto il certificato fondiario e il permesso di costruire, e con almeno il 20% della costruzione completato.

La Persetujuan Bangunan Gedung, che ha sostituito il permesso edilizio IMB. I lavori possono iniziare solo dopo il suo rilascio, quindi chi compra su carta dovrebbe vederla prima di pagare più di un acconto.

Il Sertifikat Laik Fungsi, rilasciato dall'amministrazione regionale per confermare che un edificio è idoneo all'uso prima che venga utilizzato. Vale 20 anni per una casa e 5 anni per gli altri edifici.

Pagata da chi acquista un titolo registrato, fino al 5% del maggiore tra il prezzo e il valore catastale (NJOP), al netto di una franchigia non imponibile fissata da ogni reggenza.

Un'imposta regionale fino allo 0,5% del valore catastale ogni anno, addebitata con l'avviso annuale SPPT. In una locazione, chi la paga è una clausola del contratto.

Il valore di terreni e fabbricati stabilito dall'amministrazione, usato per calcolare il PBB e come base minima per la BPHTB dell'acquirente e l'imposta sul reddito del venditore.

Un'imposta regionale fino al 10% sui pagamenti per l'alloggio, comprese ville e homestay affittate agli ospiti. La riscuote l'operatore che gestisce l'affitto.

Un permesso di soggiorno fino a 5 anni, estendibile a 10, per lo straniero che mantiene almeno 130.000 dollari USA in una banca statale indonesiana o compra un appartamento da almeno 1 milione di dollari USA. I diritti governativi ammontano in tutto a 13 milioni di IDR. Una villa in leasehold non dà diritto al visto.

I permessi di soggiorno temporaneo (KITAS) e permanente (KITAP). I notai chiedono spesso a uno straniero che acquista un titolo Hak Pakai di averne uno, quindi conviene avere un permesso di soggiorno valido prima della firma.

Una società indonesiana con soci stranieri, la strada legale perché uno straniero gestisca un'attività di affitto. Da ottobre 2025 il capitale minimo versato è di 2,5 miliardi di IDR, con un piano di investimento superiore a 10 miliardi di IDR per linea di attività e per sede.

Il sistema nazionale di licenze online e il numero di identificazione d'impresa che rilascia. Ogni struttura ricettiva ne ha bisogno, collegato al codice KBLI della sua attività.

Il codice standard che definisce che cosa può fare un'impresa con licenza. Una villa affittata agli ospiti deve avere sulla licenza un codice per l'attività ricettiva.

Secondo la definizione ufficiale, una casa abitata dal proprietario e di proprietà della comunità locale, di cui una parte viene affittata ai turisti. Non è una formula per proprietari stranieri.

Il piano territoriale regionale, il piano territoriale di dettaglio e l'autorizzazione di conformità urbanistica. Insieme stabiliscono se su un lotto si possa costruire una villa: un terreno in zona verde o agricola non lo consente.

Il sistema tradizionale di irrigazione delle risaie di Bali, parte di un paesaggio culturale iscritto nella lista UNESCO che comprende le terrazze di Jatiluwih, a Tabanan.