I rischi per chi compra a Bali: prestanome, promesse di «piena proprietà», affitti senza licenza e come verificare

Gli errori più costosi che gli acquirenti stranieri commettono a Bali di solito cominciano con una frase che qualcuno ha detto loro. «Può averla in piena proprietà.» «Il prestanome è sicuro, abbiamo un accordo a parte.» «Sono 80 anni.» «Può metterla su Airbnb fin dal primo giorno.» «Con la villa ottiene il visto.» Secondo la legge indonesiana in vigore a ottobre 2026, ognuna di queste frasi è falsa o gravemente incompleta, e ognuna si può verificare prima che il denaro si muova.

I rischi si dividono in pochi gruppi: chi è il proprietario legale del terreno, quanto dura il Suo diritto, se l'edificio è legittimo su quel lotto, se può essere affittato e che cosa l'acquisto Le dà, o non Le dà, al di fuori del diritto immobiliare. Qui sotto prendiamo ogni affermazione, la confrontiamo con la legge e indichiamo che cosa chiedere.

«Piena proprietà per gli stranieri»

In Indonesia la piena proprietà è l'Hak Milik, e possono detenerla solo i cittadini indonesiani. Non può detenerla nemmeno chi ha anche un'altra cittadinanza (UUPA, art. 21). Qualsiasi vendita, donazione, testamento o altro atto volto a trasferire l'Hak Milik a uno straniero, direttamente o indirettamente, è nullo per legge, e il terreno passa allo Stato (art. 26, comma 2).

Per una persona fisica straniera non esiste quindi alcuna via legale per detenere la piena proprietà a Bali. Quando un annuncio rivolto agli stranieri parla di «freehold», descrive in realtà qualcos'altro: una struttura con prestanome, una società titolare di un diritto di superficie (HGB) oppure un Hak Pakai. La prima domanda da porre è semplice: a nome di chi sarà il certificato, e quale diritto riporterà? La nostra guida alla proprietà spiega le strutture che funzionano davvero.

Accordi con prestanome: perché l'accordo a parte non La tutela

Un accordo con prestanome intesta l'Hak Milik a un cittadino indonesiano, con un accordo separato che dichiara lo straniero vero proprietario. L'Indonesia non riconosce la proprietà effettiva (beneficial ownership), quindi questi accordi non sono azionabili e non dovrebbe farvi affidamento. Il proprietario indonesiano registrato è il proprietario legale.

I tribunali hanno applicato questo principio. Nella causa 872/Pdt.G/2020 il Tribunale distrettuale di Denpasar ha annullato un accordo di prestito del nome e ha confermato la vendita del terreno a un terzo da parte dell'indonesiano, lasciando lo straniero senza nulla.

Detenere quote societarie tramite prestanome fallisce allo stesso modo. L'articolo 33 della legge sugli investimenti 25/2007 rende nullo qualsiasi accordo con cui le quote di una PT sono detenute per conto di un altro, e l'autorità per gli investimenti può applicare sanzioni fino alla revoca della licenza della società.

Da febbraio 2026 il rischio non è più solo civile. La Perda 4/2026 di Bali vieta espressamente i trasferimenti di terreni a prestanome, e le sue sanzioni colpiscono anche chiunque agisca da intermediario o facilitatore, o fornisca i mezzi, perché uno straniero controlli un terreno tramite prestanome. Anche l'agente che organizza un'operazione del genere ora è esposto.

«Sono 80 anni» e «30 + 30»: qual è davvero la durata

Gli «80 anni» derivano dall'Hak Pakai su terreno dello Stato: fino a 30 anni, prorogabili fino a 20, poi rinnovabili per altri 30 al massimo, con una domanda e un'approvazione per ogni fase. Anche così, nulla garantisce che proroga e rinnovo vengano concessi. La maggior parte dei terreni di Bali è Hak Milik privato, e un Hak Pakai su di esso dura fino a 30 anni, rinnovabile solo con un nuovo atto a cui il proprietario acconsenta. Un Hak Pakai si estingue inoltre se il titolare smette di soddisfare i requisiti per detenerlo.

Per le locazioni, «30 + 30» o «fino a 80 anni» sono opzioni contrattuali sommate tra loro, non un diritto previsto dalla legge. Una proroga esiste solo se il contratto la prevede, meglio se con un prezzo fisso o una formula di calcolo, e alla scadenza terreno ed edifici tornano al proprietario. La buona notizia è che la locazione sopravvive alla morte di una delle parti e alla vendita del terreno, salvo diversa previsione del contratto (artt. 1575 e 1576 del Codice civile). La nostra guida al leasehold illustra le clausole che rendono concreta una proroga.

Terreni, zonizzazione e permessi

«Su qualsiasi lotto si può costruire una villa»

Decide la zonizzazione. Su un terreno in zona agricola o verde non si può costruire legalmente una villa. Nel settembre 2025 il governatore ha annunciato lo stop alle nuove costruzioni commerciali sui terreni produttivi e nelle aree di captazione delle acque, e la Perda 4/2026 limita la conversione dei terreni agricoli a uso commerciale. Gli edifici senza permessi possono essere demoliti: dal 21 luglio 2025 le autorità hanno iniziato ad abbattere a Bingin Beach 48 strutture costruite senza permessi su terreno costiero protetto o demaniale.

«Lo sviluppatore ha i permessi, quindi va tutto bene»

Dietro la parola «permessi» ci sono diversi documenti, e ciascuno risponde a una domanda diversa. Verifichi l'approvazione edilizia (PBG) prima della costruzione, il certificato di agibilità (SLF) prima dell'uso, la conformità urbanistica (KKPR) e il certificato fondiario presso l'ufficio del catasto (BPN). Per il terreno si faccia rilasciare anche un certificato di assenza di contenziosi dal tribunale distrettuale, ed eviti di trattare tramite un intermediario quando la persona indicata sul certificato non è presente.

Terreni di famiglia

A Bali i terreni appartengono spesso a una famiglia: verifichi quindi che siano stati ottenuti tutti i consensi familiari necessari, controlli che non ci siano contenziosi ereditari e chieda a un avvocato quali firme siano richieste per legge.

Consegna degli immobili sulla carta

Per le vendite da sviluppatore soggette alle leggi sull'edilizia abitativa, un PPJB si può firmare solo quando è stato completato almeno il 20% della costruzione, e l'acquirente ha diritto per legge al rimborso se lo sviluppatore non rispetta le date dichiarate. Per le ville sulla carta in leasehold, cioè la maggior parte del mercato di Bali, la Sua tutela è soltanto quella prevista dal contratto. La nostra guida all'acquisto off-plan indica le scadenze di pagamento su cui insistere.

Affitti senza licenza e promesse di rendimento

«Può metterla su Airbnb fin dal primo giorno» ignora che l'affitto breve è un'attività soggetta a licenza. Richiede un numero di identificazione d'impresa (NIB) e un codice di classificazione (KBLI) tramite il sistema OSS, e sui pagamenti degli ospiti grava un'imposta regionale sulle strutture ricettive fino al 10%. Nel 2026 il ministero del Turismo ha consegnato alle piattaforme un elenco di annunci senza licenza, e al 1 agosto 2026 ne erano stati rimossi 259 da nove agenzie di viaggio online. Per il 1 giugno 2027 è previsto un collegamento via API tra i sistemi governativi e queste piattaforme, in modo che le strutture senza licenza non possano più essere commercializzate. Airbnb in sé non è vietato.

Vanno corrette anche due affermazioni collegate. La categoria degli homestay, Pondok Wisata, è per definizione abitata dal proprietario e di proprietà della comunità locale, quindi non è una strada percorribile per un proprietario straniero. E l'affitto non è tassato al 10% per tutti: l'aliquota definitiva del 10% vale per i locatori residenti, mentre i non residenti dovrebbero mettere in conto una ritenuta del 20%.

Poi ci sono i rendimenti. Una parte del marketing promette rendimenti fissi dal 10 al 15%. Nessun ente ufficiale e nessun indice rileva l'occupazione o i rendimenti delle ville di Bali, quindi un rendimento previsto è una stima del venditore. Lo tratti come tale, e mai come una promessa che si possa far valere. La nostra guida alle regole sugli affitti spiega che cosa serve per affittare in regola.

Visti, prezzi minimi e valuta

«Con la villa ottiene la residenza» è falso. Non esiste un visto legato all'acquisto di una villa in leasehold. Il Second Home Visa richiede 130,000 USD depositati in una banca statale oppure l'acquisto di un appartamento del valore di almeno 1,000,000 USD, e il Golden Visa non prevede alcuna via immobiliare. Veda la nostra guida ai visti.

Anche «gli stranieri possono comprare qualsiasi cosa a qualsiasi prezzo» è sbagliato per gli immobili con titolo. A Bali le soglie minime per gli acquirenti stranieri sono 5 miliardi di IDR per una casa con terreno e 2 miliardi di IDR per un appartamento, con un solo lotto per persona o famiglia e un massimo di 2,000 metri quadrati di terreno. Prima di impegnarsi, verifichi con il notaio la cifra in vigore.

Infine, «prezzo in USD, pagamento in USD» si scontra con la regola di Bank Indonesia. Il PBI 17/3/PBI/2015 impone la rupia per le transazioni in Indonesia e l'indicazione dei prezzi in rupie, con sanzioni amministrative per le violazioni nei pagamenti non in contanti. Le cifre in dollari del marketing vanno lette solo come indicative.

Le affermazioni e i fatti

Che cosa Le potrebbero dire	I fatti
«Gli stranieri possono comprare in piena proprietà.»	Falso. L'Hak Milik è riservato ai cittadini indonesiani; i trasferimenti a stranieri sono nulli.
«Il prestanome è sicuro con un accordo a parte.»	Gli accordi con prestanome sono nulli e non azionabili, e a Bali sono vietati da febbraio 2026.
«L'Hak Pakai dura 80 anni.»	Solo su terreno dello Stato o HPL, una fase alla volta e previa approvazione. Su terreno privato, fino a 30 anni.
«La locazione è 30 + 30.»	È certo solo il primo periodo; le proroghe esistono solo se scritte nel contratto.
«Su qualsiasi lotto si può costruire una villa.»	Decide la zonizzazione; la conversione dei terreni agricoli è limitata; edifici senza permessi sono stati demoliti.
«Può metterla su Airbnb fin dal primo giorno.»	L'affitto è un'attività soggetta a licenza; gli annunci senza licenza vengono rimossi.
«Rendimenti fissi dal 10 al 15%.»	Nessun indice rileva rendimenti o occupazione delle ville di Bali; un rendimento previsto è una stima del venditore.
«L'affitto è tassato al 10% per tutti.»	10% per i residenti; per i non residenti metta in conto il 20%.
«Con la villa ottiene il visto.»	No. L'unica via immobiliare è un appartamento da 1,000,000 USD o più, tramite il Second Home Visa.
«Paghi in dollari.»	Le transazioni in Indonesia devono avvenire in rupie.

Come verificare, in ordine

1. Chieda quale diritto sta acquistando e a nome di chi saranno il certificato o l'atto.
2. Verifichi certificato e proprietario presso il BPN, si faccia rilasciare il certificato del tribunale distrettuale e chieda a un avvocato di individuare tutte le firme necessarie.
3. Rifiuti qualsiasi struttura che dipenda da un prestanome o da un accordo a parte sulla «vera proprietà».
4. Legga la durata come la definiscono la legge e il contratto: prima gli anni certi, poi le opzioni.
5. Controlli la zona, il KKPR, il PBG e, per un edificio finito, l'SLF.
6. Se intende affittare, accerti chi sarà titolare di NIB e KBLI, e si faccia consigliare sulla Sua aliquota fiscale.
7. Ignori le promesse di rendimento e verifichi qualsiasi affermazione sui visti con l'Ufficio immigrazione.
8. Stipuli e paghi in rupie, a fronte di traguardi che può verificare.

I costi legati a un acquisto sono illustrati nella nostra guida a imposte e costi, e le regole urbanistiche in la zonizzazione a Bali. Può consultare i nostri immobili a Bali, e la nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo.