Gli stranieri possono comprare casa a Bali? Leasehold, Hak Pakai e PT PMA spiegati per il 2026
Sì, ma non in piena proprietà. La piena proprietà indonesiana, chiamata Hak Milik, è riservata ai cittadini indonesiani, e qualsiasi vendita o accordo che la trasferisca a uno straniero, direttamente o indirettamente, è nullo per legge. A Bali un acquirente straniero può detenere legalmente una di queste tre cose: la locazione di un terreno da un proprietario indonesiano, un diritto d'uso a tempo determinato chiamato Hak Pakai registrato a proprio nome, oppure un diritto di superficie (HGB) detenuto tramite una società indonesiana con soci stranieri, detta PT PMA.
A Bali la maggior parte degli acquisti di ville da parte di stranieri avviene in leasehold. L'Hak Pakai è l'unico titolo fondiario che una persona fisica straniera può detenere direttamente, e comporta delle condizioni: un prezzo minimo, un limite alla superficie del terreno e un requisito sui documenti di immigrazione. La via societaria funziona, ma è un'attività d'impresa con i suoi obblighi, non un veicolo per detenere una casa vacanze. Una quarta soluzione, intestare il terreno a un amico indonesiano, è quella da cui diciamo a ogni acquirente di stare lontano. È nulla, e da febbraio 2026 la vieta la stessa norma provinciale di Bali.
Qui sotto esaminiamo ogni struttura secondo la legge in vigore a ottobre 2026. Nulla di tutto questo sostituisce il parere di un notaio o di un avvocato indonesiano su un immobile specifico.
Perché la piena proprietà non è accessibile agli stranieri
La legge agraria fondamentale del 1960 (UUPA) stabilisce che solo i cittadini indonesiani possono detenere l'Hak Milik, e che non può detenerlo nemmeno chi ha anche un'altra cittadinanza (art. 21). L'articolo 26, comma 2, va oltre: una vendita, una donazione, un testamento o qualsiasi altro atto volto a trasferire l'Hak Milik a uno straniero, direttamente o indirettamente, è nullo, e il terreno passa allo Stato. Gli accordi con prestanome ricadono in questa regola.
Quando quindi un annuncio promette a Bali la «piena proprietà per gli stranieri», descrive in realtà qualcos'altro. Di solito si tratta di una struttura con prestanome, a volte di una società titolare di un HGB, a volte di un Hak Pakai. Nessuna di queste è un Hak Milik a nome di uno straniero, perché non esiste una via legale per arrivarci.
Il leasehold: la struttura usata dalla maggior parte degli acquirenti stranieri
La locazione (Hak Sewa untuk Bangunan) è il diritto di usare il terreno altrui per costruirvi edifici in cambio di un canone. In base agli articoli 44 e 45 dell'UUPA il canone può essere pagato in un'unica soluzione o a rate, prima o dopo l'uso, e tra i locatari ammessi ci sono gli «stranieri domiciliati in Indonesia».
La locazione è un contratto con il proprietario indonesiano del terreno, di norma stipulato come atto notarile. A Bali le durate tipiche vanno da 25 a 30 anni, con proroghe solo se il contratto le prevede. I totali «fino a 80 anni» che talvolta si vedono pubblicizzati sono opzioni contrattuali sommate tra loro, non un diritto che la legge Le riconosce. Quando la locazione termina, terreno ed edifici tornano al proprietario, a meno che non sia stata concordata una proroga.
Due norme del Codice civile giocano a favore del locatario. La locazione non si estingue con la morte di una delle parti, quindi gli eredi vi subentrano per il resto della durata (art. 1575), e la vendita del terreno non pone fine alla locazione, salvo che la locazione stessa lo preveda (art. 1576).
Il punto debole è che la locazione non è un titolo fondiario registrato come l'Hak Pakai o l'HGB. Molti acquirenti stranieri si affidano di fatto a una locazione a lungo termine non registrata, e non dovrebbe contare su un mutuo bancario garantito da un leasehold a Bali. La Sua tutela è il contratto, quindi la sua redazione conta più di qualsiasi altro aspetto dell'acquisto. La nostra guida al leasehold a Bali tratta durate, clausole di proroga e che cosa succede alla scadenza.
Hak Pakai: l'unico titolo a Suo nome
Il regolamento governativo 18 del 2021 (PP 18/2021) include le persone fisiche straniere tra coloro che possono detenere l'Hak Pakai, un diritto d'uso del terreno a tempo determinato (art. 49). Produce effetti con la registrazione presso l'ufficio del catasto, e il titolare riceve un certificato. Una casa con terreno detenuta in Hak Milik o HGB deve essere convertita in Hak Pakai prima che uno straniero possa acquistarla.
La durata dipende dal terreno sottostante
La cifra di «80 anni» deriva dall'Hak Pakai su terreno dello Stato: fino a 30 anni, prorogabili fino a 20, poi rinnovabili per altri 30 al massimo. L'Hak Pakai su terreno in Hak Pengelolaan (HPL) segue lo stesso schema, con il consenso del titolare dell'HPL.
Il caso tipico di Bali è diverso. La maggior parte dei terreni è Hak Milik privato, e un Hak Pakai concesso su di esso dal proprietario indonesiano dura fino a 30 anni. Può essere rinnovato solo con un nuovo atto di concessione, e solo se il proprietario è d'accordo. In questa variante non esiste una proroga automatica di 20 anni. Su terreno privato sono certi solo i primi 30 anni.
Anche su terreno dello Stato, proroga e rinnovo sono decisioni amministrative che vanno richieste e approvate, e nulla garantisce che vengano concesse.
Le condizioni previste
- Un solo lotto per persona o famiglia per una casa con terreno, con una superficie massima di 2,000 metri quadrati salvo un permesso ministeriale che consenta di più.
- Le case devono rientrare nella categoria «di lusso» e le unità in condominio nella categoria «commerciale».
- Prezzi minimi per gli acquirenti stranieri, fissati dal decreto ministeriale 1241/SK-HK.02/IX/2022, in vigore dal 12 settembre 2022. A Bali la soglia è di 5 miliardi di IDR per una casa con terreno e 2 miliardi di IDR per un appartamento.
- L'acquirente deve possedere documenti di immigrazione (PP 18/2021, art. 69, comma 1).
Due di queste condizioni richiedono cautela. Sul prezzo minimo, consideri 5 miliardi e 2 miliardi di IDR come le cifre di Bali e verifichi l'importo in vigore con il notaio prima di impegnarsi. Non è prevista una sanzione per l'acquisto sotto soglia, ma un notaio o l'ufficio del catasto possono rifiutarsi di registrare il diritto, quindi non pianificheremmo mai un acquisto al di sotto.
Sui documenti di immigrazione, le norme attuative elencano tra quelli validi un visto, un passaporto o un permesso di soggiorno, quindi sulla carta un KITAS o un KITAP non è più un requisito preliminare. Nella pratica, notai e uffici del catasto chiedono di solito un permesso di soggiorno. La scelta prudente è averne uno, come un KITAS, un KITAP o un Second Home Visa, e verificare con il notaio prima di firmare.
Un Hak Pakai si estingue inoltre quando il titolare smette di soddisfare i requisiti per detenerlo (art. 61). Con le norme del 2015, un proprietario che smetteva di risiedere aveva un anno per trasferire l'immobile. Non dia per scontato che oggi valga lo stesso termine. Se la Sua situazione cambia, il diritto deve passare a una persona idonea, ed è il notaio a doverLe dire come ed entro quando.
Appartamenti: il titolo condominiale e la questione della zona
Uno straniero può possedere un appartamento con un titolo condominiale (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) in un edificio su terreno in Hak Pakai o HGB. Possiede l'unità, non il terreno sotto l'edificio, e quando quel diritto fondiario alla fine scade, il titolo condominiale scade con esso.
Il problema è l'ambito di applicazione. La legge sulla creazione di posti di lavoro (Job Creation Law) e il PP 18/2021 legano la proprietà condominiale per gli stranieri agli edifici situati in Zone Economiche Speciali, zone di libero scambio, distretti industriali e «altre zone economiche», un'espressione che si può interpretare in senso stretto o ampio. Prima di versare una caparra per un appartamento a Bali, chieda al notaio dello sviluppatore di confermare per iscritto che l'edificio è idoneo alla proprietà condominiale per stranieri.
HGB tramite una PT PMA: la via societaria
L'Hak Guna Bangunan, il diritto di superficie, può essere detenuto solo da cittadini indonesiani e da persone giuridiche indonesiane. Una persona fisica straniera non può detenerlo, una PT PMA sì. Su terreno dello Stato o HPL, l'HGB dura fino a 30 + 20 + 30 anni. Su terreno in Hak Milik dura fino a 30 anni, rinnovabile solo con un nuovo atto. Alla scadenza del diritto il terreno torna al proprietario.
Il regolamento BKPM 5 del 2025, emanato all'inizio di ottobre 2025, ha ridotto il capitale minimo versato di una PT PMA da 10 miliardi a 2.5 miliardi di IDR. Il piano di investimento deve comunque superare i 10 miliardi di IDR per ogni ramo d'attività a cinque cifre (KBLI) e per ogni sede di progetto, e il capitale versato deve restare sul conto della società per 12 mesi, salvo che per acquisti di beni, costruzione e gestione. Non è ancora chiaro se i costi di terreno ed edificio rientrino nei 10 miliardi di IDR, quindi sottoponga la questione a un Suo legale.
Una PT PMA è un'impresa operativa con obblighi di licenza, fiscali, di rendicontazione e di personale, il che la rende poco pratica per una singola casa vacanze. È la via per gli stranieri che vogliono gestire un'attività di affitto, e si collega alle regole sulle licenze trattate nel nostro articolo su affittare una villa a Bali in regola.
Accordi con prestanome: nulli, e ora vietati a Bali
Un accordo con prestanome intesta l'Hak Milik a un cittadino indonesiano, con un accordo a parte che dichiara lo straniero vero proprietario. L'Indonesia non riconosce la proprietà effettiva (beneficial ownership), quindi questi accordi non sono azionabili. In una causa davanti al Tribunale distrettuale di Denpasar (872/Pdt.G/2020), il giudice ha annullato l'accordo di prestito del nome e ha confermato la vendita del terreno a un terzo da parte dell'indonesiano, lasciando lo straniero senza nulla. È l'esito a cui porta la legge.
Lo stesso principio vale per le quote societarie. L'articolo 33 della legge sugli investimenti 25/2007 rende nullo qualsiasi accordo con cui le quote di una PT sono detenute per conto di un altro, e il BKPM può applicare sanzioni fino alla revoca della licenza della società. Da febbraio 2026 la norma provinciale di Bali Perda 4/2026 vieta espressamente i trasferimenti di terreni a prestanome e colpisce anche intermediari e facilitatori. Il nostro articolo su i rischi che gli acquirenti incontrano a Bali mostra come vengono proposti questi accordi.
Le strutture a confronto
| Struttura | Chi ne è titolare | Durata | Titolo registrato | Limite principale |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Lei, per contratto con il proprietario indonesiano | Come concordato; tipicamente da 25 a 30 anni | No | Proroga solo se scritta nel contratto |
| Hak Pakai su terreno privato (Hak Milik) | Lei, a Suo nome | Fino a 30 anni | Sì | Il rinnovo richiede un nuovo atto con il consenso del proprietario |
| Hak Pakai su terreno dello Stato o HPL | Lei, a Suo nome | Fino a 30 + 20 + 30 anni | Sì | Ogni fase va richiesta e approvata |
| Titolo condominiale (HMSRS) | Lei, a Suo nome | Segue il diritto fondiario dell'edificio | Sì | L'edificio deve essere idoneo alla proprietà straniera |
| HGB tramite una PT PMA | La Sua società indonesiana | Fino a 30 + 20 + 30 anni su terreno dello Stato; fino a 30 su terreno in Hak Milik | Sì | Obblighi societari e regole sul capitale |
| Prestanome | Un cittadino indonesiano, per legge | Nessuna per Lei | A suo nome | Nullo e vietato |
La registrazione conta anche per i finanziamenti. Un Hak Pakai registrato può essere dato in garanzia a un finanziatore con un'ipoteca Hak Tanggungan, ma le poche banche disposte a valutare mutuatari stranieri richiedono un KITAS o un KITAP. La maggior parte degli acquirenti stranieri a Bali paga in contanti o usa il piano a rate dello sviluppatore.
Che cosa verificare prima di scegliere una struttura
- Chieda per iscritto al venditore quale diritto sta acquistando: una locazione, un Hak Pakai, un titolo condominiale o quote di una società. Se la risposta è «piena proprietà», chieda a nome di chi sarà il certificato.
- Per una locazione, legga la durata, la clausola di proroga con il relativo prezzo e che cosa succede all'edificio alla scadenza. Il contratto è il Suo titolo.
- Per un Hak Pakai, accerti quale terreno c'è sotto. Su terreno privato, conti su 30 anni certi.
- Prima di versare una caparra, verifichi il prezzo minimo in vigore e i documenti di immigrazione che il notaio chiederà.
- Per un appartamento, ottenga la conferma scritta che l'edificio è idoneo alla proprietà condominiale per stranieri.
- Per una società, faccia modellare da un legale capitale, licenze e imposte prima di impegnarsi, e verifichi che la zonizzazione del terreno sia compatibile con l'attività che intende svolgere.
La nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo in questo mercato, e può consultare gli immobili disponibili. Per i costi che si aggiungono al prezzo, veda quanto costa davvero comprare e possedere una villa a Bali.
