살 수 있습니다. 다만 프리홀드는 아닙니다. 인도네시아의 완전 소유권인 Hak Milik은 인도네시아 국민에게만 허용되며, 이를 외국인에게 직접 또는 간접으로 넘기는 매매나 약정은 법률상 무효입니다. 외국인 매수자가 발리에서 합법적으로 보유할 수 있는 것은 세 가지 가운데 하나입니다. 인도네시아인 소유자에게서 빌리는 토지 임차권, 본인 명의로 등기되는 기한부 사용권인 Hak Pakai, 그리고 외국인 주주가 있는 인도네시아 법인, 즉 PT PMA를 통해 보유하는 건축권(HGB)입니다.
발리에서 외국인의 빌라 매입은 대부분 장기 임차권입니다. Hak Pakai는 외국인 개인이 직접 보유할 수 있는 유일한 토지 권리이며, 최저 가격, 토지 면적 상한, 출입국 서류 요건이라는 조건이 붙습니다. 법인 방식도 가능하지만, 휴가용 주택을 보유하는 수단이라기보다 의무가 따르는 사업체입니다. 네 번째 방식인 인도네시아인 지인 명의로 토지를 두는 것은 저희가 모든 매수자에게 손대지 말라고 말하는 방식입니다. 무효이며, 2026년 2월부터는 발리 주 조례도 이를 금지합니다.
아래에서 2026년 10월 기준 법에 따라 각 구조를 살펴봅니다. 이 글은 특정 부동산에 대한 인도네시아 공증인이나 변호사의 자문을 대신하지 않습니다.
외국인에게 프리홀드가 허용되지 않는 이유
1960년 토지기본법(UUPA)은 인도네시아 국민만 Hak Milik을 보유할 수 있고, 다른 국적을 함께 가진 사람도 보유할 수 없다고 정합니다(제21조). 제26조 제2항은 한 걸음 더 나아가, Hak Milik을 외국인에게 직접 또는 간접으로 넘기려는 매매, 증여, 유언 등 일체의 행위는 무효이며 해당 토지는 국가에 귀속된다고 정합니다. 차명 약정도 이 규정에 걸립니다.
따라서 발리 매물이 ‘외국인 프리홀드’를 약속한다면 실제로는 다른 것을 말하고 있는 것입니다. 대개는 차명 구조이고, HGB를 가진 법인이거나 Hak Pakai인 경우도 있습니다. 그 어느 것도 외국인 명의의 Hak Milik이 아닙니다. 그에 이르는 합법적인 길이 없기 때문입니다.
장기 임차권: 외국인 매수자 대부분이 쓰는 구조
임차권(Hak Sewa untuk Bangunan)은 임대료를 내고 타인의 토지를 건물용으로 사용할 권리입니다. UUPA 제44조와 제45조에 따라 임대료는 한꺼번에 또는 나누어, 사용 전이나 후에 낼 수 있으며, ‘인도네시아에 주소를 둔 외국인’도 임차인이 될 수 있습니다.
임대차는 인도네시아인 토지 소유자와 맺는 계약이며, 보통 공정증서로 체결합니다. 발리의 일반적인 기간은 25~30년이고, 연장은 계약에 규정되어 있을 때만 가능합니다. 가끔 광고되는 ‘최장 80년’ 같은 합계는 계약상 선택권을 더한 것이지 법이 주는 권리가 아닙니다. 임대차가 끝나면 연장에 합의하지 않은 한 토지와 건물은 소유자에게 돌아갑니다.
민법의 두 규정이 임차인에게 유리하게 작용합니다. 어느 한쪽이 사망해도 임대차는 끝나지 않으므로 상속인이 남은 기간 동안 그 지위를 이어받고(제1575조), 임대차에 달리 정하지 않는 한 토지를 매각해도 임대차는 끝나지 않습니다(제1576조).
약점은 임대차가 Hak Pakai나 HGB 같은 등기된 토지 권리가 아니라는 점입니다. 많은 외국인 매수자가 사실상 등기되지 않은 장기 임대에 기대고 있으며, 발리 장기 임차권을 담보로 한 은행 대출은 기대하지 않는 편이 좋습니다. 보호 장치는 계약서이므로, 매입 과정에서 계약서 작성이 무엇보다 중요합니다. 기간, 연장 조항, 만료 시 일어나는 일은 발리 장기 임차권 가이드에서 다룹니다.
Hak Pakai: 본인 명의의 유일한 권리
2021년 정부 규정 제18호(PP 18/2021)는 기한부 토지 사용권인 Hak Pakai를 보유할 수 있는 대상에 외국인 개인을 포함합니다(제49조). 이 권리는 토지청에 등기될 때 효력이 생기며, 보유자는 증서를 받습니다. Hak Milik이나 HGB로 보유된 토지 포함 주택은 외국인이 취득하기 전에 Hak Pakai로 전환해야 합니다.
기간은 그 밑에 있는 토지에 따라 다릅니다
‘80년’이라는 숫자는 국유지 위 Hak Pakai에서 나왔습니다. 최장 30년에 최장 20년을 연장하고, 다시 최장 30년을 갱신할 수 있습니다. Hak Pengelolaan(HPL) 토지 위 Hak Pakai도 HPL 보유자의 동의를 받아 같은 방식을 따릅니다.
발리에서 흔한 경우는 다릅니다. 토지는 대부분 개인이 보유한 Hak Milik이며, 인도네시아인 소유자가 그 위에 설정해 주는 Hak Pakai는 최장 30년입니다. 갱신은 새 설정 증서로만 할 수 있고, 소유자가 동의할 때만 가능합니다. 이 유형에는 자동 20년 연장이 없습니다. 사유지에서는 처음 30년만 확실합니다.
국유지라도 연장과 갱신은 신청하고 승인받아야 하는 행정 결정이며, 승인된다는 보장은 없습니다.
붙는 조건
- 토지 포함 주택은 1인 또는 1가구당 1필지이며, 장관 허가로 더 허용되지 않는 한 토지 면적은 최대 2,000 m²입니다.
- 주택은 ‘고급’ 범주, 아파트 유닛은 ‘상업’ 범주여야 합니다.
- 외국인 매수자 최저 가격은 2022년 9월 12일부터 시행된 장관령 1241/SK-HK.02/IX/2022로 정합니다. 발리의 하한은 토지 포함 주택 5,000,000,000 IDR, 아파트 2,000,000,000 IDR입니다.
- 매수자는 출입국 서류를 갖추어야 합니다(PP 18/2021 제69조 제1항).
이 가운데 두 가지는 주의가 필요합니다. 최저 가격은 5,000,000,000 IDR과 2,000,000,000 IDR을 발리 기준으로 보되, 계약하기 전에 공증인에게 현재 금액을 확인하십시오. 하한보다 싸게 사는 데 대한 제재는 정해져 있지 않지만, 공증인이나 토지청이 권리 등기를 거부할 수 있으므로 저희는 하한 미만의 매입은 절대 계획하지 않습니다.
출입국 서류의 경우 시행 규정이 비자, 여권 또는 체류 허가를 해당 서류로 열거하므로, 서류상으로는 KITAS나 KITAP가 더 이상 선행 조건이 아닙니다. 실무에서는 공증인과 토지청이 체류 허가를 요구하는 경우가 많습니다. KITAS, KITAP 또는 Second Home Visa 같은 체류 허가를 갖추고, 서명 전에 공증인에게 확인하는 것이 안전합니다.
Hak Pakai는 보유자가 보유 요건을 더 이상 충족하지 못하면 소멸합니다(제61조). 2015년 규정에서는 더 이상 거주하지 않게 된 소유주에게 부동산을 이전할 수 있는 1년이 주어졌습니다. 지금도 같은 유예 기간이 적용된다고 가정하지 마십시오. 상황이 바뀌면 권리를 자격 있는 사람에게 넘겨야 하며, 그 방법과 기한은 공증인이 알려 줄 수 있습니다.
아파트: 구분소유권과 구역 문제
외국인은 Hak Pakai나 HGB 토지 위 건물에 있는 아파트 유닛을 구분소유권(Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS)으로 소유할 수 있습니다. 소유하는 것은 유닛이지 건물 밑의 토지가 아니며, 그 토지 권리가 최종적으로 만료되면 구분소유권도 함께 만료됩니다.
문제는 적용 범위입니다. 고용창출법과 PP 18/2021은 외국인 구분소유를 경제특구, 자유무역지대, 산업단지, 그리고 ‘기타 경제구역’의 건물에 묶어 두는데, 이 마지막 표현은 좁게도 넓게도 읽힐 수 있습니다. 발리 아파트에 계약금을 내기 전에, 건물이 외국인 구분소유 대상이라는 서면 확인을 시행사 측 공증인에게 요청하십시오.
PT PMA를 통한 HGB: 법인 방식
건축권인 Hak Guna Bangunan은 인도네시아 국민과 인도네시아 법인만 보유할 수 있습니다. 외국인 개인은 보유할 수 없지만 PT PMA는 보유할 수 있습니다. 국유지나 HPL 토지에서 HGB는 최장 30 + 20 + 30년입니다. Hak Milik 토지에서는 최장 30년이며 새 증서로만 갱신할 수 있습니다. 권리가 만료되면 토지는 돌아갑니다.
2025년 10월 초 공포된 BKPM 규정 2025년 제5호는 PT PMA의 최소 납입자본금을 10,000,000,000 IDR에서 2,500,000,000 IDR로 낮췄습니다. 투자 계획은 여전히 사업장 위치별로 5자리 업종(KBLI) 하나당 10,000,000,000 IDR을 넘어야 하며, 납입자본금은 자산 매입, 건설, 운영에 쓰는 경우를 빼고 12개월 동안 법인 계좌에 남아 있어야 합니다. 토지와 건물 비용이 10,000,000,000 IDR에 포함되는지는 아직 정리되지 않았으므로, 이 문제는 본인의 변호사에게 가져가십시오.
PT PMA는 인허가, 세금, 보고, 인력 관련 의무가 따르는 운영 사업체이므로 휴가용 주택 한 채에는 비현실적입니다. 임대 사업을 운영하려는 외국인을 위한 방식이며, 이는 발리 빌라를 합법적으로 임대하는 방법에서 다루는 인허가 규정과 맞물립니다.
차명 거래: 무효이며 이제 발리에서 금지
차명 약정은 Hak Milik을 인도네시아인 명의로 두고, 외국인이 실소유자라는 별도 약정을 맺는 방식입니다. 인도네시아는 실질 소유권을 인정하지 않으므로 이런 약정은 집행할 수 없습니다. Denpasar 지방법원의 한 사건(872/Pdt.G/2020)에서 법원은 명의 차용 약정을 무효로 하고 인도네시아인 당사자가 제3자에게 토지를 판 것을 인정했으며, 외국인에게는 아무것도 남지 않았습니다. 법률이 가리키는 결과가 바로 이것입니다.
같은 논리가 회사 지분에도 적용됩니다. 투자법 25/2007 제33조는 PT 지분을 타인을 대신해 보유하기로 한 약정을 모두 무효로 하며, BKPM은 회사 허가 취소에 이르는 제재를 부과할 수 있습니다. 2026년 2월부터 발리 주 조례 Perda 4/2026은 차명 토지 이전을 명시적으로 금지하고 중개인과 알선자에게도 적용됩니다. 이런 거래가 어떻게 팔리는지는 발리에서 매수자가 마주하는 위험에서 살펴봅니다.
구조별 비교
| 구조 | 보유자 | 기간 | 등기된 권리 | 주요 제한 |
|---|---|---|---|---|
| 장기 임차권(Hak Sewa) | 본인, 인도네시아인 소유자와의 계약에 따라 | 합의에 따름, 보통 25~30년 | 아니요 | 계약서에 적혀 있을 때만 연장 |
| 사유지(Hak Milik) 위 Hak Pakai | 본인 명의 | 최장 30년 | 예 | 갱신에는 소유자가 동의하는 새 증서 필요 |
| 국유지 또는 HPL 토지 위 Hak Pakai | 본인 명의 | 최장 30 + 20 + 30년 | 예 | 단계마다 신청과 승인 필요 |
| 구분소유권(HMSRS) | 본인 명의 | 건물의 토지 권리를 따름 | 예 | 건물이 외국인 소유 대상이어야 함 |
| PT PMA를 통한 HGB | 본인의 인도네시아 법인 | 국유지에서 최장 30 + 20 + 30년, Hak Milik 토지에서 최장 30년 | 예 | 법인 의무와 자본금 규정 |
| 차명 | 법적으로는 인도네시아인 | 본인에게는 없음 | 그 사람 명의 | 무효이며 금지 |
등기 여부는 금융에도 중요합니다. 등기된 Hak Pakai는 Hak Tanggungan 담보권을 통해 대출 기관에 담보로 제공할 수 있지만, 외국인 차입자를 검토하는 소수의 은행은 KITAS나 KITAP를 요구합니다. 발리의 외국인 매수자는 대부분 현금으로 내거나 시행사의 분할 납부 계획을 이용합니다.
구조를 고르기 전에 확인할 것
- 어떤 권리를 사는지 판매자에게 서면으로 물어보십시오. 임차권인지, Hak Pakai인지, 구분소유권인지, 법인 지분인지입니다. 답이 ‘프리홀드’라면 증서에 누구의 이름이 오르는지 물어보십시오.
- 임차권이라면 기간, 연장 조항과 그 가격, 만료 시 건물의 처리를 읽어 보십시오. 계약서가 곧 권리입니다.
- Hak Pakai라면 밑에 어떤 토지가 있는지 확인하십시오. 사유지라면 확실한 기간은 30년으로 계획하십시오.
- 계약금을 내기 전에 현재 최저 가격과 공증인이 요구할 출입국 서류를 확인하십시오.
- 아파트라면 건물이 외국인 구분소유 대상이라는 서면 확인을 받으십시오.
- 법인이라면 계약하기 전에 변호사에게 자본금, 인허가, 세금을 검토받고, 운영하려는 사업에 맞는지 토지의 용도지역을 확인하십시오.
저희가 이 시장에서 일하는 방식은 인도네시아 페이지에서 설명하며, 현재 매물도 둘러보실 수 있습니다. 가격 외에 드는 비용은 발리 빌라를 사고 보유하는 데 실제로 드는 비용을 참고하십시오.
