Hak Pakai나 구분소유 아파트처럼 등기된 권리를 발리에서 살 때, 매수자는 최대 5%의 취득세(BPHTB)를 내고, 매도자가 부가가치세 등록 시행사라면 부가가치세도 냅니다(2026년 대부분의 신축 주택은 실효세율 11%). 여기에 토지증서 공무원(PPAT)의 수수료가 더해지는데, 법은 이를 거래 금액의 1%로 제한합니다. 매도자는 2.5%의 분리과세 소득세를 냅니다. 소유한 뒤에는 연간 토지·건물세(PBB)가 평가액의 최대 0.5%로 부과되고, 임대 소득에는 별도의 소득세와 함께 숙박에 대한 최대 10%의 지방세가 붙습니다.
모든 항목에 두 가지 단서가 붙습니다. 첫째, BPHTB와 PBB는 지방세입니다. 국가 법률은 상한과 최소 공제액을 정하고, 각 군(Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar)이 구체적인 수치를 정하므로 아래 세율은 ‘최대’ 수치입니다. 둘째, 발리의 외국인 매수자는 대부분 장기 임차권을 택하는데, 장기 임차권에 관해서는 아직 정리되지 않은 문제가 여럿 있습니다. 해당하는 곳에서 짚겠습니다.
이 글은 모두 2026년 중반 기준 규정을 반영합니다. 예산을 세우기 위한 안내도이며 세무 자문이 아닙니다.
매입 시: 매수자의 취득세(BPHTB)
BPHTB는 부동산을 취득하는 사람이 내며, 거래 금액과 정부 평가액(NJOP) 가운데 큰 금액에서 비과세 공제액을 뺀 뒤 최대 5%가 부과됩니다. 2022년 지방재정법(UU 1/2022, 통칭 HKPD)에 따르면 이 공제액은 일반 취득은 최소 80,000,000 IDR, 상속이나 가족 간 증여는 300,000,000 IDR입니다. 지방정부는 이를 더 높게 정할 수 있으며, 공제는 해당 지역에서의 첫 취득에 적용됩니다.
이 세금은 매매, 증여, 상속, 새 권리의 설정 등 방식에 관계없이 Hak Milik, HGB, Hak Pakai, 구분소유권(HMSRS), HPL의 취득에 적용됩니다. 임차권(Hak Sewa)은 이 목록에 없지만, 그렇다고 BPHTB 대상에서 명시적으로 빠져 있는 것도 아닙니다. 이를 원칙처럼 받아들이지 말고, 그렇게 말하며 장기 임차권을 파는 사람은 경계하십시오.
최고 세율로 규모를 가늠해 보겠습니다. 발리의 외국인 매수자 최저 가격인 5,000,000,000 IDR의 토지 포함 주택에서 거래 금액이 NJOP보다 높고 공제액이 국가 최소 기준이라고 가정하면, 세액은 4,920,000,000 IDR의 5%인 246,000,000 IDR입니다. 이는 상한을 적용한 계산일 뿐 견적이 아닙니다. 실제 금액은 해당 군의 세율과 공제액에 따라 정해집니다.
신축 주택의 부가가치세와 2026년 인센티브
2025년 1월 1일부터 인도네시아의 표면 부가가치세율은 12%이지만, 사치품을 제외한 모든 재화에는 가격의 11/12을 과세표준으로 부과하므로 실효세율은 11%입니다(PMK 131/2024). 12% 전액은 사치품 판매세 대상 재화에만 적용되며, 여기에는 30,000,000,000 IDR 이상의 주택이 포함됩니다. 30,000,000,000 IDR 이상의 주택과 아파트에는 2019년부터 시행된 기준에 따라 20%의 사치품 판매세(PPnBM)도 붙습니다. 일정 연면적을 넘는 ‘초고급’ 주택에는 별도로 1% 소득세가 적용되므로, 큰 주택이라면 해당 여부를 자문가에게 물어보십시오.
부가가치세는 부가가치세 등록 판매자, 실무상으로는 시행사가 부과합니다. 개인 간 재매매는 일반적으로 부가가치세 과세 대상이 아닙니다.
정부 부담 부가가치세 인센티브(PPN DTP)
2026년에는 PMK 90/2025에 따라, 시행사가 처음 인도하는 가격 5,000,000,000 IDR 이하의 입주 가능한 신축 토지 포함 주택이나 아파트에 대해 가격 중 첫 2,000,000,000 IDR에 대한 부가가치세를 정부가 100% 부담합니다. 매매증서 또는 완납된 PPJB와 인도가 모두 2026년 1월 1일부터 12월 31일 사이에 이루어져야 하며, 인센티브는 개인당 1채로 제한됩니다. 인도네시아 납세자 번호(NPWP)가 있고 외국인 소유 규정을 충족하는 외국인은 2025년판 규정에서도 대상이었고 PMK 90/2025에서도 계속 대상입니다.
발리에서는 해당 범위가 좁습니다. 외국인의 토지 포함 주택 최저 가격이 5,000,000,000 IDR로 인센티브 상한과 같으므로, 주택은 정확히 그 가격일 때만 해당합니다. 최저 가격이 2,000,000,000 IDR인 아파트는 해당할 수 있습니다. 장기 임차권 빌라는 권리증이 있는 주택의 첫 인도가 아니므로, 장기 임차권이라면 인센티브를 예산에 넣지 마십시오. 재무장관은 2025년 10월 14일 인센티브를 2027년 말까지 연장한다고 발표했습니다. 시행 규정이 나오기 전까지 2027년은 발표된 것일 뿐 시행 중인 것은 아니라고 보십시오.
공증인과 PPAT 수수료
증인 비용을 포함한 토지증서 공무원의 수수료는 증서에 적힌 거래 금액의 1%를 넘을 수 없으며(PP 24/2016 제32조 제1항), 금액이 큰 구간에는 더 낮은 상한이 적용됩니다. 예를 들어 500,000,000 IDR에서 1,000,000,000 IDR 사이 구간은 0.75%입니다. 증서 확인이나 등기 같은 별도 서비스는 따로 청구됩니다.
임대차 증서와 PPJB의 공증 수수료에는 정해진 기준이 없습니다. 협상으로 정하므로, 공증인에게 일을 맡기기 전에 모든 서비스를 나열한 서면 견적을 요청하십시오.
매도자의 소득세와 재매도할 때 생기는 일
토지나 건물의 매도자는 PP 34/2016에 따라 총 이전 금액과 정부 평가액 가운데 큰 금액에 대해 2.5%의 분리과세 소득세(PPh)를 냅니다. PPAT는 이 세금과 매수자의 BPHTB가 납부된 뒤에만 증서에 서명할 수 있습니다. 매수자에게는 이것이 보호 장치가 됩니다. 제대로 진행되는 이전이라면 매도자의 세금이 미납인 채로 마무리될 수 없습니다.
나중에 등기된 권리를 팔 때는 역할이 바뀝니다. 본인이 2.5%를 내고, 매수자가 BPHTB를 내며, 부가가치세는 매도자가 부가가치세 등록 사업자일 때만 붙습니다.
장기 임차권 매도는 덜 분명합니다. 임차권 양도에 어떻게 과세하는지, PP 34/2016의 2.5%가 적용되기는 하는지조차 정리되지 않았습니다. 출구 전략이 이 답에 달려 있으므로 매입 전에 세무 자문가에게 물어보십시오.
보유에 드는 연간 비용: PBB
토지·건물세(PBB-P2)는 UU 1/2022에 따른 지방세로, 최소 10,000,000 IDR의 비과세 NJOP를 공제한 뒤 평가액(NJOP)의 최대 0.5%로 부과됩니다. 연간 고지서는 SPPT PBB라고 하며, 과거 고지서가 납부되었는지 확인하는 것은 어떤 부지든 실사의 일부입니다.
임대차에서는 PBB를 누가 낼지 계약으로 정하며, 기댈 수 있는 법정 규정이 없으므로 증서에 반드시 명시되게 하십시오.
유지보수, 관리, 보험 같은 그 밖의 운영 비용은 부동산과 운영사에 따라 다릅니다.
임대 소득에 대한 세금
개인이든 법인이든 거주자 임대인이라면 토지와 건물에서 나오는 임대료에 PP 34/2017에 따라 총 임대료 기준 10% 분리과세가 적용되며, 법인, 고정사업장, 지정 원천징수 의무자는 이를 원천징수해야 합니다.
인도네시아에 고정사업장이 없는 비거주자 개인이라면 빌라 임대료는 제26조의 적용을 받아 10% 분리과세가 아니라 총액의 20%가 원천징수됩니다. 조세조약은 일반적으로 제26조 원천징수를 낮출 수 있지만, 부동산 조항은 임대료에 대해 인도네시아 국내 세율을 그대로 둡니다. 세무 자문가가 달리 확인해 주지 않는 한 총액의 20%로 계획하십시오.
사업으로 운영하는 단기 빌라 임대는 다른 범주입니다. 수동적 임대료가 아니라 숙박 사업 소득이며, 보통 허가받은 운영사나 PT PMA를 통해 발생합니다. 소득세와 별도로 빌라, 홈스테이, 게스트하우스, 호텔로 쓰이는 개인 주택에 대한 요금에는 최대 10%의 지방 숙박 서비스세(PBJT)가 붙으며, 임대 운영자가 이를 징수합니다. 인허가는 발리 빌라를 합법적으로 임대하는 방법에서 다룹니다.
모든 비용을 한 표로, 그리고 납부 통화
| 비용 | 납부자 | 세율(2026년 기준) | 적용 대상 |
|---|---|---|---|
| BPHTB 취득세 | 매수자 | 가격과 NJOP 중 큰 금액에서 최소 80,000,000 IDR을 뺀 금액의 최대 5% | 등기된 권리(Hak Pakai, HGB, 구분소유권). 임차권은 목록에 없으며 입장이 정리되지 않음 |
| 신축 부가가치세 | 매수자(시행사가 부과) | 실효 11%, 30,000,000,000 IDR 이상 주택은 12% | 부가가치세 등록 판매자의 매매 |
| PPnBM 사치품세 | 매매 시 부과 | 20% | 30,000,000,000 IDR 이상 주택 |
| PPN DTP 인센티브(2026년) | 정부가 부가가치세 부담 | 첫 2,000,000,000 IDR에 대한 부가가치세 100% | 권리증이 있는 5,000,000,000 IDR 이하 신축 입주 가능 주택 |
| PPAT 수수료 | 서면으로 합의 | 증서 금액의 최대 1%, 큰 구간은 더 낮음 | 매매증서와 증여증서 |
| 임대차 또는 PPJB 공증 수수료 | 서면으로 합의 | 정해진 기준 없음, 협상 | 임대차 증서, PPJB |
| 매도자 분리과세 소득세 | 매도자 | 가격과 NJOP 중 큰 금액의 2.5% | 토지와 건물의 이전. 임차권 양도는 정리되지 않음 |
| PBB 토지·건물세 | 소유자 또는 임대차 계약에 따름 | NJOP의 연 최대 0.5% | 모든 토지와 건물 |
| 임대 소득세, 거주자 | 임대인 | 총 임대료의 10% 분리과세 | 토지와 건물의 임대 |
| 임대 소득세, 비거주자 | 임대인(원천징수) | 총액의 20%(자문가에게 확인) | 고정사업장이 없는 비거주자 |
| PBJT 숙박세 | 숙박 요금에 부과, 운영자가 징수 | 최대 10% | 숙박용으로 임대하는 빌라와 주택 |
루피아로 납부하기
Bank Indonesia(인도네시아 중앙은행) 규정 PBI 17/3/PBI/2015는 인도네시아 내 현금 및 비현금 거래에 루피아 사용을 요구하고, 사업자가 가격을 루피아로만 표시하도록 하며, 국제 무역이나 외화 은행 예금 같은 예외를 둡니다. 비현금 거래 위반에는 거래 금액의 1%, 최대 1,000,000,000 IDR의 과태료 등 제재가 따릅니다. 외국인 매수자를 겨냥한 발리 빌라는 미국 달러로 홍보되는 경우가 많지만, 계약서의 가격과 위 세금의 산정 기준은 루피아여야 합니다. 예약부터 완공까지의 환율 변동은 매수자가 대비해야 할 위험입니다.
예산을 세우기 전에 확인할 것
- 어떤 권리를 사는지 확인하십시오. BPHTB, 부가가치세 인센티브, PPAT 1% 상한은 등기된 권리에 붙으며, 이 가운데 몇 가지는 장기 임차권에 대한 입장이 정리되지 않았습니다.
- 해당 군의 BPHTB 세율과 공제액, 부지의 NJOP를 공증인에게 확인하십시오.
- 시행사가 부가가치세 등록 사업자인지, 가격에 부가가치세가 포함되어 있는지, 유닛이 2026년 인센티브 요건을 실제로 충족하는지 확인하십시오.
- 공증인이나 PPAT에게 모든 서비스를 나열한 서면 수수료 견적을 받으십시오.
- 임대차 계약상 PBB를 누가 내는지 확인하고, 과거 PBB 납부 증빙을 받으십시오.
- 임대 수입을 계산하기 전에 세무상 거주 지위를 확인하고, 10%와 20% 문제에 대해 자문가의 의견을 받으십시오.
- 나중에 임차권을 팔 때 어떻게 과세되는지 확인하십시오.
이 세금들의 바탕이 되는 구조는 발리에서 외국인이 소유할 수 있는 것을, 임대차 특유의 세무 공백은 장기 임차권 가이드를 참고하십시오. 발리 매물도 둘러보실 수 있으며, 저희가 일하는 방식은 인도네시아 페이지에서 설명합니다.
