발리에서 빌라를 산다고 그곳에 살 권리가 생기지는 않습니다. 장기 임차권 빌라 매입으로 발급되는 비자는 없으며, 부동산과 연계된 유일한 거주 경로는 Second Home Visa(세컨드 홈 비자)의 한 가지 선택지, 즉 1,000,000 USD 이상의 아파트를 매입하는 것뿐입니다. 소유주가 장기 체류 자격을 얻는 일반적인 방법은 인도네시아 국영 은행에 최소 130,000 USD를 예치하는 Second Home Visa이고, 55세 이상이라면 예치금이 더 적은 대신 소득 요건이 붙는 버전도 있습니다.
거주와 부동산의 관계는 반대 방향으로도 작용합니다. 외국인이 자기 명의로 보유할 수 있는 유일한 토지 권리인 Hak Pakai를 사려면 법에 따라 출입국 관련 서류를 갖춰야 하며, 공증인들은 대개 KITAS나 KITAP 체류 허가를 요구합니다. 그래서 일부 매수자에게는 거주 문제를 매입 후가 아니라 매입 전에 해결해야 합니다.
아래 조건은 2026년 기준 인도네시아 출입국관리총국이 적용하는 것입니다. 모든 신청은 출입국 당국이 결정하며, 이 글은 출입국 관련 자문이 아닙니다.
소유주에게 체류 허가가 중요한 이유
PP 18/2021 제69조 제1항에 따르면 “법에 따른 출입국 서류를 보유한” 외국인은 주거용 주택을 소유할 수 있습니다. 토지부의 시행 규정은 비자, 여권 또는 체류 허가를 해당 서류로 열거하므로, 서류상으로는 KITAS나 KITAP가 더 이상 선행 조건이 아니며 부동산을 취득한 뒤에 발급받아도 됩니다. 실무에서는 공증인과 토지청이 KITAS나 KITAP를 요구하는 경우가 많습니다. 유효한 체류 허가(KITAS, KITAP 또는 Second Home Visa)를 갖출 계획을 세우고, 서명 전에 공증인에게 확인하십시오.
거주 자격은 권리를 얼마나 오래 유지하는지에도 영향을 줍니다. Hak Pakai는 보유자가 보유 요건을 더 이상 충족하지 못하면 소멸하며(제61조), 주택을 상속받는 외국인 상속인도 출입국 서류를 갖춰야 합니다. 2015년 규정은 더 이상 거주하지 않게 된 소유주에게 부동산을 이전할 수 있도록 1년을 주었습니다. 지금도 같은 유예 기간이 적용된다고 가정하지 마십시오. 거주 자격이 바뀔 예정이라면 바뀌기 전에 공증인과 상의하십시오.
체류 허가는 대출에도 중요합니다. 등기된 Hak Pakai는 법적으로 은행에 담보로 제공할 수 있지만, 외국인 차입자를 검토하는 소수의 인도네시아 은행은 KITAS나 KITAP와 30~50%의 계약금을 요구합니다. 이런 대출은 드물기 때문에, 대부분의 외국인 매수자는 비자와 상관없이 현금으로 사거나 시행사의 분할 납부 계획을 이용합니다.
출입국 자격과 세무상 지위도 자문가와 함께 확인해 둘 만합니다. 거주자 임대인의 임대 소득에는 10% 분리과세가 적용되며, 고정사업장이 없는 비거주자라면 총액의 20%로 가정하는 편이 안전합니다. 어느 쪽에 해당하는지는 세무 문제이며, 비자만으로는 답이 나오지 않습니다.
장기 임차권에는 이 내용이 같은 방식으로 적용되지 않습니다. 장기 임차권은 토지 권리가 아니라 토지 소유자와 맺는 계약이기 때문입니다. 그 차이는 소유 가이드에서 설명합니다.
Second Home Visa(E33)
출입국 당국은 인덱스 E33인 Second Home Visa에 다음 조건을 적용합니다.
- 보증인(스폰서)이 필요 없습니다.
- 출입국 보증은 둘 중 하나입니다. 신청자 본인 명의의 국영 은행 계좌에 최소 130,000 USD 또는 그에 상응하는 금액을 예치하거나, 최소 1,000,000 USD의 아파트 유닛(rumah susun)을 매입하는 것입니다.
- 보증 증빙은 90일 안에 제출해야 하며, 보증은 허가 기간 내내 유지해야 합니다.
- 첫 체류 허가는 최장 5년이며 연장할 수 있고, 총 기간은 10년을 넘을 수 없습니다.
- 보유자는 허가 내용에 맞지 않는 방식으로 일하거나 상품 또는 서비스를 판매할 수 없습니다.
마지막 조건은 빌라를 임대할 계획과 나란히 놓고 읽어 볼 필요가 있습니다. 발리의 단기 임대는 숙박 허가 사업이며, 빌라를 합법적으로 임대하는 방법에서 설명하듯 보통 허가받은 운영사나 본인의 PT PMA를 통해 운영됩니다. 그 사업에서 본인의 역할이 Second Home Visa 조건과 어떻게 맞물리는지는 무엇이든 서명하기 전에 출입국 전문가에게 물어야 할 문제입니다.
정부 수수료(PNBP)는 최장 5년 기준 총 13,000,000 IDR이며 환불되지 않습니다.
| 수수료 항목 | 금액 |
|---|---|
| 비자 | 500,000 IDR |
| 검증 | 2,000,000 IDR |
| 5년 체류 허가(ITAS) | 7,000,000 IDR |
| 재입국 허가 | 3,500,000 IDR |
| 합계 | 13,000,000 IDR |
예치금: 130,000 USD인가, 2,000,000,000 IDR인가?
예치금은 예전에는 2,000,000,000 IDR로 정해져 있었고, 지금은 130,000 USD 또는 그에 상응하는 금액입니다. 두 금액은 대략 비슷합니다. 이미 한 번 기준이 바뀐 적이 있으므로, 송금하기 전에 출입국 당국에 현재 금액을 확인하십시오.
부동산 선택지: 아파트만 해당
부동산 선택지는 1,000,000 USD 이상의 아파트 유닛입니다. 장기 임차권 빌라는 가격과 상관없이 해당하지 않습니다. 또 외국인의 구분소유는 특정 경제구역의 건물에 묶여 있으므로, 아파트 자체가 외국인이 소유할 수 있는 물건이어야 하며 이는 시행사 측 공증인이 서면으로 확인해 주어야 합니다.
가족
배우자, 자녀, 부모는 별도 예치금 없이 동반 가족으로 함께할 수 있습니다. 신청할 때 동반 가족에 대한 현재 조건을 확인하십시오.
55세 이상을 위한 Second Home Visa(E33E)
55세 이상 신청자를 위한 E33E 버전은 신청자 본인 명의로 국영 은행에 50,000 USD를 예치하고 90일 안에 증빙을 내야 하며, 월 소득이 최소 3,000 USD여야 합니다. 허가 기간은 5년이고 총 10년까지 연장할 수 있으며, 수수료는 13,000,000 IDR이고 보증인은 필요 없습니다.
연금이 있는 은퇴 매수자에게는 여기서 다룬 경로 가운데 필요한 자본이 가장 적은 방법입니다. 이 비자는 부동산 매입에 기대지 않고 매입과 별개로 진행됩니다.
KITAS와 KITAP
KITAS(ITAS로도 표기)는 E33처럼 E 인덱스 비자와 함께 발급되는 한시 체류 허가입니다. Hak Pakai를 매입할 때 공증인이 보통 확인하려는 서류가 바로 이것입니다.
KITAP(ITAP)는 영주 체류 허가입니다. E33 보유자는 3년 뒤 신청할 수 있지만, 이를 전제로 계획을 세우기 전에 출입국 당국에 확인하십시오.
Golden Visa: 부동산이 아니라 투자
2024년 7월 25일 도입된 인도네시아의 Golden Visa(골든 비자)는 다음 투자 금액과 연계되어 있습니다.
- 회사를 설립하지 않는 개인 투자자(E28C): 5년 350,000 USD 또는 10년 700,000 USD를 인도네시아 국채, 상장 주식, 예적금에 투자합니다.
- 회사를 설립하는 개인 투자자(E28B): 5년 2,500,000 USD 또는 10년 5,000,000 USD입니다.
- 기업 투자자의 이사와 감사: 25,000,000 USD 또는 50,000,000 USD입니다.
중개인이 뭐라고 하든 부동산 매입은 Golden Visa 경로에 들어가지 않습니다. 2026년 5월 18일까지 전국에서 Golden Visa 1,274건이 발급되었고 투자액은 약 52,100,000,000,000 IDR이었는데 대부분 기업 투자자에게서 나왔습니다. 보유자에게는 인도네시아 내 보증인이 필요 없습니다.
경로별 비교
| 경로 | 요건 | 기간 | 부동산이 인정되는가? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa(E33) | 국영 은행에 130,000 USD 예치 또는 1,000,000 USD 이상 아파트 | 최장 5년, 총 최장 10년 | 아파트만 |
| Second Home Visa, 55세 이상(E33E) | 예치금 50,000 USD와 월 소득 3,000 USD | 5년, 총 최장 10년 | 아니요 |
| Golden Visa, 개인(E28C) | 국채, 상장 주식 또는 예금에 350,000 USD 또는 700,000 USD | 5년 또는 10년 | 아니요 |
| Golden Visa, 회사 설립(E28B) | 2,500,000 USD 또는 5,000,000 USD | 5년 또는 10년 | 아니요 |
| 장기 임차권 빌라 매입 | 출입국 법령상 해당 없음 | 없음 | 이를 근거로 발급되는 비자는 없습니다 |
작은 사항 하나: 관광객 부담금
외국인 관광객은 방문할 때마다 1인당 150,000 IDR의 부담금을 한 번 냅니다. 2024년 2월 14일부터 시행되었으며 공식 Love Bali 시스템을 통해 온라인으로 납부합니다. KITAS나 KITAP 같은 거주 허가 보유자는 면제됩니다. 2026년 10월 기준 인상안은 채택되지 않았습니다.
매입 전에 확인할 것
- 어떤 비자를 보유할지, 그리고 매입 전에 보유하게 되는지 확인하십시오. Hak Pakai라면 공증인이 어떤 출입국 서류를 인정하는지 물어보십시오.
- Second Home Visa의 부동산 선택지를 이용할 계획이라면, 물건이 1,000,000 USD 이상의 아파트이고 건물이 외국인 구분소유 대상인지 확인하십시오.
- 신청하는 날 기준으로 E33 또는 E33E의 현재 예치금을 확인하십시오.
- 거주 자격이 바뀌면 Hak Pakai가 어떻게 되는지, 상속인이 이를 물려받으려면 무엇이 필요한지 확인하십시오.
- 중개인이든 시행사든 빌라를 사면 비자가 따라온다고 말하는 사람이 없는지 확인하십시오. 비자는 따라오지 않습니다.
이 규정의 바탕이 되는 구조는 발리에서 외국인이 소유할 수 있는 것에서, 흔한 오해는 발리에서 매수자가 마주하는 위험에서 다룹니다. 발리 매물에서 아파트와 빌라를 둘러보실 수 있으며, 저희가 일하는 방식은 인도네시아 페이지에서 설명합니다.
