발리에서 어떤 부지든 가장 먼저 따져야 할 법적 문제는 용도지역이며, 저희도 다른 무엇보다 먼저 이것을 확인합니다. 농업지역이나 녹지지역의 토지에는 빌라를 합법적으로 지을 수 없습니다. 2026년 2월부터 발리 주 조례 Perda 4/2026은 생산 농지(식량 작물, 원예, 플랜테이션)를 상업 용도로 전환하는 것을 제한하고 있으며, 2025년 9월 주지사는 생산 농지와 집수 지역에서 호텔, 빌라 등 신규 개발을 중단한다고 발표했습니다.
임대차 계약이 탄탄하거나 증서에 하자가 없어도 이 사실은 달라지지 않습니다. 건물을 올릴 수 있는지, 사용할 수 있는지, 투숙객에게 임대할 수 있는지는 용도지역이 결정합니다. 답이 ‘아니요’라면 나머지 서류는 존재해서는 안 되는 건물을 설명하는 셈이고, 발리는 실제로 그런 건물을 철거해 왔습니다.
아래에서는 2026년 10월 기준으로 용도지역을 정하는 계획, 2025년과 2026년 규정, KKPR 적합성 확인, 건축 승인, 그리고 저희가 어떤 부지든 거치는 확인 절차를 차례로 살펴봅니다.
용도지역을 정하는 계획
발리의 주 공간계획은 Perda Provinsi Bali No. 2/2023, 즉 2023년부터 2043년까지를 다루는 RTRWP입니다. 그 아래에 특정 지역별 상세 공간계획(RDTR)이 있습니다. 디지털 RDTR이 국가 온라인 인허가 시스템인 OSS에 연동된 곳에서는 적합성이 자동으로 확인됩니다. 연동되지 않은 곳에서는 별도 승인이 필요합니다.
매수자가 실제로 할 일은 해당 필지의 용도지역 확인입니다. ‘ITR’ 용도지역 확인은 토지청에서 증서를 검증하는 일과 함께 가장 먼저 해야 할 일에 속합니다. 이웃 필지나 ‘그 일대’의 용도지역으로는 내 필지에 대해 아무것도 알 수 없습니다. 옆집 빌라에 불이 켜져 있다고 해서 내 부지에도 빌라를 지을 수 있다는 증거가 되지는 않습니다.
Hak Pakai를 이용하는 외국인 매수자에게는 부지 면적에도 별도 제한이 있습니다. 외국인은 토지가 딸린 주택용으로 1인 또는 1가구당 1필지를 보유할 수 있으며, 장관 허가로 더 허용되지 않는 한 최대 2,000 m²입니다. 용도지역에 맞는 큰 부지라도 소유 규정에는 맞지 않을 수 있으니, 협상하기 전에 둘 다 확인하십시오.
녹지지역과 생산 농지: 2025년과 2026년 규정
현행 규정은 빠르게 모양을 갖췄습니다. 2025년 9월 18명이 숨진 홍수 이후 Wayan Koster 주지사는 생산 농지와 집수 지역에서 호텔, 빌라, 레스토랑 등 신규 상업 개발을 중단한다고 발표했습니다. 그는 2025년부터 생산 농지를 더 이상 상업 용도로 전환할 수 없다고 밝히고, 군수와 시장들에게 이 원칙에 어긋나는 허가를 내주지 말라고 지시했습니다.
이어 주 의회가 2025년 12월 29일 Perda 4/2026을 통과시켰고, 2026년 2월 24일 서명되었습니다. 정식 명칭에는 생산 농지 전용 통제와 차명 토지 소유 이전 금지라는 두 가지 주제가 담겨 있습니다. 토지 측면에서는 식량 작물, 원예, 플랜테이션에 쓰이는 생산 농지의 전용을 통제합니다. 규정된 제재는 행정 제재(서면 경고, 정지, 현장 폐쇄, 허가 취소 또는 무효화, 철거, 토지 원상회복, 과태료)이며, 여기에 기존 법률에 따른 형사 처벌이 더해집니다.
주정부는 이 정책의 목적으로 식량 안보, 문화 경관 보호, 차명 관행 방지를 내세웁니다. 마지막 목적이 이 조례의 두 번째 주제입니다. Perda 4/2026은 차명(‘pinjam nama’)을 통한 토지 소유 이전을 금지하며, 외국인이 차명으로 토지를 지배하도록 중개하거나 알선하거나 수단을 제공한 사람에게도 제재가 미칩니다. 따라서 서류가 차명에 기대고 있는 부지는 같은 조례 아래에서 토지 이용과 소유라는 두 측면 모두에서 위험에 노출됩니다.
예전에 논이었던 땅에 지어진 빌라를 보고 있다면, 누군가의 안심시키는 말을 믿기 전에 Perda 4/2026이 그 부지의 기존 건물을 어떻게 다루는지, 과태료는 얼마인지 변호사에게 물어보십시오.
이 규정이 가장 크게 작용하는 곳은 빌라와 농지가 맞닿은 지역입니다. Canggu는 한때 논으로 둘러싸여 있었습니다. Ubud는 농장과 논, 혼농임업지로 둘러싸여 있습니다. Tabanan은 대부분 농업 지역이며, 이곳의 Jatiluwih 계단식 논은 2012년 유네스코에 등재된 subak 문화 경관에 속합니다. 지역별 내용은 지역 가이드에서 다룹니다.
모라토리엄은 어떻게 되었나
발리 신규 빌라 ‘모라토리엄’ 이야기는 2024년으로 거슬러 올라갑니다. 2024년 9월 중앙정부는 남부 발리의 신규 호텔, 빌라, 유흥업소에 대한 모라토리엄을 계획했는데, 당시에는 범위와 기간이 정해지지 않았습니다. 이후 조정장관령(163/2024)으로 구체화되어, 2024년 10월부터 2년간 Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan, Nusa Penida에서 호텔, 빌라, 레스토랑, 바, 비치클럽의 신규 OSS 신청이 막혔습니다.
2025년 1월 재선된 주지사는 “모라토리엄은 필요 없습니다. 필요한 것은 더 엄격한 관리입니다”라고 말했습니다. 2025년 9월의 생산 농지 개발 중단과 Perda 4/2026이 지금까지 그 엄격한 관리가 실제로 나타난 모습입니다. 매수자에게 중요한 것은 생산 농지와 집수 지역에 대한 구체적인 제한입니다. 2024년 장관령의 2년 기한은 2026년 10월에 끝납니다.
KKPR: 공간 이용 적합성 확인
KKPR은 계획된 활동이 공간계획에 맞는다는 확인입니다. PP 28/2025에 따라 두 가지 형태가 있습니다. 디지털 RDTR이 OSS에 연동된 곳에서는 확인(KKKPR)이 자동으로 이루어집니다. 그 밖의 곳에서는 승인(PKKPR)이 필요합니다.
KKPR은 폐지되지 않았습니다. 폐지되었다는 소문은 PP 28/2025 이후 OSS의 처리 지연에서 나왔습니다. 오프플랜 프로젝트라면 어느 형태가 적용되는지 시행사에 묻고, 서류 자체를 요구하십시오.
용도지역에서 건물까지: PBG와 SLF
빌라를 허용하는 용도지역은 출발점일 뿐 끝이 아닙니다. 공사는 건축 승인인 PBG(Persetujuan Bangunan Gedung)가 발급된 뒤에야 시작할 수 있습니다. PBG는 고용창출법과 PP 16/2021에 따라 예전의 IMB를 대체했으며, PP 16/2021 이전에 발급된 IMB는 만료될 때까지 유효합니다.
건물을 사용하기 전에는 지방정부가 발급하는 사용 적합 증명, 즉 SLF(Sertifikat Laik Fungsi)가 있어야 합니다. SLF는 단독주택과 연립주택은 20년, 그 밖의 건물은 5년간 유효합니다. 갱신하려면 기술 점검을 받아야 하고, 제재는 철거까지 이를 수 있습니다. 완공된 빌라라면 두 서류가 모두 있는지, 그리고 실제로 서 있는 건물과 일치하는지 확인하십시오.
주택 관련 법률에 따라 분양되는 오프플랜 주택과 아파트는 이 순서가 매매 자체에 들어 있습니다. 시행사는 토지 증서와 건축 허가를 갖추고 공정이 최소 20% 진행된 뒤에야 예비 매매계약(PPJB)을 체결할 수 있습니다. 발리 오프플랜 빌라는 대부분 임대차 계약으로 팔리고, 이런 계약에는 해당 규정이 적용되지 않을 수 있으므로 서류는 직접 요구해야 합니다.
철거는 실제로 일어납니다. 2025년 7월 21일부터 발리 주와 Badung 당국은 Pecatu의 Bingin Beach에서 보호구역이나 국유 해안 토지에 허가 없이 지어진 빌라, 홈스테이, 레스토랑 등 구조물 48채를 철거하기 시작했습니다.
용도지역과 임대: 허용 용도
용도지역은 임대 문제에도 그대로 이어집니다. 임대차 계약에 정한 허용 용도, 즉 주거용인지 상업 임대용인지는 용도지역 및 인허가와 맞아야 합니다. 단기 임대는 OSS를 통해 사업자 식별번호(NIB)와 업종 분류 코드(KBLI)를 받아야 하는 숙박 허가 사업이며, 2026년 관광부는 예약 플랫폼에서 무허가 매물을 삭제하기 시작했습니다. 사업 허가가 있다고 해서 용도지역상 빌라가 허용되지 않는 땅의 빌라가 합법이 되지는 않으므로, 임대를 계획하기 전에 용도지역부터 정리하십시오. 인허가 측면은 빌라를 합법적으로 임대하는 방법에서 다룹니다.
용도지역 문제에 답하는 서류
| 확인 항목 | 알 수 있는 것 | 확보 시점 |
|---|---|---|
| 필지 용도지역 확인(ITR) | RTRWP와 상세계획상의 용도지역 | 계약금을 내기 전 |
| 생산 농지 여부 | Perda 4/2026과 2025년 개발 중단 조치가 적용되는지 | 계약금을 내기 전 |
| KKPR(KKKPR 또는 PKKPR) | 계획된 활동이 공간계획에 맞는다는 것 | 착공 전 |
| PBG 또는 유효한 기존 IMB | 이 건물이 승인을 받았다는 것 | 착공 전, 완공된 빌라라면 매입 전 |
| SLF | 건물이 용도에 적합하다는 인증 | 사용 또는 인도 전 |
| 임대차 계약: 허용 용도 | 토지 소유자가 상업 임대를 허용하는지 | 계약 시 |
부지나 빌라 대금을 치르기 전에 확인할 것
- 필지 자체의 용도지역 확인은 판매자가 아니라 변호사나 공증인을 통해 받으십시오.
- 해당 토지가 생산 농지인지, 집수 지역에 있는지 직접 물어보십시오. Perda 4/2026의 범주는 식량 작물, 원예, 플랜테이션입니다.
- 예전 농지에 이미 지어진 빌라라면 새 규정이 기존 건물을 어떻게 다루는지 변호사의 의견을 받으십시오.
- 해안이나 절벽 위 부지라면 토지 어느 부분도 보호구역이나 국유지가 아닌지 확인하십시오.
- KKPR, PBG, SLF를 받아 프로젝트나 건물과 일치하는지 확인하십시오.
- 임대차 계약의 허용 용도가 계획한 사용 방식을 포함하는지, 용도지역도 그것을 허용하는지 확인하십시오.
법적 구조는 발리에서 외국인이 소유할 수 있는 것에서, 매입 단계는 발리 오프플랜 매입 단계별 가이드에서 설명합니다. 발리 매물과 인도네시아 페이지에서 저희가 이 시장에서 일하는 방식을 확인하실 수 있습니다.
